學者萊坊看淡今明年樓市祥益力排眾議 料年中見底
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GS(14)@2016-03-28 14:14:11■對於樓市前景，祥益地產汪敦敬（左二）認為快見底，萊坊林浩文（左一）及學者關焯照（右一）則大表不認同，右二為《蘋果》地產論壇主持Cal。 設計圖片
【地產論壇】樓市乍暖還寒，本報特意邀請到經濟學家關焯照、萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文、專攻新界西北二手市場的代理行祥益地產總裁汪敦敬為樓市前景展開激辯及作出深入分析。關焯照及林浩文俱認同樓市調整未完，今年最少尚有一成跌幅，到明年仍然繼續尋底。惟獨汪敦敬力排眾議，認為本月樓市已見穩定，細價樓初步完成調節，整體樓市最快年中見底反彈。記者：程俊華 陳東陽
祥益汪敦敬：新界西北細價樓已跌夠
汪敦敬表示，「我一直唔認同樓市係向下」，樓市並非真正轉壞或轉跌，只是成交量太少，「用好少成交去代表成個市場」。之前樓市氣氛又轉差，個別好想出貨的業主要大幅減價才能出貨，造成「假跌」，並非反映全個大市走勢。樓市出現辣招後，成交量少，會容易出現大幅上落。
用家未流失 需求仍大
他指出，3月份，屯門及天水圍成交量已比2月份多一倍，當然成交量基數低，但證明用家未有流失，剛性需求依然強大，靜市交投都會持續。而從成交價來看，新界西北的樓價已經到了谷底。「今次市況波動，好多個物業板塊走勢都唔同，見到租先見到底見到反彈，之後到價反彈，好似今次二、三線屋苑行先，一線嗰啲初時企得好硬，所以反彈又慢啲」。「今次市況開始調整嗰時，西北區本來樓價300萬或以下成交係最多，呢排成交集中300萬至400萬，證明特別平嘅劈價盤已經消化得咁上下，而購買力仲喺度」。汪敦敬強調，現時樓價與去年最高位比較，雖然已下跌約17%，不過堅信樓價會在年中找到谷底。現時成交量及樓價走勢分析，新界西北區的中細價樓在本月已經見底，相信此趨勢會蔓延至各區及其他大型屋苑。「估計中原指數5月左右就會止跌，至於政府差餉物業估價署數字，因為比較滯後，8月份數據會搵到谷底」。至於後市，樓市升跌要視乎貨幣走勢，要看美元、港元與人民幣之間的關係。如果美元實際上轉為強勢上升，本港樓市就會有下調壓力，經過二十多年數據，貨幣同樓價表現是息息相關及一致。
學者關焯照：全年料跌15%
關焯照指對樓市前景未感樂觀，「我就比較睇淡啲，不嬲都講全年樓價跌12%至15%，所以未來3季如果經濟穩定啲咪跌少過10%」。估計調整期要到明年第3季方結束。關焯照未敢輕言樓市見底的主因是外圍因素未明朗，「推動樓市上行，先要宏觀情況有改善，而家仲未睇到真係改善。」他認為現時樓市並未出現小陽春，「樓市係處於探索期，樓價彈少少，再跟住係橫行、觸底、定再升，要睇中國經濟數據同金融市場的轉變」。他認為細價樓的危機是由金管局收緊按揭造成，「因為壓力測試，負擔能力唔太高嘅，佢要攞七成按揭嘅咪買細樓。發展商亦都劏細賣，係一種好唔健康嘅現象，佢哋好難換樓，亦都影響結婚意欲，而且而家單位越細越跌得多，中型單位相對無跌得咁多」。長此下去，細單位與中型單位的差距將會被拉遠，令細單位業主換樓出現困難，「邊個去炒劏房樓啫？大部份嘅購買力已經畀發展商吸走，年紀較大的人亦都唔會睇咁細單位」。
萊坊林浩文：需兩三年調整
萊坊林浩文相信本港樓市調整周期將長達2到3年，早前出現的樓市交投回升，難言小陽春，「我哋樓市係處調整期，不過調整期中間會上上落落，預期今年一般住宅有5%至10%跌幅。以前小陽春一直都係價量齊升，而今天所謂的小陽春只係量多咗上嚟，價錢無升幅」。至於超級豪宅則與一般住宅市場存在分野，預期調整幅度輕微。
料細單位見底需時
他解釋近年政府對物業交投設限，令成交量由每年約10萬宗跌至約6萬宗的不健康水平，交投亦主要集中於600萬內的單位，買家多屬打工一族，而香港樓價以全球計處於高水平，且持續上升，「咁我（指買家）咪越買越細面積，所以近幾年細面積單位其實推高咗好多，當你提高咗咁多嘅時侯，而家仲有一段時間先可以叫見底」。換樓鏈中斷，亦是本港樓市目前受政策左右下面對的另一個困局，「大部份市民都唔會有十層八層樓收租，通常都係得一層自住。佢哋放盤嘅誘因係改善生活，向上流。但而家佢哋賣完樓，仲要拎大筆錢出嚟，先可以借到錢買到間大啲嘅樓，變相壓抑換樓意慾」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543815