獅子山學會白仲祺：「娥六招」無用 增供應最實際
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GS(14)@2018-07-26 06:48:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7855&issue=20180726
【明報專訊】特首林鄭月娥上月底推出修改居屋定價機制等6項房屋政策新措施（下稱「娥六招」，見表），希望扭轉今日房屋供不應求、樓價飈升的局面。不過，獅子山學會營運總監白仲祺認為，「娥六招」對市民置業的幫助有限，當中居屋以市值五二折出售，料令認購人數大增，中籤率大跌，減少真正有實際置業需求家庭的上車機會；他認為，林鄭若真心希望穩定樓價，增加住宅土地供應才最有效，包括改劃部分粉嶺高球場用作興建10萬伙居屋。
反映二手樓價的中原城市指數在林鄭上任特首以來勁升17.3%，故外界有批評指其在房屋政策上「交白卷」。上月底在「七一」回歸21周年前夕，林鄭召開記者會宣布推出「娥六招」，稱旨在達到3個目標，包括令資助出售房屋更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應，以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。
獅子山學會與監察公帑運用的團體「107動力」早前舉行「娥六招」研討會。白仲祺在會上指出，本港樓價在2008年金融海嘯後至今大漲小回，屢創新高累升逾2倍，「各大央行印了這麼多錢出來，銀紙的購買力一定下跌，有關資金一定要尋找投資機會，追買『磚頭』便最保值。為甚麼香港、倫敦、上海、東京及紐約過去10年樓價升幅尤其突出？因為這些城市都是國際金融中心，有很多賺錢機會，很多人希望來工作及『搵食』，因此也特別多資金湧入」。
6萬首期買居屋 料申請人數大增
白仲祺批評，港府過去10年均沒有因應QE衍生的投資需求增加住宅土地供應，例如在2010至2013年連番推出稅務辣招，只是增加物業交易成本，令二手住宅交易量大減，將資金推向新盤，結果由新盤帶動推升整體樓價，這本身已是失策，而最新出台的「娥六招」亦沒有觸及增加住宅土地供應此關鍵問題，對穩定樓價的作用不大。
港府是次修改居屋定價機制，最新方案是以「評估市值」的五二折出售，林鄭稱此舉希望重燃市民置業的希望，但白仲祺認為，這只是令有意置業的港人有機會參加大抽獎，實際意義不大，「當有機會以118萬元便可買入東涌2房居屋，一定會吸引很多人去申請，例如過往是有結婚生仔需要的家庭才會申請，日後大學生也會走去申請，因為118萬元便可買樓，所需要的5%首期不足6萬元。隨着申請人數大增，中籤率一定大跌，亦減低了真正有實際置業需求家庭的上車機會」。
事實上，房委會在4月推出新一期4431個居屋單位，當時以市價七折發售，已收到16.6萬份申請，超額認購逾36倍，則平均中籤率只有2.7%。在最新機制下，這批居屋將以五二折重新出售，料申請將遠超16.6萬份，也就是說，中籤率將遠低於2.7%。
應設輪候時間表 緩解申請家庭焦慮
最新公屋輪候時間平均5.1年，即一般申請者需苦候平均5.1年才可入住公屋。白仲祺指出，港府若要滿足市民對資助房屋的需求，應該像公屋申請者一樣，為居屋申請者設有「排期」安排，確保申請一段時間後便可以獲分配居屋，「焦慮來自對將來無法準確預測，在目前情况下，相信很多居屋申請者連續抽10次也不會抽中，他們當然會感到氣餒和失望；但假如即使今次抽不中，不久的將來一定會抽中，相信他們不介意多捱一段時間，這才是真正看到置業希望」。
倡收回部分高球場建10萬伙居屋
當然，港府若要確保居屋申請人「排期」一段時間便可買樓，前提是確保有足夠居屋供應。林鄭在去年9月成立的土地供應專責小組，就如何增加土地供應羅列出18個方案，今年4月開始作長達5個月的公眾諮詢，年底前遞交報告予政府參考，其中一個方案是收回佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場更改規劃，用作發展住宅。
獅子山學會董事王弼在4月接受本欄專訪時便建議，港府可在2020年租約到期後首先收回有關土地，然後把圍繞現時球場外圍的29公頃用地發展住宅，興建204幢、每幢60層高、一梯八伙的住宅，提供約10萬個面積各約500方呎單位；至於餘下的143公頃則保留作高球場用途。白仲祺在是次訪問中重申上述方案可行，稱若該10萬個單位悉數用來興建居屋，相信可以贏得社會支持。
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GS(14)@2018-07-26 06:48:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8822&issue=20180726
【明報專訊】107動力召集人何民傑指出，是次特首林鄭月娥推出「娥六招」，反映她是一名「超級公務員」，即施政傾向「用盡現有體制內的方便來改善體制」，而非大刀闊斧、另闢新猷解決房屋問題，「公務員的特色便是守舊，例如娥六招中只修改居屋定價機制，並沒有如外界建議般大幅增加港人首置上車盤的供應，可見她從day one（打從一開始）便無打算尋求重大改變，無意在短期內完全解決住宅供應不足的問題」。
體制內改善體制 欠新猷
「娥六招」尚包括由運房局成立專責小組，協助民間推行過渡房屋項目，但何民傑認為，不論興建「貨櫃屋」或「水管屋」也好，都涉及複雜的渠務及供電問題，若不成立跨部門小組協調，「搞10年都搞不成」。他透露，自己曾出任某屋苑的業主立案法團主席，就大廈外牆油漆事項與政府房屋部門磋商，但需時3年才可把事情搞定。
若無跨部門協調 過渡房屋搞不成
何民傑又說，近日她曾陪同林鄭探訪一家四口住在劏房的單親家庭，母親是新移民，「帶着三個細路仔，日常生活都在一張床上」，而他的第二名兒子亦剛好出世，對此尤有感觸。
[葉創成 名人樓市論壇]
LP6折實呎價1.53萬 首推487伙 「娥六招」後最大型新盤 高於康城二手價
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GS(14)@2018-08-24 07:10:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0901&issue=20180824
【明報專訊】中美貿易戰近日有升級勢頭，仍無阻今年最大規模新盤登場；作為「娥六招」6月底出台後首個受影響的全新大型樓花，南豐旗下單位總數達2392伙的將軍澳日出康城LP6公布首批487伙售價，折實平均實呎1.53萬元，較日出康城同區二手呎價1.3萬至1.4萬餘元高逾一成，亦比同區較早時推出的新盤晉海II、MALIBU的首推呎價，高約5%至7%，成日出康城歷來首批開價最高新盤，發展商強調屬「穩陣價」。
明報記者 謝穎怡
據政府規管樓花銷售新招，單位總數2392伙的LP6，每次須發售至少20%、即479伙單位。南豐發展董事及地產總經理麥一擎強調，是次以「穩陣價」推盤，與政府新招有少許關係，因為推貨量多。他又稱，LP6首批定價貼市價，未來會視乎單位樓層高度等，有提價空間，希望項目可盡快清貨，料最快9月初開售，今日起向公眾開放示範單位及同步收票。
南豐：開價貼市 即日收票
LP6首推487個單位，涵蓋188伙1房戶、220伙2房戶及79伙3房戶，實用介乎307至791方呎，定價由558萬至1644.8萬元。如買家採即供付款，會先扣除8%即供折扣，之後再以「折上折」方式，再扣除印花稅補貼優惠、特別折扣等合共12.5%折扣，直減折扣率大約等同19.5%。可留意的是，南豐今次未有提供高成數按揭計劃，付款方法較簡單。至於首批最平單位，折實價449.2萬元起，單位為5座3樓K室，屬實用307方呎1房戶，折實實呎14,632元；呎價最平單位為2座3樓E室，屬實用526方呎2房戶，折實價678.7萬元，折實實呎12,903元。
307呎1房折實449萬起
雖然LP6以折實入場呎價低於1.3萬元招徠，惟首批單位只有兩伙折實呎價低於1.3萬元，除上述呎價最平單位，另一單位為同屬實用526方呎的2座5樓E室，2房間隔，折實價682.4萬元，折實實呎12,973元。若與將軍澳市中心近年入伙的大型新盤比較，如帝景灣、嘉悅、天晉系列的平均二手實呎1.83萬至2萬元，LP6首批呎價低約一成至兩成不等，相信是屋苑地理因素。
低將軍澳市中心二手最多兩成
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受政府出招、中美貿易戰及銀行加息等利淡因素影響，7月及8月新盤成交量銳減，上月全月僅錄約1100宗成交，8月一手市場暫錄約800宗，比市場預期少，估計全月可錄約1500宗成交。
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GS(14)@2018-08-24 07:10:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3584&issue=20180824
【明報專訊】南豐最新開價的將軍澳日出康城LP6，單位總數達2392伙；南豐是於2015年初，奪得日出康城第6期發展權，上址地盤逾14萬方呎，可建樓面逾147萬方呎。
可建樓面逾147萬方呎
當時有市場消息指，地皮批出補地價約為33.45億元，按可建樓面147.4萬方呎計，每方呎樓面補地價2269元。換言之，即使連同建築成本及利息開支，以項目現時首推折實均價高逾1.5萬元，相信南豐今次開售LP6獲利甚豐。
康城10期料提供1100伙
事實上，南豐之前已伙拍長實（1113），參加日出康城第1至3期的住宅發展、亦即今天的首都、領都、領峯、領凱和緻藍天系列，是日出康城主要地主之一。
此外，南豐亦奪得日出康城第10期發展項目，涉約1100伙，總樓面約81萬方呎，預計稍後入紙申請預售樓花同意書。
陸振球：「娥六招」配合增加供應 可望穩定樓價
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GS(14)@2018-09-27 12:38:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1416&issue=20180927【明報專訊】《明報》投資及地產版資深主編陸振球在同一講座上指出，買樓是不少人一生中最重要的決定之一，而目前上車盤樓價高達數百萬元，樓價1個百分點的差異，已可能等於一般人的幾個月工資，故此準買家在置業前，應該以更多時間研究，從長計議，而非到新盤售樓處便臨急拍板，否則便很容易做錯決定，他是次在演講中便羅列眾多影響樓市的因素作參考。
雖然恒指昨日反彈逾300點，收報27,817點，惟較1月29日的歷史高位已回落5667點或16.9%。陸振球統計過去逾20年本港股市及樓市數據指出，在1997年、2000年、2007年及2015年4次恒指見頂回落後一段時間，樓價均會出現調整；而是次雖然恒指已從高位回落一成多，惟樓價指數暫時仍在高位徘徊，投資者宜思考到底是股市與樓市的關係已出現轉變，抑或樓價遲早也會跟隨恒指調整。
陸振球認為，分析樓巿利好及利淡因素時，要留意哪些因素是領先指標，哪些因素是滯後數據。他舉例說，今年以來本港銀行同業拆息反覆上升，惟目前本港銀行暫未上調最優惠利率（Prime Rate，簡稱P），令銀行息差有所收窄，不利部分銀行盈利，若拆息持續上升的話，相信銀行遲早也會加P，令本港經濟不同層面的融資成本出現變化。他續說，港府於6月29日推出俗稱「娥六招」的新一輪樓市調控政策，包括出售資助房屋定價與市值脫鈎、徵收一手樓空置稅、要求發展商每次推售住宅數目不能少於「預售樓花同意書」所涵蓋單位總數20%等，這些措施可視為一套「組合拳」，須結合一起分析，最重要是港府日後能夠增加供應，「娥六招」威力便會顯現。
7%佣金賣樓變相減價
事實上，在「娥六招」推出後，發展商在過去兩個多月加快賣樓，以龍頭發展商新地（0016）為例，下半年以來出售新盤單位數目逾1800伙，套現金額約242億元，均已超過上半年的總數（見圖）；而發展商上月累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目達16,810伙，屬2002年10月以來新高。
近日有傳媒報道，發展商已將個別新盤予代理的佣金比率由3%調高至7%，陸振球指出，相信不少有意購買該新盤的買家，會要求代理就佣金作出回贈，此舉變相是令樓價減價，但這不影響登記的成交價；故他提醒，即使日後新盤售價仍然維持在高位，亦可能並非反映實况。
「娥六招」緩樓市升勢 留意施政報告
中原城市指數最新報186.6點，較8月初歷史高位188.64回落逾1%，屬6月底「娥六招」推出時的水平。陸振球分析，此數據的變化反映「娥六招」已成功扭轉市場對樓價將續創新高「只升不跌」的預期。土地供應專責小組為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢剛於昨日結束，而特首林鄭月娥將於下月發表施政報告，早前她已表明房屋問題是施政的「重中之重」，有何新房策出台，值得關注。
勿「靠父幹」勉強上車
綜合上述分析，陸振球總結，目前樓市不明朗因素正增加，擬置業者應該量力而為，若本身不夠財力，便不應「靠父幹」、向父母借錢勉強「湊夠」首期上車；至於擁有多個物業、資產豐厚的人士，可參考中原集團主席施永青以「四三二一」比例分散投資於物業（40%）、股票（30%）、債券現金（20%）及黃金（10%）的策略，或紀惠集團行政總裁湯文亮「逢三退一」的部署，趁樓價處於歷史高位，沽出部分質素較差的物業，增持現金，加強防守。
[名人樓市論壇]
CCL三指數連升兩周 娥六招後首見
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GS(14)@2019-02-03 12:21:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3412&issue=20190202
【明報專訊】近期樓市乍現小陽春，二手交投回穩，樓價亦喘定，最新公布的中原城市領先指數CCL三大整體指數齊升兩周，為去年6月底「娥六招」後首見。不過，受節日影響，本周末預約睇樓量按周減少近一成。
最新公布的CCL報170.86點，按周升0.13%；反映大型屋苑樓價指數的CCL Mass報171.84點，按周升0.2%；CCL（中小型單位）報170.50點，按周升0.18%。三大整體指數齊升兩周，是26周即約6個半月以來首見，亦是去年6月底「娥六招」後再現。
新春前周末睇樓量跌近一成
中原高級聯席董事黃良昇指出，CCL兩周前跌幅已明顯收窄，之後再連續2周上升，近3周CCL持續在170點窄幅徘徊，未有進一步下跌，有成功尋底的迹象；他續指，若未來數周CCL可企穩170點以上，新春前後樓價有望確認止跌回穩。不過，CCL（大型單位）最新報172.7點，按周跌0.08%，近3周豪宅樓價在172點反覆徘徊。
四區樓價方面，本周呈兩升兩跌格局，九龍CCL Mass報167.98點，按周升0.80%，連升2周共0.86%；新界西CCL Mass報156.82點，按周升1.82%，結束3周連跌。但港島CCL Mass報178.18點，按周跌0.41%；新界東CCL Mass報176.26點，按周跌2.22%。
此外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，受傳統農曆新春長假影響，全港50個指標屋苑共錄1195組客戶於本周末預約睇樓，按周下跌9.5%，但現時樂觀情緒主導市場，預期過年後，整體交投可重拾上升動力。
公二居二1月174宗跌28%
另方面，房委會資料顯示，2019年1月本港綠表公屋、居屋第二市場（未補價成交）的成交共錄174宗，較去年12月的243宗，減少69宗或28%，其中馬鞍山錦豐苑一個實用595方呎高層戶，成交價680萬元、實呎11,429元，成交價、呎價均創屋苑綠表新高；另彩虹采頤花園一個實用431方呎低層戶，成交價530萬、實呎12,297元，呎價創屋苑綠表新高。
CCL彈0.61% 創娥六招後最大升幅 連漲3周累升1.16% 兩月買賣登記企穩5000宗
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GS(14)@2019-03-03 09:12:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5601&issue=20190302
【明報專訊】樓價近月反彈，且升幅有逐漸擴大之勢，繼日前公布的差餉物業估價署樓價指數終止跌勢後，最新公布的中原城市領先指數（CCL），八大指數齊升，屬35周（近9個月）以來、即「娥六招」出台後首見；CCL最新報171.91點，按周升0.61%（上周按周升0.28%），升幅創35周最大，3周累升1.16%。
明報記者 林尚民
中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）報173.45點，按周升0.53%，3周累升1.51%；CCL（中小型單位）報171.82點，按周升0.61%，升幅為26周（近7個月）最大，3周累升1.4%。CCL（大型單位）報172.37點，按周升0.59%，升幅為29周（逾7個月）最大。分區方面，新界東CCL Mass報183.3點，按周升0.36%；新界西CCL Mass報155.9點，按周升1.1%，升幅創4周最大；九龍CCL Mass報169.88點，按周升0.53%；港島CCL Mass報178.45點，按周升0.17%。
中小單位領跑 創26周最大升幅
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本周八大樓價指數齊升，是35周以來首見，反映季節性旺市早於新春前出現，樓價尋底已經完成，並開始轉勢上升，相信新春後樓價繼續向升，CCL目標為去年歷史高位188.64點，預期2019年上半年可達到。
八大指數齊升 近9個月首見
除CCL外，美聯樓價指數按周回升，2月20日至2月26日最新報159.32點，按周升約0.28%，近7周指數在158點至160點之間窄幅上落，最新指數較今年1月中下旬的低位升約0.68%。不過，今年迄今指數仍錄得約1.05%跌幅。
周末預約睇樓量連升4周
事實上，樓市氣氛向好，黃良昇表示，上月整體註冊量（包括住宅、車位及工商舖物業）錄5002宗，總值419.3億元，較1月份的5589宗及719.8億元下跌10.5%及41.8%，2月份適逢新春長假，工作日數減少，但仍然企穩5000宗以上。另外，周末睇樓量持續上升，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，外圍氣氛良好，加上發展商推盤帶動，二手熾熱氣氛未止，買家入市心態積極活躍，即使二手業主反價，仍獲準買家追價承接。利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄1450組客戶於本周末預約睇樓，按周飈升7%，連漲4周。
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