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房企內部腐敗頻發 有人一次貪汙數千萬

金錢累積之處，往往成為貪腐的溫床，房地產行業因占據了太多社會資源，從而成為近年來商業貪腐案的高發之所。縱然每年都有高管被送到監獄，但是面臨金錢誘惑，這個現象並未終結。

不久前，兩名萬達高管尹建武、金震因涉嫌利用職務便利謀取私利被北京朝陽警方帶走，房地產腐敗問題，再一次出現在公眾視線。

房地產是中國資金量最大的實體行業，龐大的資金背後，助推了這個行業從業者的財富積累，但是財富背後，卻因為欲望被不斷放大而呈現出人性的扭曲。

“我們公司每年因為審計開除的人大概有四五個，越大的公司審計出來的問題越多，有些爆出來了，還有很多就默默勸退了。”一位中型房企高管告訴第一財經記者。

商業貪腐高發

當欲望激發這個行業蓬勃發展時，必然留下快速擴張的一些傷疤，而當潮水退去之後，這個行業正在面臨新一輪洗牌。

上述萬達高管被帶走的事件就是一個例子。有消息顯示，萬達項目公司以銷售去化有困難為由，串通集團高管放寬審批權，將房子以極低的折扣賣給了外部供應商，並從中賺取差價，獲得尋租。但自事件被披露以來，萬達方面始終未公開披露任何公開信息及評論。

不只是萬達，其他地產商同樣面臨內部腐敗問題。此前，中國金茂前主席兼非執行董事蔡希有，因涉嫌嚴重違紀正接受組織調查。

經查，蔡希有嚴重違反政治紀律，幹擾中央巡視工作，對抗組織審查；違反中央八項規定精神，接受私營企業主安排打高爾夫球，用公款支付個人費用；違反組織紀律，不按規定報告個人有關事項，指使下屬單位違規錄用、提拔其親屬；違反廉潔紀律，收受禮品、禮金，搞錢色交易；違反工作紀律，對下屬公司違規開展業務造成巨額損失負有重要領導責任。同時，利用職務上的便利為他人謀取利益並收受巨額財物，涉嫌受賄犯罪。

“營銷是最容易出問題的條線，營銷費用一般占到一個項目的3%，很多時候都會通過供應商進行聯合操作，或者是茶水費之類的方式。”一位房企人士告訴記者。

一般而言，如果一個項目貨值50億，那麽營銷費用就有1.5億，通常會在2～3年內使用，那麽項目營銷里面的尋租空間就很大。

近年來，由於限價等因素，很多新房價格本身就低於市場預期，雖然市場會通過“搖號”，但是很多地產商同樣會在里面做手腳。動輒幾十萬的茶水費屢見不鮮，營銷條口問題突出。

此外，很多開發商在車位上也會做文章，很多好的車位同樣需要茶水費，否則給業主的車位就不夠理想。

顛倒的市場，讓本來應該為購房者服務的營銷開始越來越強勢，隨後造成上述困局。許多房企的內審部門都會查出營銷條線侵吞公司財產，而且屢禁不止。

“一個項目營銷總直接貪了6000萬，我們的項目土地價格只有隔壁項目的一半，利潤率至少有60%，但是最後測算只有正常的利潤水平。因為那個營銷總貪汙太多，我們直接報案。”一位地產總裁告訴記者。

不只是營銷，投資、商業等條線同樣是貪腐重災區。某TOP3房企每年就會至少送幾十個人進監獄，但是一般都是低調處理。即便是工程條線，同樣存在很多尋租空間。“我剛畢業那會做監理，供應商就會給我紅包，希望我不審查出問題。”一位TOP30房企管培生告訴記者。

在金錢至上的價值觀扭曲下，人性容易變得罪惡。在房地產兇猛擴張的時代，一切理性都成為進步的枷鎖，很多人都希望在這里撈一把快錢離開。

監管漏洞堪憂

房地產像一列急速前進的列車，即便是前面有了阻礙物，依舊已經無法剎車。結果是，要麽碾碎，要麽撞車。

近期碧桂園的事故就是一個例子，高速擴張背後，內控機制失靈，不斷爆發質量事故，最後成為眾矢之的。

高速擴張和跟投機制的激勵，讓許多人在金錢面前沖昏頭腦。

一位80後房企高管說：“職業經理人還是應該去賺陽光收入，那些不合法的收入，其實都會折損自己的職業生涯。”

不過，並非每一個人如他所想。在很多跟投激勵機制較高的房企，一個項目財務經理年薪就可以超過100萬。“我們團隊所有人都會為了項目周轉努力，只要達到要求就有豐厚的獎金。”一位地產財務經理告訴記者。

看起來，高激勵讓團隊充滿鬥誌。而另外一方面，這些金錢激勵背後，讓人性逐漸開始走向邪惡。為了提高運作速度，很多地產人也不擇手段。

“我們有個合作方是追求高周轉的，財務章本來在我們這里，但是他們為了提前開盤，就自己私刻一個章，然後去政府報批。”一位高管告訴記者。

拒絕誘惑的辦法，就是遠離它。而當金錢誘惑不斷增加時候，人性開始不斷出現挑戰。當人們必須在秩序與金錢、信任與背叛中做出選擇，很多人已經在追求金錢的深淵，不能自拔。

“人拿來就用，如果不行就換，現在的人都很浮躁，擴張背後我們也沒有辦法。”一位房企人力總評價。

而在投資條口，同樣難以控制。2016年的一波高價土地，幾乎讓拿到合肥、廈門、成都、上海等高價地的地產商如坐針氈。

甚至有開發商出現過以高出同行一個億的價格拿到土地，最後該投資條線直接負責人被勸退。

當集體的理性失去控制，到如今只能束手就擒。

“房子如果可以銷售就銷售，即便虧本我們也銷售，現金流是第一位。”一位TOP5房企高管告訴記者。

事實上，這一切的價值觀從地產人晉升路徑可見一斑。目前市場上營銷、投資的條線很多地產人升職速度就明顯高於設計、工程條線，重視產品的房企並不多，取而代之的是營銷導向。精裝變簡裝，簡裝變清水房。

金錢的誘惑下，所有的產品和服務顯得不那麽重要，工匠精神甚至被認為不適合企業發展。大量樓盤，交付都面臨業主維權。很多地產商做得出華麗的樣板間，可是卻做不到華麗的交付。

近期一個福州地產商，更是要求置業顧問寫保證書：“收取客戶差價行為，屬於置業顧問個人行為，與集團無關。”

如果說，個體的非理性是偶然行為，那麽整個公司的內控就顯得尤為重要，不斷爆發的問題背後，暴露的更是內控機制的不完善。

“查不過來，有時候只能抓大放小。”一位從事審計工作人士告訴記者。

過去大家講管理與邊界，但是在這個浮誇的時代，自發秩序已經被擴張秩序替代，組織邊界越來越模糊，原有的核心價值觀被稀釋，管理秩序軟弱瓦解，而地產商卻無計可施。

市場調整下的壓力

問題的爆發並非一朝一夕，列車只有撞到堅硬物才會停止。這一刻，所有地產商開始緊急剎車。

最先開始的是土地市場，曾經火爆的蘇州、合肥不斷出現土地流拍。今年7月，蘇州7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三宗居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場曾一度火爆，如今導致多家開發商因為拿地價格過高一直項目滯銷。

在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾經的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地產商深陷其中。“我們在合肥的項目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位福建地產企業內部人士告訴記者。

接著，是股權轉讓。無論是中弘股份的跑路，還是華夏幸福的股權轉讓，都是行業寒冬的一個信號。而不斷爆發的裁員消息，更是讓業內風聲鶴唳。

拿地方面，每個地產商都開始謹慎，到期債務無法續借，地產商年初的規模目標已經不再提起。“很多房企都開始內部融資，融資價格越來越高。”一位房企內部人士告訴記者。

停止拿地，加速去貨，地產寒冬已經到來。此前保持較高負債的企業，拿地已經開始減緩，甚至出現不拿地情況。

當熱鬧歸於平靜之後，計提心理防線被擊穿後，所有的現象都是由極度亢奮而導致窒息性停頓。在這個名利場的浮誇泡沫不斷擊碎，留下的將是不斷出現的生存危機。

“我們一直要求行業90分位的人，即便崗位空缺也不願意招聘不合適的，這樣對團隊影響更大。”一位旭輝內部人士告訴記者。

市場陷入調整周期，越來越多地產商也意識到內部管理的重要性，很多投行對於地產商的評級也會更多參考內部管理能力。“今年我們將在四個方面進行變革，圍繞戰略、機制、運營、信息化，希望讓企業的管理效率進一步提高。” 弘陽集團執行總裁蔣達強說。

責編：胡軍華