朱孟依现身 合生创展“商业构想”待解

http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-31/159953.html


12月29日，顶着上海冬日的阴冷，合生创展（0754.HK）董事局主席朱孟依出席了合生创展在上海最大商业地产项目的奠基仪式。这应该是今年早些时候卷入“被调查”相关传言后，朱孟依首次公开亮相。

上海合生国际广场总建筑面积超过36万平方米，总投资逾70亿元。几乎是合生创展在商业地产领域迄今最大项目的奠基，成为朱孟依“调查漩涡”后首度公开现身后的注解：不仅仅是个人的一种无言声明，也是旗下公司商业策略推行的一个战略标志。

首度现身沪商业核心项目

“我们将在这里建造东上海的商业帝国。”合生创展商业地产总部副总裁孙文珠在上海合生国际广场的奠基仪式上放出豪言。

上海合生国际广场倾注了朱孟依打造合生创展商业帝国的极大期待，在很大程度上成为合生创展新阶段发展的一个里程碑。从这个角度，或许也可以去理解老朱选择在这个场合首次公开现身的背后逻辑。

上海合生国际广场位居上海城市副中心五角场东南角，规划总建筑面积超过36万平方米，将由一座五星级酒店建筑、一座超高层的甲级写字楼及其面积达到16万平方米的购物中心组成。

合生创展集团商业地产总部朱国兴介绍，合生国际广场是合生创展在上海的旗舰商业项目，而在合生创展商业地产战略版图中，上海无疑是拓展重点。

“合生国际广场将投入70亿元，目前已经委托凯悦酒店集团进行五星酒店部分的运行管理。同时也与中影集团签约，打造五角场的影视旗舰。”朱国兴透露，合生商业地产将通过对上海几个商业地产项目运作，完善公司进军商业地产的投资开发模式。

据了解，除了上海合生国际广场项目外，合生创展在上海的商业地产版图还在持续扩张。目前，在上海虹口区，合生创展还有另一商业地产项目——海云天国际广场，为独栋写字楼，总建筑面积约5万平方米。目前项目地下施工已基本完成，正进入项目销售前期准备阶段。

目前合生创展商业与住宅的配比，是较为流行的“7:3模式”，70%-80%是可快速回笼资金的住宅项目，另外20%-30%为商业地产。

合生创展2007年初进军商业地产，目前全国正在开发11个商业地产项目，运营管理6家酒店和2个高尔夫球场。

合生创展的下一步

种 种迹象表明，在朱孟依传言漩涡后首度现身的背后，合生创展正在进行新的突破，不仅仅是开发物业形态方面的，还有区域战略层面的。而合生创展目前发展的状 况，也迫切需要这样的新气象。易居克尔瑞第三季度房企销售排名报告显示，合生创展土地储备却以2900万平米高居全国房地产公司第四位，但前三季度销售额 和面积均无缘全国20强。

与此同时，近年合生创展高层管理人员较为频繁的更迭客观上也影响着公司的发展。今年10月前后，合生创展华北区高层出现变动，华北区副总经理和另外两名高管同时离职，继2008年初总裁武捷思、2009年初集团副主席赵海离职后，合生创展又一次人事变动。

合生创展在土地市场非常低调，鲜少在公开拍卖市场拿地，直到不久前在浙江慈溪首次购地，13.65亿元拿下该市36块、共153.06万平方米的土地。在不少观察人士看来，除了祭出商业地产大旗外，朱孟依还将合生创展更多发展注意力投向一线地区以外的二三线区域。

此外，朱孟依也迈出了整合家族资源的一步。合生创展11月初公告称，将以33.46亿元的代价收购朱孟依胞弟及姻亲兄弟旗下广州番禺地块，同时以2.89亿元代价向其胞姐妹出售广州越秀区项目51%的权益。

避免黃玲雙高現象的構想及破解方法(更新

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=4625


(1)


其實黃玲小姐提到今日寫的例子，因為把經營開支資本化，變成固定資產，加速盈利增長，方便上市，其中有一句:


財務經理：「那視乎他們的經驗，部分有經驗的投資者及『賓架』可能會對『雙高』存有戒心。」

其實黃玲小姐談的原理，詳細在2002年7月8日的，蔡東豪的一篇以原復生為原氏物語的時代「模擬人生停不了」曾經提過，原理的癥結如下:

 

     ....把經營開支當作資本性支出，只是把金額「搬上搬落」，便可直接 誇大盈利；然而，資本性開支仍然需要在現金流量表扣除。


     可惜，許多投資者只重視公司公布不同花款的盈利數字，對現金流量表不太關心；即使肯花時間分析現金 流量表，也只留意經營業務現金流入。

    至於其破解方法如下，亦解釋了有些人對雙高存有介心的原因:


      假如投資者肯行多一步，從經營業務現金流入扣除資本性支出，這種「搬上搬落」手法便原形畢露。

　筆者認為，問題癥結不是投資者過分重視EBITDA，而是過分「不」重視「無牽掛」現金流假如投資者以「無牽掛」現金流入分析世界通訊，管理層的二流誇大盈利手法便無法得逞。

　　讀者請謹記以下程式：

　 　　　經營業務現金流入

　　減：資本性支出　　　　

　　　　「無牽掛」現金 流入

 

　　　 Cash from operating activities

　 Less : Capital expenditure　　　　

　　　 Free cash flow

例子正如小弟一年前寫的冠軍科技的文章，該公司經營現金流入及投資現金流入均非常高，稅務支出也很低，故公司帳目有值得懷疑之處。


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/7476


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/7477


(2)


至於小弟把黃玲的方法改良，把方法改作以下方式，減少雙高情況，使其不致太露骨以令人懷疑，更甚可以壞人變好人，股價能水漲船高一段時間:


關於公司經營方面，先把公司買機和管理部分分拆，分為母公司及子公司。


母公司是重資產公司，把機器售予遊戲機中心，子公司則上市公司，為一輕資產公司，經營遊戲機之後續管理，合約需不時重續，管理收入則和遊戲機中心簽訂三年協議，以穩定收入來源。

但是實際上，可以簽個多方協定，則是以黃玲的方法做基礎，例如遊戲機價值3,000萬，是由母公司購入，然後售予遊戲機中心，售出價格高於購入價，例如是是 3,500萬，母公司保證以4,000萬回購，表面上他們賺500萬。

但這500萬則是要以管理費，則需和上市公司簽訂，然後返還上市公司，並按遞增式作基礎，例如第一年130萬、第二年170萬、第三年200萬，這樣看來 更好。

這樣上市公司的盈利造出來會增長，ROE會好高(因為資產在母公司，不在上市公司)，這樣那些基金經理會喜歡。

因為母公司但是母公司財政壓力會很大。


所以在上市集資後，需提供一定借款予母公司，但方式需要隱蔽，以避免雙高。方式可以是以預付母公司獨家合約款項，又或是給予母公司或一些公司的按金，但實際上流向母公司，以套入現金。


如果這些數字太大，引起別人懷疑，則以收購聯營公司應付，該公司實際上都是遊戲機資產。


或者，又可以直接高分紅，用這些派息的錢抹掉，做體內循環，令投資者信服這是好股票，然後以此炒起股價，然後定期集資來取得現金，這就能以高價集資了。

這樣就會在短短兩年來報表來看，經營現金流會不太高，投資現金流也不高，但有時會很高，但看不見得有大問題，但長期來看，絕對是看出破綻。

思考的碎片--關於消費電子未來的構想和命題1 takeout

http://space.wolun.com.cn/2589/blog/41680.html
思考的碎片--關於消費電子未來的構想和命題1

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a010117uf.html
7.云與安全
單就在internet上的安全性而言。云服務能提供的安全級別更高。

香港金融發展局構想

http://magazine.caixin.com/2012-08-31/100431308_all.html

　香港新任特首梁振英新政中的「金融發展局」正在積極籌備，現年62歲的香港金融界重量級人物史美倫擔綱籌辦，希望借此推廣香港，提高香港身為國際金融中心的競爭力。

　　現任香港行政會議成員兼金融發展局籌備小組主席的史美倫，在銀行證券市場上身經百戰，在內地及香港都享有頗高的聲望。

　　目前她身兼多職，包括香港匯豐的非執行董事，此前曾任香港證監會副主席、中國證監會副主席以及香港大學教育資助委員會主席。

　　2001年3月，史美倫受當時中國國務院總理朱鎔基邀請，出任中國證監會副主席，分管上市和融資監管工作，是內地首位海外聘請的副部級官員。她的「不偏不倚」及「公平、公開、公正、公信」四公原則，為內地的證券市場帶來眾多新氣象。

　　在史美倫任內，中國證監會頒佈了有關證券監管的法規和條例51件，初步建立內地監管法規架構，同時有80多家上市公司和10多家中介機構被公開譴責、行政處罰、立案偵查。史美倫的嚴厲監管作風為其贏得「鐵娘子」稱號，也因此和內地的金融業界建立了廣泛和深入的聯繫。

　　8月中旬，史美倫在北京接受了財新記者的專訪，暢談對香港金融發展局這一新平台的構想。

危機感

　　一直以來，香港金融市場缺乏系統性推廣和發展金融服務業的部門。

　　「金融發展局要解決的問題就是將現有分散的推廣和發展模式聚合起來，提升香港國際金融中心的競爭力。然而在香港政府資助的眾多產業機構裡，有貿易、旅遊、港口、藝術、電影等發展局，惟獨沒有金融行業的。」史美倫告訴財新記者。

　　香港成立金融發展局的目的，來自於維護國際金融中心地位的危機感。香港在內已受到上海雄心勃勃的挑戰，於外近有新加坡金融中心呈崛起之勢，遠有老牌金融中心紐約、倫敦的地位無可撼動。史美倫表示，在世界各地建立的類似組織中，尤其以倫敦金融城的經驗最值得借鑑。

　　數據顯示，截至2011年1月，金融服務業已佔到英國國內生產總值的8.9%和英國稅收收入的12.1%。倫敦金融城是2010年成立的非政府 機構，目前擁有員工一萬多人，逾六成在海外工作。它專門就金融監管、法規、稅務、競爭力等問題作政策性研究，定期與政府及監管部門交流意見。

　　除了幫助政府作長遠規劃之外，倫敦金融城還為企業提供服務，從基礎設施維護到宏觀戰略規劃不等，已然成為英國金融服務業的宣傳大使，扮演著國家金融公關的角色。

　　接近倫敦金融城人士表示，該機構對內主要為英國創造就業機會，推動經濟增長；對外向全球推廣包括金融、基礎設施、教育、法律等在內的服務行業。該機構在全世界除英國以外的13個國家及地區都設立了對口的金融諮詢部門。

　　如果說近年來香港金融中心的地位受到的挑戰，上海施加的更多是心理上的壓力，而構成最直接的挑戰實際來自新加坡。

　　香港與新加坡金融中心的相似度極高，都擁有十分活躍的外匯市場、開放度較高、低稅收、法律體系透明、基礎設施便利等因素。新加坡在監管、自由度 上向金融機構提供了更具吸引力的設計，而香港與金融相關的配套服務業比如環境污染、租金成本高、本地人才培養緩慢等方面，均有不盡如人意之處。

　　近年來，香港政府對香港發展成為人民幣離岸交易中心表現得分外積極。

　　 「政府除了加強對金融機構的監管之外，還要重視對金融行業發展方向的指引。」年初競選香港特首的政綱中，梁振英提出成立金融發展局的構想，並表示金融發展局是針對香港金融發展提供建議的，並不會制定和執行政策。

　　「解決內地資金的自由流動問題，集合中外投資者在港發展，是目前香港金融行業最重要的發展方向。」財政司司長曾俊華公開表示，「金融發展局的成立正是增添了與國內外合作與溝通的渠道。」

凝聚業界聲音

　　目前香港推廣和發展金融業的政府機構是香港金融管理局，其職能主要是維持香港貨幣和銀行體系的穩定，更多起到的是監管的作用，同時也兼顧統籌資源以及協調金融發展。香港政府裡並沒有專職機構，缺乏統一服務金融行業的政府部門。

　　香港金融界人士表示，金融界一直以來都是自給自足，現在政府終於肯撥款推動金融發展，這是好事一件。

　　同樣起到促進香港金融發展的另一家民間組織——香港金融業協會，其主要職能同將要成立的金融發展局相類似。它們都是向政府部門提出建議和要求，同時收集國內外有關金融、銀行、保險、證券、信託等方面的資料，提供諮詢服務。

　　金融發展局更像是新任特首特設的一個金融智囊團隊，以供政府在制定金融政策的時候，建立彌合業界建議和政府政策之間更平滑的通道機制。

　　香港特區政府財經事務及庫務局局長陳家強此前在接受香港媒體採訪時表示，金融發展局可以像其他非官方機構般更靈活推銷香港，「當政府就市場發展表態後，有非官方的、代表民間及市場的機構在落實層面說話，可以在推廣上互補」。

　　陳家強還表示，官方考慮金融政策時並非憑空構思，需要業界的建議，金融發展局正好扮演凝聚業界聲音的角色，「利用resource及research（資源及研究），把業界聲音提升到切實可行的方案」。

　　例如在資金管理方面，新加坡會刻意把相關稅項調低，但香港卻不能只為個別行業提供減稅優惠，「當我不做A方案，業界可以為我們提供B或C方案，政府對相關溝通求之不得」。

　　「金融發展局有別於金融管理局和證監會的是，除了關注銀行及證券之外，還會關注其他金融範疇，包括財富管理、保險、私募基金、法律和會計等在內的金融服務業。同時也非常注重對人才的培養，未來金融人才教育也會列入金融發展局的計劃中來。」史美倫說。

　　史美倫表示，金融發展局責任重大，不單面向海外市場，推廣金融業，還負有制定長遠金融業發展策略的重責，例如香港金融業的定位、人民幣產品與業務進一步的發展及如何更好配合內地企業走出去等。

　　針對金融發展局與金融管理局角色與功能區別問題，史美倫強調，前者集中在開拓金融新產品、向政府建議長遠發展策略及向外推廣，後者則著重法規把關的角色，為金融業監管者，故兩個機構絕不會有角色與功能的重疊。

　　針對有專家提出目前聯匯制是香港金融體制最重要和迫切的問題時 ，史美倫明確表示，這是香港金融管理局考慮的範疇，專家學者可多提意見，但這並非金融發展局的研究課題。

　　「雖然是『務虛』的機構，但一樣可以做事。」史美倫說。

時間表

　　在香港成立一家法定機構需要兩年以上的籌備和立法時間，而非法定機構的成立所需的時間相對較短。而香港特區政府十分迫切地想要成立該機構。

　　「與其花時間去爭取法定地位，這三年不如用來做事。」史美倫說，「特首邀請我牽頭籌建金融發展局時，我二話沒說就答應了。」問及會否出任主席一職時，史美倫表示，「這還要日後由特首決定。」

　　籌備小組已於7月1日開始工作，下設四名委員。委員囊括政商精英，包括向梁振英建議設立該局的中銀國際副執行總裁謝湧海、職業律師李律仁、下屆政府財經事務及庫務局副局長，小組裡惟一的外籍人士是時任花旗銀行高級顧問的文禮信。

　　史美倫表示，「金融發展局的規模不會太大，成員約在20個以內，來自不同行業比如投行、保險、銀行、會計等。」

　　在談到機構經費來源的問題時，史美倫說，「資金還是會受到政府撥款的限制，當然我們也在考慮能否借鑑貿發局和旅發局的經費模式，加入一些市場元素。」

　　金融發展局希望建立自下而上的發展模式，在局內設立幾個不同的委員會，收集金融業界的意見和建議；向上代表業界把信息反饋給政府，主要解決業界與政府溝通不暢、業界構想能否很快轉化為可操作的的問題。

　　據史美倫介紹，籌備小組目前已與業界做了五場溝通會議，以瞭解業界對金融發展局的期望，溝通會一共八場。除了與業界溝通，還將制定金融發展局的職能、管治架構、營運模式等，年底前將以書面報告的形式提交給特首和財政司司長。

　　「首要發展，推廣其次，是金融發展局的職能定位。」史美倫表示，它所扮演的角色只是一個聯繫業界和政府的諮詢機構，不會幹涉政府行為，也不會為行業遊說。

　　銀行、證券及會計行業有自身的行業組織，爭取行業權益的工作以後繼續由這些團隊負責。金融發展局的職能傾向是從整體市場出發。

　　史美倫說，「金融服務業並非單一產業，作為國際金融中心的香港，未來發展的空間還很大。」

　　至於金融發展局正式成立的時間表，史美倫表示希望在2012年內完成籌備工作。金融發展局會否按著當政者成立的初衷發展下去，能否真正發揮作用，還有待時間驗證。

無聊構想: 借債供股法

因為最近筆者的電腦壞了，所以上星期沒法出文，今天還有一點空閒，寫一點點字數來支持下場面。

大家都知道，有些股票真的很難吸引別人供股。但是，筆者最近發現有些公司發行一些債券，非常短期，利率也非常高，連筆者也不明白為甚麼借債的利率會這樣高的原因，不過，筆者想到一個構想，發現這樣東西實在非常偉大，就是借債供股大法，請大家看看是否有用，但請勿對號入座:

1. 公司以高息短期的價格發行債券予公眾，籌得一筆資金
2. 公司大比例大折讓供股集資，由公司附屬或關連的證券行包銷
3. 公司附屬的財務公司以高出少許的利率把資金借予關連獨立第三方人士
4. 關連獨立第三方人士用資金取得公司的供股
5. 關連獨立第三方人士向市場或其他能大手購入該股的人士以市場價出售股票，賺取價差
6. 公司成功集資
7. 如關連獨立第三方能成功沽股還錢，就把錢還給公司，不能還的，就拖帳或撇帳
8. 公司有錢就還錢給公眾，沒有錢就以新還舊債、折讓價發行新股向下炒，又或是以股代債，繼續進一步攤薄股東

這種方法基本上每一步都是公平、公開、公正的交易，但實際上實際太多操作空間，損失的是公司股東及大眾，袋錢的是關連獨立第三方，但他們卻沒有罪也追不了，所以合法搶錢倒也是不太難呢。

視點丨基辛格：國際秩序正在分裂 中國提出新秩序構想

1月20日，在達沃斯舉行的世界經濟論壇上，美國前國務卿基辛格通過視頻連線接受主持人的采訪。在采訪中，基辛格高度贊揚習近平主席，認為他關於全球化的講話至關重要。同時，他還稱“我們所熟悉的國際秩序在某些方面正在分崩離析”，而習近平主席在經濟領域提出的概念將成為新秩序的基石。

基辛格建議美國新任總統特朗普幫助建立國際新秩序，並重新定義美國在全球事務上的角色。

此外，對於英國“脫歐”，基辛格認為美國應該把握好機會，重構大西洋夥伴關系中的歐美聯系。

而對於外界持續關註的美俄關系，基辛格同意特朗普緩解緊張局勢的做法，認為這是明智之舉。

觀塘重建　「鵝蛋」消失　市建局拒認走數　稱日後不展示未經研究構想圖

1 : GS(14)@2017-10-09 03:51:07

■市建局未有按原有構想圖，興建鵝蛋形多用途活動中心及後方的梯田式綠化空間，遭觀塘區議會譴責。市建局網頁



【本報訊】市區重建局歷來最大規模的觀塘市中心重建項目，在修訂設計後鵝蛋形地標式建築消失，被批評「走數」，惹觀塘區議會不滿及譴責。市建局行政總監韋志成昨於網誌承認向城規會提交規劃修訂建議前，與區議會溝通不足，並就失誤致歉。為避免「走數」歷史重演，韋明言日後會避免向公眾展示未經確定規劃參數的構想圖。關注團體斥市建局此舉明顯「發晦氣」，只會引起社會反彈。記者：謝明明　譚靜雯



繼旺角「波鞋街」重建項目中的體育名人館、空中花園設計於重建後消失後，市建局觀塘市中心重建項目今年向城規會提交的修訂方案，原有鵝蛋形地標式多用途活動中心、梯田式瀑布綠化空間等消失，觀塘區議會早前去信城規會，譴責市建局繞過諮詢程序。



■市建局行政總監韋志成為與區議會溝通不足致歉。

市建局行政總監韋志成昨日於網誌解畫，指重建項目中近裕民坊的第4和第5發展區，原計劃同期發展，但由於第5發展區有為數不少兼長時間被違規佔用的構築物，以及一宗涉及逆權侵佔個案正在法庭排期審理，市建局未能按現行政策收購及補償。而考慮到第5發展區實際情況及變數，今年提議將第4和第5發展區分開發展。他解釋，兩個發展區分開發展後，早年已獲批准的總綱發展藍圖，包括原來一整列面向觀塘道、長280米的建築群設計不再適用。市建局原意是在規劃修訂審批後才作詳細建築設計工作，但卻令修訂規劃建議與2007年設計的構想圖不一致，引發公眾討論和批評，他對此深表歉意。



■由於未能完成發展區的收購及補償，市建局決定改變重建計劃，圖為原本興建「鵝蛋」位置。

團體斥「斬腳趾避沙蟲」


韋志成稱已吸取教訓，並為今次向城規會提交規劃修訂建議前，與區議會溝通不足的失誤致歉，也承諾會改善。但他指若把這次事件說成迴避諮詢及欺騙，甚至所謂「走數」，影響市建局的誠信，是抹煞市建局在過去多年為這個項目所作的努力。為避免「走數」歷史重演，韋志成稱，市建局日後會避免在毫無保留的基礎上，用未經規劃參數探究及可行性研究的構想圖，來向公眾介紹項目的規劃和設計，以免日後因需要修訂而造成誤會和期望落差。市建局發言人補充，日後啟動重建項目時，只會提供必須及已確實資料，如重建範圍，避免向公眾展示未經確定的規劃參數研究，包括樓宇面積、綠化率、建築物高度及技術可行性研究的構想圖。當掌握到確實的規劃參數及技術可行評估後，必會向公眾展示相關資訊。


關注重建發展團體「活在觀塘」發言人袁智仁稱，市建局日後不再向公眾展示未經確定規劃參數的構想圖，「更加係閉門造車……嚟緊只會有更加多嘅反對，只係斬腳趾避沙蟲」。他認為市建局此舉「發晦氣」，無視市民意見，應檢討現有諮詢機制，加強與區議會及市民溝通。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170925/20163252

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長實海韻軒重建商廈構想圖曝光

1 : GS(14)@2018-06-15 07:37:52

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1743&issue=20180615
【明報專訊】長實（1113）旗下紅磡海韻軒、海灣軒雙子酒店項目，早前已入紙申請重建為商廈，其中海韻軒部分今年初已獲屋宇署批出圖則。近日市場流傳一張模擬設計圖，就該設計圖所見，項目同樣採用雙子式設計，外型為全玻璃幕牆，兩座天台同設直升機坪，惟長實未有回應項目將來的外形設計是否已敲定。

指重建配合長遠業務發展

長實回應查詢時重申，集團已向屋宇署入則申請重建紅磡海韻軒、海灣軒為商廈，以配合長遠業務發展，惟現時並沒有落實重建的具體計劃和時間表。資料顯示，提供1980個房間的紅磡灣紅樂道12號酒店項目海韻軒，今年1月獲屋宇署批出圖則，可重建成3幢商業項目，包括兩幢29屬高（在4層地庫之上）商廈及一幢兩層高物業，總樓價涉約110.7萬方呎，料為近年市場上最大宗酒店轉商廈項目。

另一方面，位於大埔大明里1至27號寶華樓地下2號舖連閣樓的「一樂燒鵝」總店老舖，最新以約8280萬元售出，共2800方呎，呎價29,571元。該舖原由「一樂燒鵝」店主朱建華2003年以1175萬元購入自用，該店兩個月前結業，現沽出帳賺7105萬元，賺幅6倍多。

大埔「一樂燒鵝」老舖售8280萬

另土地註冊處資料顯示，投資者盧華或相關人士，上月以6900萬元購入深水埗大南街228號全幢，以現有舖位連住宅部分樓面約3000方呎計，呎價約2.3萬元。由於有關人士已持有大南街218至226號，估計將合併地盤發展成住宅項目，料可建樓面約6萬方呎。

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