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風波裡的茶杯論以租養租(答) Home Blogger

茶先生沒有穩定收入，不如直接假設其收入為零，只有資產四百萬，可買到樓房嗎?

當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題，惟茶生心儀西區樓房，為小朋友成長鋪頭，就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否)，或有工作但不能提供正額之核實收入的，間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?

現在政府收緊批按，如本地人擁有本地可核實資產，資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%。舉例如買入800萬樓房，借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。

至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純，你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的，一百萬股票只計作五十萬核實資產，一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計，五百萬欠二百三十就計作二百七十，再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的，而的士牌的計法與樓宇類同。

一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉，境外資產只要有證明亦可計入，但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的，都是年長之輩，所以平均批出年期較短。原因再明白不過，後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?

資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請，另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租，再以租養租，拆出一半金額即二百萬，已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租，當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出，此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題，萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」，十分不建議，但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」，有機會可以整個聲音處理，叫佢同大家share下。有幸得大家支持，每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任，所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。

茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧，至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金，投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知，沒有核實收入而令自身借貸力低下，在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的，那又是另一層次。

樓市短打(63)：以租養租，買樓可以很簡單

報章每隔一段時間就會分析一下樓市，按筆者觀察，無論樓市上升或下跌，報章總是傾向叫人不要買樓，樓市下跌當然不用說，輕易找到不少案例指出樓市仍未見底，至於樓市上升呢？不是說樓價就來會跌，就是說人工和儲蓄不足夠付首期，供樓更加不用說。

近日又有兩個買樓很危險的案例，其中一個是大公司高層一直擔心工作不穩定而選擇租樓，直到財政上稍為充裕，卻又追不上樓價令買樓計劃遙遙無期。另一個案例是有年青測量師，家庭總月入達到五萬，為了申請居屋而甘願減人工一萬。

很多人買樓只會從自住角度出發，揀樓只會從自己的喜好出發，例如作為公司高層，無論居住地區、單位面積，甚至物業硬件配套等都要中上水平，該等物業價格當然也屬市場上中上水平，本來要擁有都有一定難度，例如要有一定水平入息才能負擔每月供款，最近數年政府打壓樓市而收緊中上價樓的首期水平，想擁有中上價樓的置業人士，除了要有高收入外也要有能力付出高昂的首期開支，以1200萬的物業為例，現時銀行只可以按最高5成，也就是說，想買1200萬樓，請先準備600萬首期，再加上印花稅、律師費、經紀傭的開支，中六合彩頭獎（800萬）也只能夠俾首期。也難怪公司高層也要租樓。

可是只要改變買樓目標，由買樓自住改為買樓收租，再以租金津貼自己的住屋開支（即交租），情況就不一樣，舉個例子，假如公司高層改為買間600萬樓收租，雖然也要5成首期，不過首期開支就大幅降低至300萬，連同雜費開支大幅降低至330萬左右。現時價值600萬的樓大概可以每月收租1.8萬元左右，有了這筆收入，一方面可幫補自己的租金，另一方面又可以與樓市同步，避免樓價再升令置業夢再一步被拋離，也總好過純粹租樓只有消費沒有投資。

想實踐買樓夢想，其實有很多方法，下篇再分享下年輕測量師應該向上流還是向下流。

作者網誌：http://www.ccomentary.com

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汽車以租代售暗藏風險 行業標準缺失市場魚龍混雜

“10%超低首付，含購置稅/過戶費，送1年保險，提供上牌服務，滿1年可買可退，選擇空間更大，資金占用更少。”

最近，這類“低首付”購車廣告悄然遍布了各個角落，零首付“彈個車”也成為了年輕消費群體的一句口頭禪。不過，廣東省消委會在最新的汽車消費提示中提醒消費者註意“以租代售”模式中存在消費陷阱，避免消費權益受到侵害。

那麽，這種“不要全款，低首付，每月支付租金就可以提走一輛新車”的新消費模式靠譜嗎？

業內人士指出，以租代售作為汽車消費新模式，在國外市場已經十分成熟，但由於國內市場剛剛起步，加上各類金融租賃公司服務水平參差不齊，導致消費者權益受到侵害的情況時有發生，並建議引入多個征信源以提升行業透明度。另外，隨著市場走向成熟，獲客成本增高等因素影響，“以租代售”市場也將迎來新一輪洗牌。

　　案例：“以租代售”服務糾紛時有發生

2016年5月，康女士通過一家貿易公司簽訂《汽車租賃合同》及《車輛轉讓協議》，購買一輛自主品牌轎車，合同租期自2016年5月7日開始至2019年5月6日，其中首期款2.5萬元，包含上牌、購置稅、3年車船稅、保險的支付，前6個月每月6388元，第7個月起每月3388元，尾款1.5萬元。

按照雙方簽署合同，租賃車輛均已向保險公司投保，具體險種以生效的保險單為準；合同期內，該公司已經為康女士該車輛購買3年保險，包括車輛購置保險，包括但不限於：機動車交通事故責任強制險、機動車第三者責任險（不低於50萬元）、車輛損失險等。

然而，一次交通事故卻扯出了租賃雙方的糾紛。康女士丈夫在駕駛車輛時發生了交通事故，被判定為駕駛方全責，但租賃公司未提供上述車輛在事故發生期間的相關保險憑證。糾紛發生後，康女士暫停了繼續繳納月供款，車輛也被所有方收回。

為此，雙方由於分歧無法協調，只能對簿公堂。最終法院判定，解除雙方簽署的《汽車租賃合同》《以租代購》預付款合同、《車輛轉讓協議》；同時貿易公司返還部分購車款。

事實上，以租代售產生的矛盾並不少見，廣東省消協發布的汽車消費提示中，也有類似的案例：消費者王先生選擇了一家租車公司通過“以租代購”買了一輛汽車，租期兩年。但不久後，車又被租車公司開走了。

據他介紹，提車後不久，租車公司告訴他需交納車輛保險費近4000元，他手頭一時周轉不開，經商議先交了2000元。誰知離剩余費用交付期還差兩天，租車公司突然收走車輛。最後，王先生向租車公司交納了剩余保險費、違約金、滯納金等費用合計10000余元後，才將車輛重新開回。

　　現象：行業標準缺失，市場魚龍混雜

為什麽會選擇以租代售？在康女士看來，主要是購車門檻低。

目前，門檻低是以租代售最大的優勢之一。在各家推行“以租代售”的門店，對承租人的資格審批門檻都非常低。比如“彈個車”，只需要簡單查看個人的芝麻信用，兩小時即可完成審核。在超低首付，超低資格審核面前，“以租代售”的新模式的確吸引了一類現金短缺但對用車有剛需的消費群體。

據了解，彈個車，小白用車、優信一成購等新興購車平臺，目前均大力推廣“以租代售”的消費模式。更為關鍵的是，這些大型平臺背後，各類中小型租車公司更如雨後春筍般快速介入這個市場。在百度上，記者輸入“零首付購車”關鍵詞，便有28.7萬條相關詞條的搜索結果。

“只有駕駛者和身份證，當天就可以把車開走；提供一條龍服務；保險、上牌，購置稅等都已經辦好。”廣州一家租車公司員工對記者表示，不要全款，不要首付，每月給一定的租金，就可以提走一輛新車。

據了解，采用“以租代售”模式購車，消費者首先要提出購車申請（遞交兩證一卡），通過融資租賃公司的風控審核後，雙方簽訂租賃合同。融資租賃公司出資購買車輛，辦理車輛保險購置稅等，消費者只需支付少量的首付或保證金即可提車。合同期內，消費者按月付款，獲得車輛的使用權。期滿之後，消費者既可以選擇退回車輛，也可以選擇付清尾款，獲得車輛的所有權。

“以租代售市場前景非常廣闊，和國外相比，我國汽車金融滲透率仍然較低，而現在的年輕消費群體對所有權並沒有那麽看重，去年開始，相當多的租車公司開始湧入這個市場。”一名業內人士告訴南方日報記者，目前最大的問題是行業標準的缺失，入行門檻較低，融資租賃市場魚龍混雜，不同公司的風控標準也不相同，比如一些公司對貸款“前松後緊”。貸款前的審批很寬松，而催收環節就非常嚴苛，甚至相關工作人員言語粗暴，用戶體驗非常不好。

　　縱深：建議引入多個征信源，提升行業透明度

“以租代售”模式的迅速升溫，推動了一大批中小型租賃公司的湧入，但由於實力參差不齊，服務水平難以得到保障，服務糾紛也時常發生。那麽，消費者如何才能避免陷入這類消費陷阱中呢？

先鋒太盟融資租賃有限公司CEO韓勇提醒，以租代售優勢雖然是首付較低，但相應的貸款額度會比傳統車貸要大，每月還款額度也不低。對於用戶來說，要與其收入相匹配，避免過度消費。同時，他也建議租賃公司可以利用大數據等，引入多個征信源，加強信用審查，甄別客戶信用級別後，再核準放款額度。

此外，信息的不透明也讓行業存在潛在隱患。一些銀行、汽車金融公司可以借助央行征信系統或第三方機構查詢征信，而更多的中小型租車公司則難以鑒別用戶的信用。甚至存在租車公司配合用戶信用造假的情況。“大家都想從中分一塊蛋糕，有些企業什麽單都敢做，特別是一些晚進來的融資租賃公司就把其他公司不想做的業務統統接過來，無形中就提升了貸款風險”。一名汽車金融從業人士向記者坦言。

在韓勇看來，除了征信體系不完善外，缺乏殘值認定標準也制約了行業的進一步發展。其實從租車公司的角度，當然是希望殘值越低越好，例如一款車價格是10萬元，經銷商設定2年合約到期後殘值是四成，剩下的六成就分攤到合約期中，如果殘值越低，消費者的月供就越高，支付的金額就越多。如果這輛車2年後市場價格還能賣到5萬，消費者選擇放棄供車後，車輛回到租車公司，他們還能從中獲得二手車銷售的價差。

不過，目前的“以租代售”模式主要集中在新車領域，二手車領域涉及較少。相對而言，新車產品更標準化，用戶接受度較高，貸款環節也較為簡單。而二手車，由於評估不規範，盈利空間有限，采用“以租代售”的模式風控系數較高，環節也更為複雜。

除此之外，“以租代售”中還有另一個難以解決的痛點——新車資源不夠豐富。例如，一家租車公司想從廠家拿貨，產品大多集中在庫存車、滯銷車這一類，而市場上的熱銷車型只有在與廠家銷售渠道不沖突的情況，才可以從廠家拿貨，但等待周期通常需要一兩個月，對於主打便捷的“以租代售”模式，這一點並不討好。

　　消費提示

　　粵消委會：謹慎選擇融資租賃公司

廣東省消委會表示，近年來以租代購的消費模式逐步火爆起來，其低首付、無指標限制、金融分期靈活、到期可回購等銷售方式吸引了不少的消費者。但以租代購的火熱背後，各類融資租賃公司一哄而起，實力參差不齊，部分公司的租賃協議中存在霸王條款，消費者稍不註意就會掉進消費陷阱。同時，更大的風險是小公司如因資金實力不足可能會出現轉型或倒閉，這對於車主在租期滿後車輛能否正常過戶到自己名下存在著不確定性。建議消費者如果選擇“以租代售”的購車模式，盡量找大品牌、有實力的公司，規避消費風險。也有分析指出，隨著獲客成本的越來越高，接下來“以租代售”公司將面臨新一輪洗牌，一些中小公司將被淘汰出局。

　　產業觀察

　　新物種亟待“新規則”

以前要花幾十萬買輛車，現在只需要幾萬塊乃至零首付，便可以直接把車開走，這種“以租代售”的新消費模式，最近兩年得到空前的發展。

《中國汽車互聯網金融發展報告2017》分析指出，汽車互聯網金融的市場發展空間巨大。而隨著主流消費意識向超前消費逐步變遷，以消費金融為核心的汽車信貸消費需求也日益增長。

這從各種企業和資本湧入市場積極性便可以看出。在“彈個車”推出半年後，便有數家公司推出了相似產品：譬如優信新車、花生好車、瓜子“付一成新車”等等，這是資本看到了中國汽車“以租代售”的龐大市場。

實際上，汽車融資租賃的模式在國外，特別是在美國已經是一套很成熟的體系。只不過，在中國卻是剛剛起步，面臨著諸多問題：包括個人征信環境不完善、巨大資金壓力、車輛殘值預估能力和車輛處置能力、法律政策環境等等。同時，服務體系的構建、車輛定價、回購後的二次流通等環節，需經歷一段逐步完善的過程。

這直接的體現便是，由於行業缺乏規則，出現了部分由於小部分商家會侵害消費者權益的事件。但是，作為未來汽車消費較為常見的模式，不能像共享單車一樣，放任其惡性發展，相關部門應該加快相關標準，促其在健康的軌道上快速前行。