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對現階段房地產行業的看法

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f367801000cd6.html
人民幣升值、人口城鎮化、消費升級以及沸騰的資本市場使地產企業享受雙重牛市盛宴，這種牛市帶來的喜悅還能持續多久？房地產固有的週期性使泡沫破裂成為未來懸在所有地產企業的達摩克裏斯之劍，瘋狂牛市過後大衛斯雙殺很可能在它們身上反應得淋漓盡致，業績大幅下滑和估值的下降將使它們面臨雙重打擊。
租售比可以從一個角度判斷房地產價格是否正常，合理的租售比應該為1：200左右，現在中國中心城市的租售比已經超過1：350，有的甚至高達1： 400以上。中國購房的剛性需求的確存在，但房價的瘋狂上漲已經脫離了大部分人群的購買力，使這種需求變成無效。現在買房的人變成了深圳炒房團、溫州炒房團、國際遊資、追求暴利的投資客，有人沒房住，有房沒人住的現象比比皆是。當房價下跌的第一張多米渃骨牌開始倒下時，九七年金融危機香港房地產的慘況很可能在中國重演。
股票市場牛市的背景下，房地產企業大量增發圈錢，地王價格一再創出新高。高成本買地也許是無奈之舉，週期性行業衰退期產能萎縮，繁榮期產能大幅擴張，這種擴張常常滯後，當發現行業衰退時，收縮已經來不及。處理得好，度過危險期為將來行業復蘇打下基礎，處理不當會成為企業毀滅的誘因，所以並非土地儲備大就是好事。
未來的衰退中，強勢企業如萬科、招商、華僑城等可能受到的傷害會少一些，還能利用行業的不景氣進行整合，為將來的發展打下堅實的基礎。但從投資的角度看，現在它們是十分危險的。過度高估的股價、高成本的土地儲備、未來可能回落的房價，投資者必然要經歷業績倒退、股價大幅下跌的過程，而等待行業復蘇的周期也許要以五年、十年計算。
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中信泰富，瑞安房地產 CUP

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http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=9225

中信泰富賭了舖外匯版 i kill you later 導致百幾億損失。

大家要知道中信泰富並不是垃圾公司，而是一間經營多年、具有規模、suppose 是有良好管理架構的大紅籌兼大藍籌。

搞單咁既嘢實在令人十分心寒，因為這種事應在三四線股發生，而不是這種級數的公司發生。證明不少中資企業的管理存有巨大的問題。

中信泰富一日之間股價被腰斬是絕對可以理解。

另一邊霜瑞安房地產夏達臣辭任財務總栽和董事職務，股價連日陰跌，近日更被洗倉。

市場有時的確是愚蠢，但多數情況下是「沒有死錯人」，事關市場大部分的參予者都是專業或者機構投資者。

因此，遇到這種情況，尤其是二三線股票，應及時控制部位，提高警愓，不要隨便買進，直至了解下跌原因以及基礎因素明朗化為止。在金融海嘯下，什麼都有可能發生，最重要是自己立於不敗之地，避免受到重創。

並不是什麼股票都「不持有十年，十分鐘都不要持有」，在動盪的時勢，事情可以轉變和發展得很快。

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越秀房地產基金(405)之探討


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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=21&t=50334&start=15


我滿手是405，對405有點研究。

現在405的最大不利因素是主要收入來源的白馬大廈本年續租，因白馬大廈的租戶主要做外貿的，所以金融海嘯影響到他們的生意，租金的水平或有可能下降，但白馬大廈是一線的物業，雖然有些殘舊，所以新的租金水平應不會降得太多，若續租水平保持的話，現價可以說是低估。

因為除823外，405都已經變成一隻無財技的REIT，但是其物業以商廈及寫字樓為主，所以對經濟週期會較敏感。加上823的租金水平低，可以透過加租去提升收入水平。

另外利息支出方面，因為之前有做率息掉期，以鎖定利息支出，但在續約時(約2008年11月)因市場波動，利息很高，故取消利率掉期，改採浮動利息，欲減低利息支出。但是現在息率大降，還較之前更低，故利息支出有可能降低，或有可能對之有利。

此外，頭3年是盡派利潤，但今年開始派90%，加上租金下降，或有可能令利派息下降約20%-30%(由2008年預計0.26元，下降至2009年預計的0.18-0.21元)。

人民幣不升方面，我覺得影響只是很少，甚至是微不足道。
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建行：前两月新增贷款15%投向房地产业


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-18/110123607_1.html


50%左右投向了基础设施，20%左右投向制造业，15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款；如果没有特殊情况，预计今后一段时期贷款投放会趋于平稳

　　【《财经网》专稿/记者 温秀】中国建设银行股份有限公司（上海交易所代码：601939，下称建行）新闻发言人今天（3月18日）表示，该行今年前两个月新增贷款50%左右投向了基础设施，20%左右投向制造业，15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款，其余为小企业、涉农贷款及信用卡。
今年2月，国内商业银行新增贷款突破1万亿元，今年前两个月，全部新增贷款达到2.7万亿元。据透露，几大国有商业银行的前两个月新增贷款总量相差不大，都在3000亿元左右。
建行方面称，该行在投放量方面略有领先，主要是该行在基础设施投资方面有着传统优势。该行中长期贷款增长较快，票据融资的比重较低。
建行发言人披露，建行前两个月票据贴现占比为14%左右，“比同业平均水平低了20多个百分点，其中2月票据贴现占新增贷款比重更低，只有5%左右”。
据《财经》了解，今年2月，建行新增贷款1000亿元左右，其中票据贴现为50亿元。
前述人士称，“前段一些银行投在票据贴现上的资金较多，估计是因为其他贷款项目还没有准备好，一旦情况变化，票据融资就会减少。”他认为，由于激烈的市场竞争导致银行贴现业务盈利空间急剧下降，票据占比也会逐步下降。
对于未来一段时间，信贷投放是否会持续高速增长，建行新闻发言人表示，固定资产投资计划有实施步骤和时间周期，银行贷款近年来也表现出年初集中投放的规律，其中有宏观调控的原因，也有银行自身获利考虑的因素，因此“如果没有特殊情况，预计今后一段时期贷款投放会趋于平稳”。
“支持经济增长并不意味着一定要多放贷款，还应提供运用各种金融市场工具的综合服务，降低筹资成本，化解客户难题。”前述人士透露。
建行发言人表示，该行与地方政府合作的重点是共同推进金融生态建设，“我们没有对政府发放打捆贷款”。他还透露，建行已经从行业、区域、客户、产品四个 维度，对不同贷款分别实行“保、控、压、退”的措施。去年建行“退出贷款达到600多亿元”，结构调整腾出来的信贷资源，将会用于支持产业升级和企业技术改造。

　　谈及去年9月以来，央行五次降低贷款利率对银行业绩的影响，建行发言人直言，存贷利差收窄，客观上对包括建行在内的商业银行的盈利水平造成一定压力。但“受益于近年来战略转型的成效逐步显现，贷款利率的变化不会对建行的盈利能力和经营业绩造成实质性影响”。
建行新闻发言人透露，建行纽约分行已于2月18日取得美国纽约州银行厅颁发的营业执照，将于今年正式营业；伦敦子银行也于近日获颁牌照并拟于上半年正式开始营业；在越南胡志明市申请设立分行和悉尼代表处升格为分行的工作也在积极推进之中。
谈及对收购兼并的态度，建行称，“将一如既往地采取积极而稳妥的海外投资策略”。2008年，建行积极跟踪研究了多个并购项目，此举使得他们得以“深入了解国内外金融体系和金融机构，掌握了常规情况下无法获得的市场信息”。
据《财经》了解，去年，建行专门成立了由董事长郭树清、行长张建国、副行长范一飞及三位董事共同组成的海外投资并购决策小组，该小组拥有一定的股权投资审批权限。但该行对项目选择十分审慎，在上市后率先出手并购美银亚洲之后，还没有进一步的收购。■
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中国房地产企业应学什么？


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282230.htm


  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要。在A股75家地产上市公司中，29家公司即使在不增加任何存货的情况下，每年经营产生的净现金也不到年初总 资产的10%，有16家不到5%。要知道，即使是TOL这样的高端地产商，其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍，高于国内多数房地产公司。如果说 美国房地产公司的中期危机主要来自于中期借款，那么，国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率，加速周转是唯一出路。

  从短期风险头寸到中期风险头寸
  在《新财富》2008年6月号《“现金收割”应对危机》一文中， 我们提出了短期风险头寸概念，即企业在周转率大幅下降时，一年内到期负债超过手持现金+净经营现金的部分，它显示了当危机到来时，企业在短期内承受财务压 力的能力。但从美国此轮地产危机看，危机持续的时间常常比我们想象的要长：2007年美国房地产上市公司的存量资产周转率较2006年平均下降了 35%，2008年销量继续下降，周转率较2006年平均下降了52%，较2005年下降了60%，进入2009年，情况依然未见好转，而这已是危机的第 三个年头了—企业不仅要为未来一年的财务风险做准备，更要为未来两到三年的财务风险做足准备，即，要从控制短期风险头寸到控制中期风险头寸。
  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要，目前A股上市地产公司平均13%的资金来自长期借款，且借款期限一般在三年以内。客观讲，这一比例并不高， 但问题是部分房地产公司的周转率过低，在A股75家地产上市公司中，29家公司即使在不增加任何存货的情况下，每年经营产生的净现金也不到年初总资产的 10%，有16家不到5%。要知道，即使是TOL这样的高端地产商，其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍，高于国内多数房地产公司。如果说美国房 地产公司的中期危机主要来自于中期借款，那么，国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率，加速周转是唯一出路。

  长期债缺位，高端定位艰难
  国内房地产公司面临的另一个困境是长期债的缺位。A股房地产上市公司平均34%的资金来自于短期借款和各种应付账款，属于短期资金；13%来自于长期借 款，这部分贷款期限一般在三年以内，属于中期资金；剩下的包括股权资本、债券（含可转债）、预收款和长期应付款，我们姑且将其算做长期资金，那么长期资金 将占到总资产的53%。这种资本结构要求公司1/3的资产能够在一年内变现，1/2的资产在三年内变现，这对于定位中低端的房地产公司还比较有可能实现， 但对于那些定位高端的房地产公司来说则是一项难以完成的任务。
  总之，高端定位需要更保守的财务策略，而这种策略需要长期金融工具的支持，从TOL的资本结构看，长期债券成为高端地产公司的主要资金来源，贡献了总资本 的30%左右，加上股权资本，长期资金贡献了总资本的80%。但在国内，公司债市场并不发达，股权资本面临融资渠道不稳定、融资成本高的问题，即使加上预 收款和长期应付款等特有的融资渠道，国内公司仍难以支持纯粹高端定位的战略。

  多产品线与分类拨备
  在债券市场缺位、纯粹高端定位难以获得资金支持的情况下，更多国内房地产公司选择了混合产品线的策略，即同时开发高、中、低各种产品，这一策略虽然能够在 一定程度上分散企业风险，但也对企业的风险控制提出了更高的要求，多产品线的公司需要为不同定位的项目确定各自的财务安全底线，然后在总部层面留出适度资 金用于低谷期的套利操作。

  根据产品定位决定财务拨备
  以往房产商常用统一的财务控制标准来要求所有的项目，实际上，不同定位的产品在危机中的灵活性和现金回流速度有较大差异。仍以DHI和TOL为例，尽管在 危机中，它们的存量资产周转率都较高峰期下降了63%，DHI降至0.58，TOL降至0.44，但别小看了这0.14的差距，它意味着TOL需要比 DHI多储备相当于总资产14%的金融资源；此外，如果DHI的短期负债上限是总资产的30%的话，那么TOL的短期负债就不能超过总资产的20%。
  对于国内房地产企业也是如此，周转越慢的项目，要求的财务底线越高，不同项目间的财务拨备差异可能很大。因此，企业需要根据项目定位、周转速度来决定不同项目的现金储备要求和资本结构要求，在此财务底线的基础上再决定各类产品的扩张速度和企业整体的扩张速度。

  总部确定分类财务底线，分部根据财务底线抉择项目
  对于全国性的地产开发商，具体的拿地决策和项目规划常常由区域分部决定，此时为了防止分部过度扩张导致的整体财务风险暴露，总部必须确定各类项目的财务底线，分部根据财务底线来权衡利润率与扩张速度。权衡的结果常常是混合的产品线、适度的利润率与适度的扩张速度。

  总部保留适度金融资源用于逆周期套利
  最后，在总部确定财务底线、分部控制项目风险的基础上，总部可保留适度金融资源，用于逆周期收购，即，抄底行业低谷。那么，企业到底可以在多大程度上进行套利呢？

  如何套利
  在经历了2008年的考验后，国内房地产公司的财务状况出现了进一步的分化，上市公司方面，万科在保持2008年销售规模的情况下，在未来一年内最多可支 持8%的资产扩张，在未来三年最多可支持51%的资产扩张；保利未来一年内最多可支持16%的资产扩张，未来三年最多可支持38%的资产扩张；金地未来一 年内最多可支持18%的资产扩张，未来三年最多可支持44%的资产扩张。香港上市的房地产公司中，碧桂园在保持2008年175亿港元销售规模的情况下， 未来一年最多可支持32%的资产扩张，未来三年最多可支持102%的资产扩张，中国海外在保持2008年266亿港元销售规模的情况下，未来一年最多可支 持21%的资产扩张，未来三年最多可支持65%的资产扩张（表1）。




  与上述公司仍有扩张余力相对，在未来一年内，绿城中国将出现4%的资金缺口，泛海建设将出现12%的资金缺口，中新地产将出现18%的资金缺口，富力地产 在保持2008年200亿港元销售规模下可以勉强覆盖债务支出，但考虑到公司250亿港元的承诺资本支出，将出现40%以上的资金缺口，非上市公司的资金 缺口可能更大。
  财务安全性的分化为财务状况较好的房地产公司留出了套利的空间。从TOL和DHI的案例中我们看到，即使在地价已很低的情况下，套利也必须以自身财务安全为基础，而不能进行过度激进的套利活动。
  那么，什么样的套利幅度是适当的？首先，地产企业需要在确保短期和中期财务安全的前提下，根据不同产品定位重新确立企业的财务安全底线，这是地产公司从危 机中重新崛起的基础，而在此基础上，仍有富余金融资源的企业可以进行有节制的套利活动，就当前财务数据来看，对于那些财务状况良好的企业来说，这种套利扩 张速度应保持10-30%水平。

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常振明：中信泰富主业将为特钢、矿产及房地产


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171140&time=2009-05-25&cl=100&page=all


　　【《财经网》香港专稿/记者 王端】首度会见香港传媒界的中信泰富有限公司（香港交易所代码：00267，下称中信泰富）新任董事长兼董事总经理常振明5月25日指出，中信泰富未来将重点发展特钢、矿产以及房地产业务，公司正在寻觅合适的董事总经理人选，但他本人会长期担任公司董事长一职。

　　常振明在中信泰富原董事长荣智健及董事总经理范鸿龄引咎辞职后，临危受命接任两人职务。5月25日中午开完股东大会后，常以新身份首度会见香港传媒界。他表示，中信泰富未来主业将削减为特钢、矿产及房地产业务三项，但剥离非主营业务的时间表，目前并未订出。

　　常振明并指出，中信泰富将与中信集团的房地产项目人员举行会谈，商讨地产业务合作模式，以实现整合，发挥协同效应。

　　中信泰富4月曾公布，将持有的北方联合电力的全部20%股权，转让给广东省粤电集团有限公司，交易作价人民币19.8亿元。常振明在记者会上指出，业务整合的考虑主要着重于四方面，分别是市场占有率、发展前景、公司参与管理程度及与母公司的协同效应。

　　中信泰富虽然为综合实业企业，但缺乏重点核心业务，投资散而乱，且不少业务和中信集团有重合。此前，中信集团的工作小组，已对中信泰富核心业务 做了全面评估，这些业务包括香港东西两隧道，国泰航空有限公司（香港交易所代码：00293）、澳门电讯、大昌行集团有限公司（香港交易所代 码：01828，主营香港粮油食品及消费品贸易）、中信1616集团有限公司(香港交易所代码：01883)等公司股权和业务，内地的九家电厂，三个特钢 制造厂，澳洲铁矿以及内地房地产等。

　　常振明表示，澳洲铁矿项目正在按计划进行。一季度公司整体业务运行良好。

　　一位接近中信泰富的人士早前接受《财经》记者采访时表示，由于常振明在中信集团还担任要职，料董事总经理一职只属过渡性质。

　　常振明在记者会上指出，由于工作量非常之巨，正在物色董事总经理人选，甄选工作预计数月后完成。但他表示，会长期担任公司董事长一职。

　　至于前任主席荣智健三名子女荣明方、荣明杰及荣明棣的动向，常振明在回答《财经》记者提问时指出，目前三人仍在中信泰富供职。

　　荣智健5月初曾配售6000万股中信泰富旧股，常振明表示，配售行动属荣智健个人意愿，无需提前知会集团。荣智健目前仍持有中信泰富9.88%的股份。常振明指出，暂时无计划购回荣智健手上的其余股份。

　　常振明并指出，外汇衍生合约已重组完毕，故未来不会对公司构成不良影响。至于警方的调查进展，他则表示，由于调查仍在进行中，不方便作答，但中信泰富自去年开始一直尽力配合当局调查。常振明希望事件可以尽早结束，公司尽早走出困境。■
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限价房地块变商品房 奥园地块遭收回


每经实习记者  朱玲  发自广州

        为抑制房价过快增长而推出的限价房，似乎已完成其使命，正慢慢退出其舞台。

        14 日，广州市国土资源和房屋管理局以“国有建设用地使用权性质调整”名义，重新挂出出让公告，表示将取消番禺中心城区南区4－3地块限价商品住宅性质，调整 为普通商品住宅用地，并以广州奥园康城房地产开发公司  （以下简称奥园）原竞买成交价3.74亿元作为起始价，重新公开出让。该公告指出，奥园可直接公 开参与竞价，公告期满，若没有其他意向用地者提交有效报价，奥园需签订相应的土地出让补充合同。

        据悉，2007年11月，奥园以3.74亿元的价格取得了该地块，折合楼面地价为2778元/平方米，这比紧邻的番禺“地王”低了一半不止。

        据了解，广州近年共推出10块限价房用地，其中4块未开发。今年3月，广州市国土资源和房屋管理局表示，将考虑改变部分限价房用地的用地性质，或做保障性住房、地区的拆迁安置房以及普通商品房。

        从2007年11月至今，奥园取得该地已有一年多时间，却久久未动工开发。按照当时规定，该地块仅作为限价商品住宅用地使用，并将建成90平方米以下的中小户型。

        “去年楼市低迷时，它旁边的商品房价格比限价房还低，奥园怎么做？”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，况且奥园在广州的项目基本是以大户型为主。“如果改成商品房卖，预计将会卖到7000元～8000元/平方米。”黎文江说。

        对于是否会继续参加被收回地块的竞价，奥园昨天未予正面回应。



媒体转载、摘编本报所刊作品时，请注明来源于《每日经济新闻》及作者姓名。
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定向比亚迪 深圳限价房地块变异“单位自建房”


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100122/000000146576.shtml


　　深圳一幅限价房地块在去年12月流标后，于1月14日再度挂牌，且一次性“降价”2.3亿元。《第一财经日报》记者在查询地块相关资料时意外发现，这幅位于坪山新区聚龙山的地块，此次已是三度挂牌，最早一次挂牌在2008年，并于当年4月流标。

而早在去年11月该地块挂牌时，业界即有传言称，地块已内定给比亚迪公司。记者昨天致电深圳市科技工贸和信息化委员会时，接电话的工作人员确认，“该地块是给比亚迪的，为汽车基地配套”。

据他介绍，地块“降价”的一部分原因是扣除了迁移地块中一垃圾填埋场的迁移成本。该工作人员表示：“政府工程需要招标，时间就会比较慢一点，由于比亚迪这个项目开工比较急，比亚迪就自己完成了垃圾填埋场的搬迁，于是政府就酌情考虑降低出让底价。”

深圳市土地房产交易中心工作人员则向记者表示，参加该地块竞拍，必须先获得坪山新区管委会的资格审核函，且必须单独竞买，不接受联合竞买。虽然他并不了 解该地块“降价”的原因，但他透露，一般土地的起拍价格会由深圳市国土局估价中心进行评价，然后经过一个由各个部门组成的“招拍挂委员会”开会同意。

三次挂牌

根据深圳市国土局的地块挂牌公告，该地块此次挂牌起始价为6.65亿元，较去年11月的挂牌底价降低了2.3063亿元，且出让周期多了18天。地块总 占地面积20公顷，建筑面积达44万平方米，去年的挂牌起始价为8.9563亿元。一个月后，因无人参与报价，地块惨遭流标。

实际 上，该地块是去年深圳推出的首块限房价、限销售对象的“双限”用地。此次重新挂牌，竞买条件和2009年11月10日推出挂牌时几乎完全一样。公告规定了 严格的竞买人申请条件：申请人必须为注册地在深圳，从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的企业法人，注册资本不低于人民币2亿元。

此外公告还规定，该块地为汽车产业扶持配套用地，所开发商品住房均采用限价销售的办法，最高销售价格为上述宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类 型、同品质商品房评估市场价格的80%。同时，该地块所开发商品住房的销售、出租对象仅限于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的专业人才和高级 管理人员。

记者注意到，这块宗地编号为G14210-0182的土地其实已经是三年来第三次挂牌出让。2008年3月26日，这幅土 地即以5.5亿的底价挂牌出让，尽管起拍价楼面地价仅为1247元/平方米，但仍在当年4月11日遭遇流拍。而当时该地块出让时，还不是作为限价房地块出 让，也未对竞买人作严格的限定，只规定了90平方米以下户型须达到开发总面积的90%以上。

定向出让争议

事实上，该地块是深圳市2009年最后四个月推出的唯一一幅宅地，也是深圳2009年内推出的最大的居住用地。搜房网的数据显示，该地块周边的万科金域东郡一期今年10月推出尾盘，折后均价约10000元/平方米。

在出让住宅用地面积逐年减少的深圳，已经少有建筑面积40万平方米以上的土地上市。中原地产提供的数据显示，算上捆绑出让的情况，2001年~2009年，深圳成交土地中建筑面积超过40万平方米的土地仅有7宗。

对此，深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军认为，制造业的员工往往难以承受深圳的高房价成本。此外，定向招拍挂土地也体现出深圳制造业的话语权。

中原地产研究中心高级研究员韦峰则向记者表示，在深圳，办公楼以及商业用地出现定向卖地已经是非常常见，而定向出让住宅用地的情况则比较少见。

其实，类似的将住宅用地定向出让情况并不是第一次出现。2006年11月，广州首次举行限户型、限房价土地出让，即将花都区风神大道一块建筑面积达38 万平方米的居住用地出让给风神汽车下属的广州风神汽车房地产开发有限公司，并规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

有媒体随即质疑，广州限价房变身单位自建房，成为特定群体的“福利房”。广州市国土局发言人则回应称广州是“在国家政策许可范围内参照适用限价房供地政策，优先解决符合条件的重点产业员工的居住问题”。

而在1月19日举行的广州市国土资源和房屋管理工作会议上，广州市副市长苏泽群透露，广州考虑由政府组织建设房源建政策房供单位团购。

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世茂系“複雜化”房地産？


http://www.21cbh.com/HTML/2010-2-25/166330.html


在頻繁資本運作的同時，許榮茂旗下的世茂系正在房地産主體上不斷增加新的元素，似乎許榮茂正在将其房地産複雜化。

在近日的世茂集團合作商戰略聯盟簽約儀式上，世茂房地産控股有限公司執行總裁許世壇向記者透露了世茂系運作的最新進展和計劃。“在傳統住宅産品升級換代的同時，集團将進一步重視世茂商業地産的發展壯大，酒店闆塊的長遠目标将是分拆上市。”

上海世茂股份有限公司總裁許薇薇日前也向本報記者表示，世茂将抓住國家政策引導給商業地産帶來的機遇和空間，集團已經确定了未來5年的商業發展計劃。

在資産整合告一段落後，許榮茂顯然将世茂系推入了一個新的“業态爆發期”：今年初，世茂股份宣布正式成立世茂國際影城，進軍影視院線；2009年，世茂還新成立了世茂百貨。

有觀察人士指出，在不斷有新生力量進軍房地産的同時，一些老牌的房地産企業則進入另一個新的發展階段，表面上而言，房地産被做得越來越“複雜”。

世茂系新解構

“即使内地樓市面臨新一輪政府調控，港商依然集體看好内地的消費能力，尤其是商業地産項目在内地依然擁有較大的市場空間。”春節前夕，在長江實業旗下香港商業項目1881内地巡演上海站時，長江實業執行董事趙國雄向本報記者表示。

而近期内地衆多城市的土地市場上，商業用地正逐漸取代宅地成爲新的地市成交主力，受到各路資本追捧。完成資産整合的世茂股份，已成爲國内最大的商業地産企業之一，并引起了投資者的關注。

“商業地産在世茂集團新時期的發展中，具有至關重要的地位。”作爲世茂系商業地産上市公司的“新舵手”，許薇薇坦言。

在住宅市場面臨調整壓力的2010年，商業地産正在被逐步放到世茂系業績新增長點的主力位置。

作爲一家擁有800萬平米土地儲備的商業地産上市公司，世茂股份在中國長三角、環渤海以及華南區域20多個城市，開發經營着20多個商業項目，涵蓋了商業購物中心、主題商場、商業街、專業市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地産、寫字樓等多種商業形态。

招 商證券分析師賈祖國指出，世茂股份土地儲備在快速擴張，資産重組完成後，來公司又先後在南京、青島、廈門、無錫、杭州、武漢等地獲得了優質的項目儲備。報 告期内，目前公司的土地儲備達到了831.4萬平方米，權益土地儲備爲689.3萬平方米。“預期公司土地儲備将很快突破1000萬平方米。”

許薇薇坦言，盡管商業地産迎來了全新的發展機遇和空間，但市場上依然有不少商業項目經營慘淡，需要的是商業項目經營的系統營造。

“與 傳統松散的戰略合作模式不同，各種不同商業形态的國際品牌商家與世茂股份的緊密連鎖發展，标志着世茂商業正努力實現市場最大化、資源共享化，培育商業氛 圍，聚集商業人氣，創造更好的商業環境，主動促進商圈的形成。”她表示，世茂将依據不同城市的發展狀況，選擇最适合區域消費的商業經營模式，而不僅限于單 一商業形态的發展。

在許榮茂的構思中，酒店地産将是商業地産之後，世茂系重點打造的上市資産闆塊。

許世壇最新透露，分拆酒店資産上市的目标始終未變。首先是逐步做大酒店資産的規模。“世茂将保持每年都有幾家五星級酒店開業的速度推進酒店項目，今年将有兩家開業，2011年約有3-4家開業。”

随着最新的世茂百貨和世茂國際影城平台的搭建，世茂系已經基本完成了從資本積累到資産重組再到多個平台協同發展的關鍵演變。

外界更感興趣的則是，在這樣一個新結構的世茂系中，許榮茂接下來要演的是“哪出戲”。

“複雜化”之根本

新年伊始，世茂集團和中建七局、中建三局三公司等5家重要合作公司簽約。

“協議涉及的相關合作，将擴展至世茂集團旗下包括住宅、商業、酒店等多個闆塊的發展中。”許世壇表示，2010年是世茂加緊品牌戰略、整合産品線極爲關鍵的一年。

許世壇透露，世茂集團正着手在遍及全國各地日益豐富的項目之間建立起系統完善的品牌網絡，從而在集約化管理和品牌營銷策略上，有所提升和發展。換言之，在世茂系業務複雜化表象的背後，“複雜化”的根本是實現各闆塊業務之間的聯系和相互促進，形成整體優勢。

以住宅項目爲例，許世壇透露，世茂今年1月份的銷售已達20多億，但市場調整中的業績增長，不可能依靠漲價實現，而是通過引入更多合作方爲産品增加附加值，實現産品升級，在調整周期中維持并促進銷售。

同時，這種綜合性的規模開發，讓開發商低土地成本的目标，依然有機會在土地公開競争的環境下實現。

“世茂股份的核心競争優勢在于‘拿便宜的土地，賣貴的房子’。”招商證券的報告指出，目前世茂股份的樓面地價僅爲1395元/平方米。尤其去年，其土地成本遠低于同區域地價，最主要原因是公司的項目基本上都是綜合體項目，競争者相對少，而且容易賣較高的房價。



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央企退出房地产后或被清退酒店业务


http://www.yicai.com/news/2010/03/323772.html


据香港媒体报道，继央企被要求退出房地产后，预计下一批要清退的行业将是涉及资产达千亿元的酒店业务。

报道称，国资委要求央企退出房地产的决定，符合早前国资委制定的央企退出非核心业务的“主辅分离”原则。

而目前央企拥有的酒店资产超过千亿元人民币，可能成为国资委下一批“主辅分离”政策的目标。

早在今年1月，国资委企业改革局就曾发出通知，要求央企从今年起全面开展非主业宾馆酒店分离重组工作。通知指出，今后未经国资委批准，不以宾馆酒店 为主业的央企，将不得再投资新建宾馆酒店。

上月初，国资委又召开了一次关于酒店业资产重组整合的会议，并要求央企在2月底上报“二次摸底”的资产情况。

报道引述证券行分析指出，若重组启动，预计中旅(0308)母公司港中旅集团、华侨城集团、中粮集团、中化集团将成为主要受益者。

此前中旅董事长张学武接受传媒访问时已透露，他预计到2010年年底，港中旅有可能接收大约20到30家央企剥离的酒店。



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