Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。
青衣將有不少新供應仲要係居屋，區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平，會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤，但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底，你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。
如你手上有間賺左四成以上既樓，可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:
1. 考慮加按到五成或七成，即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成，減去你現時爭銀行之金額後，就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。
2. 加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下，正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。
3. 評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還，每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年，先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處，簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。
4. 加按左舊錢出黎，如果舊錢係你五年都儲唔到既，請你小心保管。做人仔定期算數，搵間細銀行比個靚兌價你，再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.
5. 請你target定兩到三個大型屋苑，勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手，好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓，原因係真係平些少既野，通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢，agent報價你根本就朦查查。
6. 對psy見解，應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期，用一成錢放入中國建材，得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁，冇得冇失(當然要輸時間)。
7. 至於買樓，以psy財力不宜在今時出擊，自新政策在2012年10月尾推出後，可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢，用開心錢博下又係別話。