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新鴻基旗下的青衣美景花園近月爆出反抗潮，一班小業主拉橫額、擋工程車、頻頻開大會，企圖推翻一項一億六千萬元大維修工程，可惜管理公司啟勝早已代表屋苑簽約，倘毀約賠償費高昂，小業主終淪為俎上肉。其實，發展商一向習慣將屋苑交由旗下管理公司管理，又以大業主身份左右屋苑管理，小業主要反抗，還須成立法團奪回話事權。 七月底一個下午，二十多名居民聚集在青衣美景花園的停車場閘前，力阻工程車進場，其間有人報警，擾攘一小時後雙方離去；事後有居民接連收到來歷不明的恐嚇訊息，稱要「燒你全家」、「再阻住下次喺佢門口再玩放火」，就連業主諮詢大會也有反黑組警員到場監察。一個老牌大型屋苑弄至人心惶惶，歸根結底因一項天價維修工程而起。 樓齡三十年的美景花園，發展商為新鴻基，並由其旗下啟勝管理服務有限公司作管理，去年十月啟勝召開業主大會，通過一項一億六千萬元的維修工程，由輝煌建築（亞洲）有限公司承辦、黃鄺建築師有限公司任工程顧問。這項天價工程，集中於住宅部分如重修外牆、大堂裝潢、更換公家污水喉及食水喉等，屋苑一千九百多戶，每戶按單位面積計算須付八萬至十萬元不等。工程在新鴻基以大業主身份投贊成票下順利通過，事後卻愈來愈多反對聲音，指造價太貴，又質疑工程招標過程有問題，業主梁生狠批啟勝管理有問題：「啟勝處理得唔好，我哋俾嘅錢比大業主多，但有好多嘢都喺唔知情之下簽咗，係唔尊重業主。」 問題一舊標新投 記者檢視工程文件，發現啟勝就維修工程的處理手法確實問題多多。一○年，美景花園為大維修工程招標時，曾有八間承辦商投標，但最終不成事；相隔兩年後，去年啟勝再次召開業主大會商討維修事項，卻無重新投標，僅要求八間承辦商延長標書期限。熟悉維修工程的資深測量師何鉅業直言，此做法並不尋常：「正常隔太耐就應該重新招標，一般工程招標，時間好重要，由落標到定標最多半年。若太遲定標，價格反映唔到現時成本，好多承建商都唔會承認標書有效。」何補充，部分投標者退出會影響中標結果，做法不符公平合理原則。 問題二標書太少 正因部分承辦商拒絕延期或拒作修訂，故最後只剩三份標書可供投票；根據《建築物管理條例》附屬的工作守則，逾二十萬元的工程在招標時必須要有五份標書，有關條例亦已訂明，即使無成立法團，管理公司亦須遵守該原則，立法會議員兼律師何俊仁直言此次招標或違法：「拎上枱得三張（標書），唔符合實務守則嘅要求，如果拎去打官司應該係輸嘅，真係有水梗係打冧佢啦，咁荒謬，如果（毀約）有事應該啟勝賠，問題係你無去法庭判呢，就係大石責死蟹。」 問題三無定平方價難監察 此外，合同制訂亦欠嚴密，何鉅業審閱工程合約後直言，條文寫法不清晰，不少工程細項只寫單價，未有列明平方價，容易引發糾紛：「呢份標書做石屎維修、裂縫修補都係以一單過，即使有需要做一百平方米嘅石屎修補，如果承建商同顧問公司都同意係三十平方米嘅話，都可以拎足整體嘅工程額。相反，如果用按量計算，就可以反映實況，避免承建商引導顧問公司做少，因為佢用一單過，愈做得少，賺取嘅利潤會高好多。」何鉅業表示此合同有不少灰色地帶，即使顧問公司可專業判斷，但無客觀標準作依據，業主亦難監察，工程管理存隱憂。維修工程問題多多，但礙於啟勝已與承辦商簽約，違約或須賠償逾千萬元，若告上法庭推翻合約，律師費貴且有風險，加上新鴻基以大業主身份能左右投票結果，到頭來本月中召開的業主大會，維修工程仍獲通過。 貼士成立法團爭話事權 其實，坊間不少大型屋苑都與美景花園一樣，只有業委會，但業委會只有諮詢權，管理公司可拒絕採用其建議；要當家作主，長遠還須成立業主立案法團。對此，美景業主梁先生無奈謂：「唔係我哋唔想成立（法團），而係先天不足，好難儲夠業權。」翻看資料，美景花園一期及二期落成後、第三期動工前夕，政府指三期地段太近油庫屬高危而拒批工程，八六年更與新鴻基簽訂換地條款，將沙田濱景花園地段與之互換；新鴻基補地價一千四百六十萬元，政府則將三期發展為美景遊樂場，現由康文署管轄，地段約三成二業權份數則落入政府手中。由於「大業主」政府拒絕介入美景花園管理問題；美景花園的總業主業權份數，僅佔整體業權份數不足兩成九，根據《建築物管理條例》第3條及第3a條，分別須三成及兩成業權份數同意才可成立法團，一般屋苑皆採用以上做法，但對美景業主而言卻非常難行。美景花園的唯一「希望」，便是儲齊一成業權份數，向土地審裁處申請或由民政局出面，由法庭頒下法令成立法團，過後還需逾五成須繳付管理費的業權份數同意，才可更換啟勝，可謂漫漫長路。 回應應業主要求強調合法 黃鄺發言人指，延長標書乃應美景花園前屆管委會要求，啟勝亦強調當初已有八間承辦商入標，只是兩年後當中五間承辦商已不符合資格，大會上只有三間已回標的承辦商供選擇，甄選過程合法。至於標書未有以單價實量實度，黃鄺指美景花園初期無另聘測量師，公司只能以此方法製作標書，啟勝則指標書以固定金額價格計算，是業界避免超支的常見做法。民政署表示正了解事件，會盡力協助業主成立法團。（周潔媚） 美景花園背景 青衣美景花園分一期及二期共八幢，共1,912伙，單位面積由433至699平方呎不等，樓價約二至三百萬元，管理費每呎約為1.2元。屋苑落成後，一直由新鴻基旗下啟勝管理，新鴻基至今仍持有屋苑停車場及商場等業權份數，佔總業權約12%，而總業主業權份數約為28.8%，而政府於換地後持有的三期地段則為32.9%。 壹判官 啟勝任由天價工程通過，監察無依據，三成業權又落入政府黑洞，美景業主唯有盡快成立法團才能結束噩夢！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重） | ||||||