最近幾年在消費領域不停擴張收購的複星國際（00656.HK），對海外地產物業的投資也是停不下來的節奏。

《第一財經日報》記者7月29日從複星獲悉，公司旗下Fidellidade保險集團（下稱“葡萄牙保險”）下屬的歐洲地產公司簽約收購了意大利米蘭市核心區科爾杜西奧廣場的地標性商務辦公樓——布羅吉大廈（Palazzo Broggi），這也是複星繼2013年10月收購英國倫敦金融城Lloyds Chambers之後，在歐洲大陸的又一投資布局。

布羅吉大廈是米蘭的歷史性地標，地處米蘭商業、文化和藝術中心，距米蘭最負盛名的旅遊地標——米蘭多摩（DUOMO）大教堂咫尺之遙，毗鄰著名的購物中心維多利亞二世拱廊。大廈總建築面積約4.7萬平米，其歷史可以追溯到20世紀初。

目前，布羅吉大廈是意大利最大的銀行集團——意大利聯合信貸銀行的總部。一位複星的人士告訴記者，複星看中的主要是大廈所處的優越地段和周邊環境，從長遠的商業氛圍來看，布羅吉大廈具備很大的潛力和發展空間，有望成為DUOMO大教堂地區的商業、辦公新地標。

複星董事、副總裁，複星地產總裁徐曉亮更是表示，歐洲一直是地產投資的熱點市場，也是複星全球化布局最重要的區域之一，複星看好歐洲主要城市的核心物業投資機會，並將繼續加強與複星旗下保險企業對接，不斷拓展複星在歐洲的地產業務布局。

值得註意的是，2015年7月初，複星地產剛剛宣布與英國專業地產基金管理公司Resolution Property共同投資設立Resolution Property Investment Management LLP (RPIM)，複星在其中擁有控股權。RPIM是繼2014年5月收購日本IDERA之後，複星在全球投資的第二家資管平臺公司，將作為複星地產在歐洲14個國家價值增長型投資中的優先平臺，對接複星葡萄牙保險及其他複星保險企業。

最近兩年來，複星地產已經在紐約、倫敦、東京、中國香港、悉尼及歐洲大陸布局，所投的資產類型包括核心物業、資產管理公司、地產開發等。複星一位管理層告訴記者，除了關註海外資產管理平臺，複星地產還關註直接資產投資、證券投資和PE/VC投資等業務。

在直接投資方面，複星目前管理著紐約、倫敦、悉尼、東京、里斯本的數十萬平方米核心物業。2015年3月，澳大利亞北悉尼CBD核心區的米勒街73號辦公樓宣布，以滿租的運營現狀被複星旗下葡萄牙保險收購，完成交割。在開發項目方面，複星2015年4月獲得了位於紐約曼哈頓中城的麥迪遜大道（Madison Avenue）項目土地，啟動開發建造47層高的豪華公寓住宅，這是複星在海外的首個高端開發項目；複星地產旗下的複地集團，也在2015年4月完成了與澳洲EG基金公司的簽約，合作開發3個項目，分享澳洲核心城市悉尼、布里斯班的住宅市場機會。

而在證券投資方面，複星地產也在尋找全球範圍的地產類有價證券的投資機會，同時一方面積極投資O2O模式的地產創新業務，另一方面尋找可以反向進入中國國內市場的海外蜂巢城市資源，為國內的蜂巢城市項目開發提供支撐。

事實上，看上歐美等海外地產物業的不只是複星一家。如今，地產類標的因為本身具有資產配置和投資的雙重特色，日益成為中國企業海外並購的寵兒，包括中國銀行、中國人壽、綠地集團等金融、房地產企業，頻頻傳出收購海外地產的消息，而收購標的幾乎都是商業地產，並且多為當地地標。

畢竟，與國內高昂的房價相比，一些國際大都市的資產價格看起來還是很劃算。複星集團CEO梁信軍就曾對記者透露，複星收購紐約的第一大通曼哈頓廣場的均價，相當於約21700元/平方米，甚至低於中國很多二三線城市寫字樓價位，而隨著歐美經濟的複蘇，預計物業的估值和租金也會隨之提高。

得知某開發商在洛杉磯的一個投資移民項目後，程女士很快決定花50萬美元加入，同時計劃擇機再買入該開發商在洛杉磯的房產。

她的目的很簡單，為了孩子的教育。她的女兒正在國內上高二，準備申請洛杉磯的大學。

由於洛杉磯華人區眾多，教育資源豐富，大量因投資移民和留學教育而需要購置物業的中國買家選擇進入洛杉磯房地產市場。加上近年來洛杉磯房價上漲動力強勁，出於純粹投資目的的中國買家數量也在增加。

而嗅覺靈敏的中國開發商早已提前布局，綠地集團、泛海建設、合正集團不約而同地在2013年進入洛杉磯，在洛杉磯房地產觸底反彈之際形成“抄底”之勢。

值得註意的是，上述開發商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當地的房地產市場。仲量聯行早在去年8月份的一份報告中就指出，來自中國的商業房地產投資已開始對洛杉磯的地標性建築、房地產價格和未來建設項目產生重大影響。

投資移民的“誘惑”

程女士準備投資的項目來自合正集團。這家深圳的老牌房企在全國的名氣雖然不大，卻是最早進軍洛杉磯的中國開發商之一，並且是目前在洛杉磯擁有項目數量最多的中國開發商。

“我們在洛杉磯一共有三個項目。”8月24日，合正集團營銷管理中心總經理肖芳接受《第一財經日報》記者采訪時透露。

自2012年起，合正集團就正式啟動海外發展戰略，並於2013年成功收購了洛杉磯機場喜來登酒店，共投入1.28億美元，升級改造後已投入運營。

合正集團提供的數據顯示，截至2014年第四季度，洛杉磯機場喜來登酒店的訂房率為95%，利潤1000萬美元，取得了較好的經營業績。

初嘗甜頭之後，合正集團在接下來兩年里馬不停蹄地在洛杉磯拿地。

2014年，合正集團收購了位於洛杉磯市中心的Luxe酒店，計劃投資6億美元打造合正洛杉磯中心項目;2015年又收購了洛杉磯華人區聖蓋博市商業核心區地塊，計劃投資1.2億美元建造聖蓋博酒店。

聖蓋博酒店項目在不久前剛剛啟動了EB-5投資移民業務，程女士正是受到了這項業務的吸引。

根據美國投資移民EB-5方案，外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請成為永久居民。此方案的投資額為100萬美元，如果投資標的是位於目標就業區，則投資額可降為50萬美元。

“我的小孩過兩年可能會申請加州的大學，合正的項目只要投資50萬美元就可實現全家移民，這就是我的主要目的。”程女士表示，當然，隨著人民幣貶值，在洛杉磯投資房地產項目也可以作為較好的家庭資產配置。

像程女士這樣為了子女教育到洛杉磯投資移民的中國買家很多，她告訴記者，身邊很多朋友都這麽做。因為洛杉磯擁有一流的教育資源，加州理工學院、加州大學洛杉磯分校、南加利福尼亞大學等在全美名列前茅。

肖芳告訴記者，聖蓋博酒店項目總共獲得了100個EB-5投資移民指標，在啟動投資移民業務後一周內，就有約4成指標被認購。

合正洛杉磯中心項目是該公司當前的另一重點項目。這個項目位於洛杉磯市中心，毗鄰湖人隊主場斯臺普斯中心，周邊有JW萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店、微軟劇院、格萊美博物館等。項目占地約1萬平方米，建築面積約9.4萬平方米，計劃建成一棟W酒店、兩棟高檔精裝公寓，分兩期進行。

肖芳說，該項目正在報建階段，預計將於明年下半年開始預售，定價將會參考周邊項目的售價(1~1.2萬美元/平方米)。

洛杉磯地標的中國烙印

綠地集團、泛海建設也將目標投向了洛杉磯市中心(DowntownLosAngeles)，並且是地標性建築。

洛杉磯市中心包括金融區、文娛區、時尚區和藝術區等四個片區，不僅是整個洛杉磯的中央商務區，也是5萬多高端人群的多樣化居住區，提供超過50萬個就業機會。

但因經濟下滑，洛杉磯市中心低迷了數十年。尤其是金融危機之後，整個洛杉磯的房地產市場經歷了長達5年的大低潮，到2011年跌至最低，平均房價不到5000美元/平方米。

直到2012年以後，洛杉磯的房地產市場才開始複興。聯邦政府推出了一系列旨在複興城市中心的法案，積極招商引資，吸引全球各地的開發商入駐，總計約有198億美元投入到洛杉磯市中心的複興計劃。

綠地集團成為洛杉磯市中心複興計劃的重要參與者。2013年7月，綠地集團獲得洛杉磯市中心大都會地塊，占地面積2.56萬平方米，規劃建築面積15.32萬平方米，計劃投資10億美元，建造一個四星級酒店和三棟高級公寓，分兩期進行，預計將在2018年完工。

據《華爾街日報》報道，在過去將近25年的時間里，洛杉磯綠地中心項目一直都是洛杉磯市政規劃者和房地產開發商的夢想，但最終圓夢者是中國國有開發商綠地集團。

洛杉磯綠地中心項目已於2014年7月開工建設，同年11月，綠地集團美國公司總經理張伊琲就對外宣稱首期大都會310套公寓已經賣出了六成。

泛海建設則於2013年12月拿下洛杉磯市中心從菲格羅阿街到斯泰普爾斯中心的地塊，總建築面積逾24萬平方米，由三棟高層塔樓、七層的裙樓構成，總投資約12億美元。該項目已在今年3月19日動工，建成後也將成為洛杉磯市中心的地標性建築。

複興與抄底

洛杉磯緣何能吸引眾多中國開發商?

首當其沖的是洛杉磯發達的產業。洛杉磯是僅次於紐約的美國第二大城市，其零售業、國際貿易位居全美第一，金融業、高科技、旅遊業等產業都很發達，同時還是美國的文化娛樂中心，迪斯尼、環球影城、好萊塢、NBA湖人隊主場都坐落於此。

產業的發達帶來豐富的人口導入，進而推動當地房地產的發展。自2011年觸底反彈以來，洛杉磯的房價迅速飆升。據美國房產相關部門統計，2014年全美20大城市，房價平均漲幅在13.6%，而洛杉磯房價在過去三年的累積漲幅更是達到了30%以上。

肖芳說，在洛杉磯房地產這一波觸底反彈中，合正能在2013年較早拿到項目，也算是踏準了時機。

即便迅速上漲，洛杉磯市中心當前的房價也才1.2萬美元/平方米，與北京、上海、深圳中心區的房價相當。

程女士表示，現在國內的房價已經處於高位，到洛杉磯投資房產的升值空間相對更大。

與此同時，洛杉磯公寓出租率穩定在96%以上，中心地區單身公寓租金穩定在2000~3000美元/月，公寓整體凈回報率為6%~10%。

“洛杉磯市中心的就業人口很多，客源不用太愁，我們項目的目標客戶應該會是一半亞裔，一半其他國家人口。”肖芳告訴記者。

另一方面，中國買家到洛杉磯置業的需求也在不斷增長。上海胡潤研究院4月27日發布的《中國海外置業趨勢報告》顯示，在有海外投資需求的中國高凈值人群中，有60%選擇美國，而洛杉磯位列最受青睞的海外置業城市前三名。

“我女兒剛從洛杉磯回來，她很喜歡那個城市，那里氣候宜人，文化包容，還有她喜歡的學校。”程女士這樣告訴記者。

而隨著人民幣貶值，可能會刺激更多中國買家投資洛杉磯房地產。加州大學洛杉磯分校安德森預測中心的經濟學家威廉•於說，中國投資者認為現階段美元對他們的財產來說保值作用更明顯，其中很多人已經是這一區域內的大型地產投資商，尤其是洛杉磯和比弗利山中心地帶的各種豪華不動產。

位於灣仔的香港美國萬通大廈（資料圖）

在多家機構唱空香港樓市的情況下，恒大地產(03333.HK)赫然宣布進駐香港市場，豪斥125億港元買下位於核心地段的一棟寫字樓。

恒大地產11月12日晚間發布公告，恒大地產向華人置業(00127.HK)買入位於灣仔的美國萬通大廈，成交額為125億港元。收購後，恒大或將成為中國內地唯一在香港擁有整棟獨立寫字樓的民營企業。

恒大地產稱，首付款項只需10%，即12.5億港元，而其余款項將分6年支付，每年僅需支付少量資金。由於物業位於香港政治、商業、旅遊及交通的核心區域，未來具有巨大升值空間，且將極大地提升公司在香港及國際市場的企業形象，具有強大的公司品牌宣傳影響力。

根據資料，美國萬通大廈是一甲級寫字樓，位於香港金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域。物業占地2138.8平方米，總樓面面積3.2萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。目前出租率為100%，租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業等。

根據出售該物業的華人置業稱，美國萬通大廈2014年的收入達到1.71億港元，除稅前溢利達到3.68億港元，而投資物業的公平值變動由2013年的6300萬港元翻了近3倍，至2014年的2.42億港元。