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不要誤失收割之時,眼白白看錢流走(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7407

此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。

 

筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格,角困角,不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住,更在早前用40年按揭將物業三供款拉長,當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入,水位每間約有百餘萬,係現時市況九成業主大賺下,不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起,實為合理處理方法。

 

由於太太屬不穩定工作,筆者假設太太「自給自足」,即物業三由太太單名持有,而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業,一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設,因為在網上溝通是單向的,要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約,建議讀者「補水」,將借貸比率降至樓價五成再轉按,在申請時向銀行表明是出租用途,成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。

 

物業二市值3.25mil,補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一,可套現1.35mil,當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因,為讀者一人持有兩個物業,35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入,即物業二原本就報有出租用途,都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil,都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿,再加上睇準了2008-2013的樓市升浪,五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽,完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢,唯市跌只要20%就令人心感不安,35%左右就打回原形,由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物,贏在第一次,第二之入市時都較有信心,一開始就輸,成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者,見好就收吧!

 

建議沽走物業一,再唔係叫朋友住入物業二,留住好租客,都唔好誤失收割之時,眼白白看錢流走。

 

就當沽走物業一,亦將物業二的租金納入借貸力計算,兩間樓「持貨」7.85mil,其實都大過自己最盡借貸力了,即5.56mil。所以減磅是應該,套出現金可放於收息基金,千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因,是因為其沒有鎖定年期,及讀者本身後生,實有需要等多一個浪,市低出擊。如果是近退休之輩,可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇,沛富基金是一個ETF,投資亞洲區債券,唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後,已是另一番景象了。請先套樓,投資物品可以日後再談。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54760

資金流走 港匯低見7.7557

1 : GS(14)@2015-07-08 16:20:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150708/news/eb_eba3.htm
資金流走 港匯低見7.7557
2015年7月8日

【明報專訊】港元匯價昨日繼續展現疲態,跌至7.7549,更曾經一度跌穿7.755水平,最低見7.7557,顯然資金正在流走。有市場人士認為,受內地股市波動影響,有資金流走非常正常,但不擔心情會加劇。

昨日港匯顯著下跌,美元兌港元曾經一度升穿7.755的水平,高見7.7557。

石壁投資管理董事總經理區偉志接受本報查詢時表示,無可否認有一部分資金正在流走,不過主要原因除了內地市波動外,歐洲股市亦因希債危機出現「Opportunity﹙機會﹚」,但相信資金外流情不會太嚴重。

分析﹕對A股失望要「避開」

獨立股評人林一鳴則將外資流出本港,歸咎於內地救市失誤所致。他解釋,內地救市措施愈出愈多、愈出愈錯,外資選擇抽走資金,實屬正常。

豐盛金融資產管理董事黃國英亦認同,指港元顯現弱勢,明顯反映外資對A股市場失望而要「避開」。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291310

中港續見資金流走 規模收窄

1 : GS(14)@2015-09-19 20:27:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150919/news/ea_eab2.htm


【明報專訊】雖然港匯近期強勢,金管局9月要數度注資入市,但從資金流向數據來看,香港股票基金繼續錄得資金流出。

港8周累計流出185億

據券商Jefferies最新的資金流向數據便顯示,截至9月16日(星期三)的一周,香港股票基金資金淨流出1.33億美元(約10.3億港元),已是連續第8個星期走資,但比對上一周走資額有所減少,而累計8周,本港流走資金達到23.89億美元(約185.15億港元)。

中國股票基金亦已經連續10周錄得資金流走,最近一周流出7.52億美元(約58.28億港元),但比對上一周的12.46億美元見收窄,累計這兩個半月,內地共走資209.4億美元(約1622.85億港元)。

此外,市場之前預計美聯儲局或會9月加息,資金從新興市場撤出,最近一周便再錄得16.65億美元(約129.04億港元)走資,連續10星期錄得資金淨流出,不過較上一周的39.08億美元有明顯減少。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292277

何謂資金流走?

1 : GS(14)@2016-01-17 23:55:48

【話你知】港人對於資金流走常有誤解,金管局經濟研究部報告曾解釋,資金流主要有三大指標,包括即期滙率、銀行體系總結餘以及即期淨外滙頭寸,今回港元資金流走,主要反映即期淨外滙頭寸變動。滙率變動主要是反映資金流入、流出「壓力」,不一定是實際資金流變動,有機會是價變而量不變,即所謂「乾升」或「乾跌」,事實上銀行於金管局所設的港元戶口合計餘額(即總結餘),在港滙波動下卻近乎沒有變動,代表流出數額不算龐大,未觸發弱方兌換保證,而引致銀行體系要向金管局以每美元兌7.85沽出港元,故總結餘沒有太大變動。所以,今回資金流走主要是銀行即期淨外滙頭寸變化,變化未有啟動弱方兌換保證之餘,金管局亦無買港元,但港元資產需求確實減少,只是流走幅度不算大。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160116/19454414
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294316

周小川:資金流走沒甚麼奇怪

1 : GS(14)@2016-02-15 02:17:58

【本報訊】中國資金走不停,外界指中國或實施外滙管制,惟人民銀行行長周小川受訪時駁斥此說法,認為是投機者欲製造恐慌,以配合其投機盤。近月中國外滙儲備持續縮水,但周小川表示,流走資金多屬於熱錢、會「擇機撤出」,即使流走亦「沒甚麼奇怪」。



斥外滙管制屬謠言

周小川早前接受內地《財新網》專訪,提到有不少國際投機者聚焦唱空中國,甚至指中國實施外滙、資本管制,他回應時指這些明顯是謠言,目的是在一般市民及貿易商之間製造恐慌,投機者得以從中得益。他續表示,過去多年不斷有資金流入中國,當中有部份或是「熱錢」,會選擇時機撤出「沒甚麼奇怪」。早前有多名國際投資者揚言要「沽空中國」,截至上月底,中國外滙儲備按月降近千億美元至3.23萬億美元,創近三年半以來新低。周小川受訪時表示,中國經濟體系龐大,外滙管制難以奏效,又指中國資源多、「跟中國拼不容易賺到錢」,因此在正常情況下,國際投機者不會視中國為攻擊目標。最近環球金融市場存在不明朗因素,周小川承認有部份投機者「正瞄準中國」,惟他強調不會讓投機力量主導市場情緒,並重申人民幣不具備持續貶值的基礎,至於中國經濟能否承受波動,他指中國「有信心也有耐性」,會留待官方公佈的數據去證明;他續稱,已下注的人急於製造輿論、企圖倒逼博弈,希望盡快見分曉。至於人民幣國際化進程方面,周小川指人行對滙改方向「堅定不移」、仍以市場供求為基礎。對於市場憂慮中國或為增加出口、提升GDP而容許人幣貶值,周小川稱不會打「滙率戰」,但又表示若察覺投機成為滙市主要矛盾,人行會重點應對,直至市場恢復穩定。另外,中國外滙管理局管理檢查司司長張生會日前表示,年內會挑選重點銀行或非銀行金融機構,展開全面及針對性專項檢查,加大對違規銀行的處罰力度。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160214/19490167
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=295869

環球股市連跌兩周 千億資金流走

1 : GS(14)@2016-05-08 13:30:33

【明報專訊】環球及美國經濟增長均有放緩?[象,MSCI全球股票指數及美國標普500指數上周分別下跌1.7%及0.4%,兩大指數同樣是於2月11日見底以來首次連跌兩周。根據《彭博》數據,在上周一至周四(5月2日至5日)期間,全球股票交易所買賣基金(ETF)錄得126億美元(約983億港元)淨流出,當中SPDR標普500此單一ETF便淨流出53億美元,佔比達42%;另外,貝萊德旗下iShare的一隻高息企業債ETF期內亦錄得23億美元淨流出,反映資金從風險資產流走。



與此同時,期內SPDR的黃金ETF卻錄得10億美元淨流入,而追蹤美國通脹保障國債的iShare TIPS ETF亦有5.4億美元淨流入,反映資金尋找抗通脹的投資工具。

抗通脹債券黃金ETF受捧

《彭博》分析,由於全球ETF市場總額高達1.9萬億美元,上述資金流動佔比不足1%,是否形成趨勢仍有待觀察。惟由於全球股市、債市、外匯市場成交額均正在萋縮中,ETF成為少數流通性增加的資產,仍然是觀察資金流向的理想工具。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160508/news/ea_eab2.htm
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300018

強國男飲凍啤酒爆血管瘤 體內8成血流走

1 : GS(14)@2016-08-13 14:50:08

夏日炎炎,香港不少人愛喝啤酒解暑。湖北武漢一名綽號「千杯不醉」的趙姓中年男子,早前喝過幾支冰凍啤酒後到浴室洗澡,其間突然肚內感到「爆炸」暈倒,事後證實其脾動脈瘤破裂,短短幾個小時內出血量達4公升,等於人體80%的血液。趙男呼吸、心跳一度驟停。經過搶救,才逃出鬼門關。55歲的趙男每天都抽1至2包煙,每餐飯幾乎都喝半斤白酒。早前,趙男改喝冰凍啤酒降溫。上周五晚,他在吃晚飯時喝下三支啤酒,然後去洗熱水澡。當趙男將花灑對着腰腹沖洗時,突感渾身疼痛,拼命爬到門外就暈倒,家人發現,即將其送到家附近醫院。趙男被送到醫院時,已經處於休克昏迷狀態,呼吸、心跳一度停止,經過半個小時的急救才恢復心跳。由於病情嚴重,被緊急轉到武漢市中心醫院。由於臉色慘白,醫生從其肚裏抽出的血是不凝血,故確診其為失血性休克、腹腔內大出血。醫生見情況危急,遂決定打開其腹腔,即有鮮血湧出。醫生一面邊輸血,一面找出血部位,最後發現在脾門附近有個蠶豆大小的動脈瘤破裂出血。經兩個小時治療,終於成功止血,將趙男從鬼門關邊緣救回一命。 外科專科醫生謝卓華表示,血管瘤是血管不正常脹大,若血壓大幅度波動,都可能血管瘤破裂,造成流血不止。謝醫生指,病人如已有高血壓,加上飲啤酒和沖熱水涼,不排除令體內的血管瘤破裂。病人脾動脈破裂,血液會留在肚內,而不會從口、鼻、肛門等位置流出。雖然病人流了4公升血而不死,謝卓華指是醫生一直為其輸血,維持其生命。謝醫生又指,由血管瘤一般只有2至3厘米,除非病人瘦削或者血管瘤位處主動脈位置,故一般未必容易透過摸肚發現,只能透過掃描才能發現血管瘤。《楚天都市報》/《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160812/19733493
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305514

陸振球:小心港人才流走

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:35

【明報專訊】新加坡上週五公佈今年第三季的經濟增長按季收縮4.1%,反映環球尤其是中國經濟放緩,對新加坡這類外向型經濟甚為不利,新加坡一向被視為香港的競爭對手,不要以為對手不好過,香港便會得益,其實大家面對的挑戰相似,香港稍後公佈的第三季經濟數據或會令大家失望。

最近中文大學旗下香港亞太研究所進行了一項調查,結果令人憂心。該調查成功訪問了710名香港18歲以上巿民,竟然有多達38.9%受訪者表示若有機會將打算移民,令人憂慮的是,愈年輕、教育程度愈高的受訪者,打算移民的比例也愈高。

人們常說因低息或資金流入,香港的經濟及股樓可長期看好,如今這個地方的高教育水平年輕人竟紛紛因為不滿香港現狀而打算離開,對香港長遠發展肯定十分不利。從來,人才比資金更重要,資金流走可再流入,但培育人才往往要花數十年時間,人才一旦流失,便不是一時三刻可以復元。

上述調查中想移民的受訪者最不滿香港四個範籌:包括政府施政缺失、住屋問題、政治爭拗和看不到經濟前景。其實除了移民,也應力爭上游,或做好投資部署,若能財務自由,不用移民也可改善生活。《明報》將在下週一(10月24日)舉辦投資講座,除了筆者,還邀得香港奧國經濟學院創辦人王弼、交通銀行香港首席經濟師羅家聰,以及天王國際金融行政總裁盧楚仁分析最新投資形勢及如何部署,不容錯過(詳情及報名:link.mingpao.com/47329.htm)。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9749&issue=20161017
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312345

特朗普效應 陳德霖﹕或觸發資金流走 美放寬金融監管 港無意跟隨

1 : GS(14)@2017-02-07 04:56:26

【明報專訊】美國總統特朗普上任後的新政,令全球經濟政治風險增加。金管局總裁陳德霖警告,特朗普鼓勵企業資金回流美國,或加劇新興市場的走資潮。他重申,美國加息步伐將會較市場預期快,流入本港的熱錢持續會流走,只是目前尚未發生。

明報記者 廖毅然

陳德霖昨日出席立法會會議時表示,美國新政府政策存在不確定性,是全球主要的經濟及金融風險之一。他表示,一旦特朗普兌現競選承諾,把企業利得稅減至15%,比香港還要低,加上特朗普大力鼓勵當地企業把資金回流美國,「市場估計美國企業在海外資金達2萬至3萬億美元,即使只是部分回流,假設1萬億美元在短期內撤離,也會對新興市場造成巨大影響」。

重申美加息步伐將快於預期

特朗普在競選時提出要讓企業回流美國,因此大開期票,提出稅制改革,主張把企業所得稅由現時的35%大幅減少至15%。對比香港現時的企業所得稅為16.5%。不過,陳德霖認為,特朗普許多政策仍然欠缺細節,暫時不清楚其實際政策是否足以吸引大量資金回流。而且他估計,即使資金回流美國,部分亦會透過金融體系再流向新興市場。

海嘯後1300億美元資金流港

但陳德霖表示,金融海嘯後累計有1300億美元的資金流入本港(見圖),市場仍然低估美國加息的步伐,由於港息與美息同步,所以在港的熱錢將陸續流走,只是目前尚未開始發生。金管局對樓市的逆周期措施,主要視乎息口演變與樓市交投量、價格及供應量的變化,而決定是否收緊或放鬆。而最近雖有部分新盤銷情好,但他認為,難以全面反映樓市現狀,需較多時間去觀察樓市屬上升或下行周期。

美銀行股上升 匯控渣打跟隨做好

另一方面,特朗普正研究放寬對銀行業的監管。昨日有議員問到,香港會否跟從,陳德霖強調,香港的監管制度本來與美國有差別,故美國放鬆監管對香港沒影響。特朗普於上周五簽署行政命令,下令全面修訂多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act),市場憧憬會放寬對金融業的監管,美國金融股周五普遍升2%至3%,帶動本港上市的匯控(0005)及渣打(2888)做好,當中渣打升2.4%至78.9元,創15個月新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4453&issue=20170207
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325741

印度過江龍Mohinani:樓價不合理 等北水流走才入市

1 : GS(14)@2017-05-25 09:15:47

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6837&issue=20170525
【明報專訊】本港住宅樓價於2003年SARS以來大漲小回累積升幅逾4倍,今年以來更屢創歷史新高。印裔富商Mohinani Harry Hassomal的家族在本港已營商近半世紀,曾於SARS期間斥資數億元撈底買樓,對掌握本港樓市周期有獨到心得。他在接受訪問時分享置業經驗,過去一年內地資金持續湧入本港,令樓價升至不合理水平,他建議用家可等這些熱錢流走,樓價回落至合理水平,始入市買樓也不遲。

明報記者 葉創成

Mohinani Harry Hassomal的爺爺早於1969年已從印度來港發展,初期靠入口日本布匹在港銷售,賺到第一桶金,上世紀70年代已開始投資本港房地產,累積豐厚財富。Mohinani在2003年已參與家族生意,當時樓價於1997年見頂回落後已連跌超過6年,更爆發SARS疫症,悲觀情緒升溫,樓價進一步急跌,他拍板斥資數億元買入大量寫字樓物業及部分住宅物業,包括以呎價4000元買入中環美國銀行中心的兩層寫字樓,「我們是在市場出現恐慌時才入市買貨的投資者(Distressed Asset Investor),即是無人買的時候我們才走去買。因為我們相信,做任何生意也好,賺幾多錢是以你的買入價計算的,只要你能夠低價買入優質資產,日後的盈利就會增加」。

SARS呎價4000元買美銀中心

根據代理數據,美國銀行中心寫字樓呎價現已勁升至3.5萬元;而鄰近的美利道商業地皮於5月中更以232.8億元、樓面地價逾5萬元批出。不過,Mohinani於2007年已悉數沽出美銀中心兩層寫字樓,呎價約2萬元,較買入價勁賺約4倍,而SARS期間買入的大部分物業,亦已於同年沽售。

上述物業若持有至今善價而沽,盈利肯定更加可觀。Mohinani承認,2008年金融海嘯後,內地隨即推出「4萬億」救市措施,令本港樓市的調整期遠較他預期短,令他來不及在低位買貨,「2007年我已預計到有大事發生,所以沽出大部分香港物業,結果2008年亦爆發金融海嘯,但當年本港樓市調整的窗口期(Window)很短,無機會畀我入返場」。

2013年底5億沽上環酒店

雖然Mohinani在2007年沽出SARS期間買入的大部分本港物業,惟同年他亦以約2億元買入上環干諾道西95號的一幢酒店,至2013年底始把該酒店以4.88億元出售予開源控股(1215),食正期內自由行旅客爭相訪港、酒店價值水漲船高的大升浪。

談到當年高位沽貨的心得,他仍然津津樂道,「由我2007年購入該酒店開始,愈來愈多內地旅客訪港,酒店出租率不斷改善,每晚房租亦上升至800元,與其他地區的五星級酒店相若。我沽貨的時候(2013年底),該酒店出租率已差不多100%,無得再好;如果出租率是90%,便仍有10%改善空間,但100%便已經去到最頂,既然有買家主動洽購,當然是收成的好時機」。

本港一般打工仔沒有Mohinani的雄厚資金可以投資寫字樓及酒店,但買樓上車做業主,卻是不少人的心願及奮鬥目標,而且可能是他們人生中最大的投資,故此亦必須審慎行事。記者請教Mohinani,今年以來樓價屢創歷史新高,港人若有自住需要,目前是否應該追價上車呢?他教路,可考慮先等一等,待日後樓價出現調整後再買也不遲,「過去一年有很多內地資金流入本港,令本港住宅樓價升至全球最高,我覺得這是不真實的。如果這些北水明日便被『閂水喉』,要班資回朝調返大陸,本港樓價會怎樣呢?我覺得只要北水一停,樓價就會跌」。

業主防守力強 SARS式跌市難重演

不過,Mohinani強調,隨着近年本港樓價破位而上,金管局期內亦一直收緊按揭,故目前大部分業主的按揭貸款佔樓價比率(Loan to Value Ratio)並不高,防守力強;故他認為,若有人期望樓價像1997年至2003年般大跌七成,是不切實際的想法,「我估計半山區的豪宅最多可跌三成,但中細價樓的跌幅會比較溫和」。

Mohinani認為,假如樓價回落至合理水平,用家可以先買細價樓上車,「首次置業應該先買細價樓,樓價跌少少便當交租囉,反正樓價長線看升」。

Mohinani又向年輕人分享自己家族的成功之道,「成功沒有特別的方法,但你一定要相信自己的能力,而且要勤力工作累積財富,不可以坐喺度等中六合彩;機會總會出現的,最重要是你日後見到機會時要好好把握」。
2 : GS(14)@2017-05-25 09:16:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7742&issue=20170525
【明報專訊】Mohinani往往等市場出現恐慌時才入市投資物業,雖然他錯過2008年第四季低吸港樓的機會,惟他2009年開始轉戰歐洲樓市,包括在2013年進軍西班牙酒店市場,他有份投資的馬德里W酒店料於2019年開幕,今年更簽訂新投資項目,在西班牙南部城市Marbella開設另一間W酒店。

雖然在2011至2013年歐債危機期間,西班牙曾被列入「歐豬五國」行列,惟該國GDP於2014年已回復正增長,2015及2016年GDP均按年增長3.2%,Mohinani認為,隨着經濟穩步增長,債務問題將逐步解決。

西班牙豪宅售價僅本港十分一

Mohinani又指出,目前西班牙頂級豪宅的呎價約4000港元,是本港同一質素單位呎價的十分一,故他相信目前是投資西班牙物業的好時機,「假如今日香港像2003年爆發SARS時一樣低迷,你會否買香港樓呢?現時這個機會在西班牙!」

[名人樓市論壇]
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