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中国离房地产泡沫崩溃还有多远？ Barrons
http://blog.caing.com/expert_article-5598-2495.shtml
日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。 日本过去几十年的地价指数走 势：
数据来源：日本房地产研究所 （JREI：Japan Real Estate Istitute) 可以看出，日本的住房地价在 1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制 了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。
从这个数据可以看出，东京的住 房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。 由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。 北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到 了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1:22租售比左右。 从统计的角度看，世界22个主要大城市的年 租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个 Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下，北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的 极值，也就是租售比达到1：60。 下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的 7个项目的月租售比。最高月租售比1：714，相当于年租售比1：59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时 期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1：50多的年租售比。
中国离房地产泡沫崩溃还有多 远？往前走1年左右。
淡出科技、金融業 深耕品牌通路、房地產 蔡其瑞「一出一進」 寶成輕巧轉型
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| 寶成蔡其瑞這位大老船長，趁著精成春光尚好時刻，做出了智慧抉擇；而未來，寶成在新的航程中，會看到什麼樣的新風景？這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老 們如何為自己找到最適合的舞台，最好的一面鏡子。 撰文‧許秀惠 就像許文龍閃電決定把奇美電嫁給郭台銘的群創，成就了群創從一隻面板小貓搖身成為台灣猛虎，而且一舉超越友達，成為台灣面板虎王；蔡其瑞也突然在二○一○ 年宣布將拍賣精成科技，如果沒有意外，將由焦廷標華新麗華集團旗下的瀚宇博德接手，瀚宇博德將因此躍身成為台灣最大印刷電路板大廠。 許文龍跟蔡其瑞兩人都是傳統產業大老，具有喊水能結凍的產業地位，卻都一前一後決定淡出耕耘十多年的科技產業，似乎印證了隔行如隔山，科技業變幻莫測的變 動性以及耗財速度，教傳產大老也不得不痛下抉擇。 不同的是，蔡其瑞嫁出去的精成科技，年營收兩、三百億元，每股獲利可達四、五元，是ＰＣＢ產業的資優生，也是寶成集團的科技事業中，最賺錢的小金雞，而精 成的出嫁，成交價格至少預定在每股二十七．五元以上，預計可以替寶成集團進帳至少五億元以上獲利。 退出科技業 賣出精成進帳五億獲利 蔡家投入科技業十餘年，科技轉投資事業從光威電腦、達裕國際、威成科技、元盛科技等一籮筐，多屬小賠小賺，獨獨精成科技靠著購併、借殼上市，成功扶植為印 刷電路板領域的一哥，如今退場的身影，雖未絕頂優雅，總還算光彩。 十來年前，寶成慎重其事地以運動鞋代工全球一哥的身分宣示跨足科技業，當年台灣科技代工業者的毛利還未破盤陷入紅海；然而，代工的生意不好做，同業對於財 力雄厚，在運動鞋代工市場稱王稱后的寶成踩進市場，普遍都丟出問號。當時，身為晚進入者的寶成姿態卻是不懼不憂，還記得當時蔡其瑞接受媒體採訪時，態度儘 管維持一貫的溫和謙遜，然而口氣卻是軟中帶堅地透露出，寶成能成為運動鞋代工之王，也能在資訊代工市場打出一片美好江山的意圖。 然後，寶成在對岸的黃江，複製鞋業製造的經驗，蓋起廠房、宿舍，由蔡其瑞四兄弟中的老四蔡其虎帶著兒子，駐紮工廠，再加上找來外籍總經理負責業務，大張旗 鼓闖進了ＯＥＭ代工市場。當時寶成也透過轉投資精英、與廣達、奇美分別合資的方式，﹁補修﹂科技學分。 精英曾經是桌上型、筆記型電腦代工的尖兵，歷經黃崇仁、許明仁、蔣國明(已經改名為蔣東濬)，到如今的林郭文艷，寶成有很長一段時間是最大股東，卻一直未 曾拿下經營權，即使陸續透過轉投資的方式，投資威成光電等科技公司，卻除了精成科技之外，其餘高科技事業大都經營慘澹、績效不甚了了，令寶成集團深刻感受 到，想在現有的科技產業破冰突圍，恐怕必須耗費加倍的財力、人力、精力以及集團資源；曾經認為寶成可以花上十年時間耕耘科技業，以掌握核心技術的蔡其瑞， 終於領悟到這不是寶成的戰場，決定出場。 寶成集團的集團財務操作、投資向來靈活，將寶成從一家台灣鞋業代工公司，到後來將兩岸事業進行切割整理，到香港掛牌上市、成為恆生成分股，再轉型為控股公 司。 退出金融業 避開兩岸金改開放衝擊 一路走來，蔡其瑞不改談笑用兵，進軍科技業之外，寶成集團還是台商中唯一取得大陸銀行執照，具備華一銀行最大股東身分，也一度是兆豐銀行最大民股股東，一 度，金融市場也熱中揣測蔡其瑞的金融布局將不只如此。蔡其瑞成了不折不扣腳跨傳產製造、金融、科技三大領域的集團大亨。 不過，二○○八年起，寶成集團開始感受到全球經濟風向球的變化，向來沉穩練達的蔡其瑞身體違和，心中醞釀多時，不但須考量下一個接班布局，也須思考如何為 寶成集團調整經營步調以及方向，終於，蔡其瑞決定陸續開始淡出金融、科技市場。 隨著兩岸簽定ＭＯＵ（金融監理合作備忘錄），蔡其瑞與寶成過去獨享的華一銀行執照，面臨了大陸金融改革以及兩岸金融開放的衝擊，華一銀行過去由寶成集團透 過委託台資銀行經營的模式也面臨挑戰，寶成必須在是否繼續加碼投資取得主導權，或是繼續做個純金融投資股東之間抉擇。兆豐金控也在政權更迭之中，面臨官方 政策態度的反覆，蔡其瑞選擇淡出；而許文龍對奇美電子的決定，顯然也給了蔡其瑞刺激啟發，寶成集團更決定淡出科技業。 搶占內需 擴大運動休閒自有品牌 然而，寶成集團光是從製鞋事業，每年就可以創造數十億元的穩定獲利，當年為集團資金找出口的問題，才陸續嘗試開闢新投資。 如今寶成在淡出金融、科技業之後，勢必得繼續替集團每年滾進來的數十億資金尋找新的出口。 早在二○○七年以前，寶成就陸續把投資策略定位在兩岸內需市場，將資金兵分兩路，一路深入大陸內需市場，一路則積極投入台灣市場，積極轉戰通路業、飯店 業、房地產。 事實上，寶成逐步淡出轉投資事業的同時，早就默默展開擴展自有品牌的休閒運動版圖的計畫，鴨子划水地投資休閒運動服飾品牌，以及相關通路，在大陸深耕數年 來，已經小有規模，以大陸市場崛起中的龐大消費力，蔡其瑞有機會替寶成在代工製造以外，創造運動休閒領域的另一個高峰。 品牌通路無疑是蔡其瑞為寶成在大陸所插的一支重要旗幟，開始實際投入經營，揣摩大陸消費市場的威力。而房地產，則是蔡其瑞為寶成在兩岸所插的另一支大旗。 二○○六年裕元花園酒店在台中盛大開幕迄今，寶成在對岸的江蘇昆山、廣東東莞、山東日照已經擁有三家飯店，成為飯店大亨，同時，蔡其瑞也早已鮭魚返鄉，擴 大在台灣投資房地產的動作。 插旗不動產 扎根飯店與大台中市場 寶成先將總部遷到台中，並且興建企業總部，二○○九年，又先與台中建商合資建設公司，並且購地推案；繼之，又從原先只是投資者的角色，躍上台面成為主導 者，期間在中科地區推出「溫莎莊園」別墅案，也受到市場高度矚目，寶成扎根大台中，早已成為積極搶市的房地產業者。 這一出一進，蔡其瑞親手掌舵，舉重若輕地帶著集團改變了航線，也在不知不覺中完成了寶成階段性的轉型航程。 此時此刻，已七十高齡的蔡其瑞，人生進入「從心所欲，不踰矩」的階段，回顧前瞻之餘，他為集團規畫的新航線已經拉開了新視野，其中，不無有著一位老船長為 後代接班的細膩安排，以及體察時代變動之後，為這艘大船調整速度、戰略的用心良苦。 「老人與海」的老人，奮力出航，好不容易捕獲大魚，卻在拖回岸上之後，發現白白辛苦努力一場，這可能也是不少曾經在科技產業載浮載沉、走過一遭者的共同感 慨。 蔡其瑞這位大老船長趁著精成春光尚好時刻，做出了智慧抉擇；而未來，寶成新的航程會看到什麼樣的新風景？這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老們，如何為自 己找到最適合的舞台，最好的一面鏡子。 | ||||||
艰难的央企房地产重组：中交建设或入主中房集团？
http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-27/4NMDAwMDE3OTI4Ng.html5月24日晚，*ST中房（600890.SH）和ST重实(00736.SZ)同时发布公告，澄清中国交通建设集团（以下简 称中交建设）将重组中国房地产开发集团（以下简称中房集团）的传闻。 公告称，两公司就有关事项向中国房地产开发集团公司（以下简称中房集 团）发出了书面问询函，中房集团书面回复称：“关于集团公司的重组事项，到目前为止，集团公司未收到国务院国资委下发的关于重组的正式文件。”此 后，记者致电*ST中房证券事务部，相关负责人表示，是否重组由国资委决定，目前只能披露这么多。本报记者多方求证，中交建设确实有意重组 中房集团。但重组方案仍在探讨中。一位不愿透露姓名的央企地产公司高管对本报记者表示，虽然未获央企主营房地产主业的牌照，但中交建设一直 很关注房地产的投资机会。另据接近人士透露，这场整合主要是由国资委主导发起的，第十七张央企从事房地产业牌照很难颁发。如果可以选择，中 交更希望直接获得牌照，而不是整合中房集团。此外，中交集团整合中房集团的另一背景是央企之间的大量重组，到今年已是必然趋势。2006年 12月，国资委发布《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》，其中明确表示，到2010年，央企将调整至80-100家。而央企数目已由 2003年的196家减少到2009年的129家。中交建设的野心今年4月13日，中交股份 （1800.HK）董事长周纪昌在香港表示，集团正与16家允许从事房地产的央企之一，以及国资委进行洽商，期望通过全资收购方式收购这一央企，从而使其 以中交建子公司的身份从事房地产业务。但他并没有透露是哪一家央企。中交建设控股的上市公司中交股份2006年12月15日在香港联合交易 所主板挂牌上市交易，成为中国第一家实现境外整体上市的特大型国有基建企业。中交股份在设计和承建的众多国家重点项目中，创造了诸多国内乃至亚洲和世界水 工、桥梁建设史上的“第一”、“之最”。例如，苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥、上海洋山深水港等工程。中交股份2009年全年纯利润72 亿元人民币，按年增长18.5%，期内营业额2269.2亿元，上升26.8%。信达国际分析师赵曦文在报告中指出，中交集团正与16间可 以从事内房的央企的其中一间，商讨不涉及任何资金的合并重组，方案也与国资委商讨中，期望今年上半年可以完成重组，然后将房地产业务注入上市公司。参考同 业中铁集团的情况，旗下房地产业务占总收入不足3%，虽然2009年上半年利润率接近15%，较基建业务同期的2.2%为高，但对整体业绩贡献不大，后续 要靠主营业务拉动收入及纯利拉动增长。周纪昌此前曾公开表示，目前相关事项正处于洽谈阶段，国资委对此抱支持态度，主要是由于中交集团的专 业团队及技术水平符合房地产发展，投入物业市场有助国家的遏抑楼价飙升政策。资料显示，房地产开发属于中交股份的经营范围。据周纪昌透露， 此次收购将以划拨方式进行，不涉及并购资金，相关重组有可能在今年上半年落实。第一阶段，这一从事地产业务的央企会被划拨至中交建集团名下。如果条件及项 目发展成熟，可能会将地产业务注入上市公司。周纪昌另称，未来集团旗下房地产业务计划形成每年20亿元以上的利润。他透露，目前集团拥有土地储备约 2000亩。“中交又有钱，又有资源，通过修路的方式获得土地储备很容易，却没有牌照。”前述央企高层认为，整合中房集团成为名正言顺开发 房地产业的最佳途径。中房模式行将落幕传闻被整合的中房集团，曾是中国房地产业界的“巨无 霸”。中房集团前董事长孟晓苏曾在接受本报记者采访时，自豪地回忆1980年代的中房集团，“整个中国只有1亿平方米的开发总量时，中房的 开发量就有1800万平方米-2000万平方米，占全国开发总量的五分之一。” 然而，随着计划经济向市场经济转轨，中房集团逐渐走向没 落。2005年1月29日，中国华能集团公司所属的华能房地产总公司正式整体划转给中国房地产开发集团公司。此次划拨，被称为2004年6 月国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》后的“央企重组第一单”。时任中房集团总经理助理、中房新闻发言人韩旭升说出了彼 时中房的野心，“第一步，我们经过第一批房地产资源的重组，组建一个资产规模在1000亿左右的房地产股份制的集团企业，由国资委和国资委所属中央企业共 同参股的方式成立的股份制企业。第二步，在这个基础上，经过一段时间的整合，更大范围地整合，包括地方房地产资源的整合和其他房地产资源的整合，发展成为 总资产在2000亿左右的房地产的更大型规模的企业。第二步的2000亿左右基本接近世界上最大的房地产公司，就是长江实业的资产规模水平。第三步，在这 个基础上增强国际竞争力，引进战略合作者，包括混合制经济的发展，建立一个更具有国际竞争力的真正房地产的一个航母。”但此后，因为复杂的利益关系，央企房地产业的重组几近停滞。知情人士向本报记者透露，华能集团当时为了响应国资委号召，政治上 “表先进”，将资产无偿转让给中房集团，而转让出去的项目在中房集团的操刀下，业界对其评价并不高。一位央企同行认为，中房集团的净资产很 少，其下属子公司多属于“挂靠性质”。一位国企同行向本报记者指出，这些下属公司同集团之间既没有股权关系也没有人事关系，只是大家都共用一个名字，中房 集团更像一个连锁公司。他更相信，孟晓苏所指的该集团拥有1亿多亩土地储备更多是概念上的，只是将所有子公司已经获得和可能获得的土地储备相加得来。实际 上，号称300多家全资、控股或参股企业中，与中房集团建立资产联系的只有不足40家。孟晓苏也曾希望借助央企的重组完成中房自身的重组， 收回子公司的产权。而央企同意无偿划转房地产资产是遵照国资委“专注于做大做强主业的思路”，但中房集团显然未能实现这一目标。中房旗下子公司*ST中房 顶着中国最大房地产央企上市平台的荣耀,却始终在亏损和退市边缘徘徊。中房集团的开发能力也饱受业界质疑。在正略钧策管理咨询合伙人薛迥文 眼里看来，中房集团管理松散，主要从事保障房建设利润率偏低，缺乏品牌，没有分区管理以及统一采购等管理模式，已经逐渐在市场上失去了竞争力。重组已成必 然。
[已推荐到财经博客，点击查看更多精彩内容] 房地产业未来能否诞生巨型企业？ ( 张可兴
http://blog.sina.com.cn/s/blog_541a1d100100irtd.html
一个行业内的企业竞争优势，往往是行业的特点和所处环境决定的。我认为，地产行业并非是一个能产生特许经营权企业的行业，但行业的诸多特点及我国地产发展 的特殊阶段，又使行业能够在不远的将来诞生一批巨型企业。
2009年随着楼市的复苏和火爆，全年销售金额和销售面积前20名的房地产企业均超过100亿元和100万平方米。而2005年全国销售额过100亿元的 仅有万科一家，2005年以来全国重点城市房价的加速上涨和一批地方性房企顺势扩张完成多城市布局是主要推动力。
地产行业从本质上讲与传统制造业无异，房子是面向用户的商品，土地、建材是生产所需的原材料。这就决定地产作为特殊制造业与其他传统制造业相比自身特点十 分突出。一是生产周期长、资产周转慢；二是成本特别是土地资金需求庞大、行业中的企业发展得越快、开发规模越大，资金缺口越庞大；三是作为主要原材料的土 地具有不可再生性，以及我国地少人多的国情和城市化加速发展的现状，使商品与原材料都具备长期上涨的特点；四是房子作为特殊商品除具备一般商品的使用特性 外，由于其升值特性，还具有投资性。总之，上述特点共同作用于行业的发展，同时又互相影响、互相作用。
但有些特点还未真正地体现，最重要的就是周期性，可以说自上世纪90年代以来大的周期性波动和调整还没有出现过一次。地产企业也没有经历过一次真正意义的 严峻考验。
在这样的历史背景下，房地产企业的发展壮大更多的是得益于地产行业的大发展，而从中诞生的一批大企业、高速扩张的企业也并非全是竞争优势充分体现的结果， 在过去的10年，多数企业基本依赖高杠杆、加大土地储备、快速扩张的模式发展壮大。这既得益于城市化初期住房刚性需求占比较高，从全国而言没有形成大的地 产泡沫和调整危机，也得益于全行业处于发展的初级阶段，地段、价格成为销售的首要因素，产品一直未出现严重的供大于求状态。因此，这一过程中，不断加大土 地储备和扩张速度的企业表现出了很强的成长性，如恒大、保利等。具备优异的设计能力、前瞻性的产品、良好的服务和品牌的企业唯一享受到的只是部分的产品溢 价和稍快的销售周期而已。
随着一线城市城市化比例的提升，二次置业需求和投资性需求占比提升，进入相对成熟的发展周期，地产行业竞争格局和特点将逐渐转变。首先，随着调控的加大以 及国家土地出让政策的规范化、市场化，特别是有品牌、有实力的地产企业在全国重要城市布局的完成，房地产行业进入壁垒日益提高，市场集中度将进一步提升。 从长远看，具备资本实力、品牌和规模优势、管理优秀、规范成熟的企业将成为市场的胜出者，而它们必将成为未来的巨型企业。
其次，一线发达城市地产投资的热潮和比例提升，特别是房价的不断攀升使具备购买力的人群比例逐渐缩小，将加剧地产周期性特征的变化，行业的经营风险和淘汰 率将大幅提升，资本密集的行业特点将进一步显现，企业的盈利能力将不再体现为谁的规模扩张更快，而是体现为谁的经营更加稳健、谁的资产结构更加合理、谁的 资金筹措能力更强。同时，土地储备也将变成双刃剑，在地产周期低谷和行业调整过程中过多的土地储备往往会成为负担，加速企业的灭亡。全国性布局比较合理的 企业抗周期能力要强于区域单一的企业。
最后，全行业竞争格局的升级，越来越多的优秀地产企业参与更多城市的同城竞争，特别是供应过于刚性需求显现时，消费者的选择性也会越来越强，如一般制造业 的两极分化现象也会逐渐出现，使缺乏开发管理能力的中小开发商资金进一步紧张，加速淘汰的进程，拿到地就能赚钱的地产开发模式将逐渐转变。
非周期性行业在过去的一段时间里已经跑赢大市，但是我相信在未来几年里会跑输大市，或者相当一段时间里会跑输大市，像医药、新经济等，其行业个股可能还会 涨，但涨幅有限。周期性行业，像银行、地产等跌到现在这个程度，我认为投资风险已经很低了。作为价值投资者，就是要寻找那些有竞争优势和优秀管理的、能成 为巨型企业的股票，在现在市场恐慌情绪蔓延而不看好它们的时候，以打折的价格买下它们。
富士康不投房地产？郭台铭大陆悄然布局
http://www.yicai.com/news/2010/06/366754.html
代工巨鳄一旦转型，就会有惊人的效果。事实上，富士康拥有大陆最大的工业用地面积，到现在为止，已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天 津、太原、晋城等九大主力科技工业园，其他还有如杭州、营口、秦皇岛等十多个科技工业园。
这是一笔资产巨大的工业用地。最早始于1993年，大量的企业在深圳龙华买下土地，郭台铭也看中了紧靠在深圳市区的龙华，当时的龙华还是一片荒野， 野草比人长得还高，郭台铭站在一个高处，对当地的政府官员说：“看得见的土地我都要了。”
这就是现在占地2.3平方公里龙华园区的雏形，从1996年开始，富士康深圳的厂区就朝龙华园区搬迁，这成为富士康在大陆最大的一个厂区，也是富士 康工业地产的源头。
2006年9月15日，富士康集团以近 4.32亿元拿下深圳一幅占地面积67079.85平方米的土地。据了解，该地块位于深圳市宝安区光明街道，竞争对手包括万科、招商等专业开发商，富士康 以高出底价近2.4亿元成功竞得了该地块，楼面地价为3219元/平方米。
从2005年前后开始，富士康就相继在大陆多个城市拿下商住用地，如太原、深圳、武汉、上海等地。而位于上海陆家嘴的地块于最近进入公众视野。《第 一财经日报》日前得到富士康集团内部人士的确认，该地块确属集团资产。据了解，地块于2005年签约，以“鸿海中国（大陆）总部”名义拿下，这是当时上海 “总部经济”招商计划的重要标的。
该地块位于上海市陆家嘴金融区B4-2-1地块，占地面积为1万平方米，地上部分建筑面积为5万平方米。本报记者了解到，这块土地在2006年下半 年报审并通过了项目，当时还成立了上海富士康有限公司上海富士康大厦项目筹建处，这一部门主要负责项目前期报批、工程招投标、项目管理、政府关系协调等工 作。
上述富士康内部人士透露，工程之所以一再拖延是在开工之前收到世博会的通知，所以才不得不更改开工时间。同时，记者了解到，这块土地开工后建成的大 楼以自住和出租为主，世博会之后会立即开工。
记者发现，富士康在长三角地区还开发了其他物业，如昆山汉浦路康城商住小区合作开发项目、水秀路工业用地变更为商住用地项目等。此外，有消息显示， 富士康一度打算投资昆山巴城旅游度假村，这是富士康内部经常搞活动的一个场所。
据了解，郭台铭早就有意成立开发公司，总部位于深圳的香港轩盛投资有限公司（下称“轩盛投资”）即为富士康的地产业务平台，注册资本为30亿港元。
在其公司简介上，记者看到，“深圳市轩盛投资管理有限公司是以世界500强为背景，在国内设立的房地产综合开发公司。”有内部人士透露，这一 “500 强”指的就是郭台铭背后的富士康集团，同时，记者了解到，“轩盛投资准备整合深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的优势土地资源进行综合成片开发。”
这几个城市，不仅是大陆的重点城市，也是富士康目前重要的几个科技工业园区。
而且轩盛投资已经在武汉先行试水，设立了一家名为鑫龙房地产开发有限公司，正在开发一个名为“轩盛·湾郡”的项目，占地面积达15.4万平方米，开 盘时间预计为2010年8月。
从现有的项目看，富士康开发的大部分项目都是依托于科技园的所在地优势，比如重庆，2009年8月4日,富士康科技集团与重庆市政府签署了一个 2000万台笔记本代工厂的项目，同时，该企业还计划投资100亿元人民币在重庆开发商业地产。
显然，富士康在房地产的投资远远不止“小打小闹”，成立地产公司，在中西部地区先行试水，唯一能体现郭台铭精明的地方就是他所有的土地都很少经过 “招拍挂”程序。
从轩盛投资的目标来看，成都、廊坊有可能是其下一个目标。唯一令人不解的是，在今年6月8日的股东大会上，有股东建言富士康投资房地产，批评郭台铭 不投房地产一年少赚百亿元时，郭台铭仍明确表示，不投房地产，扎根制造业。
神祕大戶搶下台北西門町地王 李銘松 六年狂掃全台百億房地產
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| 六月中旬，新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地，由皇家季節酒店得標，引起各界關注。該集團總裁李銘松擅長商用不動產投資，寶慶路一役，讓業界 見識到他的財力，也讓他的投資標的浮上台面。 撰文‧羅秀文 六月十四日，新光人壽標售台北市西門町寶慶路的舊總部大樓土地。由於看好中國觀光客商機，有十二組人馬領標競爭，其中包括富邦建設、全球人壽等，但最後開 標時，卻由名不見經傳的「皇家季節」酒店以十八．二三億元得標；換算每坪五百二十九萬元，比底標價高出六％，創下台北西區土地新天價。 皇家季節飯店幕後老闆是誰，為何有如此驚人的財力？依據公司登記資料，皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶，實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松，兩人為夫 妻關係。 根據本刊調查發現，方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。李銘松擁有記帳士執照，一般屬於房地產交易的服務商，替買主簽合約、找貸款。近年 來李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標，手筆之大，引人好奇。 雪隧造就的宜蘭幫財主 據了解，李銘松約五十幾歲，平時相當低調，台北市房地產開發界對這位忽然出現的神祕投資大亨都相當陌生，他這次出手卻能打敗台北十二組財團、有實力的開發 商。皇家季節酒店集團副總何志隆表示，未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫，籌建四星級商務飯店，預計總投資金額將高達三十億元。 李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店，就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館，也是先承租原有的東南飯 店，再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店，兩案投入金額就超過十億元。 另外，中興百貨大樓因經營不善，○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息，受到金融海嘯波及，原本開出二十億元的底價，最後在○八年底以約十二億元賣給國內 個人投資人，神祕買家就是李銘松。 除了台北原有的三處物業，以及寶慶路正在籌建的新飯店，何志隆表示，集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓，準備未來重新整裝後，作為飯店之用。此外， 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫，而李總裁也在持續物色土地，朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。 此外，台北市敦化南路的「一品大廈」名人匯集，國民黨榮譽主席連戰就是住戶之一；李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時，出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位，登記在二人子女名下。 目前「一品大廈」已確定進入都更程序，據房地產仲介估計，○四年李氏夫婦買入時約每坪五、六十萬元，未來都更改建新大廈，每坪市價可能高達一八○萬元，投 資報酬率高達三倍。顯見除了商用不動產，李氏夫婦投資住宅眼光一樣精準。 這幾年來，李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額，估計接近百億元，手筆之大令人咋舌；為何過去名不見經傳的李銘松突然財力大增，變身成為台灣房地產界的 超級投資客？ 根據經濟部公司登記資料顯示，皇家季節酒店於○四年十二月二十日成立，依據本刊調查發現，李銘松的代書事務所就設在皇家季節酒店的隔壁棟大樓，同一地址登 記了松哲有限公司、松哲企管顧問、威展投資、丸李建設等十餘家公司，這些公司都與李氏夫婦的投資有密切關係。 此次投資可能針對中資 檢視李銘松的投資歷程可以發現，從○四年底皇家季節酒店成立開始，李氏夫婦的投資活動突然變得非常積極。房地產界人士指出，近年來，政府大力支持觀光產業 發展，加上雪隧開通，讓宜蘭成為觀光大縣，也帶動土地價格大幅飆漲，不少人靠著買賣土地，就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」，於是一起結 盟合夥，轉進台北市投資不動產。 而看好陸客來台觀光題材，近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館，業界傳出李銘松此次標下寶慶路土地，未來興建旅館後，有可能要轉手賣給中資。 也有傳聞李銘松早年藉由從事代客記帳以及稅務規畫業務，結識不少大老闆，遇到機會就參與投資，也為自己累積不少財富。商仲業者表示，李銘松著墨不動產市場 超過十年，擅長商用不動產買賣及活化不良資產，由於投資眼光精準、不炒短線，幾年下來身價也翻了好幾番。 「李總裁投資眼光獨到，財力超越外界想像！」皇家季節酒店集團副總何志隆間接否定李銘松與他人合夥的傳聞。他強調，經營飯店一直是李銘松的興趣；西門町為 外國旅客來台必逛景點之一，配合未來陸客自由行開放，皇家季節酒店的加入，將使西門町飯店業，戰火更激烈。 六年間房地產交易金額近百億元，李銘松實力不輸第一線的房地產大財團，雖然媒體盡力想揭開李銘松的面紗，但他還是謎樣一般的人物，可以確定的是，未來台北 市的房地產界多了一個Ａ咖級的玩家！ 神祕大戶手筆驚人──李銘松全台獵地軌跡 標的 樓地板 面積 交易日 交易金額 所有權人新壽寶慶路土地 345坪* 6月14日得標 18.23億元 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪 2008年12月 12億元 李銘松 大同區南京西路 皇家季節酒店經典館 916.6坪 2007年12月 估計6億元 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪 2009年9月 12億元 李銘松 *為土地面積 | ||||||
7月困局房地产寻求自我救赎
http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-12/wOMDAwMDE4NjIwOA.html
今年的博鳌·21世纪房地产论坛有一个鲜明的特点，经济学家、学者和企业家们不像往年那么过于争议当前的市场状态，更多的关注点在市场调控之外。
全 国工商联房地产商会会长聂梅生坦言，历次调控的经验之一是不能把太多注意力放在市场层面，治标不治本，关键还在于能否建立完善的土地制度、房地产税收制度 和住房保障体系。
房地产的调控也已不仅仅是房地产的问题，就中国经济而言，是房地产全产业链的自我救赎。圣象集团执行总裁郭辉告诉本报，调 控政策表面上看是对房价，实际上剑指整体经济甚至社会层面的问题。房地产一直是实际意义上的经济支柱之一，行业牵涉面广，楼市调控的成败将决定建材等相关 行业的命运。
调控面临的局面正空前沉重。而北师大金融研究中心主任钟伟的言辞中，更透露着巨大的危机感：“房地产爆发增长的十年已永远过 去。”
半年间的故事
本轮调控进入第三个月，7月市场疑惑却有增无减。疑惑者，除了市场买卖双方 的普通角色外，也同样包括不少开发商大佬，如向来“想得明白”的华远集团总裁、华远地产董事长任志强当众坦言“我也想不明白了”。
为什么疑 惑丛生？关键得先看看这半年间究竟发生了什么。
REICO 工作室在此次论坛上首次发布的《2010年1-5月中国房地产市场报告》给出了如是结论：房地产开发投资意愿保持较高水平，商品房销售面积增幅逐月下降， 房价涨幅迅速回落。
“此轮调控已经取得了较为明显的效果。”这是聂梅生和复地集团董事长范伟的共同判断，并在许多开发商和相关政府部门的公 开言论中具有代表性。
取得效果的立足点，更多来自5月份之后的市场表现。成交量大幅降低的同时，房价停止上涨并有下降的趋势。而这正是国发 10号文件文字本身所要求达到的第一目标。
但是，这样是否意味着本轮调控的成功？对此，开发商、政府官员、专家等给出的答案几乎是一致的： 否。
为何？中坤集团董事长黄怒波说：“一直以来，多轮调控，都没能遏制房价过快过大上涨，不是调控本身和市场问题，而是跟一些制度因素有 关，这是根本性的原因。这次调控，与往年类似，根本性的因素没有彻底转变，依然是红头文件推动市场调整，这是证明了行不通的。”
换言之，房 地产的问题远非市场交投变化能够彻底解决的，问题还有很多。
本轮调控如何着陆
虽然调控未能解决 房地产的顽疾，理论上，调控政策应该进一步强化而决不是退出，但是以不少开发商为主一派倾向很明确：为了房地产的长远健康发展，应该让调控赶快收手。
为 何产生这样看似矛盾的两种反应？
“十年九控，都没有明显效果，应该需要回过头来质疑一直以来采用的行政干预式的调控方式，是否能够解决中 国房地产的深层次问题。”路劲地产董事局主席单伟豹表达了他的担忧，预计今年在价格层面不会有明显下调，而明年出现报复性反弹的概率却不低。
政 策的持续性，则是包括开发商在内的诸多业内人士的另一个质疑所在。
任志强坦言，这么多年这么多轮房地产宏观调控，出了众多政策，但是几乎没 有一条核心政策能够真正坚持严格执行一年半以上的。而一年半，按正常的房地产开发节奏，开发商却来不及完成一个从拿地到交房的周期。“企业的投资策略更多 应从3-4年甚至更长的市场发展周期出发，所以，当前开发商该买地的还是在买地，该进行投资的依然在投资。因为如果跟着调控的周期来，企业是无法发展和生 存的。”任志强建议。
这或许就是开发商集体呼吁调控政策应该尽早退出的深层次原因。阳光100集团董事长易小迪坦言，最终还是要回到市场的 层面来解决市场的问题。
可是，政府部门从整体经济的角度去抉择房地产调控的进退，恰恰得出与开发商期待相反的结论，尤其是在今年。
“对 宏观调控不妨悲观些。”钟伟指出，中国2010年经济增长约9.4%,经济增长逐季回落。除外贸之外皆不容乐观。房地产调控则可能“一控到底”。中国通货 膨胀高点在6－10月份，全年物价3%－3.5％，体现出“调整之年”的特征。
面对行政干预的手解决房地产市场的问题，企业该怎么办？于 是，以任志强为代表的开发商大腕开始带头呼吁：赶紧降价，促进成交，让政府尽快找到调控追求的市场平衡点，后续的政策可能就不再出台了，离本轮调控着陆也 就不远了。
全产业链的救赎机会
有业内资深人士指出，2005年前后的楼市调控，出现的是“上海等一线城市生病，全 国吃药”的尴尬，而如今的新一轮调控，房地产细分市场如绿色低碳地产企业面临的是“传统地产模式生病，绿色低碳地产跟着吃药”、建材等房地产上下游产业则 面临“房地产生病，上下游企业一起吃药”。
就这个意义而言，与其说调控是房地产行业的冬天，不如说是治愈房地产全产业链长期顽疾的自我救赎 机会。
对于中国房地产的悲观论调已并不鲜见。北科大教授赵晓直言，中国经济已经进入十字路口，人口红利、出口红利以及楼市红利三大动力在消 失或消退。“这次房地产很难再像过去一样钟摆式调控。房地产过度膨胀，先富购房从实质需求转向投机需求、外资流入转向资产投机。而且调控业已行政化。”
调 控的大网还在不断收紧。继5月19日《关于土地增值税清算有关问题的通知》后，国税总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定除保障性住房 外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，而核定征收率原则上不得低于5%（此前，大多为1 %－3%）。
房地产企业的资金链正在经受严峻考验。有研究机构称，自去年9年以来，已有近40家大型房企发布了增发预案，但没有一家融资计 划得以通过，包括万科。一些悲观论调指出：这次调控将是拯救中国房地产最后的机会。
对于房地产的上下游产业同样如此。郭辉坦言，就地板等建 材行业而言，毛坯房比例偏高，无疑对行业发展是利空，但更严重的是楼市的投资投机比例过高，这些买家往往不会进入房子的装修阶段，这一比例越高，将极大浪 费下游产业的市场空间。“调控对下游产业的冲击是暂时的，健康的市场更利于刚需的爆发，而刚需才能真正带动下游产业的实质性增长。”
面对这 样的救赎机会，赵晓指出，房地产调控只是一个开始，中国需要有根本改革。包括打破土地财政，打破政府土地垄断，重建中央地方政府财权事权关系等等。
调控背景下 多家上市公司出售房地产副业
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100714/1105543.shtml
每经记者 张初亮 发自上海
利润丰厚的房地产行业，一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计，近5年间转行房地产的上市公司有近40 家。然而随着调控政策出台，房地产市场明显转向，对一些公司来说，房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
7月10日，安徽金种子酒业股份公 司（以下简称金种子酒业）发布公告称，该公司决定转让所持有的金种子房地产股权，全部退出房地产行业。而据《每日经济新闻》记者了解，准备剥离房地产副业 的上市公司，远不止金种子酒业一家，其后还有东方宾馆、江苏吴中、华东医药等一批上市企业。
分析人士指出，非房地产专业公司退出房地产业务， 接下来会是一个大趋势。
剥离房地产副业或成趋势
高额利润的吸引，加上2007年后国民经济快速发展，房地产投资加速反弹，近年来转行 房地产的上市公司显著增多。据不完全统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产业务。
但在目前的调控政策下，房地产市 场调整势头渐趋清晰。统计局数据显示，6月份开始，大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现明显回落。随着这股调整 势头，一度因利润丰厚而被看作香饽饽的房地产行业，渐渐成了一些上市企业眼中的鸡肋。
7月10日，金种子酒业发布公告称，由于国家不断出台针 对房地产行业的调控政策，房地产市场发生了较大变化，董事会决定转让所持有的金种子房地产98.16%股权，从而全部退出房地产行业。
据悉， 金种子房产主要开发了“太阳城”和“龙都小区”两个项目，总建筑面积分别约为4.58万平方米和2.13万平方米。其公告显示，近三年（2007 年~2009年）金种子房地产公司没有新的房地产开发项目，收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售，三年来在公司总收入中占比分别为1.85%、 0.54%和0.79%，毛利贡献占比分别为5.02%、0.67%和0.91%。
湘财证券分析师张化东在接受《每日经济新闻》采访时分析： “房地产业务在这类企业中所占的量是很小的一部分，对这部分企业而言，其在房地产开发领域并不专业。而在楼市调控下，销量好的往往是专业的大开发商。应该 说非房地产行业的上市公司，接下来剥离房地产业务是个比较大的趋势。”
根据相关资料统计，随着楼市调控政策的出台，东方宾馆、江苏吴中、华东 医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉等一批上市公司已纷纷决定转让或出售房地产业务。
房地产行业面临洗牌
尽管从4 月开始，房地产面临调控，但2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积和购置金额依然同比增长。其中购置面积18501万平方米，同比增长了 35.6%；购置金额4221亿元，同比增长84.0%。而6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长了46.3%。
随着土地市场遇冷，土地价格走低，从6月份开始，一些品牌房企开始逆市拿地。首开股份、中国铁建、华侨城等企业开始活跃在土地拍卖市场。7月初以来，荣 盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司已先后发布13次拿地公告。
业内人士指出，每次楼价上升的时候，总会有一些新的房企加入， 甚至是原来不从事房地产行业的企业。而在遭遇调控，后市不明朗的情况下，资金实力不强或者房地产开发经验不足的企业，会更加不敢出手“冒险”。相对来说， 大型房企在拿地的过程中，会有更为合理的测算依据，会进行专业的评估，所以调控下的土地市场上，将以大型房企为主。
退出房地产业务的金种子酒 业亦表示：“金种子房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，加上受国家政策调控影响，现在退出房地产行业有利于规避风险，集中力 量做大做强主业。”
张化东则认为：“接下来房地产行业将面临洗牌，行业集中度相比2008年、2009年，会有明显提高。”
“这 是一个正常的市场现象，无需多言。”中国房地产协会副会长朱中一就此表示。
行业讨论：金融与房地产 laoba1梁军儒的BLOG
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c5a73c90100jx32.html
金融
投资僧
投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首，不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门，并有着相当的资金支配权，这个优势是不可否认的，这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失，但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说，银行产品的话语权是最好的，他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的，这不仅表 现在贷款的质押和抵押上，而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下，这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。
所以从历史上，几百年来，传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题，损失这么严重那？
我个人认为是偏离了银行业的基本方向，大 搞所谓的业务创新，走进了投机的行列。投机象山岳一样古老，发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系，当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨，GDP只有1-3%左右，这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力，但是那些金融家是不甘心如此的，于是为了意志中的成长，只好脱 离经济这个客观实际，大玩金融创新，衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木，那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机，上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临，投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉，并没有留下合理的风险补偿，而损失来了都由股东资本金承担，股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的，市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去？
我心里清楚的知道，作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的，这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪？这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生，而且在风险积累的过程中，银行业更主要的是在积累财富，而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下，较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的？是银行的投资者，监督银行的收益的同时，对其积累的风险心 里应该更加的有数，如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一，银行的风险并不是三五年就要发生；第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业；第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。
而且我们知道有百年的企业，没有不死的企业，也没有不出问题的企业，关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场， 达到了产量边际，已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加，即使基础价值停止增长也无用，通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的，但是也不会满足大多数人的意愿！一个银行的好坏与管理者的信仰有关；投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。
银行是管钱的，杠杆率奇高，管理层拿着那么多钱不想点花头，怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动，稳健经营，把控制风险始终放在首位，带来稳定而 长期的回报，是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源：客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费，中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收，完 全取决于管理层的意愿。可悲的是，投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的，而人类总有不自觉转向投机的倾向，直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性，而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地（其实是必然地）集中爆发一次。
新浪网友
楼主把以前的评论现在拿出来，可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母，不论比喻是否恰当，但我认为银行业的护城河是非常明显的，巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金，赚钱有天然优势，是个非常不错的行业，可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来，如果银行 纠正错误，谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一？历史多次证明了这一点。
新浪网友
银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑，如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理，银行最好的应该是招行，只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道，排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行，第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度，排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业，第3因素非长期因素是当前估 值，所以不做长线就看当前估值可以了，影响估值主要是资产质量和净资产，然后才是盈利能力。
至于保险，无论从人才和政府保护程度看人寿排第一，其次是太保，平安的保险推销人员很像是农民工大集合，不知道市场中有那么多人为什么会看好它？大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧，平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司，如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。
地产
要是真想让房价下来，粗暴而简单的办法是：
1.
2.
所以，光从银根上想办法，很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的，弄不死那些有持续财源的（国企）。
不过，最终，泡沫终将破灭，只是我不知道方式、不知道时间
沉默如斯
看了这么多评论,有一定感觉，房市亦即股市，上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何，供求关系决定了目前的价格，而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大，正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了，是否过高了，这才是一个投资者考虑的核心，亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品？我个人认为，无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看，北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的，这正如一些人说的，这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场，如果你是投资者，你就不会再在这些地方买房子，你会等价格跌下来。如果不跌呢？很简单，那就不买。 当然，如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了，必须在高房价的地方买房子，那就没办法，房子对你来说是消费品，不是投资品，因此， 如果你能承担很起，那就买吧。买了的房子反正你不会卖的，以后的日子，房价的升跌其实与你无关。
即便是看做消费品，也要看老百姓的消费能力。当前的房价，足以让现在的年轻人透支二十年的收入了，不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策，难点就是政府是参与者，甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少，只能是对政府抱有一丝希望了。
新浪网友
粗略地估算一下，中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年，上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000，当然 这个区间可能更广，而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础，相应的，其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年，事实上这个区间的 扩张可能性更大，而在这个时间区间的起点，中国经济刚好迎来了房地产热，说是巧合也好，说是相互作用使然的结果也好，我更愿意相信后者，在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下，我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好，已知的利好就是利空，已知的利空就是利好，都觉得有泡沫、价格 虚高，而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多，斗胆说一句，房子本就不是所有人都买得起的。
很多投资人担忧地产泡沫问题，不错，当今存在明显泡沫，以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部，但如果你断言这个泡沫会如何终结（很多人认为会无一例 外的崩盘）那你的思维太单一和静态，泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举！
房市和股市都是财富再分配的方式.
对于老百姓,
新浪网友
地产的泡沫是毋庸置疑的，泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万，二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高，即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法，加上中国的计划生育政策，15到20年后完全可能是另 一幅图景，而资本市场是提前反映预期的市场。
金融
投资僧
投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首，不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门，并有着相当的资金支配权，这个优势是不可否认的，这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失，但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说，银行产品的话语权是最好的，他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的，这不仅表 现在贷款的质押和抵押上，而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下，这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。所以从历史上，几百年来，传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题，损失这么严重那？我个人认为是偏离了银行业的基本方向，大 搞所谓的业务创新，走进了投机的行列。投机象山岳一样古老，发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系，当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨，GDP只有1-3%左右，这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力，但是那些金融家是不甘心如此的，于是为了意志中的成长，只好脱 离经济这个客观实际，大玩金融创新，衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木，那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机，上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临，投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉，并没有留下合理的风险补偿，而损失来了都由股东资本金承担，股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的，市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去？
我心里清楚的知道，作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的，这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪？这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生，而且在风险积累的过程中，银行业更主要的是在积累财富，而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下，较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的？是银行的投资者，监督银行的收益的同时，对其积累的风险心 里应该更加的有数，如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一，银行的风险并不是三五年就要发生；第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业；第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。
而且我们知道有百年的企业，没有不死的企业，也没有不出问题的企业，关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场， 达到了产量边际，已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加，即使基础价值停止增长也无用，通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的，但是也不会满足大多数人的意愿！一个银行的好坏与管理者的信仰有关；投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。
银行是管钱的，杠杆率奇高，管理层拿着那么多钱不想点花头，怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动，稳健经营，把控制风险始终放在首位，带来稳定而 长期的回报，是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源：客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费，中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收，完 全取决于管理层的意愿。可悲的是，投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的，而人类总有不自觉转向投机的倾向，直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性，而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地（其实是必然地）集中爆发一次。
新浪网友
楼主把以前的评论现在拿出来，可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母，不论比喻是否恰当，但我认为银行业的护城河是非常明显的，巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金，赚钱有天然优势，是个非常不错的行业，可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来，如果银行 纠正错误，谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一？历史多次证明了这一点。
新浪网友
银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑，如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理，银行最好的应该是招行，只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道，排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行，第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度，排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业，第3因素非长期因素是当前估 值，所以不做长线就看当前估值可以了，影响估值主要是资产质量和净资产，然后才是盈利能力。
至于保险，无论从人才和政府保护程度看人寿排第一，其次是太保，平安的保险推销人员很像是农民工大集合，不知道市场中有那么多人为什么会看好它？大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧，平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司，如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。
地产
要是真想让房价下来，粗暴而简单的办法是：
1.
2.
所以，光从银根上想办法，很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的，弄不死那些有持续财源的（国企）。
不过，最终，泡沫终将破灭，只是我不知道方式、不知道时间
沉默如斯
看了这么多评论,有一定感觉，房市亦即股市，上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何，供求关系决定了目前的价格，而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大，正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了，是否过高了，这才是一个投资者考虑的核心，亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品？我个人认为，无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看，北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的，这正如一些人说的，这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场，如果你是投资者，你就不会再在这些地方买房子，你会等价格跌下来。如果不跌呢？很简单，那就不买。 当然，如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了，必须在高房价的地方买房子，那就没办法，房子对你来说是消费品，不是投资品，因此， 如果你能承担很起，那就买吧。买了的房子反正你不会卖的，以后的日子，房价的升跌其实与你无关。
即便是看做消费品，也要看老百姓的消费能力。当前的房价，足以让现在的年轻人透支二十年的收入了，不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策，难点就是政府是参与者，甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少，只能是对政府抱有一丝希望了。
新浪网友
粗略地估算一下，中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年，上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000，当然 这个区间可能更广，而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础，相应的，其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年，事实上这个区间的 扩张可能性更大，而在这个时间区间的起点，中国经济刚好迎来了房地产热，说是巧合也好，说是相互作用使然的结果也好，我更愿意相信后者，在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下，我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好，已知的利好就是利空，已知的利空就是利好，都觉得有泡沫、价格 虚高，而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多，斗胆说一句，房子本就不是所有人都买得起的。
很多投资人担忧地产泡沫问题，不错，当今存在明显泡沫，以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部，但如果你断言这个泡沫会如何终结（很多人认为会无一例 外的崩盘）那你的思维太单一和静态，泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举！
房市和股市都是财富再分配的方式.
对于老百姓,
新浪网友
地产的泡沫是毋庸置疑的，泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万，二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高，即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法，加上中国的计划生育政策，15到20年后完全可能是另 一幅图景，而资本市场是提前反映预期的市场。
李宁跨界房地产缺地少钱 400亿生态城尚在“画饼”
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100915/1818919.shtml
每经记者 李潮文 发自深圳
“我们并不清楚有什么旧区重建计划。”对于“李宁（02331，HK）旗下公司快意节能（08032，HK）涉资400亿的沈阳和平区旧区重建计划”一说，当地政府有关人士9月14日如是对《每日经济新闻》记者表示。
做体育服装的李宁通过新入股的子公司，要进入房地产开发市场了。但沈阳市和平区政府人士的上述说法，似乎暗示着这家服装巨头进军地产业恐怕并非一帆风顺。
曲线进军
李宁进军房地产，可谓规划宏伟，路线曲折。
首先是复杂的入股方式。今年6月，李宁通过与其兄长的合资公司购入快意节能公司54.79亿股优先股；9月，快意节能收购李宁公司30.9%的股份，对 价为李宁兄弟将此前持有快意节能的可换股票据部分转换为普通股，转换后，李宁持有快意节能63.2%的股份。也就是说，李宁兄弟成为快意节能的控股股东。
其后，快意节能一个公告宣布了李宁将进军地产界。据快意节能的公告称，公司与沈阳卖方签订协议，快意节能将拥有沈阳兆寰产业园99%的权益和沈阳兆寰置业投资100%的权益。
公告中，一个名为“生态城”的项目显示出李宁进军房地产的 “大手笔”。据称，该项目是沈阳市和平区的城市重建项目，初步估计占地面积100万平方米。李宁在随后的记者会上表示，该项目涉及资金400亿元人民币，持续建设时间为5至8年。
“我们并不知道有什么旧区重建计划。”昨日，《每日经济新闻》记者致电沈阳市和平区政府办公室，相关负责人这样表示。同时，和平区城建局也表示，不清楚 有大型的城市重建项目。而香港媒体也报道称，沈阳和平区新闻中心发言人透露，目前有关旧区重建连选址都未定案，强调起码两年后才有决定。
快意节能的公告似乎也表示，这个项目还只是在蓝图中。“沈阳市和平区人民政府将协助获得及提供土地发展生态城项目，而此举须进行拍卖程序。沈阳卖方已保证，在使用类似沈阳兆寰产业园提升的技术规限下，该土地将以竞投、公开拍卖或挂牌出售的方式出让。”
“类似李宁这样的企业进入房地产开发市场，一要有钱，二要有地。”一位房地产业内人士向记者分析。
不过根据沈阳和平区政府的说法以及李宁的公告，土地似乎还没有着落。另据记者调查发现，“钱”对于李宁进军房地产市场似乎也不是个容易的事情。
记者从李宁不久前公布的中期财报发现，其手握现金143.6亿元；而根据快意节能中报，公司现金为44亿港元（约38.72亿元人民币）。从两家公司的手持现金情况来看，400亿确实是一个“天文数字”，而另一方面，公司还需现金维持原有产业的正常运转。
对此，李宁表示，公司发展新业务所需的资本性开支确实很大，需要大规模融资。融资方式将是多样的，但是具体方式仍在研究当中。
扩张之路
李宁并不是第一家进入地产界的服装企业，在它之前，还有雅戈尔（600177，SH）。早在1992年，雅戈尔便开始涉足房地产开发，这个曾在2007 年以14.76亿元拿下杭州当年首个地块，手捧地王高调进入杭州地产界的服装制造企业，到如今，已经累计开发住宅、别墅、商务楼等各类物业300万平方 米。
不仅仅是服装企业，一些3C企业也早已进入房地产开发市场。2004年，TCL集团（000100，SZ）已试水地产领域，先后成立了惠 州TCL房地产开发有限公司和深圳市TCL房地产有限公司。除此之外，美的、格力（000651，SZ）、海信（600060，SH）等也已经成立房地产 公司，并且运作多年。
“地产业务毛利率一般都会在30%～40%，”上述房地产业内人士向记者指出，目前积极向地产业进军的都是一些低毛利率的行业。
这项准则对于普遍毛利率在20%以下的家电生产企业来说，的确适用。TCL就是一个很好的例子，集团2007年来自房地产的收入达5.6亿元，毛利率水 平在33.89%左右；2008年收入为1.15亿元，毛利率为31.76%；2009年收入1.52亿元，毛利率水平约12.6%。
但这条准则似乎并不适用服装企业，尤其是李宁这样的名牌企业。因为其自身的毛利率从来不输房地产企业，根据李宁上半年财报，今年上半年整体毛利率为47.9%，而2009年同期毛利率为47.8%。
一个不容忽视的事实是，服装行业内部竞争越来越激烈，像李宁这样的龙头企业一方面面临着特步（01368，HK）等国内同行的追赶，另一方面还需突破耐克、阿迪达斯等世界运动服饰巨头的压力。
“体育产业所牵涉的不仅仅是人们看到的一场比赛、一件运动衣，当中也会涉及到地产、新兴技术的运用等多项产业。”在一个记者发布会上，李宁这样表示。或许，面对竞争，李宁走的是扩张之路。
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