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港府治樓 實用面積計呎價 特首：縮水樓引起憤怨 「連我都鬧埋」

1 : GS(14)@2010-10-14 23:50:35

【明報專訊】近年政府與地產商就賣樓透明度爭論不休，昨天政府再出招，建議立法規管銷售一手樓，並提出以實用面積作為公布呎價的唯一標準，以及限制樓宇「發水」上限不逾一成(另文)，目的防止誤導買家，全面杜絕「搵笨」縮水樓。地產建設商會則指，要求新盤以實用面積計算樓價，普通單位呎價或因而急升，有需要教育市民分辨。
運輸及房屋局會將成立督導委員會，討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議。委員會成員包括消委會、地產建設商會、測量師學會、香港律師會等代表。



一年內提出執行細節

外界關注日後樓盤廣告、宣傳活動時，會否公布「貨真價實」的實用面積呎價，以及賣樓價單是否只刊實用面積價格，否則如何「體現」實用面積作為公布呎價的唯一標準？據了解，政府暫時未有具體意向，冀交由督導委員會研究。由於最終定案會成為法律條文，督導委員會也會考慮，限制或要求某些做法時，具體是否可行。

特首曾蔭權在記者會中說：「我們用很多時間和發展商商討，但他們達不到共識。我對這件事是執著的。」他特別批評現時一手樓和二手樓全用建築面積，而非實用面積來講樓價，沒辦法讓買家公平比較哪個較便宜較好，「這樣是不要得的，全世界都沒用這種方法，但香港仍沿用」。曾蔭權指，買樓是一生人的儲蓄，「如果你說800呎，但買回來原來得630呎，縮水的，會好嬲，憤怨開始，連我都鬧埋」。曾蔭權坦言，相信發展商想幫手，但要他們達成共識很艱難，最怕有其中一個不聽話便做不到；又強調自己認真做這件事，「我不是明日走，我還有年幾兩年任期，如果事情沒進展，追都追到我啦」。

身兼地產建設商會執委會副主席的新世界發展(0017)執行董事梁志堅則認為，如果住宅單位今後以實用面積為公布價錢的唯一標準，問題是會「令樓價恍如被扯高、普通樓分分鐘都要2萬元一呎」。如果落實執行此措施，梁志堅認為當局之前要先「好好教育市民」。

「普通樓恐2萬元一呎」

中小型發展商亦有反對聲音。泛海國際(0129)執行董事關堡林認為，若以實用面積作為公布樓盤售價的唯一標準，此做法對發展商不是太公道；關指出﹕「現時買家購買住宅物業，所買的並非只是單位內籠本身，其實還包括屋苑的會所、園藝花園和其他住客設施等，而這些設施全部均需要由發展商出錢興建，所以售價如果只計單位內籠的實用面積，對發展商不是太公平。」

測量師林晉超指，若日後落實只列出實用面積呎價，雖然更有助買家清楚知道，買入單位真實面積，但亦改變了市場一貫以建築面積呎價，作為樓價高低的指標，相信市場需要時間適應。

(明報記者陳天賜、林可為、陳健佳報道)

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2 : GS(14)@2010-10-14 23:50:58

發水上限縮至一成 窗台位勢減
                2010年10月14日                                                                        【明報專訊】政府收緊發水面積上限，由過去最高達30％，縮減至佔可建樓面面積最多10％。有建築師相信，發展商日後會減少大窗台，而且不會隨便興建露台、巨型會所。地產建設商會執委會副主席梁志堅表示，新措施對業界影響不大，他們會配合政府。有發展商希望政府進一步釐清，哪些項目可以發水。


料不會再濫建露台

私人樓宇的環保露台、工作平台、會所，現時不計入政府批出的可建樓面面積，但買家要付錢購買，發展商可以「淨賺」。但由明年4月1日起，發水面積將減至一成，其中最為人垢病的大窗台，會由現時最大可建闊度80厘米，縮減至25厘米。而露台、工作平台及地面以上的停車場即使可申請豁免，也只可豁免一半樓面，其餘要由發展商承擔，計入樓面面積。

香港建築師學會歡迎新安排，可減少非環保設施及減低發水面積。建築師吳永順認為政府做法恰當，「此措施有效限制大窗台，發展商也不會濫建露台，思考過才會做」。他又指地面以上的停車場，日後要計入樓面面積，「以後可能會建番停車場鰠地底，減少『蛋糕樓』。」但他直言，要控制「發水樓」，政府不只是限制發水面積上限，更重要是監察原本的地積比率。「如果原定的地積比率達到8至10倍，發水10％也很高。」

梁志堅：影響微 會配合

身兼地產建設商會的新世界(0017)執行董事梁志堅指現時政府已有規管物業的「發水」成分，以一般私人屋苑的住客會所為例，發水成分普遍在3％至5％；如政府進一步監管「發水」，相信對地產商影響亦不大，而業界亦會配合政府。長實(0001)地產投資董事郭子威認為，「發水成分由三成降到一成，不會令地產商今後只會買平價地皮，亦不會影響地產業界的投地意欲，因為發展商自己識計數」。

由於新措施在明年4月才生效，吳永順相信有不少發展商會「趕尾班車」，向政府遞交物業的建築圖則，希望建築最後一批寬免計入樓面面積的「有露台、窗台單位」。泛海國際(0129)執行董事關堡林也估計，會有發展商趕快在明年4月1日落實執行有關新規定前，趕快向當局「入則」，因為此舉可令發展商享有更大自由度。關續稱，政府亦應該進一步釐清，當商發展新項目時，有哪些設施和範圍可以「發水」，哪些不可以。

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3 : GS(14)@2010-10-14 23:51:13

地產商眼光獨到 報告前紛沽新盤
  2010年10月14日

【明報專訊】儘管施政報告提出多項針對樓市的新措施，但無礙地產商的推盤意欲，市場消息指，長實(0001)現正申請預售樓花紙、單位總數約1368伙的大圍名城2期，有機會於11月登場，估計意向呎價將較今年初開售的第1期調升一成、至接近1萬元水平，這亦是繼本月初馬鞍山天宇海極速沽清全部1143伙後，長實短期內部署開售的另一全新大盤。
30個月來「最火紅十天」

事實上，在特首昨日公布施政報告前，樓市於本月1至10日，經歷了過去近30個月以來，最為火紅的十天，除發展商積極推盤外，新盤銷情亦告火熱；除天宇海沽清全部1143伙、套現76億元外，上水貴價盤天巒亦於期間售出250幢洋房、套現額高達80億元，去貨速度之快是洋房屋苑所少見，連同九龍城御豪門、半新盤如奧運站帝㗖‧皇殿等，本月首10天，各主要新盤的售樓套現總金額，估計高達187億元。

接近長實的市場人士指，提供1368伙的名城2期(單位面積900餘至1300餘方呎)，雖然仍在等候批發預售樓花紙，但有機會於11月登場。名城首期於今年3月發售，當時平均呎價為9000元；市場估計，名城2期整體均價會比首期調高一成至接近1萬元。

此外，新地(0016)的青山公路管笏星堤(459伙)、元朗寶業街項目(337伙)，亦有機會於未來一個月內登場。

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4 : 自動波人(1313)@2010-10-16 21:27:01

800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!

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5 : GS(14)@2010-10-17 08:58:10

4樓提及

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800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!

有無搞錯呀

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6 : 龍生(798)@2010-10-18 01:36:13

連新地個上水個新盤, 都係得番5-6乘實用
而家總算撥亂反正, 但我覺得無咁易
如果真係成事, 呢個官員, 有資格問鼎特首!

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陳德霖口術治樓：調整必來 議員學者齊轟 「只防君子 不防小人」

1 : GS(14)@2010-11-03 00:06:33

明報專訊】金管局總裁陳德霖昨繼續「出口術」，試圖為熾熱樓市降溫，指本港樓市泡沫風險正增加，金融市場調整一定會來；又稱明年初適合推出「正面按揭信貸資料庫」，有意減低銀行信貸風險。不過，議員批評，招數軟弱無力，有學者更稱「只能防君子，不能防小人」。


陳德霖昨日出席立法會時稱，「現在全球金融環境很不正常，亦不可能長期持續這情，調整一定會來到，屆時會有大震盪，希望大家都好準備 。」他指美國聯邦儲局表態會作進一步量化寬鬆。美國第二輪量化寬鬆政策，會「加強」對亞洲市場產生副作用。低息環境下，房地產泡沫風險正增加，故他呼籲市民置業時要量力而為，以免利息回升時，受到影響。

警告泡沫風險正增加

匯豐亞太區行政總裁王冬勝在另一公場合表示，也擔心第二輪量化寬鬆計劃推出後，資金可能會再流入亞太區。王稱，要小心留意香港樓價持續上升。

立法會議員何俊仁認為，「咁鮋口術對炒家真係冇乜力，係軟弱無力。」議員林大輝指小市民急於置業，他們並不知道現時的水平有多大風險。

陳德霖又稱，設立正面按揭信貸資料庫屬急切問題，銀行之間並無相關訊息互通，屬一個漏洞，明年初或首季是合適推出時間。所謂正面按揭信貸資料庫，會顯示按揭申請人所擁有之按揭貸款，讓銀行或金融機構決定應否再批出貸款予申請人。現有的信貸資料庫，並不包括按揭資料，主要是私人貸款、透支戶口、信用卡、汽車貸款，以及超過60日逾期還款紀錄。

私隱專員：按揭資料庫須修例

不過，私隱專員公署發言人表示，要將按揭信貸資料，作為銀行及金融機構共用資料，須要修訂《個人信貸資料實務守則》。公署正籌備修訂守則的工作，希望明年初進行公眾諮詢。因此，陳德霖希望明年初可推出按揭信貸資料庫，此如意算盤未必能如期打響。金管局發言人表示，與公署保持溝通，希望資料庫愈早實施愈好。

星展香港存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權指出，按揭正面信貸資料庫旨在保障銀行風險，無意圖遏止樓價。銀行界普遍認同，資料庫可提高按揭申請人資料的透明度，保障銀行風險。不過，渣打香港個人銀行業務抵押貸款部主管文偉成認為，銀行之間互通的客戶資料範圍需要細作研究，過多過少均不適合，要在風險和披露客戶資料中取得平衡。

蘇偉文：不能阻嚇真正炒家

恒生管理學院商學院院長蘇偉文指出，陳德霖「出口術」，「只能對付無膽匪類，想炒又唔敢炒的人，但對真正炒家冇用」。不過，他指金管局的角色是關注金融秩序，關心銀行的風險有否提高，並非要穩定樓市。但他認為，按揭資料庫可方便銀行知道貸款人士的背景，「只可防止師奶炒家，✈住幾層樓供按揭。如果是離岸公司炒樓，則未必阻止到。」浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則認為，官員警惕市民投資要小心，是恰當的做法。但要立即令樓價降溫並不容易，「政府應增加土地供應量，而半租半買的『置安心』計劃，都要數年後才見成績，並非即時起作用」。

(明報記者李家欣、陳健佳報道)

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