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內地客絕跡 用家搶貨

2012-6-14  NM

沉寂近半年的樓市,忽然熱鬧起來,三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱(音:津)岸8號、白石角溋玥(音:盈月)•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身硬撼後,由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出,一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手,卻因內地豪客絕跡,要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後,二手交投受壓,令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限,內地經濟明顯放緩,但由於低息持續,加上一手缺盤,用家想入市,惟有焗住搶貨。


上週六早上八時多,長沙灣喜雅的售樓處外,已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目,截至本月三日一共收到三千多張票,爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序,並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓,但八時三十分已到達現場,與他們的經紀謀定揀樓策略,「一陣唔好理座向、樓高,總之平就好撲啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張:「唉,咁樣揀樓太多uncertainty,我哋一家五口打算自住,希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房協以十二萬元,包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區,並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早,準買家一家大小,連同負責招呼他們的經紀共數百人,坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮,房協規定每名買家連同經紀,最多四人進入酒樓等候區,更安排近三十名保安,分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀樓的準買家,則要在富臨門口排隊,出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內,整條街都塞滿人,要出動警方封路,途人不滿說:「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴時雨,排隊的準買家,時而擔遮、時而撥扇,有的排到累了,索性坐在街上休息,有買家為了快人一步到售樓處,甚至跨過警方的封鎖線,在馬路上穿插。有經紀坦言:「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」


中午十二時,終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處,約一個小時,終於成功揀到單位,陳弟即時向記者打眼色,呼一口氣,明顯「放下心頭大石」,在跑回酒樓簽約途中,他跟記者說:「好開心,買咗個兩房單位,七千蚊呎,呵呵。」 由於房協的喜雅實施「港人港樓」,只賣予持有香港身份證的人士,故是次賣樓內地人絕跡,以用家為主。售樓處內,準買家除了與在場的家人商討外,亦不斷致電未能出席的家人查詢意見,整個買樓過程連簽約,最少花近四、五個小時,與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期,最後一批,即持有一千五百至三千號籌的準賣家,可於三時前往揀樓,但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋 長沙灣喜雅
售賣日期:9-6-2012平均呎價:$8,200售賣方式:房協於早前收逾三千張票,準買家抽籤決定揀樓次序。銷售情況:於上週六早上九時正式開售,晚上七時,三百二十個單位沽清。(另七個逾千呎單位及特色單位,正接受認購申請,本週四下午一時截止。)「清袋」原因:實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上,喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心,二手平均呎價約五千三百元,故喜雅平均呎價八千二,並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤,像林氏一家為搏得一個單位,全家總動員一人一票,共入了三張每張二十萬元支票。開工程公司的林先生說:「我哋住附近豐盛居㗎,打算買來俾個仔將來住,或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價,「我哋係有筆錢,放喺銀行又無息收,個股市又咁波動,買樓穩陣啲,唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計,喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位,租金回報僅三釐,但林先生已表示滿足。下午二時,手持二千號籌的準買家,明知機會渺茫,亦前來搏一搏,房協職員向她說:「要延遲到七、八點,你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐廳呆等。直至下午六時三十分,房協職員走到人龍中間大叫:「而家仲有八個單位剩,你哋想執雞嘅,就繼續排啦。」但三、四十人的人龍,依然沒有人願意離開。記者問堅持不離去的準買家蔡小姐,她解釋:「難得市區樓係呢個價錢,又夠實用,屋企人住喺附近,好想買到一個。」再過半小時後,職員宣佈三百二十個單位沽清,手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤,新世界車公廟站上蓋溱岸8號(簡稱溱8),亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓,一名地產經紀不斷遊說記者買入一千二百多呎的大單位,原來是發展商急於先散大單位,「細單位根本唔憂賣,大把上車客等住買。」該地產經紀爆料:「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎!」到上週三正式開售,記者見在場揀樓的買家中,鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少,加上發展商行「配額制」,令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。


喜歡買「細價樓」出租的投資者Terry,上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位,「我分咗四張票,入曬四間代理行,先搶得一間咋﹗」他選擇建築期付款,即現時先付一成半首期,約一百萬元現金,明年中才上會。他計過數,認為有排未到加息週期,故投資風險亦低,「一日唔加息,個樓價都未升完。如果減曬手續費賺到一成,我就即放。如果賣唔出,就會出租。一千呎以下單位好易租,加上地點方便,起碼租到一萬五千蚊,月供一萬二千,扣除雜費,都有一、兩千蚊落袋。就算加息,最壞打算係打個和。」上週末溱八隻賣出多廿多伙,故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣,在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客,唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個兩房單位,於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位,就俾其他盤搶曬啲上車客了!」

大碼趕客 車公廟站溱岸8號
售賣日期:6-6-2012平均呎價:$8,789銷售情況:截至本週日售出約170伙「變陣」原因:先推逾千呎河景大單位,因銀碼大,反應冷淡,拖慢銷售速度;本週日晚,發展商終因應準買家要求,推出兩房單位,本週三開售。

溋玥頂硬上
三個新盤中,以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日,只賣出十二個單位,佔推售的一百三十伙不足一成;截至本週二,該盤僅賣出二十五伙,本地客佔八成。開賣當日,售樓處氣氛冷清,地產經紀比買家還多,有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫,俾人唱係『地庫海灣』,梗係無乜人買啦!」
其實,最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則,一房單位都要七百八十八呎起,面積一千二百多呎以上的三及四房單位,更佔總數的八成半。就算想學溱8變陣,亦變不了。發展商唯有加傭吸引經紀出力促銷,據經紀透露,每間行只要累積賣出十五伙,便可加傭至百分之二點七五,賣出五十間更加至三點二五的近年新高。


幸好,該盤仍有實力本地客青睞,首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接,只是發展商對內地客仍未死心,「本月尾及下月初,我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部總經理田兆源認為,由於項目動輒過千萬,所以銷情比較慢熱。內地經濟放緩,過往豪客如溫州幫等絕跡港樓,連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言:「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得!你睇嚇中環、廣東道啲名牌鋪頭,少咗好多人買嘢啦。」他認為,本地人需求亦不可小看,但卻只會買「平樓」,還要位於市區,「現在要賣新界二千呎的單位,肯定有排都賣唔出,唔好話二千呎,千二呎都難賣!」內地客對港樓熱情不再的現象,早在今年初開始。據中原地產研究部的數據,今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅盤,內地客比例佔近四成七,比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成,估計今年第二季將更少。

出閘脫腳 白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期:9-6-2012
平均呎價:約$9,200
銷售情況:截至本週二售出25伙
「撻Q」原因:大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位,碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫,名不副實。

內地客缺水無影
專攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認:「以前十個客起碼有八個係內地人,現在十個得兩三個,銀碼亦細咗好多,集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露,近期仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家,「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影,最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人,都因生意差,無心情再來買。」近月,內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌,四宗撻訂個案中福建買家佔三宗!此外,同期交樓的大圍盛世及深灣9號,亦相繼有福建和南京買家撻訂;推售經年的大埔比華利山別墅,有天津買家守了四年後,終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山、人稱北角四嫂的投資者陳雅輝,今年二月亦要蝕九十多萬求甩身,「去年五月買入時,以為千八萬可以買到間小洋房好抵,發展商仲要送釐印費,又有二按,我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔平咗差唔多三百萬,以為自己好叻啦!」

供應少 焗搶新盤
樓市返回基本位,靠本地用家力撐。事實上,前年政府推出特別印花稅後,令二手交投淡靜,但環球投資疲弱,加上港元貶值,港人寧願「揸磚頭」,令樓價乾升,但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年,賣地數目少之又少。根據地政總署的數字,九七年至去年透過各種方式賣出的土地,合共僅得二百一十一公頃,即平均每年僅十四公頃,與回歸前每年賣廿多公頃無得比。土地供應大減外,近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字,○九年批出售樓紙需約八個月,去年已延長至超過一年。現時正待批售樓紙中,以新地屯門站上蓋的瓏門,等得最久,已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目,共五千六百多伙,就算成功在年內批出開售,今年全年的一手私人單位供應量亦僅一萬餘伙,較過去十年,每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙,仍少三成半。供應緊張,乃樓價高踞不下的真兇,想「食住」低息環境入市的用家,惟有「焗住」搶新盤。 ####


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三十年老工廠靠「體驗行銷」 欣蘭化工年收近四億元 一款阿嬤凍膜 竟讓通路貼運費搶貨

2014-11-17  NM  
 

 

開架式明星保養品的代工廠欣蘭化工,光靠一項凍膜產品就能締造一年近四億元的營業額,引發廣東美妝連鎖龍頭「千色店」貼錢把海運改成空運,好能提前補貨上架。這家從中國紅回台灣的老字號,怎麼辦到的?

撰文‧林麗娟

「台鹽三寶」洗面皂、沐浴乳、洗髮精、Dr. Wu的杏仁酸系列及玻尿酸保溼化妝水都是高知名度的開架式明星保養商品,這些產品背後的催生者與代工廠就是欣蘭化工。

因為是代工廠,近三十年來,很少人注意到欣蘭存在,但就在本周一一一一中國光棍節這天,欣蘭自有品牌產品「黑裡透白凍膜」卻一天賣超過新台幣兩千萬元,成為大陸最紅的凍膜搶手貨。

熱銷中國 淘寶網凍膜第一在今年夏季凍膜消費的高峰期,欣蘭生產線供不應求,在廣東連鎖通路稱霸的美妝龍頭「千色店」,是欣蘭凍膜在大陸的通路之一,深圳地區副總經理賀麗眼看欣蘭凍膜缺貨一個月,當欣蘭終於恢復供貨,她大手筆宣布,「船運太慢,改空運,費用我就倒貼了,能提早五天到就好。」近一年,光是凍膜,欣蘭每月出貨十萬瓶以上,締造一年近四億元的業績。二○一二年五月躍登淘寶網評選中國熱銷凍膜類第一名;另外,欣蘭也獲網民超過二十萬則正面評價。

讓欣蘭業績翻倍的凍膜產品,其實改良自「阿嬤級」配方,背後的「魔法師」,正是出身櫃姐、美容教育訓練師的欣蘭化工董事長陳淑美。

陳淑美高商畢業後,第一份工作是資生堂專櫃小姐,時值台灣省政府教育廳推廣高商高職美容科的技職訓練,考取乙級證照的她改當職訓師。

換跑道不但是陳淑美職涯的轉捩點,人生也自此不一樣。一九八九年,欣蘭化工董事長吳風開接受省教育廳委託提供產品、代訓教師,他看準師資陣容中的陳淑美肯吃苦、能輔助接班,慧眼相中為兒媳,嫁給獨生子吳榮斌。

兒媳接班 與日廠技術合作陳淑美敘述公公吳風開創業的淵源說,欣蘭化工前身是公公與日本大阪七二七(セブン)株式會社合資的代工廠「黑寶珠化工」。後因日方人事變動,公公決定改為獨資,於是「黑寶珠」走入歷史,一九八四年成立欣蘭化工。

欣蘭仍繼續向關係友好的日廠採買原料以獲得技術輔導,一九八五年六月起簽定技術合作協定,引進了日本製作保養、化妝品的技術,是國內少數具有自行研發、實驗、測試能力且能為客戶量身打造的工廠,早期即取得旁氏冷霜、聯合利華隔離霜、德國海馬牌等多家保養、彩妝產品的長期代工訂單。

只是隨著公公臥病,丈夫因奔走於廠務、醫院之間過勞猝逝,公公在臨終前把部分股份移轉給陳淑美,強調即使化工廠都轉移到中國、泰國、韓國等地,國際大廠訂單也隨著流失,但期望她能延續欣蘭化工的命脈。

○一年,陳淑美重金禮聘具藥劑師資格及資深實務經驗的日籍技術師福間正來台擔任廠長,並與已終止技術合作數年的大阪廠締結姊妹廠,逐步開拓產品線。隨著大醫院醫師自行開業設置皮膚科、醫學美容診所且生意興盛,欣蘭化工也找到另一個生存機會。

陳淑美強調,欣蘭雖不是台灣最大規模的化工廠,但她敢自傲是最具挑戰性技術、代工費最高貴的化工廠,她曾以鹽為材料,為台鹽公司研製的「台鹽三寶」洗面皂、沐浴乳、洗髮精,台鹽「蓓舒美」洗面乳也曾轟動一時。

自創品牌 黑寶珠重出江湖至於凍膜的誕生,陳淑美透露,長期為別人做嫁,也會想擁有自有產品,如果只做一項,她認為阿嬤年代的「黑寶珠」沙龍級美膚用品簡簡單單就很好用。一一年她重新檢視配方,加入具有負離子清潔作用的本土孟宗竹竹炭及歐洲天然植物精華,製作出如同仙草凍的黑亮凍膜,能深層潔淨皮膚。

因為有位空姐苦惱於毛細孔堵塞、嚴重長粉刺,陳淑美讓對方試用,空姐驚呼比撕鼻貼、擠壓拔除法更有效,也不會造成毛孔粗大、在皮膚上留下坑洞的後遺症,透過臉書強推,大家都問:「哪裡買得到?」所以欣蘭乾脆採批發方式,讓下游業務在網路上開賣。

當時欣蘭凍膜剛進軍中國,業務通路採「體驗行銷」法,大手筆到處分送產品試用,欣蘭的豪爽,加上網路口碑效應,一傳十、十傳百,於是開始收割成果。

網路詢問度居高不下,也引起實體通路注意。康是美通路、中國家樂福系統都主動找上門來要求鋪點,預計明年莎莎、統一超商也會開始鋪貨。

為對抗猖獗的偽造品,陳淑美指著凍膜的序號強調,她自建鑑別資料庫,消費者只要登上欣蘭官網輸入序號,即可驗證是否真貨。陳淑美欣慰地說,「優質的MIT產品就該這麼做吧!我已證明只要肯努力,也能撐起一番大事業。」

欣蘭化工

成立時間:1984年

負責人:陳淑美

資本額:3千萬元

主要業務:保養品與化妝品代工,另創自有品牌DMC 客戶:Dr.Wu、永信藥品、台中榮總、仁愛醫院、澄清醫院、順天本草等

員工人數:90人

近三年獲利:2012年營收1.5億元,2013年營收3.5億元,預估2014年營收將達4.5億元、獲利2億元

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本月新盤料熱賣3,600伙全城搶貨 勢創4年新高

1 : GS(14)@2017-03-23 06:47:01

■將軍澳Monterey昨第三輪賣樓,超額認購近29倍。 黃耀興攝



【本報訊】上至誠哥、下至天水圍師奶都高呼自住買樓無大害,在二手無盤揀的情況下,買家只好湧向新盤搶貨。連同昨日將軍澳Monterey第三度賣樓,新盤本月至今累沽逾1,900伙,代理估計全月一手住宅成交宗數有望衝上3,600宗,或創4年來單月新高。月內市場多番瘋傳樓市會加辣或限制首置客購買單位數目,惟被運房局方面否認。記者:陳東陽



上周五賣樓時人潮迫出廣東道的會德豐地產新盤Monterey,昨日進行第三輪賣樓,168伙共接獲逾5,000個認購登記,賬面超額認購近29倍。發展商吸收上次教訓,預先於商場外裝設長達30米長的鐵馬以維持秩序。
Monterey昨午先進行大手銷售,18組客合共掃入39伙,涉資額逾4億元,到傍晚開始只購買1伙的散客揀樓,登記情況暢順,高峯期準買家數目仍未填滿鐵馬空間一半。發展商指出首半小時共售出45伙,而至晚上11時,市場消息指項目昨發售的168伙近沽清。項目6天內累沽648伙,佔單位總數約七成。截至本月21日,一手市場錄1,764宗成交,連同昨日將軍澳Monterey沽出168伙及其他貨尾盤成交,市場預期本月份有機會錄得3,600宗成交,挑戰一手新例後一手成交宗數按月新高。本月內多個貨尾盤走勢凌厲,例如新世界(017)與內房合作項目荃灣柏傲灣及嘉華(173)啟德嘉匯月內銷售量均過百伙;前者昨日更沽清所有開放式單位。



運房局否認加辣傳聞

同時,新世界及市建局合作的旺角洗衣街重建項目Skypark,昨售出最後1伙單位,為實用面積961方呎的頂層A室三房,以2,000萬元連車位售出,創項目成交金額新高,呎價20,812元。Skypark沽清439伙為發展商進賬逾28億元。此外,近期市場多次流出加辣傳聞。例如昨日在將軍澳Monterey發售前夕,WhatsApp瘋傳政府加辣謠言,內容指「政府會修例一份合約連購多間物業慳稅,出招堵塞印花稅法,各同事可借消息盡快趕投資買家加快決定買貨,一份合約慳稅快將成歷史」。運輸及房屋局回應傳媒查詢時否認有關傳聞,並指印花稅按文書基礎徵收,若一份文書涉及多個住宅物業,稅務局視為一項整體交易;政府當日推出措施時,認為不宜就這項非常時期的需求管理措施,對印花稅制度作出根本性改動。中原亞太區住宅部總裁陳永傑指辣招目前在於抑壓樓價,而限制首置客以一張合約購多個單位只會影響發展商賣樓,無助樓市降溫,「傳聞唔好信喇,最重要係事實」。【新盤動向】手機用戶請按:http://bit.ly/adproperty?inapp=1




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170323/19967174
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