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四叔教炒樓 寧買當頭起

1 : GS(14)@2016-06-05 16:38:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0593&issue=20160604

【明報專訊】東亞銀行(0023)裁掉大部分證券部職員,引來巿場震驚,擔心這會引發新的裁員潮,對香港的經濟和就業巿場造成衝擊。如香港的失業率明顯惡化,大家認為打工仔租樓時會否變得更抗拒加租,而對投資物業的興趣,又會否減弱?

事實上,日經剛在周五發表的香港採購經理指數(PMI),已是連錄15個月低於50的關鍵水平,而有關數據高於50,代表香港的企業仍在擴張,反之低於50則代表收縮,而5月份數字為47,連續15個月低於50,即是說香港大部分公司都對前景審慎,在傾向收縮,如此一些公司出現裁員,實在意料之內。

港PMI顯經濟差 勢累樓市

有趣的是,若是將香港PMI與中原樓價指數的按年升跌幅合併一起觀看,可發覺兩者走勢頗為脗合,即當香港PMI明顯向下並低於50,香港樓價多會受壓,反而PMI向上則樓價較傾向上升,且更輕微的領先(圖1)。另一值得注意的地方,是香港PMI近年呈一浪低於一浪,中原樓價指數的按年變化也相應出現一浪低於一浪,最終更是出現下跌,這反映香港樓價,與香港經濟表現確實息息相關,如經濟長期弱化,卻指望樓價仍只升不跌,可說是緣木求魚。

中原地產昨日公布,中原樓價指數升了一周又回軟。其實,若進行技術分析,中原樓價指數已跌破了自金融海嘯後低位延伸而成的上升軌(圖2),應不會只較高位跌約13%就完成跌浪,而究竟香港樓價會再跌多了才可見底?日前恒基地產(0012)主席李兆基說,他一年多前講過香港樓價會跌三成,現在已跌兩成,所以最多只會再跌一成就見底。「四叔」進一步解畫,由於估計樓價未來最多只會再跌一成,若是自住就不怕入巿,但如若是炒樓,現在買樓是違反了「寧買當頭起」的原則,且計入各式稅項成本,隨時要兩三成開支,短炒實在不宜。不過,若是長線可持貨3年以上,卻可以一邊收租,一邊等升值。

倘加息 買樓收租欠吸引

李兆基說買樓長線收租可以,根據摩根大通的統計,現時一般住宅租金回報率約2.77厘,而香港10年期政府債孳息約為1.46厘,兩者差距約1.31厘(圖3),從機構投資者的角度出發,買物業收租仍有可為(其實若計入管理、差餉、維修等費用,實際息差會大為收窄)。然而,若美國將來累積加息1厘多而租金回報率未能提升的話,買物業賺息差的吸引力就會大減,不過美國昨日公布新增非農業職位只有3.8萬個,可能要押後至明年才再加息。

在香港,大家都會承認李嘉誠和李兆基為「樓神」級人物,原來在美國,也有一位堪稱「樓神」而被形容為物業界巴菲特、美國房產信託之父的人——Sam Zell。這位地產大亨,在2007年金融海嘯前夕,將持有的美國商廈信託以230億美元售予Blackstone(不包括那160億美元的公司負債),之後Blackstone將該資產再轉售其他投資機構,然後金融海嘯爆發,Sam Zell不僅能高位全身而退,更在之後再趁低吸納。

Sam Zell最近接受美國電視訪問,他說又在大手沽售物業,因預計美國樓巿泡沫將爆破,原因是聯儲局太長時間保持超低利率,令到投資者借貸成本過低,扭曲了巿場,由此形成泡沫,一旦加息就不得了。他認為,借貸接近「免費」(指近乎零息),世上哪會有免費又沒有風險咁大隻蛤乸隨街跳?(……if something is free, is it valued? Is it appropriately risked?)

美樓神:借貸近免費 不會無風險

現在香港不少人仍談論息口仍低,買樓必勝,或許應聽聽Sam Zell的意見。有研究者將Sam Zell的一生成功之道歸納為3點,投資物業的不妨作為參考:

(一)堅持價值投資。Sam Zell認為地產投資真正重要的是物業產生現金流的能力。這取決於諸多因素。比如說物業的位置、硬體、營銷、市場競爭還有物業管理團隊的能力。

(二)準確地把握市場流動性,經濟周期、貨幣政策等都決定了市場流動性的變化,市場流動性若緊張為投資者創造了良好的買入時機,而市場流動性若氾濫,為投資人創造了高額收益的時機。

(三)最後一個原則是不要過分依賴槓桿:Sam Zell曾在自己的文章中提到,他的投資組合槓桿率只有0.85倍。

[陸振球 樓市解碼]

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