沽新地加碼恒地 東尼
2008-10-16 NextMagazine
近日港股無情暴瀉，市場一片恐慌，哀鴻遍野，恍如希望幻滅。然而即使股價如此低殘，市場成交銳減，亦難以令人相信大市已經見底。
這場金融海嘯，一早已衝出美國，席捲全球，幸而對中國及香港等亞洲地區來說，其破壞力仍在控制範圍之內。只不過，失業率勢將受其影響，加上歐美衰退，令出口訂單減少，而且住宅因缺乏信心及銀行水緊，導致銷情放緩，本港經濟勢將面對更嚴峻的考驗。
上月我打算重整組合內的地產股，將新地及恒地的投資合二為一，並加入嘉里建設在選擇之列。我認為這些優質地產股現價十分便宜，事實上，現時不少大價股亦相當平。
恒地每股資產淨值高
恒 地現價二十四元，市值五百億元，但資產淨值一千億元，每股資產淨值約五十元。像恒地這類地產公司，計算資產價值通常會較為保守。嘉里現價十八元八角，市值 二百七十億元，資產淨值則四百六十億元，每股資產淨值約三十二元；新地現價五十八元半，市值一千五百億元，資產淨值有一千九百億元。
不過三者不能就此比較，雖然各大地產公司的土地儲備相差不遠，惟不同公司有不同的業務組合，相關資產可以成本價入賬。例如新地十分看重巴士及流動電訊業務，而恒地則執掌中華煤氣。
至於嘉里建設，我一向欣賞其管理層，該公司既有物業發展及投資、兼備住宅與商廈、顧及內地與本地市場，還有物流業務，令該公司的前景更為廣闊。但以股論股，最終仍屬意恒地，皆因其股價相對資產淨值顯得較抵買。我將沽出全數新地股份，換入五千股恒地。
地產股跌無可跌
正如上文所說，我認為大市未必已見底，但長遠而言，現價已屬便宜。如今環球經濟步入衰退，本港樓市亦危危乎，我相信樓價仍會下調，惟地產股現價已經甚為低殘，下跌空間有限。
地產股的另一利潤風險，在於物業須按市值重估，而今年的物業市價，肯定較去年低。過去幾年樓市好景，物業重估令地產公司的利潤被誇大，如今卻風水輪流轉，物業跌值分分鐘多過實質業務的利潤，甚至會令地產公司轉盈為虧。
很多公司會因此出現天文數字的虧損，這可能會進一步打擊股市，但這個組合的目標，是長線投資，而我深信恒地的平均利潤，每股起碼有三元。以此推算，恒地現價的確便宜。我無法預測大市走勢，惟即使組合內已有太古B，我也不認為對香港地產股的押注過多。
上週我成功以每股三元半增持兩萬股中鋁；以此價位計算，中鋁市值四百七十億元，過去四年平均盈利近九十億元。
東尼Tony Measor
在證券界有三十五年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。
湯君明4500萬沽新蒲崗舖 8年賺3000萬
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GS(14)@2017-07-21 12:19:46http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3925&issue=20170721
【明報專訊】資深投資者湯君明（圖）罕有沽出持有舖位。中原（工商舖）商舖部副營業董事方錦耀稱，新蒲崗爵祿街98號地下C號舖及1樓剛售出，總面積3062方呎，連租約出售，成交價4500萬元，呎價14,696元，新買家為資深投資者羅守輝。商舖現由銀行及釣魚用品店租用，每月總租金收入9.35萬元，回報約2.5厘。資料顯示，原業主科達地產主席湯君明於2009年以1500萬元購入，帳面獲利3000萬元，物業於8年間升值兩倍。
湯君明良久未沽出持有的商用物業，對上一宗要追溯至2011年，科達地產以2.49億元沽出旺角亞皆老街怡安閣共77個車位及1至2樓全層，較1987年購入價2600萬元大賺2.23億元，物業升值8.6倍。
新世界3.5億統一新蒲崗工廈業權
此外，新世界（0017）剛統一新蒲崗六合街中溪工業大廈全部業權，涉資逾3.5億元。土地註冊處顯示，中溪工業大廈地下以5620萬元成交，面積約6244方呎，呎價約9001元。買家為Seaworthy Investments Ltd.，公司董事為歐德昌及陳觀展，料為新世界持有。原業主於2013年以4800萬元購入，持貨4年獲利820萬元，物業升值17%。資料顯示，新世界2015年起已開始收購該工廈，同年已購入1至10樓，成交價約2.98億元，平均呎價約5100元。