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特首梁振英在施政報告中講明，房屋政策是「重中之重」，故推出十項措施，希望加快房屋供應。根據施政報告內容，有關措施在短中期可提供作房屋用途的土地，可超過三百公頃，預計可興建十二萬八千多個單位。不過，本刊推算，所謂超過十二萬單位，含水量極高，粗略計算，目前可以落實興建或推出的單位，實質一半都無，其中提到要將政府、機構或社區用地（GIC）、工業用地及綠化用地改作住宅用地，更是三五七年後的事，漫漫長路；反而亂搶地的結果，令現時熾熱的樓市，亂上加亂。

政報告被梁振英包裝得天花亂墜，說穿了能解燃眉之急的措施，僅得「明年預售二千一百個新居屋單位」。不過，按上週五截止的置安心綠悠雅苑及白表免補地價購買綠表居屋，各錄得逾五萬個申請來看，二千一百個新居屋單位，實在是杯水車薪。

過關斬將

樓價因供應短缺而狂飆，梁振英只好發茅搵地，綠化地、政府地、工業地統統改用途起樓。然而，前城規會委員、香港城市設計學會會長林雲峰指，改動屬「高難度動作」：「首先，城規會一向對綠化用地守得緊，而且環保團體一定反對；ＧＩＣ地都唔容易，ＧＩＣ的原意是有緩衝作用，令市區建設唔使咁密，試諗吓你屋企對面嘅ＧＩＣ地本來係起學校、社區中心，呢類最高得十層八層，而家話要起三十層嘅屋苑，社會係無可避免地會反對！」他又指，即使由政府提出更改土地用途，由諮詢至城規會審批最快都要一年：「首先制定建議要時間，諮詢地區要上區議會，一上得區議會就無法定時間可言o架喇！要就佢會期，居民有意見又會反反覆覆，都未必有結論。就算俾你過到，去到城規會，地政、環保、交通部門會有技術審批，快極都要幾個月，之後城規都有機制讓公眾人士俾意見，成個程序順利嘅都要一年，所以就算政府都講唔實要幾耐先得。」他續指，近年大型建設司法覆核屢見不鮮，萬一有人提訟，勢將癱瘓工程：「城規會批咗嘅大綱圖，只要其中一個地方有人提司法覆核挑戰，成張圖就要凍結，所有嘢停晒，一單官司起碼hold兩年，好容易俾人癱瘓。」他認為一幅熟地起公屋都至少要四年，所以「唔係想做就做到！」而且，現任城規會三十六位委員會成員中，僅得六名為「梁粉」（前工銀亞洲副總經理黃遠輝、建築師劉文君、寧波市政協李美辰、律師李偉民、大律師李律仁及立法會工程界議員盧偉國），要全速改用途起樓，實在得個諗字。

發展商擁地自肥

梁振英周圍刮地增供應，在施政報告內，當然重提繼續發展新界東北及洪水橋，兩個可供應約十萬個公私營單位的新發展區。不過，這個鴻圖大計，又是遠水不能救近火。現時無論東北或洪水橋，發展商佔有土地逾六成。單是恒基，在古洞北、坪輋以及馬屎埔村，坐擁了逾五百多萬平方呎農地。新世界收購的粉嶺北的馬適路地皮，本來早在九七年打算興建豪宅，但遇上金融風暴煞停，便一直空置，那裡儼如十多幢「鬼屋」，新世界一直伺機申請重建，連同新地持有天平山村等農地，事實上是發展商「擁地自肥」。政府一直希望「先收地後拍賣」，但有知情鄉紳透露，政府在東北計劃處於下風，「四叔都鬧政府鬧到出晒面，其實新地除咗上水天平山村，喺一號橋附近都收咗好多地。發展商唔會咁容易接納政府收地方案，第一步係逼政府換地。」東北計劃早在九八年已開始，當年諮詢的範圍較現時廣泛，計劃亦只在初步階段，引來發展商買地囤積居奇。按恒基、新地、新世界及長實的年報，四大發展商現時手頭的農地儲備，合共逾一億平方呎，若然政府要強硬收地，則每間發展商可獲的賠償額高達數百億元計；以最多農地在手的恒基為例，四千多萬平方呎的農地，便值約六百五十億元，差不多相等於半間恒基市值。涉及金額看似很高，但若發展商成功更改土地用途，自行發展建樓賣樓，所賺肯定更多。

人工島貴過收東北

政府要覓地起樓無所不用其極，除了提出要填海，更妙想天開要在港島與大嶼山中間的水域，興建最多四個人工島，預料最多可提供二千四百公頃土地，約有九個半長洲大小。人工島或用作安置厭惡設施，騰出市區空間起樓，亦可興建住宅，提供交通基建後用作離岸新市鎮。據早前的諮詢方案估計，一個逾四百公頃的南丫北人工島可容納近廿萬人口，但落實或需十至二十年。香港工程師學會前會長朱沛坤指人工島造價高昂，以港珠澳大橋興建一百三十公頃人工島為例，造價要一百億元，比現時人工島面積大十七倍，撇除興建交通配套等成本，單是人工島造價已肯定逾千億元，換言之，較新界東北發展計劃四百億元收地更貴！「起個人工島要填海，又要事前研究，特別要睇吓對環境污染影響，已經好貴；你仲要諗交通點同市區接軌，島上要有配套，如果好隔涉、無設施，搞到好似天水圍咁啲人唔肯去住，點算呢？呢個係好長遠嘅設計，樣樣要諗清楚！」他認為政府應先考慮發展已有交通配套的沿海地區，「好過無啦啦喺海度起個島」。

農地亂炒

另一方面，政府亦要與吊高來賣的村民角力。打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴，住在打鼓嶺的下山雞乙村，十年前已與一班同村兄弟，成立「東北控股」，持有該村過百萬平方呎農地，現正出租予人做貨倉。他風騷地說：「不嬲都有發展商嚟問價，不過我哋唔賣住，攞來住o架嘛！咁最後都係睇吓出咩價啦！」本來下山雞乙村在東北發展計劃以內，但在村民的壓力下，○九年推出第二階段諮詢時，已被剔出發展區，令東北計劃範圍愈縮愈細。位於洪水橋的亦園村，是洪水橋新發展區納入的範圍之一，施政報告中指：「研究盡快進行洪水橋發展區諮詢」，只是「研究盡快」和「諮詢」，大計一樣十畫未有一撇。村民蔡先生說：「佢哋舊年搵間顧問公司，喺天水圍搞咗諮詢大會，搵啲人喺會上發言話支持收地發展，原來嗰啲人係住喺九龍嘅，根本係假諮詢﹗」其村長王德明亦明言，堅持「不遷不拆」，「唔係想阻住發展，政府要認真同我哋傾，了解我哋需要。」不過，記者問到幾多錢才考慮，王德明說，「起碼都一千蚊一呎……都唔一定o架，仲要搵地方安置我哋。」事實上，據知早在十年前，新地及恒基早已派人來亦園村收地「落釘」，村民指村內一半面積早已成為發展商所有，○五年恒基亦已向城規會申請，把地積比率由零點四倍，增加至六點五倍，至今仍未獲批。

短中期土地措施

農地兩年升一倍

梁振英的供應大夢未落實，反而揭了自己底牌，樓市更被炒起，連新界農地亦已臨癲價。專做新界農地的潤亨地產，經理梁家希說：「真係東北計劃裡面嘅地，要賣嘅一早賣咗，而家九成業主都等政府收購，封盤唔賣。喺計劃附近嘅地都炒高晒，一、兩年前最多一百至三百蚊一呎，而家都因為東北概念，貴咗一倍，要三百至五百蚊一呎。」他說剛做了一宗成交，位於東北計劃內的坪輋，買家以三百萬元購入一萬一千呎農地擺放貨櫃，「塊地好偏僻，但都要近三百蚊呎，好好彩個業主移咗民先肯賣，你再想要都搵唔到，一係入元朗啦。」惟他說元朗的荒廢農地，亦由以往數十元一呎，升至現時每呎一百至三百元。早前力撐新界東北發展計劃的上水鄉事委員會主席侯志強亦直言，不少鄉民渴望收地賠償，「話唔志在錢嘅人，係假仁假義假道學！」不過，他卻指目前已經沒有炒賣活動，「仲炒乜鬼，要買就買咗，要賣就賣晒，而家先嚟買賣，遲唔遲啲？蘇州過後艇都無得搭啦。」地政總署每季會公布農地及屋地的收地賠償及特惠補償金額，概念猶如市建局收樓重建，除了單位購入價，還有不同補貼賠償；最新數字顯示，農地的收地價每平方呎為七百一十元，特惠補償則為八百五十二元，即若政府收地，不論業主是農民又或大發展商，每方呎可袋一千五百六十二元，價 錢較十年前升一倍有多。

炒作前車可鑑

政府增加樓宇供應得個講字，全是五年、十年後的概念性發展、研究、諮詢，為市場提供了無限炒作憧憬。經典案例，莫如近年施政報告的常客「活化工廈」。「炒樓最緊要都係炒概念啫，政府一日繼續講，市場咪一日繼續炒囉。」炒了工廈七年的投資老手李冠亮謂：「我由五百蚊一呎炒起，到家陣平均數都升咗十倍啦！」他以廠家雲集的觀塘區為例，「活化工廈係第一劑，政策一出成交量即大升三成，第二劑係郵輪碼頭，咁多憧憬點會唔升，現在已好難搵到呎價五千嘅貨了。」他謂，就算不是東九龍一帶，只要有概念一樣炒得起，「就好似話屯門及黃竹坑有鐵路做配套咁，即刻吸引咗好多人去炒落後啦。」根據美聯工商鋪的統計數據，活化工廈一○年四月出台後，各區平均呎價兩年多來都倍升，當時屯門及黃竹坑的平均呎價僅約六百八十及一千五百餘元，如今兩區均翻了兩番；而以「起動東九龍」為口號的觀塘及九龍灣，現時平均呎價已逾五千一百元。城大建築科技學部高級講師潘永祥預言，未來一個月樓市將會異常波動，「一方面施政報告出咗，好多本來有戒心的準買家見供應無可能即時增加，而決定入市，但同一時間政府會睇實樓市，若然持續升溫，則可能又要出招。」他指出，多年來都是上屆政府決定今屆的樓宇落成量，「今屆則俾下屆嘅，其實施政報告向來從供應入手，壓抑需求、開新稅項呢啲係財爺負責，甚至不需要等到下月底的財政預算，隨時都可以出手。」