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新鴻基地產前主席郭炳湘，一個充滿傳奇的人物。

曾經是全港最大地產發展商的掌舵人，坐擁五百億身家，兼且形象低調內斂，兄弟相親相愛，家庭幸福美滿。

按這個劇本走下去，他的人生堪稱圓滿。

只是十三年前開始，郭炳湘的下半生便改寫。他被張子強綁架，關在木箱內一週，身心已大受打擊。近年，不斷有消息傳出他患上躁狂症，坊間又散播他胡亂投資， 要安插紅顏知己入局，擾亂新地公司管治的負面消息不絕。○八年他被逼退主席職位，三兄弟決裂，今年新地再而宣布，他不再是這家發展商的一千五百億家產受益 人。

這一切一切，郭炳湘兩年來並未親身對外透露片言隻字。本週一他終肯坐下來，獨家全面剖白箇中的內幕。家變內幕

二○○八年二月十八日，新鴻基地產突然出現人事巨變。出任主席十七年的郭炳湘，由即日起休假，其間不會履行職務，亦不會代表新地作出任何承諾，職務由兩名同為副主席的弟弟郭炳江及郭炳聯分擔。

通告一出，有關郭炳湘的負面新聞即時接踵而來，弟弟郭炳聯指美國精神科醫生Dr. Jose Maldonado，證實他患有躁狂抑鬱症，不宜當新地主席。郭炳湘曾作出反擊，入稟要求禁制，最後敗訴，被董事局議決罷免其主席職位，由郭老太鄺肖卿接 任。郭炳湘淪為非執行董事，一直被「流放在外」至今，一齣由兄弟不和燃起的豪門家變由此開始上演。

壹：記者郭：郭炳湘

壹：你出任新地主席已十七年，外間看三兄弟之間合作一直相安無事，何時開始出現變化？

郭：係○八年初，佢哋要我辭去主席及執行董事職位。我好surprise！非常surprise！佢哋理由係我精神有問題，話我bipolar（鬱躁症），我絕對無！

壹：幾兄弟私底下有冇傾過？

郭：有。當時我話請三個月假，如果搵到最好嘅醫生證明我無事就要返去。我搵咗麥列菲菲，佢係港大嘅。但佢哋（指董事局）睇都唔睇，就咁放埋一邊。

話完我精神有問題，我證明咗無，佢哋就話我做事唔得，跟住話我投資錯誤，最後話埋我喺公司出現會影響士氣！

壹：諗番轉頭，被迫辭去主席職位前，三兄弟間其實有冇先兆或爭拗？

郭：幾兄弟早已有爭拗，係積少成多，俗語有話：冰封三尺，非一日之寒。我認為公司某些人做事不規範，例如建築部。當初我太多嘢要管，唔再親自睇建築部時， 我成立咗一個工程監察組，並請來陸宏廣John Luk幫手，直接報告俾我聽，有關落標、招標、規範、起樓質素等，呢個監察組都會巡視。建築部（注：現由郭炳湘弟弟郭炳江管轄）做事咁有問題，一向都唔鍾 意我。

我哋一路有磨擦。又好似公司買地，新界嘅農地有咩理由，會由一個人去搞晒？有唔妥當我認為就要糾正！○六年有啲董事勇咗，要去國內大搞地產。我一路有返大陸做嘢，知裡面好複雜，好多地雷，所以好緊張同反對。但公司有好多既得利益者……搵個藉口啫！

壹：既然有咁多爭拗，點解喺○八年先爆發？

郭：喺○八年前嗰幾年，經濟唔好，自然會團結一致，同舟共濟，好似新地嘅口號——以心建家。到○八年初經濟好番，新地要起嘅樓多咗，自然磨擦亦多咗好多。

壹：點樣評價兩個弟弟？聽新地內部員工講，炳聯是否較有野心，比較aggressive？

郭：（不住點頭）即係……即係……佢對我好有意見，因為我反對佢。講真，圍住佢身邊嘅人，只會讚佢，無人會話佢唔好。只有我同阿媽會講佢唔啱，佢梗係唔鍾意。

壹：係咪孻仔孻心肝被縱壞？

郭：係啦，不嬲佢係最細，有個梨佢會爭來食，仲要食最大份嘅！至於阿江則比較隨和。

愛情事業兩考驗

在新地家變中，郭炳湘紅顏知己唐錦馨成為焦點，被指影響着郭炳湘從而參與新地業務，令郭老太不滿，一錘定音要將大仔「out」出局。

壹：被踢出局關唔關唐錦馨事？

郭：（略帶激動）佢哋屈我話要將唐小姐（指唐錦馨）放入董事局，根本無咁嘅事。唐小姐從來無理公司嘅嘢，佢有自己生意，與人無爭。最好笑話邱太（指前新地 郭氏基金總幹事邱李賜恩）係佢（唐小姐）嘅人，刻意安插入新地工作。根本邱太只係我朋友，佢兩個都唔識嘅。唐小姐我已識咗二十幾年，點解突然喺呢兩年攞嚟 講？係都一早講啦！早幾年炳江仲同佢一齊打波，一早知！

郭氏三兄弟檔案

淡薄兄弟情

郭炳湘今年五十九歲，在英國倫敦大學帝國理工學院土木工程系碩士畢業，二十四歲便回來新地工作，並由爸爸郭得勝鋪路接班。兩名弟弟炳江及炳聯分別五十八及 五十七歲，較郭炳湘小一至兩歲，加上郭炳聯在哈佛修讀工商管理碩士，至一九七九年才返新地，較郭炳湘遲五年。從小到大，郭炳湘與兩名弟弟都有一段距離。

壹：三兄弟是否一齊玩大？

郭：我記得我小學五年級時，佢哋只係一、二年班。我睇緊電視嘅時候，佢哋仲玩緊波子。我讀碩士時，佢哋先入大學，大家玩嘅嘢都唔同。

壹：爸爸郭得勝有否抽時間維繫家庭及兄弟間感情？

郭：佢就算好忙，都會抽時間同家人相處。佢最鍾意游水，放暑假就日日帶我哋幾個去泳棚。當時爸爸有十個八個朋友志同道合，就喺南灣一齊租個泳棚游水。當時呢個泳棚係最大的，四叔李兆基、馮景禧（新鴻基證券創辦人）等幾家人都有一齊嚟。

壹：進入新地後，三兄弟是如何分工？

郭：我在新地由則樓開始做起，跟住爸爸將建築部交俾我，之後愈做愈多，其後升為總經理，負責策略嘅嘢。炳聯就讀法律嘅，會理法律、財務多啲。而炳江，我做到咁上下，就索性將建築部交俾佢做，放晒手。

信託無得分終極分家

這個分工合作的局面，在○八年郭炳湘被逼退主席職位後，已被打破。到今年十月四日，新地主席郭老太鄺肖卿，透過新地發言人公布，持有逾十點八億新地股份的 郭氏家族酌情信託基金已落實重組。重組將受益方分為三部分，三分一權益由郭炳湘家人作為受益人，另外兩名兒子炳江、炳聯及二人的家人，分別為另外三分一權 益的受益人。重組落實郭炳湘本人在新地這千億家產中無得分。

郭炳湘隨即反擊，重申他與母親聯繫後，確認其本人仍為受益人，但新地堅決否認。與此同時，亦傳出郭炳湘與其他家族成員達成共識，將收取二百億元另起爐灶，不過郭炳湘同樣否認。而他亦聯絡證監會及港交所，要求新地交代信託基金的最新安排。新地此舉，有如趕盡殺絕。

壹：一直以來，都是郭老太透過新地發言人對外發布消息，其本人並無現身作清晰交代，究竟你有否與母親聯繫了解？

郭：一直都有。我噚日（本週日）先見過媽媽，上星期仲見咗兩次。仲有上星期五都有問過四叔李兆基，佢係三劍俠之一（另兩人為郭得勝及馮景禧），佢最清楚爸爸遺願。我媽媽同四叔，都親口同我講，我都係受益人。

壹：但新地發言人堅稱你不是受益人之一，可否具體透露基金現況？

郭：一路以來，都只係新地發言人話全權代表郭老太。我媽媽年紀咁大，咩都唔識，信託基金嘅嘢佢點識處理？總之而家有三個版本，一個係我阿媽同四叔都講話我 仲係受益人，一個係新地發言人話我唔係，一個係從證監會記錄，見到我家人，即兩個仔都未有呢三分之一權益，我到而家都搞唔清楚！

九七年時值香港地產市道高峰，新地一眾成員開完股東會後，在總部齊齊吃飯，一片和氣，在飯枱上包括有後排的李兆基（左一）、何添（左二）、郭炳湘（左三）、李天穎（左四）、郭老太（左五），前排為郭炳江及老臣子陳啟銘（右），但此情已不復見。（《蘋果日報》圖片）

壹：有否如外間所言，有收過二百億？又或傾過「分錢」？

郭：（頓了頓）確實係有傾過。大家係有坐低傾，但我無應承。因為要我將咁多年嘅權益同埋心血，就咁用二百億元就放棄，我覺得要再商討吓。

壹：即係傾唔掂數？

郭：要我放棄晒所有權益，傾唔掂。呢個offer已經expired（超過限期）咗，佢哋無中間人，係親自傾，都有誠意嘅。而家我哋仲商討緊。

壹：信託基金由你爸爸一手成立，真的可以這麼兒戲，話變就變？

郭：（搖頭）基金有嘢改變，trustee（受託人）要通知原來嘅受益人嘅，要受益人同意先可以改，但到而家都無人通知我，我想攞資料佢哋又唔俾！按法規，股權變動要喺三日內通知證監會，但佢哋話有豁免，我所知係無的。

我最近搵咗涂謹申議員，幫我問專責管理我們家族信託基金嘅孖士打律師行攞資料，但佢哋話只係阿媽先係client（客戶），兄弟姊妹唔係，所以唔會俾資料。呢啲嘢老人家唔熟，有人指使佢啦！

壹：除了這個信託基金由郭老太話事，現時新地仍由她出任主席，萬一她百年歸老，你認為誰人可接管？

郭：（回答時遲遲未能說話，眉頭亦皺起來，顯得十分煩惱）所以我都想快啲可搞清楚呢件事，我諗到時會由董事局選一個合適人選。

壹：你有否想過重掌這職位？

郭：我一直有關心新地嘅嘢，始終一手由我發大，仲係好關心……但佢哋唔想。

一切由綁架開始

郭炳湘本出生大富之家，掌管千億王國新鴻基地產，要風得風，要雨得雨，直至十三年前，他的下半生徹底改寫。一九九七年九月二十九日，有「大富豪」之稱的張 子強，與黨羽在深水灣道郭家大宅前，將自行駕車的郭炳湘強行綁架帶走，並禁錮於新界一村屋。當時張子強要求郭炳湘致電回家拿贖金，但他不從，結果被張子強 拳打腳踢，郭炳湘在四日後致電妻子李天穎，要求準備十四億元贖金。

據悉，被綁期間，郭炳湘遭脫去衣服，蜷曲身體困於小木箱中，每日只供予叉燒飯及食水，三餐與大小便都在木箱中解決。經多番斡旋，郭家才肯付數億元贖金讓郭炳湘獲釋。傳聞其兩名弟弟對金額有意見。此役令他身心受創，他曾承認因此患抑鬱症，經逾一年時間才康復。

阿媽一直好支持我！

壹：十幾年前遇到咁唔愉快嘅經歷，你嘅家人有冇支持你？

郭：（遲疑了一會）我阿媽一直都好支持我嘅！

對於這段往事，郭炳湘似不願提及，猶如不能觸碰的傷口，其後他好友、前自由黨主席李鵬飛，以電話訪問形式補充，李鵬飛的「師傅」鍾士元爵士在新地任獨立非 執董有十多年，與郭氏家族關係密切，家變後他不欲做「磨心」而離任，但替郭炳湘不值。李鵬飛說：「郭炳湘一向為人好友善，可惜出現咗張子強事件，好唔開 心。我唔覺佢性格有咩唔同。佢被綁架期間，係有討論咗一段時間。（是否郭家斡旋太耐？）我唔知佢哋點傾，總之好唔抵。佢困咗喺個箱成個星期……應該整個家 族好團結嘛！

「無主席做已好慘，而家仲唔俾家產佢，希望郭老太同兩個細佬重新諗吓，圓滿解決件事。郭炳江係非常虔誠嘅基督教徒，今次對大佬好似硬晒心腸咁。大家同一條腸出嚟，公平公正最緊要。」

新地崛起太子繼位

被綁前郭炳湘的前半生的確風光。身為郭氏家族的長子，父親郭得勝對他特別嚴厲，並悉心栽培他為新地的接班人。在三兄弟中，只有他是鴻昌進出口有限公司的董 事，鴻昌就是郭得勝早年經營洋雜的公司（即是賣外國貨），郭得勝被稱為洋雜大王，其後代理YKK拉鏈一樣成功。後來他與李兆基、馮景禧合組永業並涉足地 產，被稱為三劍俠，並成為新鴻基地產的「雛形」。郭得勝與友人在生意上的合作，甚至在做人都有一套獨特的理念，郭炳湘亦深受父親的薰陶，把這些理念用於管 治新地之上；此時此刻，回憶起郭得勝那份對人謙厚，不怕蝕底的性格，郭炳湘即滔滔不絕，與他談起家族中人事事對他「趕盡殺絕」的心情，形成強烈對比。

你俾人一個favour，人哋會還番俾你！

壹：可否談談你父親郭得勝的發跡史及經營之道？

郭：我father祖家係中山，後來去廣州做洋雜生意，四九年大陸解放，就去咗澳門，住咗有成五、六年，之後先再搬來香港，喺香港成立鴻昌做洋雜生意， 呢，就係YKK拉鏈嘅總代理。最初做地產就係以永業呢間公司來做，公司裡面有十個拍乸，不過我father好有眼光，睇中四叔（李兆基）同埋馮景禧最識做 嘢，咁就三個人成立新鴻基地產。佢仲成日強調「多、快、好、省」，多係勤力，快係快捷，好即做得好啦，省就係物盡其用，人盡其才。佢一直強調知人善任，唔 好用人唯親！

壹：咁你爸爸同馮景禧及李兆基如何分工？

郭：馮景禧係財務金融專家，就專注財務，四叔係買地、計數最叻，我爸爸就睇overall嘅，即係策略。

我father年紀雖然比四叔大十幾廿年，但係佢都叫四叔做「四哥」，叫馮景禧做「禧哥」。甚至鄭裕彤、李嘉誠佢都叫「彤哥」、「嘉誠哥」。我爸爸個人好 謙厚，不會搶人風頭，佢成日話同人家合作搞嘅地盤，更加要做得好啲，不會是是但但，佢食飯都係私人扲荷包，唔會話出公數嘅，亦好肯聽人講，不會主觀，唔似 得有啲人係要叻過人，好勝！

壹：你爸爸有咩教誨你係最深刻的？

郭：佢話做人唔好怕蝕底！有時蝕底，其實係着數，因為人哋會永遠記住你。你俾人哋一個favour（好處），人哋係會還番俾你的！

壹：一路以來，你爸爸都視你為接班人？

郭：咁佢無好明咁講，我一畢業，就去咗爸爸好朋友胡應湘度實習兩年。我暑假期間都喺合和做暑期工，爸爸一直好欣賞佢，覺得佢風趣敢言。Gordon好有 型，揸部積架，又唔著西裝，著便服返工。做咗兩年學滿師，我就入新地由則樓做起，之後做埋建築部。當時建築部好多陋習，老臣子打骰用人唯親，我爸爸同阿媽 好支持我改革，結果亦成功。

我記得有一日佢話：「啲屋契你自己簽名啦！」我開心到呢！後來payment（開支）都係我簽，不斷俾好多authority（實權）我。逐步逐步來，後來升做總經理、公司董事，最後係董事總經理。

十七年光輝歲月

自此郭炳湘一直平步青雲，由九一年開始出任新地主席，其間新地盈利暴升。

壹：有咩代表作？

郭：有好多，如灣仔新鴻基中心、中環廣場，及IFC與ICC。新鴻基中心係七十年代尾，father買地叫我負責起的，呢棟建築物係當時全港最高，比置地嘅康樂大廈剛好高一呎。當時爸爸話置地四百四十九呎，咁我哋起五百呎啦！

中環廣場係同信和合作，當時Robert Ng（信和主席黃志祥）同我講話：「不如一齊做啦！」咁我同father傾，佢話咁大單，佢哋又成日咁勇，都好嘅！記得去到大會堂舉手投地，舉到最後三十幾億咁高，Robert捉住我隻手話：「今次得嘅，實投到嘅！」

至於IFC同ICC，前者招標時市況唔係咁好，我哋幾兄弟仲計緊數，咁啱落標前一日我同四叔打golf，佢話點呀，一齊合作啦。我都猶豫緊，大家合作又勇 啲啦，結果投到後四叔全權俾新地搞，IFC就成為地標。到ICC，市況仲差，董事局好多人反對，但我覺得全香港只剩嗰度可以起商業、酒店、住宅等綜合性項 目，效果一定好。呢次阿媽好支持我，結果投到後成公司都拍晒手掌，新地股價都升！而家IFC同ICC喺維港兩邊，好似維港門廊咁，證明我決定係啱。

壹：無得做主席，對新地業務仍好關心？

郭：係，尤其酒店，由爸爸叫我搞第一間帝苑酒店開始，已經係我一手一腳做，後來係內地嘅中國大酒店，跟住帝京、四季同W酒店等。今年新地仲攞咗亞洲酒店論 壇嘅年度最佳酒店業主大獎，好成功，我好開心。由酒店設計、管理同入場食肆我都親自打理，到而家我都成日去酒店同伙記及大廚傾吓偈，我哋已當大家係朋友， 老友記了！

分家已成事實

家變發生了兩年多，郭炳湘已不能再跟兩名弟弟坐下來傾偈，對於老父當日希望他們兄弟同心，其利斷金的想法已有另一番見解。

合作唔可以勉強。

壹：爸爸郭得勝的遺願是三兄弟相親相愛，現時事與願違，有咩要同兩個細佬講？

郭：（認真地想了數秒）我自己都反省一下啦。當然三兄弟合作到就最理想，但好多成功嘅家族不一定合作到，分出來都好成功，好似羅康瑞、李嘉誠嘅family咁。我以前都諗，一定要三兄弟合作，呢兩年我轉咗諗法，我諗合作係緊要，但理念不一致，都係唔可以勉強。

當然我唔排除，佢兩個（指兩名弟弟）改變態度，肯真誠合作都可以o架，但不能兩個弟弟話晒事，bypass我囉！

最近我聽一個好成功嘅人講，兄弟、family係無得選擇嘅，但做事嘅partner可以自己搵，家庭不一定要合作，好多嘢唔可以夾硬嚟！

後記

記者在訪問前，對郭炳湘的狀況甚為擔憂，受坊間消息影響，既怕他情緒不穩定，又怕他行事飄忽，說話若然一句起兩句止，記者便無功課交。怎料郭炳湘全程思路 清晰，暢所欲言，幾乎「有佢講無人講」。當公關說訪問只餘十分鐘，郭炳湘搶着答：「十五分鐘都得！」公關提醒他約了人午膳要走，他即說：「我推遲咗佢！」 結果原訂四十五分鐘的訪問，最後一個半小時才完成。到尾聲希望他正正經經望着鏡頭拍一張照片，攝影師提醒他：「笑吓啦！」備受家變困擾的郭炳湘竟然識搞 gag，眼定定、聳聳肩說：「我笑唔出呀！」

家變「頓失所依」的郭炳湘已經投靠李嘉誠！本刊發現，兩個月前長實以一間香港註冊公司名義，動用四十一億元投下何文田亞皆老街地皮，郭炳湘原來同日已登記為這家公司董事，意味郭炳湘幫手獻計發展地皮，據悉投資額各佔一半。

早前新地才落實郭氏家族基金重組，郭炳湘被廢太子位兼千億家產無得分，隨即反擊，並以個人名義與新地的對手長實合作，明目張膽「打對台」，決定來一個你不仁、我不義。

今年八月十七日，政府推出何文田亞皆老街及紅磡灣紅鸞道兩幅住宅地拍賣，長實與新地均有代表出席。長實副主席李澤鉅及執行董事吳佳慶還親自到場，志在必 得。先推售的何文田亞皆老街前民安隊訓練中心地皮，吸引了華懋、嘉里財團，及長實等最少四家發展商競投。長實最初還施展自行抬價伎倆，到第七口價拍賣官突 然表示已達底價，令氣氛轉熱，後來在各發展商輪流承價下，長實力壓對手以四十一億元投得地皮，樓面呎價一萬零三百多元，僅次於今年六月新地以樓面呎價一萬 二千多元投下的何文田佛光街地皮，成為九龍區呎價第二高地王。

其後的紅磡地皮，新地亦有舉牌，但仍由長實以三十五億元投得。事後長實副主席李澤鉅表示，下屬為兩地皮提交的設計藍圖非常吸引，而其中亞皆老街地皮，因前臨翠綠草地公園景，地皮建成後有九成住宅將享有此絕佳景色。

同日成為董事

在投地前，與長實「叮噹馬頭」的新鴻基地產，曾透露對何文田亞皆老街地皮有興趣，但最終仍由長實奪得所好。本刊翻閱土地註冊處及公司註冊處記錄，竟有驚人 發現！該幅亞皆老街二百零四號地皮，長實以一間名為Bradford Investments Limited的公司購入。這家公司○七年在香港註冊，今年七月登記的董事包括長實副主席李澤鉅、執行董事吳佳慶、趙國雄、葉德銓及鍾慎強，股東為海外註 冊公司。然而在今年八月十七日，即長實以此公司投得地皮的同一日，新地前主席、現仍為新地非執行董事的郭炳湘竟加入成為董事，顯示早已打算與長實合作投 地，令人十分意外！

「呢幅亞皆老街地皮，表面上係由長實出面競投，但實則Walter（郭炳湘）亦有份。Walter背後還有其他投資者夾份，股權與長實各佔約一半。」一名 知情人士說。該財團，據知正是郭炳湘在今年八月開始籌組的十億美元房產基金，其他投資者包括世茂集團主席許榮茂、恒基地產副主席李家傑、台灣遠雄集團董事 長趙藤雄等。郭炳湘曾透露會投資中台兩地，但並未提及會沾手香港地產。據測量師估計，由於亞皆老街地皮的大部分單位，可享天光道運動場的開揚草地景，估計 日後每呎可賣萬四至萬五元，扣除建築成本，郭炳湘一方將可分得七億元落袋。

合作一舉三得

郭炳湘現時仍為新地非執行董事，○九年度董事袍金只為十三萬元，即每個月一萬多元，比不少香港打工仔都低，他自然要出外「搵食」。而他亦透露母親郭老太支 持他發展個人事業，但估不到是郭炳湘竟投向一向合作不多，且屬同行如敵國的長實「懷抱」。一名知情人士說：「新地事前完全不知情！今次係由郭炳湘做主動向 李嘉誠敲門。郭炳湘曾經係新地主席，自然唔會去一啲細嘅地產商，而能夠同新地同等級數嘅，就只有長實。而對長實來說，超人（李嘉誠）知Victor（李澤 鉅）一向保守騰雞，郭炳湘對發展地產嘅野心同眼光正好相輔相成。」

事實上，新鴻基地產近年部分叫好叫座的項目，都是郭炳湘在任新地主席十七年間拍板興建的，當中如中環的國際金融中心（IFC）及九龍站的環球貿易廣場 （ICC）等，在地產界評價甚高。而郭炳湘現為全國政協常委，過去又經常往返內地處理業務，在內地的人脈關係非常強勁，自然有助該幅何文田地皮的銷售及部 署，「最重要係Walter熟悉新地運作及發展策略，可以出謀獻計，李嘉誠一向知人善任，旗下公司董事都係猛人，今次肯同Walter合作，又點會計錯 數？」知情人士說。

過往新地與長實這兩個全港最大地產商，都是各自發展，一同發展的項目數十年來就只有九七年開售的青衣灝景灣、○二年的宇晴軒及○三年的屯門慧景軒等，但都 規模細小。「郭氏三兄弟嘅父親郭得勝有遺訓，叮囑兒子唔好同外人合作，免有唔愉快嘅爭拗同被奸人所害，連公司都無埋！」一名熟悉新地郭氏家族的人說。郭炳 湘與李嘉誠較多的接觸，在於九八年開展的西九龍文娛藝術區項目。九八年前特首董建華，要將西九龍填海區發展為集世界級文化設施於一身的大型項目，當時長實 與新地合作組成活力星國際公司競投。

難作個人發展

「呢個骨子裡根本就係地產項目，呢嚿肥豬肉是但俾新地或長實投到，另一方都會詐型，結果兩間發展商傾掂數合作。當時Walter直接同Victor傾，李嘉誠亦有參與。雙方傾掂合作，勝算最高。」一名地產界人士說。

當時雙方協議合資四百億元，興建七百多萬呎住宅，三百多萬呎文娛用樓面及七十萬呎酒店。住宅由廣東道開始由高至低伸延至文娛區，合共提供五千個單位；最高 的一座住宅將有八十層！落成後將成為全球最高住宅，盡覽天幕及維港美景。其後計劃因輿論壓力放棄原有框架，推倒重來，今年開始再重新研究設計方案。

現時郭炳湘轉投李嘉誠懷抱，完全是新地家變故事的「復仇篇」。郭炳湘一直與兩名弟弟炳聯及炳江傾談「分家」事宜，據知郭炳湘取得一定金額，然而又不足以大 展拳腳作獨立發展。早前郭炳湘公開表示，弟弟郭炳聯對他有意見及不喜歡他，已令三兄弟決裂的關係白熱化。今次郭炳湘私底下直接幫長實與新地競爭，相信兩名 弟弟「㷫過辣雞」，活脫脫是一個你不仁、我不義的復仇故事！本刊致電郭炳湘以及郭氏家族一方的發言人，兩個陣營都未有回覆，反而不斷打聽對方如何回應，似 乎在採取「敵不動，我不動」的策略。

地皮小資料

位置：九龍城分區警署及浸信會中間

原址：亞皆老街前民安隊訓練中心

地盤面積：78,857平方呎

可建樓面面積：394,285平方呎

高度限制：80米（約16至20層）

勾地價（呎價）：$28.57億（@7246元）

成交價（呎價）：$41億（@10399元）

李嘉誠幫你變成害你

李嘉誠過往都愛幫助落難富豪；○一年，市值只有三億元的添發慶豐集團現財困，原大股東陳發柱因父親與李嘉誠有數十年交情，結果後者出手相助，購入慶豐金長 期可換股債券，最後陳氏仍無力償還十多億元負債，李嘉誠變相成為慶豐集團的最大股東。當年李嘉誠還以一億四千萬元低價o趙起對方位於葵芳的地皮，近年發展 為雍雅軒，賣樓估計一舉賺了二十億元！

另一例子，是○八年陷入財困的甘泉航空，長實曾向甘泉主席李卓民提供七千八百萬元私人貸款，但條件甚辣，首期年息高達20釐！其後李卓民沒有如期還款被長 實申請破產，李嘉誠則有意以象徵式一港元收購，後來作罷。似乎李嘉誠幫過的富豪下場都頗為慘淡，反而無寶不落的李嘉誠則賺個盆滿鉢滿。

全港最高的的建築物「國際金融中 心二期」，是新鴻基地產最新力作。與它僅百步之遙，就是新地祖業「鴻昌行」。每早九時半，一個肥版的新地主席「郭炳湘」便會獨自乘的士在「鴻昌行」所在的 勝基中心停下，乘電梯上十樓上班，打理大伯郭得勝打下的YKK拉鍊江山。這位郭先生並無保鏢，愛穿格仔恤衫和淨色西褲，戴着個N95口罩。他和堂兄弟郭炳 湘、炳江和炳聯三人，一齊讀慈幼中學，一起踢波，名字只差一字，叫郭炳炎。身家雖然和三位堂兄弟差天共地，但生活愜意。早上八時許，鴻昌行便陸續有十餘個 職員上班。已故的新地主席郭得勝和「工廈大王」楊耀松，在五四年共同取得YKK拉鍊的香港代理權，令郭、楊兩家賺得第一桶金，得而轉戰地產。若非因楊耀松 剛在今年二月底去世，被人重提令他發跡的YKK拉鍊，相信許多人都遺忘了市值近九百億的新地，亦是由拉鍊起家。鴻昌行五十年不變，獨沽一味代理YKK拉 鍊。三千呎的辦公室是自置的，現值三百餘萬元，裝潢簡樸。「鴻昌行一直都係供應拉鍊俾生產GAP、Tommy Hilfiger、Polo等名牌的相熟廠家，一年營業額高達二億元。」郭炳炎跟記者說，日本YKK拉鍊總公司不收回代理權，只因念舊情。郭得勝五八年便和現職恒基兆業主席李兆基，及已故新鴻基證劵創辦人馮景禧等「三劍俠」，創立「永業企業」（後改組為新鴻基企業有限公司，即「新地」前身），收購沙田酒店等。郭得勝將鴻昌行交弟郭得標打理。現為董事兼副總經理的郭炳炎稱：「爸爸（郭得標）今年八十餘歲，近年又有高血壓，五年前把鴻昌行交由我打理。」

一 齊讀慈幼同場踢波對於大伯父郭得勝於四十年代在上環開設的洋雜店「鴻興合記」，年約五十的郭炳炎印象模糊：「我只記得當年鋪頭位於現在的中信大廈那邊，有 三層，地下是鋪，上兩層是貨倉，賣打火機、釘書機、番梘和牙膏。」郭炳炎小時候住西營盤，中學時，他與哥哥炳濠和堂兄弟炳湘、炳江、炳聯，都是讀柴灣的慈 幼中學。「我們常常一起踢波呢！」郭炳炎回憶道。中學畢業後他到英國南部的Lancing College讀酒店管理。郭炳炎赴英留學這幾年，正是「新地」躍升為大地產商的轉捩點。郭得勝六七年暴動並未逃亡海外，反而賭一鋪，買下大批地皮，為 「新地」積蓄寶貴的土地儲備。七二年九月，「三劍俠」拆夥，郭得勝把新鴻基地產上市，市值達四億元。「讀完書返港，伯父邀請我到新鴻基旗下帝苑酒店做管理。」郭炳炎說。

堂兄弟關係疏離郭炳炎坦言，自離開慈幼到外國留學後，和三位堂兄弟關係亦逐漸疏離。哥哥炳濠，擁有工程學士、行政管理碩士及測量學深造文憑，本於新地工作，後來也離開了，轉至渣打銀行任職。八七年，炳濠隨大伯郭得勝老友李兆基搵食，在恒基當執行董事，九五年購入現值二千一百萬的香島道四十五號大屋。郭炳炎在九十年代樓市高峰期前後，由他出任董事的公司曾 炒賣麗港城、太興樓、南豐新邨和炮台山富澤花園等五個單位，賺五十二萬離場。但這個三個物業，皆非新地的樓盤，可見堂兄並未益堂弟。記者探訪隱居在松柏新 邨的郭得標。郭老太林艷卿薄施脂粉，穿着碎花睡袍，隔着鐵閘有禮貌地回應記者：「我先生剛剛病好，尚要插喉，冇乜精神。」郭得標名下這個二千六百呎、現值 一千三百三十萬的單位，早在七九年已轉贈至長子炳濠名下。至於郭得標打理了四十年的鴻昌行，據公司資料顯示，其中三成五股份由海外公司持有；佔一成半股份的第二大股東，則由一姓陳家族所持的世宏投資有限公司擁有，據說是郭得勝母親的親戚，其餘股東皆無郭姓人。據熟知鴻昌行的人說，郭得標這一支並非鴻昌行大股東，而郭炳湘則是該行董事之一。郭炳濠、炳炎私人及公司所擁的物業，共四千五百餘萬元，雖和郭氏三兄弟合擁共值四百四十六億元的新地股份，差天共地，但二人生活愜意，事業各有所成，郭炳炎更把郭家祖業，繼續發揚光大。

新鴻基地產主席郭炳湘今年二月中突然休假，至今三個月，新地家變近日有升級之勢。集團將於本週四舉行董事會，討論郭炳湘能否銷假復職；這個多星期郭炳湘遂忙於向外「晒料」，以證「身體健康，夫妻和睦，兼夾有中央支持」。

若然復職要求被拒，估計郭炳湘會盡地一煲，向外透露家變的內幕。本刊獲得的消息，兄弟互鬥的內情涉及郭炳湘被要求服藥，弄至精神委靡而未能履行職務，致令在新地內的大權旁落。事到如今，郭炳湘與兩位弟弟炳江及炳聯已完全決裂，勢成水火。

上週五，郭炳湘公開現身新地旗下帝苑酒店，為酒店內一間越南餐廳舉行開幕禮及致辭。這是他今年二月休假以來，首次以主席身份出席公司旗下活動，似為復職作好準備。會場上郭炳湘表現興奮，經常與應邀的商界朋友握手談笑，狀甚風騷；而其妻李天穎亦倚傍在丈夫身旁，幫忙招呼賓客。

然 而，據消息人士透露，郭炳湘仍與紅顏知己唐錦馨在一起。他不斷對外與妻子「晒恩愛」，是為重返新地履行主席及行政總裁之職而鋪路。事關新地將於本週四舉行 董事會，「郭炳湘能否復職」將是重要議題，而郭炳江與郭炳聯兩弟曾向大哥郭炳湘要求，要復職就要有醫生證明其健康狀況，故此郭炳湘找來四名醫生證明自己精 神和身體健康。

這四名醫生，除了香港大學精神科醫生麥列菲菲教授和腦科醫生胡健維外，還有港大精神醫學系李永浩教授和香港中文大學的精神科學系榮潤國教授。他們均可提供健康報告，證明郭炳湘身體及精神健康狀況良好。

服用精神科藥物

為 了向兩位弟弟及新地董事會施壓，郭炳湘表明若被拒復職，下一步將會爆出家族中鮮為人知的內情。據知，在去年十二月，家族中有人認為郭炳湘的情緒病久醫未 癒，於是找來美國史丹福大學內的Stanford Centre for Biomedical Ethics的精神科醫生Jose Maldonado，從美國飛到香港替郭炳湘治療情緒病，並開出一些精神科藥物。但郭炳湘服用後，經常感覺疲累，並難以集中精神，於是停止服用。郭炳湘質 疑究竟是誰人付錢聘請這位醫生，及為何服藥後精神未見好轉，反而更加不振。

與兩名弟弟郭炳江及郭炳聯站在同一陣線的郭老太鄺肖卿，為了平息矛盾，建議郭炳湘只出任非執行董事；而主席一職，則由郭老太親自出任，但都被郭炳湘否決，這個建議仍在討論當中。

與特首會面

對於一直認為自己精神健康的郭炳湘來說，這些建議令他感到冤屈。而在他休假的三個月期間，其在公司一直意見多多的班底，已轉趨「沉寂」，令他即使要在集團內「起義」亦無人馬。例如他的助理經理，負責國際金融中心租務部的Karim Azar，據知近期與公司內其他職員不咬弦，現已停職。而新地董事會內的董事，如陳鉅源、黃植榮等，並非郭炳湘自己嫡系；其餘則是與公司有多年生意來往的「老前輩」，如李兆基、胡寶星等，均與郭老太相熟。郭炳湘亦曾與特首曾蔭權見面，但與曾蔭權關係密切的前政務司司長許仕仁，早已收歸為郭老太麾下，成為郭家智囊，郭炳湘自是孤掌難鳴。

現 時三兄弟弄至如斯局面，決非一日之寒。兄弟間的「牙齒印」始於九七年郭炳湘被大富豪張子強綁架。「當時郭炳湘被綁架，張子強要求二十億元贖金，但兩位弟弟 不滿索價太高，認為他們只是靠嚇，要求『減價』。在雙方周旋期間，郭炳湘被困在木箱，並遭毒打，承受不必要痛苦，最後還是由妻子Wendy出面與綁匪交 涉，並以十四億元贖金成交。」知情人士說。

討回贖金種下嫌隙

郭炳湘被救出後，原來曾要求在郭氏的家族基金撥款歸還予妻子李天 穎，但遭兩位弟弟反對。「呢個家族基金幾兄弟都有份，佢哋認為大哥被綁架是自己的事，無理由要家族出錢。佢哋幾兄弟雖然關係唔錯，但始終是生意人，還是着 眼於利益，講到錢就無情講。」知情人士說，最後還是由郭老太調停，她認為郭炳湘被綁架，全因他經常要出面處理公司業務，遂成為綁匪的目標，故此是為公司及家族犧牲，由基金出錢亦屬合理。

其後郭炳湘因被綁而性情大變，愛睡覺而不理公司業務，結果大權旁落在兩位弟弟身上。直至郭炳湘受紅顏知己唐錦馨支持及四出求醫後，精神恢復過來，開始嘗試插手公司業務，三兄弟的爭鬥遂漸浮現。

插手日常業務被拒

「郭炳湘經常以主席身份，overide（越過）兩個細佬的權力。例如掌管建築部的郭炳江，因為部門內有員工手腳唔乾淨而被他炒魷，但郭炳湘卻以主席名義請番佢，放番喺建築部內負責部分項目，令郭炳江極之無癮。」由於這些只屬公司內「濕碎事」，不用開小組（panel）會議及董事會，故郭炳湘可以主席身份一錘定音。但後期郭炳湘還牽涉較大金額的投資項目，如購入銅鑼灣快捷假日酒店，無視公司中人反對的聲音，郭氏其他家族成員為免公司陷入管治危機，要求郭炳湘休假。

若 然郭炳湘未能銷假復職，市場中人認為對新地業務無太大影響。而郭炳湘有機會要求分家產；雖然市值三千三百億的新地，由郭氏的信託基金持有四成二股權，並由 郭老太打骰，郭炳湘不能拆散賣掉自己的股份權益。但郭氏其他投資，如在美加擁有的數十個地產項目，早年由現時的集團建築部副經理李國華打理，便屬郭氏家族 的私人投資。這些資產足以讓郭炳湘另起爐灶，並不影響新地的上市王國業務。

邵氏及TVB掌舵人邵逸夫雖已出院，還風騷地拖着修身堂老闆娘張玉珊的玉手去酒店歎茶，不過，邵逸夫決意出售其影視王國。TVB（電視廣播）大股東邵氏發通告證實獲洽購，令邵氏股價勁升，創十一年新高，見十五元七角。

消息指出，目前起碼有五大財團競逐TVB的控制權，包括覬覦邵氏清水灣八十五萬呎靚地皮的新鴻基地產郭氏三兄弟、前TVB第二大股東SCMP集團郭鶴年、剛剛甩掉電訊盈科，一心建立傳媒王國的李澤楷、銳意在東亞地區插旗的梅鐸，及其士集團主席周亦卿牽頭的財團。

競逐已呈白熱化，眾財團希望趁邵逸夫精神尚好的時候，搶灘成功。表面上與傳媒最沾不上邊的新地，因為夥拍到加拿大新時代傳媒主席、馮景禧長子馮永發，被看高一線。相反，八年來對TVB虎視眈眈的李澤楷，因堅持出售電盈而激怒網通，難獲中央祝福，只能陪跑。

早在四、五個月前，數大財團已厲兵秣馬，為入主TVB鋪路。今次適逢邵逸夫感染肺炎入院，才令爭購TVB的消息曝光，並由邵氏發表聲明證實。

數大財團正在與時間競賽，希望趁九十八歲的邵逸夫健在之時，儘快完成洽購事宜，以免夜長夢多，其中以新鴻基地產郭氏三兄弟和邵氏已傾談到非常細節的階段。

據知情人士透露，早幾個月前，郭氏三兄弟曾就是否洽購邵氏股權，召開家庭會議，連郭氏第三代都有份參與，一致決定去馬。

低 調保守的新地郭家，突然想染指娛樂事業，皆因郭氏垂涎邵氏的資產。巿值近六十億元的邵氏，持有兩成六電視廣播股權，收購邵氏，便可以小控大，執掌巿值逾二 百億元的TVB王國；此外，佔地八十五萬平方呎的清水灣舊電視城及附近地皮，位處西貢豪宅地段，極具重建價值，亦叫新地動心。

夥拍加拿大傳媒大亨

新地由黑馬一躍而成大熱，原因之一是夥拍到一個邵逸夫可以接受到的人選——加拿大新時代傳媒（Fairchild Group）創辦人兼主席馮永發。

馮永發是加拿大華語傳媒大亨，他創立的新時代傳媒，現有五個電台和電視台，分布於溫哥華和多倫多，是加拿大最受歡迎的華語媒體，旗下電視台經常播放無綫劇集，收視率達九成。

其父馮景禧，為新鴻基證券創辦人，與邵逸夫淵源深遠。早在七七年，馮景禧已入股香港電視，他先後向余東璇家族、邱德根家族等上海幫購入香港電視股份，持股量一度達兩成八，僅次於持股量三成半的邵逸夫家族，還加入了香港電視的董事局；而邵逸夫亦曾出任馮景禧旗下新鴻基有限公司的董事。香港電視上市，包銷工作亦由新鴻基證券負責。

在金融界吃得開的馮景禧，與一眾華資富豪交情頗深。 「邵逸夫很早被封為爵士，在華人來說很是少見，所以馮景禧對邵逸夫特別尊敬。」一曾跟隨馮景禧的證券界人士說。

被迫出售電視股份

好景不常，八三年香港地產和股市因為前途問題大跌，馮景禧投資失利，遂趁八四年香港電視上市時減持股份，翌年三月更完全沽清予機構投資者。前新鴻基證券董事馮家彬說：「馮景禧當年賣TVB好肉痛㗎，咁好嘅投資。部分股權係賣咗俾郭鶴年。」

然而，邵、馮兩家關係不變，馮景禧於八五年中風逝世，馮永發回加拿大發展自己有興趣的媒體事業，將父親的金融王國拱手讓給弟弟馮永祥。

馮永發搞電視台亦得到邵逸夫的賞識，據一名證券界人士透露，電視廣播很早期已經入股馮永發在加拿大的新時代電視台，至今持股量兩成左右。在九二年，兩家公司更一同斥資約八千萬港元，收購加拿大中文電視及國際電視；並由電視廣播提供部分節目、技術與人力培訓予上述兩間電視台。

在港經營電影廣告

此外，馮永發在加拿大還有物業投資，在本港業務則不多，但都和媒體有關，包括經營電影廣告代理業務的影藝，該公司曾承接新地珀麗灣的樓盤廣告。另外，馮永發的新時代集團，亦透過一間叫慧駿科技的公司，在香港經營網站設計和電視動畫設計等業務。

知情人士透露，今次競逐 TVB王國的一眾財團，包括新地、郭鶴年及梅鐸，都有找馮永發洽談合作，令他炙手可熱。

馮永發和郭氏三兄弟，是由細玩到大的老友。○二年，馮永發為了鍛鍊獨子馮尚賢，安排他返港，在新地旗下的帝苑酒店當執房及門僮，可見兩家人交情之深厚。而且，馮永發性格仁厚，「不會起飛腳」，令合作夥伴放心。

「八三年馮景禧財政出現困難，才被迫出售香港電視，如今兜兜轉轉，這間電視台可能又回到馮永發這代手上，亦不失是一件好事。」一名曾跟隨馮景禧的證券界人士說。

新地重臣深入核心

新 地還有一位重臣梁乃鵬，深入TVB的權力核心。六十五歲的梁乃鵬，是前廣管局主席，現任載通國際（九巴）副主席，又曾任路訊通副主席，新鴻基物流控股主席 等職位。他○三年應邵逸夫之邀出任TVB副行政主席，對TVB的財政及發展瞭如指掌，可充當新地的謀臣，及與無綫的溝通橋樑。

邵氏令新地垂 涎的，應是拍下無數經典片集的清水灣電視城，及毗鄰的邵氏影城，總面積達八十五萬平方呎。由於無綫在○三年已遷往將軍澳工業邨，這舊電視城便告丟空。早於 四年前，城規會已「開綠燈」，規劃該地可作住宅及商業用途，不過邵氏卻遲遲未發展。皆因整個重建範圍有兩成半土地，是由郭鶴年控制的 SCMP集團持有。

原來在一九八八年，政府在《電視條例》規定，禁止電視台經營其他非廣播業務。當時簡稱無綫電視的香港電視企業，遂分拆出電視企業電視廣播兩家上市公司；電視廣播主要經營電視及相關業務，而電視企業則經營旅行社「見聞會社」，唱片公司「華星娛樂」等，部分清水灣電視城的地皮，亦因此由電視企業持有。

清水灣靚地誘人

八 八年底，與邵逸夫私交甚篤的郭鶴年，以廿億元收購瀕臨破產邊緣的奔達國際主席龐雅倫手頭三成的電視廣播股權。當時奔達要求郭氏要一併購入電視企業股份，郭 鶴年亦吞下三成電視企業股份，不過電視企業只經營零售消閒業務，無大作為，反而旗下的清水灣電視城地皮，則是最值錢的資產。

九六年，郭鶴年在未有事先通知邵逸夫的情況下，突然由他控制的上市公司南 華早報（即現時的SCMP集團）發行新股，向電視企業進行敵意收購。邵逸夫隨即還招，以邵氏兄弟名義，向電視企業進行反收購。大戰一輪後，邵逸夫見好就 收，火速套現四億元便抽身，電視企業及其清水灣地皮，則落入 SCMP集團袋中。郭鶴年及邵逸夫，關係亦由友好變為冷淡。

由於兩塊地皮縱橫交錯，兩大宿敵邵氏和SCMP集團必須合作發展，才能獲厚利。

根據該區規劃大綱，清水灣電視城的重建可分三部分，其中二十五萬呎可作商業零售用途，最高可建五層；四萬呎可作為服務式住宅，樓高四層。而其餘五十多萬呎地皮，將可發展私人住宅，樓高三至八層。以地積比率一點五倍計，總樓面面積達八十三萬呎。

邵氏與郭鶴年不咬弦，地皮發展計劃一改再改，現時該區豪宅樓面呎價八千元，扣除估計每呎四千五百元的建築費及補地價費用，發展該地皮的住宅項目，將可淨賺二十九億元！這還未計及商業零售部分的每年租金收入，回報相當和味。城規會安排在今年九月再討論該地皮的入則申請。

若 然新地成功入主邵氏，SCMP集團轉為和新地合作。新地以往和郭鶴年旗下嘉里建設，在地產上皆有合作，例如鴨脷洲擬建的住宅項目及長沙灣嘉里鴻基倉改建項 目等，而早年郭鶴年在《南華早報》上高調批評該報中國版編輯的編採方針，惹來批評，新地主席郭炳湘及副主席郭炳江，還聯同另外數名富豪，致函南早力挺郭鶴 年。相信兩位郭氏合作，會順暢得多。

電視業務上軌道

對新地而言，買邵氏一石二鳥，地產發展可獲利豐厚，而且電視廣播經營已上軌道，盈利穩定。

電 視廣播最主要的收入來源為廣告，去年度，有關的收益達二十二億元，較○四年度上升一成一。「雖然廣告收入很受經濟影響，但有慣性收視的無綫電視，相比其他 電視台，收入始終較穩定。」一名外資行的證券分析員說。事實上，無綫近年積極開拓所謂的「軟性廣告市場」，除在劇集內加入廣告商品外，近期就連由新聞部製 作、每日分段直擊股市走勢的環節《交易現場》，主持人的枱面上都放了屈臣氏的蒸餾水，以收廣告之效。

開源之餘，以方逸華為首，電視廣播新一 批的管理層在節流方面，特別成功。去年，電視廣播包括人工在內的總務及行政開支，就下跌了百分之四；其間電視廣播廣告收入和純利都有上升，可見即使經營環 境改善，管理層「睇盤數都好緊」。一名證券分析員這樣說：「預計電視廣播繼續節流，人工的開支全年只會輕微上升百分之三左右。」

邵氏影城是「豬頭骨」

唯一「豬頭骨」，是邵氏電影城。

電影城是邵逸夫九八年以邵氏兄弟名義，與另外五個財團合組公司，向政府競投的，名目是「為振興香港電影業」，但實情卻與邵逸夫、鄒文懷的一段私人恩怨有關。

鄒文懷原是邵逸夫在五七年以高薪聘請入邵氏的左右手，在鄒協助下，邵氏當年更成為「全球最大私人擁有的片場」。

直至六九年，邵逸夫將方逸華安插入邵氏，鄒文懷因為權勢日衰，七○年與何冠昌，帶着影星王羽和導演羅維等拉隊走人，開設嘉禾電影公司，又接收了李小龍和許冠文等，造就了此後二十年的嘉禾盛世與邵氏衰落。

邵逸夫對鄒文懷另起爐灶之事心有不甘，直至九八年，他知道鄒文懷因為斧山道的片場要交還政府，還看中位於將軍澳的地皮。邵逸夫於是與向華強的中國星、王晶的晶藝製片、鍾再思的寰亞綜藝、李國興的美亞國際以及邱復生的年代國際，組成合營公司實行「搶地」，結果成功以七千八百萬元投標價擊退嘉禾，令鄒文懷大大吃了一記悶棍。

影城佔地五十萬呎，擁有全球最先進電影數碼製作和後期製作設施，共有九座廠房，可是這座「勞斯萊斯」式影城，投資額亦一再加碼至十一億。合資財團早在○二年便已紛紛打退堂鼓，影城至今仍未完工，亦沒有片商打算「幫襯」拍片。

據寰宇電影老闆林小明說，究其原因，是因為香港電影已萎縮得很嚴重：「去年全港才拍了五十部戲，大部分電影人都北上拍電視劇，並租用內地影城。」他說，邵氏經常邀請行內人到影城參觀，希望他們租場地拍片。

影城曾借出作時裝騷及演唱會，不過卻換來西貢地政處的警告信；原來政府批出該地時，限制只可作電影製作用途，亦不可拆卸另作發展。若新地落實收購邵氏，肯定要苦思電影城的出路。

新地再逢小小超

其實，新地有意涉足本港傳媒事業，已有先例，早於八八年，新地曾經與九倉、美資美西電訊公司及其後加入的邵氏合作，競投本港首個收費電視牌照，並於翌年八月順利中標。後來因見政府發牌給小小超的衛星電視，對前景不樂觀，加上與股東意見分歧，才向政府交回所獲牌照。

而新地今鋪的對手，又有李澤楷。他早在九八年向梅鐸出售衛星電視，收到第一桶金後，便親自找上邵逸夫本人，傾談收購TVB的事。當時，邵逸夫笑語李澤楷：「你太後生了！不如我教你追女仔吧！」

不 過，李澤楷始終對TVB死心不息，每年新年都會送上名貴的禮物籃給邵逸夫夫婦，寫着「To Sir Run Run Shaw and Lady Mona 」，希望保持友好關係。到二○○二年，李澤楷找來俞琤作陪，再找上邵逸夫，邵逸夫在TVB董事總經理費道宜陪同下，傾談收購TVB一事。不過，邵逸夫素來 對李嘉誠家族印象普通，而且索價高昂，令談判膠着。

近月「殼王」陳國強突然對TVB燃起興趣，據說，他曾向本港一個基金招手，表示願意出資二十億元，再由對方出另外的八十億元，湊夠一百億以洽購TVB，但未談得攏。外界相信，陳國強只是「代客泊車」，為李澤楷出面洽購TVB。

就連TVB副主席、邵太方逸華也當着TVB的員工面前，試探「殼王」說：「人哋話你入嚟，係為咗幫Richard（李澤楷）買TVB！」

陳國強去年在無綫副董事總經理陳楨祥穿針引線下，以三億五千萬接下五成一的銀河衛視（現改名為「無綫收費電視」）股權，並隨即在今年初宣布將無綫收費電視多個頻道交由盈科旗下的NOW寬頻電視播放，為李澤楷立下大功。

而 小小超最近甩掉電訊盈科，套現九十二億元，正是洽購無綫的好時機，奈何在出售電訊盈科的過程中，得失了第二大股東中國網通，令中央震怒。缺乏中央的祝福， 李澤楷無望把虎視眈眈了八年的TVB王國收歸囊中。有美資行分析員直指李澤楷與內地關係差，一旦他成功入股電視廣播，可能會不利電視廣播在內地的發展。

眾財團虎視眈眈

除了新地和小小超外，SCMP集團大股東「糖王」郭鶴年、其士國際集團主席及上海市政協常務委員周亦卿，亦有意洽購邵氏股權。

郭鶴年與邵逸夫素有嫌隙，行情普通。反之，周亦卿與邵逸夫同為寧波人，他並獲邵逸夫之邀，出任邵氏獨立非執行董事及TVB執行董事多年。據聞他正牽頭為內地財團洽購無綫。

另一黑馬便是國際傳媒大亨梅鐸，他看中TVB是全亞洲最大中文節目供應商，又擁有台灣最高收視的有線電視TVBS。

不過，由於本港法例規定，外資不能擁有本地傳媒超過百分之四十九的表決權股權，因此，他必須要夥拍熟悉香港電視業的本地財團。

TVB花落誰家，要看邵逸夫心意誰屬，幾大財團仍在盡最大的努力。邵Sir幾個星期前才和方逸華到桂林遊玩，九月亦將乘中央派出的專機到大陸旅行。看來，TVB新主人是誰，答案快將水落石出。

TVB大事紀要

1965︰香港一眾商家成立電視廣播有限公司，包括利孝和、邵逸夫及余經緯等人。

1967︰獲政府發免費電視廣播牌照後，正式開台。

1971︰電視廣播母公司邵氏兄弟上市。

1984︰香港電視有限公司上市，邵逸夫任公司主席，旗下持有電視廣播有限公司。

1987︰澳洲幫奔達集團從邵逸夫手上承接23%電視廣播權益，其後利孝和夫人亦向奔達出售3%股份；奔達繼續在市場收集電視廣播股份至30%。

1988︰電視廣播分拆獨立上市。奔達國際主席龐雅倫擬出售股權，邵逸夫引薦郭鶴年，郭氏遂入股電視廣播有限公司，並且任副主席。

1989︰郭鶴年家族開始減持電視廣播股份。

1994︰郭鶴年辭去電視廣播副主席職務。

1996︰郭鶴年控制的南華早報向電視企業敵意收購，邵逸夫隨即進行反收購，但最後終肯出售股份予郭氏並套現$4億。郭鶴年則獲得電視企業及清水灣電視城部分地皮，並由南華早報持有。

2000︰投得收費電視牌照，名為銀河衞視。同年方逸華獲委任為電視廣播副主席。

2003︰幾經延遲，找到美資Intelsat入股銀河衞視51%股權，以達到政府要求的防火牆協議。

2004︰Intelsat被Zeus Holdings收購，新買家對銀河衞視並不樂觀，把銀河衞視股份售回予電視廣播。

2005︰陳國強以瑞力入股銀河衞視49%權益，另私人入股2%，並將電視品牌exTV改名為新電視。今年初新電視改名為無綫收費電視，並與電訊盈科旗下的NOW寬頻電視合作，透過NOW解決入屋問題。

今年7月︰電視廣播母公司邵氏公布獲財團洽購。

邵氏炒味濃散戶當心

受賣盤消息刺激，邵氏的股價在過去一個月，已經上升了近四成，曾高見十五元七角。

作 為電視廣播單一大股東，邵氏每年攤佔的收益逾億元。截至本年三月底全年度，隨着廣告市場穩步上升，來自電視廣播的貢獻更達三億多元，是邵氏最重要的收入來 源。一名證券分析員指出，單是這方面的貢獻，每股邵氏已經值十六元。連同清水灣舊電視城及其他資產，每股邵氏應該值二十一元。不過，他強調，近日邵氏炒作 的氣氛濃厚，雖然股價與資產值仍有折讓，但散戶要留意有獲利回吐。

邵六叔親友不聞病情

今次邵氏可能易手，全因邵逸夫的子女， 都無心接掌電視王國。邵逸夫與已故的第一任妻子黃美珍，育有兩子兩女。他奉行「易子而教」的方法，長子邵維銘一直跟隨伯父在新加坡打理當地的生意，現時邵 維銘與弟弟維鐘長居星洲，並打理商廈及住宅，當其包租公。就算連邵逸夫的三哥邵仁杖；其孫新抱Jenny Lim聽到邵逸夫入院的消息也表現驚訝：「噢！我們不知道，我們很少同Run Run Shaw聯絡。」而邵逸夫姪兒邵維鋒的太太也說：「香港的事情我們沒有理會。」

自從兩個多星期前，新鴻基地產主席郭炳湘突然休假後，矛頭一直指向他身邊的紅顏知己唐錦馨（Ida Tong），就連四叔李兆基及賭王何鴻燊亦公開評論郭氏兄弟的家事。其實今次家變並非一朝一夕，三兄弟共管一間三千三百億的上市公司才是問題癥結所在，兄弟之間的管理意念不同，公司內的山頭主義早已存在；而新地近年的重頭戲九龍站上蓋項目，更是導火線之一，新地正面臨上市以來最大的管治危機。且看本週四業績公布記者會上，郭炳江及郭炳聯兩兄弟如何解畫。

由上月尾開始，新鴻基地產主席郭炳湘已足足休假了兩個多星期；其間他一直留守香江，至本週二他出席北京政協會議才公開露面，並首次在事件後發言。他表示自己正放假，公司業務未有因此受影響。

他 的兩個弟弟郭炳江及郭炳聯，一直拒絕就事件發言，反而「睇住」郭氏三兄弟長大，身兼新地副主席的恒基地產主席李兆基，卻不斷化身「傳聲筒」對外放風，表示 三兄弟感情向來要好，一切全因有「外人」從中作梗。他說：「阿湘聽呢個女人（唐錦馨）講嘢多，是非自然多……阿湘係應該聽阿媽話，大家和和氣氣咪好囉！」

郭 炳湘今年已五十七歲，被長輩勸勉要「聽媽咪話」，可謂不無尷尬。而外界的矛頭，一直指向他的紅顏知己唐錦馨，但唐錦馨未有在新地擔當過任何職務；而且唐錦 馨出身工業世家，父親唐全是七十年代有名的富豪，家底豐厚。外間指她是新鴻基家變的始作俑者，令她身邊的朋友大表不滿：「Ida（唐錦馨）同 Walter（郭炳湘）係好傾得埋的朋友，Ida自己都好有錢，絕對唔存在要從中『搵着數』。」

郭炳湘的情史被坦蕩蕩地抖出來，只是郭炳湘被拉下馬的契機，事實新地內部一直鬥爭不止。

共管模式種禍根

自從新鴻基地產在一九七二年上市， 規模極速膨脹，市值由當年的一億多發展到現時的三千多億，員工達二萬七千多人。集團規模日益擴大，業務遍布世界各地；住宅、寫字樓、商鋪及酒店都有，架構 亦複雜起來。九○年新地創辦人郭得勝過身，其後，郭氏三兄弟採取分工合作的模式，一人兼管多個部門，部門主管則按此直接匯報予所屬的郭氏中人，由此種下 「內爭」禍根。

據新地內部職員透露，身為主席的郭炳湘，由於一向對酒店業務有濃厚興趣，故掌管酒店部門；今年五十六歲的老二郭炳江，則負責 建築部、工程部門；專責農地及舊樓收購、大型項目投標等工作的發展部，亦由他負責。關乎內地地產發展的中國部，則由郭炳湘及郭炳江兩兄弟分區域共管。至於 曾修讀法律、今年五十五歲的郭炳聯，則負責集團的法律及財務部門。

皇親國戚佔據地盤

就在部門各自為政下，山頭主義漸漸成形。郭炳江拉來自己妻子梁潔芹，出任新地建築部經理，而郭炳聯的太太劉寶賜則是新地的法律顧問。各人又找來自己的人馬進入「馬房」（部門）鞏固既有勢力；如非同路人馬，自然難以立身於所屬部門或從中上位。

例 如在建築部內負責內務管理的經理蔡少浩，位置僅在郭炳江太太梁潔芹之下，加入新地前蔡少浩在南順食品的包裝部門任職，對建築可說是外行，能夠加入新地，進 身高層，皆因他與郭炳江的太太梁潔芹屬同一教會，大家分外投契。「Thomas（郭炳江）同太太Ingrid都係基督徒，會喺公司搞布導會。每次喺會上，Robert（蔡少浩）都好出位。佢經常表現得好虔誠同激動，又喊又跪地，其他基督徒因此好受感動，不過咁就惹來謠言，大家認為佢呢啲出位表現，正好彌補佢喺工作及管理上嘅不足。」一名新地中人說。

三兄弟之間還加插了一名舅父，即郭老太鄺肖卿的弟弟鄺準，他亦在新地出任要職。鄺準今年已七十九歲，早年畢業於武漢中南財經學院，七二年新鴻基地產上市，他已在公司工作，並負責屋苑管理的事宜。他自然亦有安插自己人在所屬部門，其中兒子鄺正煒出任新地大廈管理部門的經理，在父親之下。近年鄺準又沾手集團旗下三、四線商場的租務工作，勢力愈來愈大。

老太掌舵兄弟對立

主理新地財務的郭炳聯，與地產部的郭炳江以及物業管理部的鄺準，皆有其「地盤」，郭炳湘在業務上多加插手，即引起固有勢力的不滿；須郭老太出手調停。

新地上下各自收風

鄺準還會向郭老太說及公司及郭氏三兄弟的工作情況，猶如大內總管。而從物業管理部門散發開去的是是非非，亦是最多。「佢份人好多嘢『擔心』，咪同郭老太講囉。」一名新地中人說。

不過，在新地內並無任何職位的郭老太，同樣亦非等閒之輩。郭老太今年已八十多歲，雖然學歷程度不高，但不會只聽鄺準或郭氏三兄弟單方面說話。

每逢週末，她會相約新鴻基地產的中高層，到尖沙咀帝苑酒店午膳。「郭老太通常單刀赴會，仔女唔喺身邊。會上佢會問大家做成點呀，有咩不滿都可以坦白同佢講。」一名新地前高層說。郭氏兄弟亦愛在週六、日，分別約公司職員午膳及了解各部門運作，同樣若有任何意見也可坦誠提出。午膳後再順道落地盤巡視，結果令一眾中高層抱怨在週六、日精神上都不能鬆懈，就如一星期七日「賣身」予新地。

主席權力被架空

在 這種複雜的部門架構下，新地業務的最終決策，例如是售樓部物業定價、發展部作大型投標，或建築部購料報價等，須再由一個小組（panel）全權決定。而該 小組的成員，最主要為郭氏三兄弟及鄺準等；各部門的高級職員負責列席旁聽及提供意見。每有意見不合，身為主席的郭炳湘自然擁有一錘定音的最高決策權。不 過，以往郭炳湘很少在政策上堅持己見，事關他一向只鍾情酒店裝修及設計等「濕碎」工作，而在九七年被大富豪張子強綁架後，他精神大受打擊下，只愛睡覺，對公司業務撒手不理；結果小組中人往往自己「傾掂數」後，就找郭炳湘簽名，令他淪為「簽名機器」。

其 間郭炳湘一直由紅顏知己唐錦馨陪伴，遊山玩水；加上精神科醫生李誠悉心治療，郭炳湘的病情慢慢好起來。新地中有人堅持他是由消極轉為鬱躁，情緒大起大落至 過度自信，然而郭炳湘則認為自己已經康復，對自己的決策能力亦開始自信起來，於是嘗試在內地地產及香港發展上再度掌政，因而埋下新地家變的伏線。

買酒店惹衝突

其 中一個觸發點，是去年十二月購入的銅鑼灣快捷假日酒店。掌管酒店部的郭炳湘極看好酒店未來發展，故拍板以十五億八千萬元購入，但負責管理財務的郭炳聯，認 為該酒店回報太低，不值得購入。一名負責估價的地產代理認為：「間酒店嘅價錢屬合理，但新地一向只作極大型綜合項目，很少購入只有一棟的『散收收』物業， 故的確不合新地發展風格。」身為集團主席的郭炳湘，卻一意孤行「簽字」落實，兩兄弟亦無可奈何。這項交易引起兄弟內訌，在地產界眾所周知，新地負責物業買 賣的員工亦向經紀放風，不要再呈上酒店類的物業供挑選。

爭肥缺現紛爭

另一個導火線，牽涉新地近年最觸目的重頭戲——九龍站項 目。九龍站現正發展的五、六及七期項目，包括全球第三高的甲級商廈環球貿易廣場、全港最高地標住宅項目天璽、一百萬呎的大型主題商場Elements、豪 華套房酒店港景匯、及國際頂級酒店The Ritz Carlton Hotel等。這個項目能夠製造強勁現金流，將佔新地收入一個極大比重。以往該部門由郭炳聯負責，鄺準從旁亦想插手。而郭炳江的女兒郭曉妍也在此部門任 職。最近郭炳湘想重奪租務部話事權，結果由酒店的設計裝修和用料、以至寫字樓及商場租務，大家都加上自己意見，彼此爭論不休。

「例如是負責酒店部嘅郭炳湘，諗計設計酒店及裝修，熟悉建築嘅郭炳江會認為不切實際及難以按進度完工；郭炳湘認為寫字樓及酒店商鋪可以用幾多錢租出去，負責財務嘅郭炳聯又認為定價太低。最火爆的爭拗點，是郭炳湘已想好找哪間公司管理九龍站上蓋的酒店業務，但其他兩兄弟對其收費及作用，卻存有好大疑問。」一名知情人士說。

郭炳湘在公司內有自己的一班人馬，以往一向無甚作為，現時見有機會上位，自然落力討論，加插意見；結果各路人馬你一言，我一語，爭論不休。郭炳湘遂使出撒手鐧，「佢係主席嚟o架嘛，佢一簽字，就已經override（推翻）兩個細佬，去到咁大家仲有咩好講？」一名知情人士說。

郭老太出面調停

據知，郭炳江及郭炳聯對身邊朋友及公司同事表示，以往都包容哥哥有病，但現時他們深感不被尊重，又認為小組的「議政」功能名存實亡，主席一意孤行，將出現管治危機，難向小股東交代，遂由郭老太出面，要求郭炳湘暫時放假，希望他念及兄弟情，大家坐低再商量。

郭老太出面平息紛爭，原來並非首次。據可靠消息透露，早在五、六年前，新地的執行董事陳鉅源，由於專責農地買賣工作，而且經常找來自荃灣的鄉坤陳國鉅工作，令對方成為新地御用打手，結果被伙記向公司舉報，認為當中涉及利益輸送，新地遂派人調查。

一向行事較有人情味的郭炳江希望陳鉅源繼續留任，但郭炳湘認為應一炒免留後患。「最後郭老太念及陳鉅源在新地已三十多年，早被郭得勝視為誼子而予以挽留。」一名知情人士說。結果陳鉅源繼續留任，但已被廢武功，並無實權，業務由後起之輩雷霆及周國賢等接手。

事到如今，郭氏三兄弟的感情難免有所變化。其實三人感情一向非常要好，早年郭炳湘與炳江同赴英國讀書，經常互相照顧。一名知情人士說：「當時Thomas（郭炳江）耳仔出問題，要做手術，Walter（郭炳湘）晚晚煲湯佢飲，好照顧細佬。」

儘管三兄弟感情要好，但已各自成家，難免為自己家庭成員的利益有所盤算。在公在私，郭炳湘因紅顏知己唐錦馨的出現而被拉下馬，公司回復昔日的「太平」，只是緩兵之計。

郭老太手持尚方寶劍

郭 氏家族主要是透過信託基金HSBC International Trustee Limited控有新地41.5%（市值$1396億）股權，郭氏三兄弟及母親鄺肖卿是信託基金的受益人，惟外間一直無法得悉兄弟之間在信託基金內的權益 比重。而郭氏三兄弟則各自分別直接持有近1%（市值約$30億）的新地股份。

但上星期五，四叔李兆基在上海接受復旦大學頒發名譽博士學位時，開腔評論郭炳湘休假一事，就露了端倪，他指郭老太掌握基金控制權，郭炳湘不可能分家：「你又話佢（郭炳湘）另起爐灶，那是無可能的，因為一間公司是一個組織，母親幾乎完全持有，我嘅『死鬼』拍擋已經計劃好好，設立一個基金出來，三個人要一起齊上齊落，不能賣那些股份，要長線持有，今日郭炳湘要拆出來是拆不到的。」他又表示，郭老太鄺肖卿身體仍然健康， 「很可能長命過我！」

可 以推斷這個信託基金的監護人（Guardian）就是郭老太，由於她持有「尚方寶劍」，可以命令及制衡受益人按她的旨意辦事。基金內的股份買賣亦須得到她 的同意才可進行。行內人分析，信託基金內應設有第二監護人，若首位監護人身故，第二監護人將履行一切職務，而郭老太鄺肖卿身體雖然壯健，但已年逾八十，假 若郭老太過世，信託基金的監護人將會屬誰是關鍵所在。據認識新地創辦人郭得勝的老牌會計師表示，當年郭得勝成立信託基金主要是避交遺產稅，但香港現時已取 消遺產稅。現時部分信託基金可按成立人意願定下限期，若然該信託基金設有限期，到期時基金可以解散（dissolve），不能分開的「緊箍咒」隨之解除， 兄弟就可以分家。

新鴻基地產主席郭炳湘今年二月中突然休假，至今三個月，新地家變近日有升級之勢。集團將於本週四舉行董事會，討論郭炳湘能否銷假復職；這個多星期郭炳湘遂忙於向外「晒料」，以證「身體健康，夫妻和睦，兼夾有中央支持」。

若然復職要求被拒，估計郭炳湘會盡地一煲，向外透露家變的內幕。本刊獲得的消息，兄弟互鬥的內情涉及郭炳湘被要求服藥，弄至精神委靡而未能履行職務，致令在新地內的大權旁落。事到如今，郭炳湘與兩位弟弟炳江及炳聯已完全決裂，勢成水火。

上週五，郭炳湘公開現身新地旗下帝苑酒店，為酒店內一間越南餐廳舉行開幕禮及致辭。這是他今年二月休假以來，首次以主席身份出席公司旗下活動，似為復職作好準備。會場上郭炳湘表現興奮，經常與應邀的商界朋友握手談笑，狀甚風騷；而其妻李天穎亦倚傍在丈夫身旁，幫忙招呼賓客。

然 而，據消息人士透露，郭炳湘仍與紅顏知己唐錦馨在一起。他不斷對外與妻子「晒恩愛」，是為重返新地履行主席及行政總裁之職而鋪路。事關新地將於本週四舉行 董事會，「郭炳湘能否復職」將是重要議題，而郭炳江與郭炳聯兩弟曾向大哥郭炳湘要求，要復職就要有醫生證明其健康狀況，故此郭炳湘找來四名醫生證明自己精 神和身體健康。

這四名醫生，除了香港大學精神科醫生麥列菲菲教授和腦科醫生胡健維外，還有港大精神醫學系李永浩教授和香港中文大學的精神科學系榮潤國教授。他們均可提供健康報告，證明郭炳湘身體及精神健康狀況良好。

服用精神科藥物

為 了向兩位弟弟及新地董事會施壓，郭炳湘表明若被拒復職，下一步將會爆出家族中鮮為人知的內情。據知，在去年十二月，家族中有人認為郭炳湘的情緒病久醫未 癒，於是找來美國史丹福大學內的Stanford Centre for Biomedical Ethics的精神科醫生Jose Maldonado，從美國飛到香港替郭炳湘治療情緒病，並開出一些精神科藥物。但郭炳湘服用後，經常感覺疲累，並難以集中精神，於是停止服用。郭炳湘質 疑究竟是誰人付錢聘請這位醫生，及為何服藥後精神未見好轉，反而更加不振。

與兩名弟弟郭炳江及郭炳聯站在同一陣線的郭老太鄺肖卿，為了平息矛盾，建議郭炳湘只出任非執行董事；而主席一職，則由郭老太親自出任，但都被郭炳湘否決，這個建議仍在討論當中。

與特首會面

對於一直認為自己精神健康的郭炳湘來說，這些建議令他感到冤屈。而在他休假的三個月期間，其在公司一直意見多多的班底，已轉趨「沉寂」，令他即使要在集團內「起義」亦無人馬。例如他的助理經理，負責國際金融中心租務部的Karim Azar，據知近期與公司內其他職員不咬弦，現已停職。而新地董事會內的董事，如陳鉅源、黃植榮等，並非郭炳湘自己嫡系；其餘則是與公司有多年生意來往的「老前輩」，如李兆基、胡寶星等，均與郭老太相熟。郭炳湘亦曾與特首曾蔭權見面，但與曾蔭權關係密切的前政務司司長許仕仁，早已收歸為郭老太麾下，成為郭家智囊，郭炳湘自是孤掌難鳴。

現 時三兄弟弄至如斯局面，決非一日之寒。兄弟間的「牙齒印」始於九七年郭炳湘被大富豪張子強綁架。「當時郭炳湘被綁架，張子強要求二十億元贖金，但兩位弟弟 不滿索價太高，認為他們只是靠嚇，要求『減價』。在雙方周旋期間，郭炳湘被困在木箱，並遭毒打，承受不必要痛苦，最後還是由妻子Wendy出面與綁匪交 涉，並以十四億元贖金成交。」知情人士說。

討回贖金種下嫌隙

郭炳湘被救出後，原來曾要求在郭氏的家族基金撥款歸還予妻子李天 穎，但遭兩位弟弟反對。「呢個家族基金幾兄弟都有份，佢哋認為大哥被綁架是自己的事，無理由要家族出錢。佢哋幾兄弟雖然關係唔錯，但始終是生意人，還是着 眼於利益，講到錢就無情講。」知情人士說，最後還是由郭老太調停，她認為郭炳湘被綁架，全因他經常要出面處理公司業務，遂成為綁匪的目標，故此是為公司及家族犧牲，由基金出錢亦屬合理。

其後郭炳湘因被綁而性情大變，愛睡覺而不理公司業務，結果大權旁落在兩位弟弟身上。直至郭炳湘受紅顏知己唐錦馨支持及四出求醫後，精神恢復過來，開始嘗試插手公司業務，三兄弟的爭鬥遂漸浮現。

插手日常業務被拒

「郭炳湘經常以主席身份，overide（越過）兩個細佬的權力。例如掌管建築部的郭炳江，因為部門內有員工手腳唔乾淨而被他炒魷，但郭炳湘卻以主席名義請番佢，放番喺建築部內負責部分項目，令郭炳江極之無癮。」由於這些只屬公司內「濕碎事」，不用開小組（panel）會議及董事會，故郭炳湘可以主席身份一錘定音。但後期郭炳湘還牽涉較大金額的投資項目，如購入銅鑼灣快捷假日酒店，無視公司中人反對的聲音，郭氏其他家族成員為免公司陷入管治危機，要求郭炳湘休假。

若 然郭炳湘未能銷假復職，市場中人認為對新地業務無太大影響。而郭炳湘有機會要求分家產；雖然市值三千三百億的新地，由郭氏的信託基金持有四成二股權，並由 郭老太打骰，郭炳湘不能拆散賣掉自己的股份權益。但郭氏其他投資，如在美加擁有的數十個地產項目，早年由現時的集團建築部副經理李國華打理，便屬郭氏家族 的私人投資。這些資產足以讓郭炳湘另起爐灶，並不影響新地的上市王國業務。

一幢位處筲箕灣舊樓群的二十多層 高單幢樓，附近是美沙酮診所及嘈雜老街，但面積五百餘呎的單位，竟然賣九百六十八萬元，令市場一片嘩然！說的是上週二開賣、由新地發展的「譽都」，百多個 單位幾乎即日售罄，最高呎價達一萬六千元，較同區二手高出兩倍！正好體現特首曾蔭權早前所指：新樓樓價已達危險界線。這次賣樓特別之處，是譽都屬遠期樓 花，並罕有不設即供，買家付兩成首期「睇到尾」。看落買家「有數」，但其實只如新地揸庄，向買家開出一張期票對賭。其間樓價下跌、上不到會的風險，完全由 買家承擔，亦反映發展商認為現時樓價已是「到頂價」；買家入市風險極高，與入賭場搏一鋪無異。

「小姐，你唔能夠再考慮，一衝出呢個門口就冇o架啦！」上週記者到銅鑼灣世貿中心參觀譽都示範單位，一名經紀已按捺不住飛撲游說：「同區指標單幢樓講緊呎 租廿蚊，但我敢擔保譽都落成後呎租做到六十蚊！用來投資再搏升值，我諗唔到唔買嘅理由。」隨後又拿出多份報章，「好多發展商喺筲箕灣一帶有項目，我哋買 咩？買名牌吖嘛，新地一向有保證，將來成個區一齊升值，最賺錢邊個？就係你哋第一批入市嘅醒目買家。」代理口中的譽都，簡直百分百完美，不過現場睇樓盤， 其最大賣點是鄰近筲箕灣港鐵站，但附近還有提供美沙酮的筲箕灣賽馬會診所、濕嵁嵁且嘈雜的舊街老鋪、還有衞生麻麻的「食街」東大街，人流複雜。新地卻以 「年輕專才」為主題，推出全港首個iPhone App物業管理服務來提升檔次，聲稱日常細節如送早餐或消夜、洗衣、代訂雜誌等都可以用電話代辦。不過每呎管理費預算為二元五角，最細的三百九十八呎單位 也要交近千

譽都小資料

地址：筲箕灣道305號單位總數：117面積：1房398-500呎2房581-622呎呎價：$13,000起落成：2013年8月

新地焗買家「睇到尾」

單幢樓譽都有一百一十七個單位，面積由三百九十八呎到六百二十二呎，上週二正式開售，即日便沽出九成。其中頂層31樓A單位，由於可直達供所有住客使用、 二十四小時開放的健身室，被「界定」為特色戶，面積五百八十一呎，成交價竟為九百六十八萬元！即平均呎價一萬六千六元。整個樓盤平均呎價亦要一萬三千元， 最細的三百多呎一房單位，亦要五百多萬，不過仍吸引不少投資者掃貨，主要來自中半山及南區，另有內地客連環掃入十伙，據知大部分買家以公司名義持有。這次 新地賣樓與往日不同之處，是這個屬遠期樓花，二○一三年八月才入伙，且以往皆設即供及二按等其他付款方法，今次卻「獨沽一味」只提供「建築期付款」。買家 現時付樓價一成為首期訂金，九十及一百八十日內分別再付百分之五，到入伙才需付清八成餘數。斥資八百萬元購入最大E室單位的陳小姐，十分看好後市，認為新 地的單幢樓具有潛力，加上只須付兩成首期，用一百六十萬元去搏非常值得。「樓價唔會大跌嘅，即使跌都有大把人（其他買家）陪我！」她的如意算盤，是只要屆 時樓價升百分之五，便可蓋過釐印及代理佣金；若升百分之十，則可淨賺四十萬元落袋，這樣付一百六十萬首期等兩年，回報是兩成半。更勝在現在不用「籌旗」， 而兩年後入伙，亦過了政府額外印花稅（SSD）徵收的時限。眼見此法吸引買家，嘉里於上週三宣布加推黃大仙現崇山第六座時，亦有樣學樣，買家可以「一成首 期睇到尾」。而這種付款方法，又的確非常適合實力一般的買家。上週六，只有廿二歲，手上已持有四個荃灣區單位的溫州炒家黃先生，不帶任何證件、支票便來睇 樓，但即日睇即日扑槌，身旁的葉姓經紀唯有吩咐公司出車載他回酒店拿信用卡和證件。晚上他於售樓處辦好手續，拿着兩個放有合約的環保袋離開：「我買了6B 座兩個六百八十五呎的C、D單位，一千四百萬左右。」他如此爽手，正正是受到發展商一成首期睇到尾所吸引，「我只須給一百四十萬就可買兩個單位，很適合投 資用，我哋溫州資本運作好先進，俾少幾成再錢滾錢，好划算。」

贏粒糖輸鑊甘

過往發展商都愛採用即供付款方法，雖要減若干樓價吸引買家，但貪其可以即時套現入賬，現轉用一至兩成首期睇到尾的方式，就如做庄開出一張期貨合約，入伙時 樓價升自然袋袋平安，就算樓價跌，也已經穩袋買家已付的首期，就算買家上不到會撻訂，仍可再放售單位或甚至索性轉做服務式住宅，並向買家追回差價。但對買 家來說，其間樓價跌的風險由他們承擔，買家在等待上會期間要提心吊膽。而據工商銀行董事兼副總經理黃遠輝指，若選用建期形式付款，銀行是不會為遠期樓花估 價，要到樓盤入伙才會按當時市價估值；若屆時銀行估不足價，買家要抬錢上會，兼且要預算單位作投資用途，最多只可借銀行五成，屆時買家要「籌錢」便倒瀉籮 蟹，分分鐘贏粒糖輸鑊甘。「如果到時樓價下跌就大件事啦，好似九七或者○三年沙士時，好多人變晒負資產，未必有能力供款，要斷供層樓。」黃遠輝說。而行內 人士更指，發展商不等一、兩年後以現樓發售，反而急急推暫時不用找銀行估價的遠期樓花，正好反映現時已是可賺到盡的瘋狂「到頂價」，並睇淡後市。

樓價已見頂

事實上，樓市風險已現；高力國際住宅買賣部董事潘偉基看淡後市，認為現時樓價比九七年已高出四成，再上升的空間非常有限，「我覺得樓市已見頂，銀行評估物 業多數不到價，約相差百分之十五至二十，加上不少準買家未能通過壓力測試而不能入市，二手樓有價冇市，一旦加息樓價就會立刻有調整。」經濟學家關焯照亦認 為，現時樓價已很高，上升空間有限，故絕不是買遠期樓花的好時機，「一手現樓銀行可以估價，風險小啲。至於樓花，傻咩？我當然唔會買，兩年後嘅市冇人知， 要搏一鋪，好大風險喎。個價已經好高。好似譽都，對於資金不足的買家來說，風險好大。」

早兩期我哋比較過瓏璽嘅樓書同實景，「有心人」見我哋咁有科學求證精神，特登醒我哋，話新地嘅賣樓手法同樓書一樣咁富創意。點有創意法？

瓏璽未正式開盤就好似賣時裝咁先嚟一場pre-sale，搵班準買家埋枱斟價錢。啱嘅就簽約「預留」，但新地則唔簽名，儲夠客啦，先至按政府規定，喺正式 發售前三日出價單，實情佢哋早已有批客簽字預留單位矣。儲客呢一招有乜好處？最好之處係俾人以為有大客成圈成圈咁大手掃貨，實則呢啲單位係逐個逐個斟返嚟 者。有咗pre-sale儲客呢一招，「價單」已名存而實亡矣。無怪乎瓏璽一反常態每隔一、兩日就加推大批單位，更加極速售罄。真係咁好市，又使唔使 pre-sale儲客呢，又？

高登耕開有人爭

正所謂「瘦田冇人耕，耕開有人爭」，蕭若元睇中高登討論區，話等高登開價，股壇評論人孫柏文都話要爭埋一份，蕭若元有興趣收購高登嘅新聞一出街，孫柏文話 各路英雄都有意斟埋一份，一朝早就有超過六個銀行家朋友話有興趣落疊，同蕭若元嚟個公平競爭。高登咩咁有吸引力？孫柏文話高登討論區充滿香港文化特色，同 佢搭檔收購嘅朋友，都係高登友。而且高登瀏覽人數高，佢話「南高登、北天涯」，內地熱門討論區天涯同高登齊名，佢相信高登絕對係條財路。

CEO義助劏房小孩

敝刊上期有篇《劏房小孩》故事，講八歲女童譚麗媛如何獨自返學，放學後又喺劏房照顧傷殘母親，故事有血有淚。文章出街，回響唔少，有上市公司CEO睇完個 古仔心有戚戚然，成晚冇覺好瞓。佢雖然知道世界上唔少類似嘅事件，但佢好想盡綿力做啲嘢。翌日早上，佢專人送上一萬元現金，囑敝刊轉交麗媛一家。CEO唔 想開名，佢寄語麗媛叫佢俾心機讀書。敝刊已經遵照指示，第一時間交咗錢俾麗媛，在此謹代表佢向善心CEO講聲多謝。

韶關高租賣鋪

幾年前敝刊踢爆以「商場醫生」招牌行走江湖之沈永年夥同曾Sir‧曾智英教人買鋪，當時唔少街坊中招，成年都無鋪收。事隔多年，呢對孖寶週前又試出動，帶 住兩百幾人北上韶關睇鋪。團費兩百幾銀，包三餐兼一晚溫泉酒店，筍成咁，只得兩百幾人去，算人少咯！「商場醫生」今趟嘅新招係保證頭十年每年平均有8%租 金回報；成交之時發展商更加一次過俾足頭五年租金。羊毛出在羊身上，呢五年租金直情由鋪價中扣除。未出發，宣傳單張話啲鋪十萬蚊已經有交易，而且商場離開 高鐵站好近，附近步行街有麥當勞等大型連鎖店，人流夠晒旺。去到現場，先知十萬蚊個鋪地處死角位，沈醫生話過百萬元嘅鋪至係信心保證。至於商場呢，唔塞 車，坐車去高鐵站都起碼要半粒鐘；步行街同樓盤嘅距離，係金鐘行去銅鑼灣咁遠。雖然係咁，依然唔少師奶落疊，因為五年保證8%租金回報睇落確係筍到痺。有 咁大隻蛤乸隨街跳，啲發展商仲使用六、七分利息周圍撲水乎？

林煥光唔做嘢

過江龍老千種金騙財，搵米雪開記招營造聲勢，更加搵埋臨記撐場，酬金按國籍種族、性別而定，中國籍男子價錢最平，外國籍女子最貴。呢個做法同警察請演員做 認人手續同出一轍。即以警方新近招聘嘅一批演員而言，中國籍男子之時薪不過係80蚊而已，中國籍女子時薪為108蚊，至於非中國籍及混血男子及女子則時薪 高達1,000蚊。工作同係供認人之用，而薪酬有天淵之別。同工而不同酬，而造成呢個差別嘅唯一原因係種族膚色及性別唔同，此又豈非如假包換之種族性別歧 視乎？執法機關公然搞歧視，咁仲有王法咩？執法機關公然搞歧視，肩負推行平等機會之林官煥光有冇出過聲、做過嘢？唔覺噃！唔好淨係識得攞彩至得o架，亦得 盡責乎？

方鏗返鄉下發達

華潤創業旗下嘅華潤雪花牌啤酒買起江蘇大富豪啤酒四成九股權。大富豪呢個品牌唔係由大富豪張子強而起，早於張子強仲未曉得食大茶飯之時，紡織界老行尊方鏗 已經開始返江蘇南通鄉下投資。除咗時代零售呢個超市連鎖店，佢又參股大富豪啤酒。前者於○七年上市，去年賣咗俾韓國樂天購物。大富豪啤酒原本係國企，九六 年重組，方鏗參股支持家鄉企業，到公司茁壯成長，佢就骨水離場。超市連鎖店及啤酒都賺大錢，故此回饋鄉里唔係一定做善事o架，有時都可以發達，方鏗就有辦 俾你睇啦！

中環人語迷你版

“要有俾人鬧到仆街嘅思想準備。”估中邊個中環人講呢句說話，送你NIKKO Daypack Academy 24背囊一個有意參加者，請於七月二十五日24:00前將答電郵[email protected]小宗只接受電郵，郵寄免問。本刊員工及 直系親屬不得參加。為求公平及杜絕偷步搶答起見，請於星期三下午一時後來電郵競猜答案；在此之前發出之電郵作廢。超過一位讀者估中，先到先得，恕不接受上 訴。答案及中獎者姓名將於一一年七月二十八日本欄揭曉。

上週人語揭曉

“唔好以為自己惡晒。”答案：李少光得獎者：K.K.Lam中獎時間：1:00pm 13/7/11

金牙大狀講[!84C5]

煲呔縱容抽水張炳良為抽水辯護，承認行政會係個決策機關，故此好似佢咁嘅成員有憲制責任維護集體決定。但行會成員又係社會嘅一分子，有責任反映民意，故此 毋須拘泥於集體負責紀律而扮其鵪鶉云云。位高權重而有此混淆視聽嘅言論，香港有乜辦法唔立立亂呢？須知行會有行會嘅規矩，而規矩之一係決策守秘；規矩之 二，決策一經敲定，成員集體負責。咁唔等於班成員唔可以反映民意，反之，做得非官守成員，其主要職責正正係反映民意 —— 喺會內反映，而唔係會內拗唔贏，到有咗決定啦就公開唱反調抽水。真係咁鍾意反映民意，去選立法會啦，笨。否則就應該乖乖服從集體決定，唔好亂咁嘈。現今一 個二個行會成員都似得張炳良咁，會內拗唔贏，就高舉民意大旗，同政府唱反調，咁仲有乜共同施政理念可言？理念唔一致，咁又何以言強政勵治？特區成日嘈嘈 閉，正正係煲呔縱容張炳良、CY之流抽水。社會唔和諧，佢要負絕大部分責任。