四叔教炒樓 寧買當頭起
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GS(14)@2016-06-05 16:38:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0593&issue=20160604
【明報專訊】東亞銀行（0023）裁掉大部分證券部職員，引來巿場震驚，擔心這會引發新的裁員潮，對香港的經濟和就業巿場造成衝擊。如香港的失業率明顯惡化，大家認為打工仔租樓時會否變得更抗拒加租，而對投資物業的興趣，又會否減弱？
事實上，日經剛在周五發表的香港採購經理指數（PMI），已是連錄15個月低於50的關鍵水平，而有關數據高於50，代表香港的企業仍在擴張，反之低於50則代表收縮，而5月份數字為47，連續15個月低於50，即是說香港大部分公司都對前景審慎，在傾向收縮，如此一些公司出現裁員，實在意料之內。
港PMI顯經濟差 勢累樓市
有趣的是，若是將香港PMI與中原樓價指數的按年升跌幅合併一起觀看，可發覺兩者走勢頗為脗合，即當香港PMI明顯向下並低於50，香港樓價多會受壓，反而PMI向上則樓價較傾向上升，且更輕微的領先（圖1）。另一值得注意的地方，是香港PMI近年呈一浪低於一浪，中原樓價指數的按年變化也相應出現一浪低於一浪，最終更是出現下跌，這反映香港樓價，與香港經濟表現確實息息相關，如經濟長期弱化，卻指望樓價仍只升不跌，可說是緣木求魚。
中原地產昨日公布，中原樓價指數升了一周又回軟。其實，若進行技術分析，中原樓價指數已跌破了自金融海嘯後低位延伸而成的上升軌（圖2），應不會只較高位跌約13％就完成跌浪，而究竟香港樓價會再跌多了才可見底？日前恒基地產（0012）主席李兆基說，他一年多前講過香港樓價會跌三成，現在已跌兩成，所以最多只會再跌一成就見底。「四叔」進一步解畫，由於估計樓價未來最多只會再跌一成，若是自住就不怕入巿，但如若是炒樓，現在買樓是違反了「寧買當頭起」的原則，且計入各式稅項成本，隨時要兩三成開支，短炒實在不宜。不過，若是長線可持貨3年以上，卻可以一邊收租，一邊等升值。
倘加息 買樓收租欠吸引
李兆基說買樓長線收租可以，根據摩根大通的統計，現時一般住宅租金回報率約2.77厘，而香港10年期政府債孳息約為1.46厘，兩者差距約1.31厘（圖3），從機構投資者的角度出發，買物業收租仍有可為（其實若計入管理、差餉、維修等費用，實際息差會大為收窄）。然而，若美國將來累積加息1厘多而租金回報率未能提升的話，買物業賺息差的吸引力就會大減，不過美國昨日公布新增非農業職位只有3.8萬個，可能要押後至明年才再加息。
在香港，大家都會承認李嘉誠和李兆基為「樓神」級人物，原來在美國，也有一位堪稱「樓神」而被形容為物業界巴菲特、美國房產信託之父的人——Sam Zell。這位地產大亨，在2007年金融海嘯前夕，將持有的美國商廈信託以230億美元售予Blackstone（不包括那160億美元的公司負債），之後Blackstone將該資產再轉售其他投資機構，然後金融海嘯爆發，Sam Zell不僅能高位全身而退，更在之後再趁低吸納。
Sam Zell最近接受美國電視訪問，他說又在大手沽售物業，因預計美國樓巿泡沫將爆破，原因是聯儲局太長時間保持超低利率，令到投資者借貸成本過低，扭曲了巿場，由此形成泡沫，一旦加息就不得了。他認為，借貸接近「免費」（指近乎零息），世上哪會有免費又沒有風險咁大隻蛤乸隨街跳？（……if something is free, is it valued? Is it appropriately risked?）
美樓神：借貸近免費 不會無風險
現在香港不少人仍談論息口仍低，買樓必勝，或許應聽聽Sam Zell的意見。有研究者將Sam Zell的一生成功之道歸納為3點，投資物業的不妨作為參考：
（一）堅持價值投資。Sam Zell認為地產投資真正重要的是物業產生現金流的能力。這取決於諸多因素。比如說物業的位置、硬體、營銷、市場競爭還有物業管理團隊的能力。
（二）準確地把握市場流動性，經濟周期、貨幣政策等都決定了市場流動性的變化，市場流動性若緊張為投資者創造了良好的買入時機，而市場流動性若氾濫，為投資人創造了高額收益的時機。
（三）最後一個原則是不要過分依賴槓桿：Sam Zell曾在自己的文章中提到，他的投資組合槓桿率只有0.85倍。
[陸振球 樓市解碼]
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【炒iPhone7】Lo哥教炒機:256GB黑色大機必搶
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GS(14)@2016-09-10 13:55:33G.WORLD老闆 Lo哥，已經營iPhone買賣10多年。
Apple美國發佈會剛過去，大家對新iPhone7的消息還在消化當中；但現實是在兩日後，香港已開始火速接受預訂了，「撳機」策略如何？當然第一個要問香港首席iPhone分析員Lo哥（G.WORLD老闆），須知他已經炒賣iPhone十多年，每代新iPhone都必經他手！
「今次iPhone7及iPhone7 Plus都有五個顏色版本，由於玫瑰金、銀及金色屬於舊款顏色，我比較看好首度推出的黑色及亮黑色；正常炒賣情況下，都是以大機（iPhone7 Plus）優先，因為有雙鏡頭，容量是256GB！可能大家都知新iPhone大多是國內人搶購，現在國內的買機環境已有改變，現在的內地人買機，開始搶買大容量，原因是實際用家已遠較送禮的人更多，炒賣環境改改變了！至於細機（iPhone7）方面，由於只有單鏡頭，相信不是太多人想要它！不過唯一留意點，是大容量版的細機，可能會有實際需要的用家會買，所以都有一定炒賣潛力。」不過經iPhone6s一役，果農們估計都怕會炒燶機吧？「頭一日會是最高價！我覺得有如一隻新股票，由第一日開售的高位，慢慢會作出回落調整，但預計價錢不會有否激烈的上落，預計頭水賣機者，最高可以淨賺差價$2,000內。」另一款果農最關心的產品，一定是同日網上接受預訂的Apple Watch SERIES2！這又會否成為果農另一炒賣對像？「第一次出Apple Watch也曾炒賣過，而且淨賺差不多是錶價的一倍！但時間並不長，最後有貨在手的人，最終也要輸錢離場。新Apple Watch SERIES2只是薄了，以及多一點錶帶款色，還與其他品牌作聯乘；其實只要買錶肉，在下一輪出新錶帶時，買最平的錶肉，再換新錶帶就可以了！所以Apple Watch SERIES2第一輪貨感覺不是太樂觀，炒價大約幾百元吧！原因是喜歡的人早已買了，已有錶的又不太感覺到變化好大，如果要吸引一些從未用過人作購買，相對這類人會較少，所以入手前要想清潔實際需要。」記者：朱崇德 攝影：黃子偉
iPhone7中，以大機Plus版比較吸引，原因是新引入雙鏡頭，而且亮黑及黑色這兩款新顏色，會成熱炒對像，不過亦要留意不同顏色的出貨量，哪款顏色缺貨，亦有機會令放機價錢上升。
Apple Watch SERIES2機身只是薄了，新加入的GPS及雙核心處理打機功能，未必成為大家換錶的原因，所以炒賣價值估計較低。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160910/19766080