中環在線：大孖沙齊增持郭氏兄弟豪撈新地李華華

虎年樓市第一炮，可謂新地天下，上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown，令市場人士目瞪口呆；本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮，馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目，在息口持續低企、一手供應量不足環境下，新地要締造成交天價，簡直如入無人之境。

今次賣地在荃灣大會堂舉行，規模細小，但十多個大孖沙，如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席，猶如地產界的新春團拜。

下午三時正，賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接，拍賣節奏明快，承價沒有停頓，直至第四十五口價，地皮平均呎價去到四千三百元，今次投地的熱門人選新地的代表始出手承接，其餘發展商則收手觀戰，只剩南豐與新地相爭，最後到第六十八口價，手持三號牌的新地代表舉牌，平均呎價已達四千六百元，是市場預期上限，南豐放棄，拍賣官一槌定音，地皮以三十三億七千萬元成交。

搓高麵粉價

這幅地皮，新地表示會斥資約六十五億元獨資發展。中原測量師行董事張競達預期，發展商會興建兩至三幢高密度住宅，每個單位面積至少七百呎，以中、大型單位為主，數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已達四千六百元，他指連建築成本，最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑，如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的將軍澳中心還要高。不過，拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示：「成交價非常合理。」

在地皮毗鄰，同樣由新地持有的將軍澳五十六區港鐵站上蓋物業，亦即時變得水漲船高；兩地皮「合併」，將又是一個自成一隅的「豪宅區」！該區地產代理透露，新地代理執行董事雷霆近日向他們「吹風」，指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元，貴絕整個將軍澳，物業最快半年後推售。另一邊廂，同樣是新地樓，遠在元朗的YOHO Midtown，平均呎價就要五千四百元，比○三年開售，現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期，高出三成多，但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下，加上將軍澳賣地效應，YOHO Midtown的開價即時合理化。

鄉親父老抬錢捧場

YOHO Midtown在上星期五開售，示範單位設於新元朗中心，令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來，四樓的售樓處外更出現人龍，代理連聲說：「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群，樓價企硬！」

新地去年開售，位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千，不少買家嫌貴，怎料這個價已沿大欖隧道，殺入元朗。記者在示範單位內，聽得最多的三個字是：「好貴呀！」不過，一邊有人鬧、又一邊有人買，樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。

該盤以交通方便為賣點，又包裝成元朗新地標，恍如日本的Toyko Midtown，糅合了新潮和藝術。不過來買的，仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅，反而見到不少元朗街坊，有些剛在附近街市買魚，有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說：「你都唔想一世住村屋o架，買間有會所嘅單位，日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父似不為所動。

只有二十六歲的莫先生，頭戴鴨嘴帽，已算是潮人一族，旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位，他邊鬧邊買：「嘩！呢度真係好貴。不過無計啦，我就嚟結婚，咁父母都住喺附近，我唯有揀買呢度囉，咁萬幾蚊一個月我又供得起！」

另一個穿紅色棉襖的退休人士張先生，懶理銀行現時超筍的按揭優惠，準備一筆過現兜兜付款：「我住流浮山house嘅，出入市區唔方便，打算買個交通便利啲。我老喇，唔想成日揸車呀。」原來，一向有投資元朗丁屋的張先生，打算買入三個單位，其中兩個作短炒投資：「不過佢派唔到貨俾我呀，一陣我個仔來睇吓點囉。（個呎價唔貴咩？）梗係貴啦，我未買過新樓嘛，人生總要買一次，貴買貴賣囉。」

新盤價高者得

新地○三年賣一期YOHO Town，開售呎價一千五百元，為求一鋪清，故以俗稱「派貨」方式賣樓，即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團，讓代理各自同時安排客人揀樓。相反，今次新地求價不求量，故不再「派貨」，客人要先自行挑選單位，再入一張十萬元的本票，才可以向新地查詢是否還有該單位，但經紀指安排混亂：「問佢有無單位，一時話有，叫個客等成個幾鐘；轉個頭又話俾新地親屬預留咗，又要個客揀過。」

該經紀透露，新地除了公布頭一批價單外，其餘單位一律無價單，他們只能跟客人說大概金額，同樣要客人入票才可問價，他估計發展商想賺到盡：「佢想睇吓同一段時間內，唔同代理搵到咩客人出咩價，就賣俾出價最高嗰個。」

天價嚇走炒家

活躍該區的資深炒家，都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余，在YOHO Midtown未開賣前，已認為呎價五千多元太貴；到物業開售並賣出九百伙，他仍對此盤不為所動，「何文田半山一號當年夠賣五百伙，有無得賺呢？呢度（YOHO Midtown）有西鐵，咪當市區樓咁炒囉！但都係住開元朗嘅人買，價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓，並諷刺說：「我而家玩緊『富甲彩蒲』，即係上水居屋彩蒲苑呀！而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視，及幫買家將家居實況連接手機，隨時可看清屋內情況，提供增值服務！」

新年伊始，新地響頭炮「撩」㷫樓市，為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙，今年卻只有二萬伙，包括將軍澳「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等，市場大吹供應量不足。然而，截至去年三月，包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個，全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住，缺乏的，只是一手新樓供應。

而新地今年包攬了多個大型一手樓盤，除了元朗的YOHO Midtown外，還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等，單位總數約六千個，以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元，新地透過投地締造天價，為即將推出項目的開價「打底」，若以上樓盤以高於同區二手價三成開售，保守估計可套現三百五十億，扣除建築成本及補地價，利潤最少一百六十億，相對於以三十多億來投地，絕對值回票價，可以賺到盡。

按息愈減愈平

要締造新高的樓價，按息處於前所未有的低水平，正是優勢。追溯至九九年前，按息一直以最優惠利率（P）加某一個百分比作為基準，那時供樓一個月要付十幾釐利息；但九九年後，由於中小企出現信貸危機，故銀行轉為搶佔樓按市場，發動按息戰，最後P加改為P減。

至上週五YOHO Midtown開售，一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行，首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐（現時HIBOR為0.07釐，即按揭利率為0.72釐）。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐，半小時後即表示照跟滙豐，其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比（即2.35釐），現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐，顯得非常吸引。不過，以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險，事關同業拆息變動之快，難以預測，如九八年中小企信貸危機期間，一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐，升幅達百分之一百三十。

對銀行來說，雖然息差收窄，由四、五年前平均百分之三，一直下降至現時不足百分之二。不過，截至本週一，銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億，中國工商銀行（亞洲）董事暨副總經理黃遠輝指，按揭業務雖然只有微利，但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全，所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將會持續，香港有排都未加息：「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子，但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平，預計美國最快要今年第四季先有機會加息，所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」

以現時美國的經濟情況，短期內大幅加息的機會不大，在低息環境下，要令新樓造價及成交喘定，還看本週三財政預算案中，會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說：「因為土地供應量不足，一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年已出現，但隨着低息環境持續，資金放在銀行無息收谷去買樓，先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手，一手賣幾百伙，價易造高，但附近的二手供應有萬多個，不是要推就推得郁，所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應，如恢復不定期賣地，情況先會有改變。」

新地家變續集兄弟分家

2010-6-3 NM

「被勸退」逾兩年的新鴻基地產前主席郭炳湘，雖然再沒有沾手新地的日常事務，但他的去向依然成為新地三萬員工的話題；近日新地建築部老臣子李國華辭職，郭炳聯兒子亦將入主建築部「學習」，人事變動勢將一觸即發，隨即引起公司上下議論紛紛，揣測郭炳湘正在公司招兵買馬，北上搞地產去。而三弟郭炳聯在公司角色愈見高調，員工推測年屆八十二歲的母親鄺肖卿即將交棒予他；而縱觀持有四成新地股份、市值千二億的郭氏家族信託，自「家變」後亦出現股份異動，成為兄弟分家的先兆。

位於灣仔海傍的新鴻基中心樓高五十三層，郭氏三兄弟和郭老太的辦公室同設於四十六樓，四人的辦公室都偌大寬敞，內置私人洗手間，守衞森嚴，以一道保安閘和兩個健碩保安重重戒備，閒人免進。雖身坐四十六樓，但三兄弟的勢力卻分布各個樓層。而建築部一向是新地的命脈，基地設在四十三樓和四十四樓，由二弟副主席郭炳江和妻子郭梁潔芹主理。近日新地內部員工對一名老臣子離任均議論紛紛，遠至元朗YOHO Town的新輝旗下建築工人也加入討論，恐怕建築部陸續有變動。

即將離任的經理李國華是建築部老臣子，他由低做起，八四年起升任施工襄理，在新地耕耘逾廿五載，以往負責的地盤有禮頓山、YOHO一期、二期及上海國金等；直至上年再晉升為經理級人馬，雖然銜頭並不是最高，仍在郭梁潔芹和巫幹輝之下，但公司上下皆知，他一直是郭老太的心腹，多年來盡得其信任，經常替郭老太辦理私人事務。八七年至九一年間，李國華赴加拿大「坐移民監」時，身在海外都繼續替郭老太打理美、加的私人物業。平時，李國華一星期中只有大概一日在香港辦公室，其餘時間都在中國管理地盤施工。上週六，記者到訪李國華位於大潭道的住所求證，其菲傭說他仍身在上海，埋首管理新地位於陸家嘴的國際金融中心項目，未能作出任何回應。被譽為新地家臣的他，連坐駕亦是公司車，其子也在新地四十二樓打工，入職前於國際學校的讀書費用，都由新地付賬。

父子先後離職

但一個月前，李國華的兒子已先行辭職，他亦將於六月底正式離任。新地同事猜測：「佢喺新地高薪厚職都走，咁一定係有更筍嘅嘢先吸引到佢走！」「佢應該係想為個仔日後鋪條好路，一出去就做阿頭點都好過由低捱起嘛。」另有新地中人續說。兩父子前後腳離開，有傳是跟郭炳湘另起爐灶北上「搵食」，而被迫退下新地主席一職後的郭炳湘，在國內政、商界相當活躍，六月初，他又獲國內大學頒授院士及名譽校董，仍是政協常委的他不時帶着港商到國內考察覓商機，去年六月就到過上海、重慶，今年四月亦到過四川，似乎有一鴻圖大計；正在海外度假的他，結束旅程後亦匆匆飛往大陸，而以往被指幕後指點郭炳湘處理新地業務的紅顏知己唐錦馨，她的公司銀彪，自去年起亦加入了郭炳湘成為董事，二人沒有避忌成為同一公司的董事，估計二人在生意上有所合作。

安插兒子進駐建築部

李國華離開的消息傳出後，接着又有更多變動消息傳來。新地總部四十四樓建築部的一角，有一個小小的房間，已在連日執拾當中，正準備預留給郭炳聯其中一個兒子進來坐鎮。事關四十四樓屬建築部，歷來是郭炳江的地盤，其妻梁潔芹也在這層坐鎮。副主席之子將出入於建築部當中，雖未至於人心惶惶，但已有員工竊竊私語。「突然有人進駐，梗有少少麻煩啦，要注意吓避呢樣避嗰樣嘛！」熟悉建築部的新地員工說。據說是次郭炳聯之子將入主建築部學習電腦，為期一個月。一向負責財務的郭炳聯安插兒子在建築部，令建築部員工擔心他的影響將愈來愈大。亦揣測一向是郭炳江左右手的蔡少浩，其權力會否被削弱等等。

但見郭炳聯的作風，近日亦有所改變，轉向親民。畢業於哈佛大學的他，原來興之所至，閒來喜作英文詩，就像去年底便向新地上下員工以電郵送上詩作，內容圍繞生活的哲理，主旨大概就是叫員工抱着看開一點、開心一點的生活態度。又好像今年三月，郭炳聯向全體員工傳出一封轉寄電郵，摘自英文雜誌，文章題材有關健康，教人減肥的關鍵在於飲水，雖是老生常談，卻形同溫馨小提示，「佢嘅英文真係好『得』，雖然好多地盤佬唔會睇得明，不過睇得明嘅都會覺得佢寫文章有啲料到，而佢轉寄嘅文都睇得出好有心思，佢真係睇完覺得有意思先寄出。」新地員工欣賞說。

二弟贏盡民心

郭炳聯這招親民牌似乎未及二哥郭炳江，建築部話事人郭炳江行事一向富人情味，於建築部廣納人心，從不「炒人」。他在新地員工心目中，是「最謙卑和最有良心」的，而且他也是最虔誠的基督徒。今年三月中，他便於辦公時間親自主持一個分享會，題目是「在風浪中的平安」，當時與數百員工真心地分享了他對○九年九月ICC發生意外的極度震驚和悲痛，感激弟弟郭炳聯致電安慰他，並為他祈禱，可見他對弟弟的感情十分珍惜和重視。

他亦在會中透露了他對挪亞方舟的宗教熱情，不過原來當中卻受到政府諸多掣肘，過程中發生很多令他不愉快的經歷，語氣帶點心灰意冷、無可奈何，並顯得不願再爭鬥。於此，郭炳江平和忠厚的一面表露無遺，他這種與世無爭的性格，造就野心弟弟上位的風聲更呼之欲出。

兄弟作風迥異

而兩兄弟在建築部的作風，原來亦截然不同。建築部是新地最大的部門，擁有獨立的會計部、人事部、電腦部，有權選擇不假外求於集團的中央會計部、中央人事部和中央電腦部。同在建築部工作的員工，可以由建築部獨立聘請，也可以是由集團聘請，其分別在於建築部的人事升降只需要郭炳江一人簽署，而隸屬集團的人事升降則需要郭炳江和郭炳聯二人同時簽署作實。由於郭炳聯管開公司大數，非常手緊，而郭炳江則較重僱主情誼，比較手鬆，新地中人說：「一般建築部請嘅人一年有兩次 bonus（花紅），集團請嘅人就一年得一次。而且，加人工方面，如果建築部嘅人有得加三千的話，集團嘅人只加得二千。」難怪建築部員工，對郭炳聯插手其部門憂心忡忡。對於外界猜測郭老太將退休，並由他擔任主席，郭炳聯本週一只回應：「唔退休，唔退休。」至於兄弟分家一事，他亦連聲否認。

大哥棄權另作補償

自二○○八年二月，前新地主席郭炳湘「被勸退」後，就一直心有不甘，多次在公開場合質疑新地有管治問題，家變的高潮在○八年五月，郭炳湘入稟法院控告兩弟誹謗，後來遭董事局罷免主席職務，但上年十月起氣焰明顯有所收斂，原來郭氏家族在新地的股權早已悄悄地有所改變。早在新地創辦人郭得勝在世時，在胡關李羅律師樓的協助下成立一個屬於酌情信託基金（Discretionary Trust），即是受益人在信託基金內每人揸一部分股權，這個家族信託控有新地四成股權，郭老太及三兄弟都是信託基金的受益人，他們不可賣出股份，基金亦不能解散，郭得勝用信託基金這個「緊箍咒」來捆綁三兄弟，希望三兄弟「兄弟同心，其利斷金」。郭得勝死後，推斷基金以郭老太作監護人，即是手持「尚方寶劍」，有權撤換信託人（即銀行），郭老太亦守住先夫的遺願，當天把郭炳湘拉下主席位後，亦沒有把他踢出受益人名單。

時至二○○九年九月廿三日，郭炳湘在信託基金內的權益出現變化，他持有的股權減少一千一百七十萬股（當時市值十億元），引來市場揣測郭炳湘沽貨。事實上，郭炳湘只屬該信託的受益人，並不能沽貨。而據港交所資料顯示，該次減持並不涉及金錢，因此估計是次應是郭炳湘主動放棄該股份的受益人權益。香港中文大學經濟及金融研究所教授范博宏指出「最有可能是郭炳湘放棄股權以換取其他利益。例如，受託人可能批准郭炳湘以低價『買入』某資產，或者，家族會以信託基金以外的資產去作補償。」

放生長子鬆綁資產

原來，郭氏家族早於二○○八年六月三日已成立了一個新的家族信託基金，當時新地家變正鬧得熱烘烘，其時母親及三兄弟皆為這新家族信託受益人，基金在成立後半年內活躍於增持新地股份，至二○○九年九月廿三日共持有一千一百七十萬股。郭炳湘就是主動放棄這個新的家族信託，但仍透過舊的家族信託基金，和郭老太及其餘兩兄弟一同持有十點六六億股份，而新的家族信託基金（持有一千一百七十萬股）則只由郭老太和郭炳聯及郭炳江持有。今年四月廿六日，由郭老太和郭炳聯及郭炳江持有的家族信託基金再有變動，在場外以現金五億買入四百萬股。估計這個新的家族基金吸納新地股份愈多，對於放棄權益的郭炳湘可能給予相關的補償就愈多。除此之外，三兄弟皆分別以個人信託名義持有二千多萬股新地股份（市值廿多億），但郭炳江及郭炳聯的信託，他們皆只是受益人，唯獨郭炳湘的信託則屬信託成立人，在買賣行為上擁有較大自主權。郭家這樣安排，猶如「放生」郭炳湘，讓他可靈活調動資產，亦對兄弟間分道揚鑣有所部署。

雖然家族信託基金早已將三兄弟綁得死死，使其不能沽售股票另起爐灶，但自九○年郭得勝去世後，家族信託基金已在廿年間獲得三百七十三億元股息，分開四份每人亦有九十三億元，足夠郭炳湘在美加、中國投資物業。郭炳湘雖然只是新地的非執行董事，但仍是郭家「大少爺」，堅持每天返到新地總部四十六樓自己的寫字樓，處理自己的私人投資，或是帶港商北上覓商機；對於去年招股，他私人斥資一億五千多萬元作為基礎投資者的永利，至今升了近三成，甚為滿意。但相對於他屬受益人的家族信託基金，市值逾一千二百億元，就相差甚遠。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15927

📖 ZKIZ Archives

Random Tags