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「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳，從一間三百萬元的老公寓起家，因為掌握危機入市、逆勢操作法則，如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳，說起話來輕聲細語，很難想像今年四十七歲的她，房地產投資資歷已二十二年，經歷台灣房地產四波 景氣循環，都可以安然度過的主要心法就是，「當眾人恐慌的時候勇於進場，耐心等待景氣翻轉，機會就是你的。」一九八九年，為了把母親接來台北一起住，陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中，陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜，因為一坪十二萬元，這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓，但樓上還可以再加蓋，我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後，陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家，原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯，我不怕苦啊！我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年，直到幾年前，生活條件變好而搬離，但她依然沒有把房子賣掉，房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落，只要沉得住氣，遇到風暴時不要自亂陣腳，忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了，就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）爆發之前，買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年，房市在谷底 盤旋許久，在一片低迷中，因新增的房屋供給數過多，加上房價持續下跌，有意購屋者都採取觀望態度，購屋需求持續銳減，建商餘屋庫存去化也十分緩慢，但站在 市場第一線的陳麗鳳發現，永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了，新大樓二十萬元，設備比公寓還好，房價下跌空間有限，加上河岸景觀住宅是未來趨勢，當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳，因此一口氣進場買了四戶。

後來ＳＡＲＳ爆發，房市瞬間急凍，不過，在二○○三年底，房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激，購屋需求復甦，銀河水都房價也一路起漲，每坪最高賣到二十八萬元，陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成，她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間，獲利四五％，其他三間則繼續持有，現在更漲了一倍以上，讓她堅信「手頭隨時保持三間房子，一間自用、一間投資、一間收租，布局中長期標的，因持有時 間長，一旦轉手，投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時，大家都不敢買房，陳麗鳳研判，金融危機的震央是發生在美國，台灣人儲蓄率又高，台灣房價 要崩盤不容易，因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭，三十幾坪總價才三百多萬元，她認為這輩子應該很難再遇到這種行情，因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場，買下人生的第一間房子，結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時，陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區，「那裡有大街廓，又有面積廣大的公園，跟老三重擁擠的街道不一樣，一坪才二十幾萬元為什麼不 買？」重陽橋旁的水岸景觀，讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗，心動之餘，以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋，如今也上漲至每坪三十餘萬元，投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說，過去四、五年房地產景氣大好，房價一季就漲兩成，經常過了一個農曆年，每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元，自從政府打房 之後，投資客就縮手，房價開始修正，她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為，今年房市遭遇奢侈稅風暴，政府打房政策又一波波出籠，影響 買氣，但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待，「凡事物極必反，今年景氣走修正波，但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族，陳麗 鳳建議，「頭過身就過！」有了第一間房子，就會把費用省下來，當習慣把錢儲蓄在房地產後，「房子就會像變魔術一樣，替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環，只要抓住逆勢買進的要點，就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生：1964年

現 職：翰昌廣告董事長

投資資歷：22年

操作經典戰役： 曾在SARS爆發前，買進銀河水都預售案，在SARS結束後，出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量，若餘屋去化殆盡，表示谷底已過，房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔，可視為時機點，但若基本面有問題，就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市，通常也會造成回檔，只要基本面好，就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率，人潮變 多，可視為信心恢復。

抓對時機點入市，房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格（萬元/坪） 目前價格（萬元/坪）1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30

只花了短短五年，ＳＯＧＯ復興館就成為百億大店，超級店長吳素吟原是締造百貨公司化妝品秒殺的幕後推手，她如何用「大膽」挑戰自己，創造出與眾不同的經營 策略？

撰文‧方沛晶、林讓均

今年十二月底，開幕即將滿五年的ＳＯＧＯ復興館，營收破百億元，將成為台灣最快突破百億營收大關的百貨公司，比起同系統的冠軍店ＳＯＧＯ忠孝館速度還快上 二年。

半路出家 一路做出好成績一年拚出百億高業績的超級店長吳素吟，早在一九八七年、ＳＯＧＯ忠孝館籌備時她就已經加入，百貨資歷長達二十五年。堪稱業界「招商教母」的 她，擔任化妝品樓管期間，把忠孝ＳＯＧＯ打造為全台灣彩妝保養品牌最齊備的大店，讓老外來逛都豎起拇指稱讚，「這裡簡直就是彩妝保養品的7- ELEVEn！」長年在美妝業深耕，吳素吟自有一套辦法，在活動時引進最優惠的獨家商品，讓ＳＯＧＯ化妝品年年引爆周年慶秒殺的搶購熱潮，業績也年年成長 一○％以上。

與吳素吟共事超過十年的櫃姊魏致平說，「吳店」在公事上很嚴謹，許多品牌業務對她都敬畏三分，而且只要她雙手抱胸、面無表情，光靠眼神就會讓櫃姊嚇到臉色 發白。不過，天氣冷的時候，私底下她也會燉雞湯到賣場給櫃姊喝，甚至幫忙站在前台銷售。

業績高、管理好，讓吳素吟在百貨業界赫赫有名。不過，其實她是半路出家，三十歲以後才從玩具設計跨入百貨業。

留日的吳素吟，一直非常喜歡日本百貨公司的氛圍，結婚之後，原本辭掉工作在家帶小孩的她，看到ＳＯＧＯ百貨徵人，抱著試試看的心態寄出履歷。「我在面試時 還問主考官，你的百貨公司，可以做得跟日本的百貨一樣好嗎？可以的話我再來。」當時老公看準吳素吟只是做三個月、玩玩而已，沒想到，這一做就是二十五年。

吳素吟一路在寢具、女裝、內衣、化妝品等各業種中歷練，二○○五年底，她以太平洋ＳＯＧＯ百貨十九年來第一位女性店長之姿，接下大家眼中的「燙手山 芋」｜｜兼任復興館店長，全力籌備一年後開幕的展店事宜。

「其實當時是沒有男生敢接，大家根本都不看好！而我就是想看看，沒有ＳＯＧＯ忠孝館的光環，我吳素吟還有什麼能耐？」當時復興館的處境是「內外夾殺」，內 部和集團「老大」、每年大約吸金（年營收）一五○億元的ＳＯＧＯ忠孝館僅一街之隔，大家都不認為客人會想連逛兩家百貨公司。

外部則有已做出成績、精品風格濃厚的「微風廣場」，和復興館一樓同樣設置精品專賣店雷同，加上信義商圈的新百貨公司正蓄勢待發，恐將對忠孝商圈產生衝擊。 原本在百貨界「喊水會結凍」的吳素吟，第一次知道什麼叫作「人情冷暖」，什麼是隔一條街、兩個世界。

以前苦苦哀求進忠孝館的廠商，聽說復興館要招商，避之唯恐不及，甚至避接吳素吟的電話，「反正大家不看好，我就放手一搏、大膽嘗試好了！」她乾脆把之前在 忠孝館不敢做或來不及做的，全在復興館一併發揮。

膽量大 顛覆百貨三大潛規則第一個是「大膽」把餐飲變主角。以前在百貨公司做餐飲，大多是為了「服務」消費者，因為不是主要的營收來源，也很難在百貨公司吃到真正 好吃的東西。

吳素吟顛覆業界潛規則，她認為美食也是一種品味，所以想辦法讓鼎泰豐、點水樓、法樂琪，以及亞都麗緻飯店旗下的百賽麗廳等，跨出原有通路進駐復興館，讓美 食和時尚成為吸引人潮的亮點。目前餐飲已和精品並列為復興館的成長雙引擎，營收比重各占二○％。

第二是「大膽」打破不可能。就拿復興館地下二樓來說，一般百貨公司都規畫為小吃街，吳素吟卻引進堪稱台灣美食代表的鼎泰豐，她回憶當初登門拜訪時，董事長 楊紀華端出所有菜色，每上一道就問一句，「這道菜適合嗎？」吳素吟一面解釋自己的想法，一面猛吃。「吃了差不多有十幾道菜，最後看到炒飯的時候，我都快瘋 了，好險楊董終於點頭、答應考慮，但之後有足足半年，我都不敢吃鼎泰豐。」不過，要招到世界第一的小籠包進駐，可沒這麼容易。楊紀華列了一張多達一百題的 問題清單，包括內場（廚房）怎麼調配、排氣管線怎麼拉，吳素吟親自帶著工務部門，花了半年時間一一解決，光是內場就將近六十坪，相當於一個香奈兒專賣店的 坪數大小。

現在復興館的鼎泰豐，一天可以賣出二千五百籠小籠包（相當於一萬顆），業績僅次於永康街本店。而進駐復興館，也讓鼎泰豐找出一個可以複製到全世界的展店模 式，開始在中國的百貨公司設點。

吳素吟第三項「大膽」就是犧牲坪效、放大賣場。復興館九樓的日式庭園占地四百多坪，可以做出兩億元的業績。但在規畫時，她就認為這是個有「Fu」的空間， 可以讓客人在百貨賣場裡找到舒適感。

「還有老闆(徐旭東)的朋友去告狀說，九樓空地這麼多，怎麼不拿來做生意？」吳素吟說，別看消費者只是來閒逛，其實無形中為復興館帶來許多客人，例如一位 坐輪椅的長者，平常是外傭帶著來，但假日時可以帶三、四個家人來吃飯、買東西。

除了放棄兩億業績做花園，就連復興館的走道也放大為三米（忠孝館為二米），一、二樓的天花板也拉高為六公尺，所以比忠孝館大五○％的經營面積，只有約四百 個品牌數，僅忠孝館的一半。

大膽嘗試與眾不同，吳素吟讓ＳＯＧＯ多了復興館這隻百億金雞母，而且和忠孝館客群完全分開，讓忠孝館仍保有營收成長，不僅「復興」了忠孝商圈，也創造了另 一個百貨奇蹟。

吳素吟

出生：1958年

現任：SOGO復興館店長經歷：SOGO忠孝館營業部主管（歷任家飾寢具、內衣與化妝品等部門）學歷：日本大阪設計師學院、銘傳商專商業設計科

一位資深前基金經理人透露，「普格案」整件事可以用七個字形容，就是「上樑不正下樑歪」，只要懂產業、市場的中高階主管成共犯，有再多規定都可以被「客製化」。第一金投信出事背後，凸顯內部選股過程的三大漏洞。

撰文‧歐陽善玲

政府基金委外代操經理人炒作盈正事件爆發不到半年，投信不法交易又一樁。

據檢調偵查，第一金投信三位基金經理人喬仁傑、許訓誠及許弘政等，疑似勾結外部人士，自去年七月利用共同基金買進普格，協助炒股集團順利出貨，導致投資人虧損達二千多萬元，事後三人並收取回扣，事件曝光之後，再度引爆投資人對國內投信業者的信心危機。

「盈正案後，財政部已要求清查，為何內部稽核還是失靈？」財政部長張盛和的震怒，恐怕也是投資人的一大疑惑。

內稽內控失靈主因，要從第一金投信內部投資流程談起。金管會規定，一般經理人買股票必須嚴格遵守四大流程，也就是投資分析、投資決定、投資執行及投資檢討都要有書面形式；任何股票交易，都必須依據分析報告做決定，且進行交易時應有紀錄，並按月提出檢討。

漏洞一：有報告就能買股

經理人有「客製報告」空間長期以來，投信基金經理人勾結炒股集團問題層出不窮，說明這套規範已流於形式；而第一金投信內部僅「遵照」主管機關最低規範配合辦理，並未設立更嚴謹的控管條件，也讓基金投資部中高階主管，多了上下其手的空間，是這次爆發「普格案」最大關鍵。

首先，第一金投信內部規定，買進個股應出具市場研究報告，說明該公司投資價值。近三個月內的公司拜訪報告，經理人可直接引用當附件。但前提是，「公司股價須在建議操作區間內，否則電腦系統會自動剔除。」一位熟悉第一金投信交易流程的業界人士舉例，投資報告中若建議某檔個股的操作區間在三百至四百元，一旦該股股價脫離此範圍區間，經理人就無法從電腦擷取該檔個股的研究報告。

這層機制的意義，在於確保第一金投信的經理人「不會在股價高於研究報告建議價格時買進」，但業界人士透露，對於心懷不軌的經理人來說，這一層機制「形同虛設」，為什麼？「因為經理人可以自己寫劇本。」他解釋，經理人只要適當時機「拜訪公司」，並且配合炒股集團的需求提出建議買進的價位區間，事後寫成研究報告，就能為自己日後的買進動作找到投資報告當作背書。

為了避免研究報告被刻意利用的風險，國內不少投信公司對於市場較不熟悉的個股報告，會以類似「公審」的方式進行第二層把關，「像普格這種市場不熟悉的股票，經理人或研究員在拜訪公司後隔天，就會被要求在早會當中提出報告，其他經理人或研究員也將針對這家公司進行討論，展開攻防。」一位操盤資歷逾十年、現已退出投信圈的基金經理人指出，有些剛進市場的經理人，可能也怕被公司騙，所以將拜訪內容公開，接受公評，是很多投信都會採用的辦法，基金經理人也能因此建立起防禦心，免得誤踩地雷。從結果來看，第一金投信顯然沒有這樣的討論、把關機制。

漏洞二：經理人選股不設限爭議公司也能成為加碼對象另一個業界慣用的把關機制，則是建立「可買進」或「禁止買進」的個股名單。國泰投信總經理張雍川以自家公司作法為例，在主管機關四大流程的最低標準下，另外建立「不可買進名單」，防堵經理人濫用職權炒股。張雍川解釋，公司投資部主管及基金經理人會先組成「風險評估委員會」，每季至少定期召開一次，或不定期視情況召開，調整名單內的個股。

「不可買進名單」主要條件有三，包括財務狀況不佳、具爭議的公司，及證交所每日公布、異常波動的警示股。「像普格這種有爭議的公司，就會被列入黑名單！」張雍川說，若系統中有新增投資報告，主管與其他基金經理人也會攤開在陽光下討論，透過公審方式，讓有心與外部人士勾結的經理人不敢提出，或接受檢驗。

業界判斷，第一金投信的經理人會一路暢通無阻的買進普格，顯然這些該有的把關機制都沒有做，某資深經理人更指出，「從普格過去的營運表現來看，如果研究報告經過經理人公審，普格這檔股票絕對過不了關！」攤開普格財務數字，就單季每股稅後純益（ＥＰＳ）來看，公司自二○○九年第四季虧損後，到一一年底只有一○年第三季出現單季獲利，其他各季都呈現虧損；另外，基金經理人投資常以股東權益報酬率（ＲＯＥ）作為選股指標，而普格自○九年第三季起ＲＯＥ就轉為負數。

漏洞三：高層防線崩盤

投資主管帶頭炒股

第一金投信自去年七月九日起，九個交易日內買進二六一○張普格，儘管一二年上半年獲利看似轉虧為盈，每股純益達○．五元，「但長期賠錢且市場能見度低的公司，就算營運似有轉機，也需要更嚴謹的把關過程。可惜，第一金投信不但沒有機制上的把關，主管的『人治』把關也明顯不夠。」知情人士私下透露，就算買進普格的報告一路闖關成功，經理人附上投資報告書、投資決定書後，還是需要經過基金管理部主管、投資研究處主管及總經理簽核，才能進行下單交易。但這次投資部門主管也涉入其中，自然輕易就放水，「連熟悉產業、市場動態的主管都簽核了，更高階、行政事務繁忙的總經理，就更難把關了。」。

「整件事可以用七個字形容，就是『上樑不正下樑歪』，上樑就是投資部門主管，只要懂產業、市場的中高階主管變成共犯，有再多規定、書面報告都可以被『客製化』。」前資深基金經理人如此評論。

本次涉案的三位經理人當中，喬仁傑是國內老牌基金經理人，過去操作台股績效不俗，在第一金投信期間，他也曾擔任馬來西亞基金、歐洲基金及全球型基金經理人，最高職稱是新金融商品處主管；而據傳，許弘政曾任基金投資部門主管，兩位都算得上是審核經理人下單買賣個股的關鍵人物。

不只如此，第一金投信總經理陳德偉並非投資領域或業務部門出身，而是來自於主管投信內控的稽核單位，稽核出身的總經理帶領的團隊，卻爆發出最醜陋的炒股弊案，讓整起事件看來更加諷刺。

第一金投信進出普格出包

—— 普格（3073）股價走勢2012/8/6～8/31 投信開始全面殺出，8/6單日即賣超655張，隨後陸續在8/31前，將先前買進的2610張清倉完畢。

同樣以期間收盤均價計算，部位淨值減少為4809萬元，亦即在兩個月內虧損達2177萬元。

2012/7/9～7/25 期間9個交易日，投信累積買超2610張。

若全為第一金投信買進，以該期間收盤均價計算，需要6986萬元。

當義大利承受著歐債風暴，全國公務員面臨減薪、延後退休而陷入經濟成長衰退的壓力之際，《商業周刊》採訪團隊五月上旬來到義大利北部，一個因一家車廠而繁榮的馬拉內羅（Maranello）小鎮。這裡，是「超跑之王」法拉利（Ferrari）的故鄉，看到卻是不同的光景。

營收逆勢向上衝無畏歐債風暴，獲利與銷售飆高

儘管歐債風暴陰霾籠罩，根據法拉利財報資料，二○一二年，營收仍逆勢成長八％，達二十四餘億歐元；淨利成長一七．八％，金額約二億四千萬歐元；新車銷售台數亦增加四．五％，皆創下法拉利創建六十六年以來的歷史新高。

法拉利含金量之高，從對母集團獲利貢獻可見一斑，它銷量占其隸屬的飛雅特－克萊斯勒集團（Fiat-Chrysler Group）不到○．二％，卻是該集團近二○％的獲利來源。

此外，今年二月，英國品牌顧問公司Brand Finance發布的「全球品牌評等」，以淨利潤、用戶平均收入、廣告與營銷支出，以及品牌情感與忠誠度等指標，針對全球五百大知名企業進行的全方位評價，法拉利打敗Google、愛馬仕（Hermes）等，名列全球最具影響力品牌。

打造出「法拉利盛世」的是法拉利董事長蒙特澤莫羅（Luca di Montezemolo）。但正考驗他的是，二○一三年將是法拉利與賓利（Bentley）、保時捷（Porsche）、瑪莎拉蒂（Maserati）等超跑品牌，策略分道揚鑣，以及能否維持超跑之王地位的分水嶺。

企圖跳脫英式奢華房車形象的賓利，今年宣布二○一五年轉攻運動休旅車戰場；專注性能超跑的瑪莎拉蒂則推四門房車，冀望瓜分雙B市占率；甚至連另一義大利超跑藍寶堅尼（Lamborghini），也守不住純種超跑神主牌，摩拳擦掌計畫推出休旅車款，顯然都是受到保時捷帶來的成長啟示。

過去十年，德國血統的保時捷，挾豐富品牌資源，相繼推出運動休旅車Cayenne、四門轎跑車Panamera，讓一個年銷量不到四萬輛的小眾車廠，新車銷售規模跳躍式成長，去年創下年產逾十四萬輛的銷售新高，被公認為有史以來，最成功的超跑品牌轉型；其獲利能力更從此稱霸全球汽車業，一度還打算購併福斯集團，被《經濟學人》形容為「蛇吞象」的狠角色。

但法拉利，卻不走其他超跑的「增產」路線，決定反其道而行，今年起「減產」。「NO！NO！NO！」連續三個否定詞，蒙特澤莫羅在法拉利廠區，針對來自全球包含台灣等三十個國家、超過二百五十位媒體記者，斬釘截鐵的表示，法拉利絕對不會為追求成長，迎合市場，任意擴張產品線。

掌門人卻宣示「減產」新車生產量，今年上限七千輛

「法拉利今年的新車銷售量，絕對不會超過七千輛，我保證！」這位曾被當地媒體點名出任義大利總理的超跑車廠領導人，右手按住胸口強調。（編按︰二○一二年，法拉利在全球共售出七千三百一十八輛新車，大中華地區以七百八十四輛的交付量，居法拉利第二大出口市場地位。其中，近五百輛銷往中國，約八十輛銷向台灣。）

蒙特澤莫羅這番話，隨即成為英國《Auto Express》等歐洲汽車媒體的頭條新聞。之所以動見觀瞻，除是這位超跑車廠掌門人，不願隨眾家車廠「增產」節奏起舞，大膽反其道而行，下修銷售目標；更重要的原因是，「減產」也正是「法拉利盛世」最重要的品牌戰略計畫。

如同創辦人恩佐．法拉利（Enzo Ferrari）曾說過的，「不論遭遇順境、逆境，最重要的不是勝利，而是戰鬥。」以「減產」做為顛峰盛世的策略選項，是因為法拉利選擇獨行深化「品牌地位」之路。

客製化服務拚獲利復刻骨董車，最低要價近千萬元

但對經營團隊來說，「減產」並不等於獲利目標可以鬆手。「減產」又要提升獲利，法拉利的秘訣是提供富人買家，沒有預算上限的客製化（Tailor-made）服務。

走進法拉利廠區的造型設計中心（Ferrari Styling Center），這裡是專門提供全球法拉利買家，親赴工廠與專屬設計師面對面，討論新車外觀顏色到內裝材質的專屬空間，車主可以自由選配，延伸自品牌賽道文化與創新精神的各種設計可能。例如，在市售的車款上，烙上GT賽車的進氣閘口、選擇復古款的天鵝絨材質座椅，或如遊艇甲板觸感的行李箱底座。

不只買家可進入工廠訂製新車，亦歡迎車主，運回任一輛從這裡誕生的法拉利，到廠區內的骨董車工廠（Classiche Workshop），進行回春修復。在占地九百六十平方公尺的骨董車工廠，有一數位檔案室，存有自一九四七年以來，出廠的每款法拉利車體設計圖資，只要車主提出需求，手工打造該車款的復刻版車體、引擎與變速箱，都不是問題，只是收費不菲。車廠人員表示，不含運費，入場最低消費至少二十五萬歐元（約合新台幣九百九十二萬元）起跳！

然而，不管新車或骨董車，重視手工的工藝技術，是法拉利不變的品牌基因。迄今，法拉利的引擎組合工廠，雖已大量使用機械手臂，以確保精密度，但該車廠內裝部門，仍保有極高比例的手工製作團隊。

「手工部門的存在，是保持靈活生產流程的關鍵。」蒙特澤莫羅強調，「獨一無二的排他性，是法拉利不變的品牌戰略。」

換言之，法拉利賣的已不只是交通工具，也不單純是零到一百公里的加速性，「誰買了法拉利，等於買了一個夢想，我們希望保護這個夢想。」這位慧眼發掘車神舒馬克（Michael Schumacher）、法拉利F1車隊經理出身的超跑掌門人，如此自我詮釋。

【延伸閱讀】九年漲逾四倍！經典款法拉利保值勝豪宅

一個超跑品牌值不值錢？價格會說話！

今年三月，法拉利在日內瓦車展上，發表全球限量四百九十九輛的La Ferrari最新旗艦車款，這款法拉利是有史以來，性能最強大且能合法上路行駛的跑車，官方售價約合新台幣七千萬元至八千萬元。

不過，La Ferrari還不是最貴的法拉利。法拉利官方資料顯示，二○一一年八月，在卵石灣（Pebble Beach）舉辦的拍賣會上，一輛一九五七年出廠的Ferrari 250 Testa Rossa，被拍出一千六百四十萬美元（約合新台幣四億九千萬元）創紀錄高價。

英國《金融時報》即曾指出，法拉利經典車款的保值性，更甚投資豪宅地產。以250 GT Berlinetta為例，二○○三年交易價為一百二十萬美元，到了二○一二年，成交價就高達六百七十一萬美元，漲幅超過四○○％。（文●尤子彥）

八月中一個週末晚上，台北市青島東路上的一間教室中，五十多人聚集在一起，聽房地產知名投資客帥過頭（本名黃家進）分析房地產。

這群人年紀約莫三十來歲，多半是上班族，不少還是夫妻檔，他們來這裡只有一個目的，想知道房地產趨勢，希望能投資發財。他們積極舉手發問：「老師，大安區的房子每坪一百萬元，要不要賣？」女學員問。

「趕快賣，快要實施房地合一稅，放越久、課得越多。本來賣房子只要繳三十萬元的稅，現在要繳兩百多萬元，趕快賣，聽懂了沒？」帥過頭語氣激昂，不時揮舞著手中的資料，要讓聽眾清楚知道房地合一稅實施後的「厲害」。

「老師，基隆的房子可不可以買？」另一位學員舉手，說出中意的社區名字。

「這個社區的物件少，買，放兩年可以賺五成！」帥過頭篤定的說著。

現場，他針對個案情況，有的說快賣、有的說快買，還報了幾個房市投資的「明牌」，學員聽得點頭如搗蒜。

距離這間教室不到五百公尺的財政部，此時正著手研究另一個打房政策——房地合一稅。

在這個週末的三天後，財政部長張盛和舉行房地合一稅第二場座談會，邀請不動產相關業者、財稅學者、代銷、地政士參加，商討房地合一實際課稅要如何課徵。

座談會中，與會業者主張採「分離課稅」，認為所得稅是年度所得，不動產是歷年所得，將兩者合一併綜所稅課徵是不對的。此外，對於長期持有、自用住宅給予優惠，以及土增稅的課徵方式，各方意見分歧。由於共識還未達成，房地合一稅懸在半空中。

當前，房仲業進寒冬看屋、砍價的最好時機到來

當媒體大幅報導此房市利空消息的同時，房仲業也進入寒冬。

有些房仲店面好幾天電話鈴聲都沒響，仲介打電話問障礙台：「辦公室電話是不是壞了？」更有業務員自己撥自己的手機，幾天沒人找，以為是手機故障。

市場傳言，某大房仲在八月份前三週，有三分之一的店面是「零成交」；台北市東區某大型房仲店面，一、兩百個業務員，八月前三週只成交六件。

表面看來，氣氛如此低迷，多數買家應該都縮手了，其實不然。與先前的差別是，此時買家雖積極看房，卻不急著下手，而是運用仲介一定要有成交才能賺服務費的急切心理，趁著交投冷清，讓仲介為其積極找屋、砍價。

對許多高手來說，這段政策造成的盤整期，是在金融風暴以後，五年來最好的看房時點。因為選舉後各項政策會趨於明朗，房地合一稅怎麼課將底定，利空因素確定，加上選後可能出現失望性賣壓，及農曆年前資金需求高峰，賣房求現案量增加，賣方將在年底與明年初出籠。現在起到選舉後，這五個月正是黃金看屋期。

SRAS帶來的房價下跌，很快就過去，當時很多人來不及逢低進場，房價就彈回來；而二○○八年金融風暴，也是起源於外部因素，包括劉媽媽、江醫師等東區大戶，都在此低點買進黃金店面，坐享高報酬。

二○一○年政府開始打房後，發現在政策討論期或實施初期，房價下跌，但正式實施或實施一陣子後，房價又彈回、甚至漲更多的情況。這顯示，每個政策造成的波段低點，都有人反向進場。

過去，打房後會小跌從實價登錄到豪宅稅，反彈漲更多

四年來，政府已祭出五波打房政策，實施信用管制、祭出奢侈稅、開徵豪宅稅、通過實價登錄、開徵囤房稅，現在則新推出討論得沸沸揚揚的房地合一稅。但數字會說話，統計數字顯示，政府放話初期，大多對房價帶來負面效應，等到真正實施後，房價反而開始上漲。

實價登錄在二○一二年八月實施之初，台北市房價在預期心理因素下，跌了六％，五個月後價格開始回升，幅度超過兩成，比實施前還高。

二○一○年，央行連續在第二季與第四季實施兩次信用管制，限制部分區域的貸款額度。剛開始實施時，台北地區的房價指數跌了五％，兩個月後，回升到原來的水準；甚至實施第二次信用管制時，房價完全不受影響，照漲不誤。

二○一二年第二季，政府連下兩道貸款限縮措施，房價當季還上漲五％，雖然後來兩季房價跌了七％，但接下來卻連漲五季，漲幅二三％。

而此刻政府正在研擬的房地合一稅，「對房地產市場絕對有影響，」住商不動產企研室主任徐佳馨說。

影響有多大？根據永慶房屋試算，一旦房地合一稅實施，持有房屋越久的人，繳納的稅額會更多。「以一間位在台北市大安區住宅為例，若適用於房地合一，最壞的情況是，要繳納的稅金，比實施前多四．二四倍，」永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛說。

短期，先看房磨眼光等選後動搖、法拍屋變多，就可進場

不過，有一派的市場看法是，政府想打房，但不敢打得太用力，因為房地產市場是經濟的火車頭，打得過猛，經濟會一蹶不振，不打，又很難跟想要公平正義的民眾交代。兩難的糾結，房地合一稅最後可能以「雷聲大、雨點小」收尾。

「房地合一稅對房地產的影響，大概就跟奢侈稅同樣，實施前，價跌量增，大家先跑嘛！實施後，情況反過來，變成價漲量縮。」參與國內多項房地產指數規畫的德明財經科技大學副教授花敬群說，「交易時課稅，會出現轉嫁現象、推升價格，純粹從學理來說，會有價漲的效益，」他分析。

「現在輿論的引導是房價要降，問題是怎麼沒降？市場上，需求沒有減少，甚至還有緩升的跡象。」黃舒衛說，除非有更重大的負面因素，屋主不會輕易降價賣屋。

現在，正是政策混沌期，賣方不肯降價賣屋，買方卻要打幾折才買，僵持不下，導致市場凍結。什麼時候，是賣方開始動搖、買方可以進場的時機呢？

「接下來，九月份立法院開議，部長（指財政部長張盛和）會針對房地合一稅發表看法，接著，年底還有七合一選舉，如果選舉結果出乎意料，價格或市場信心就會出現變化。」黃舒衛說。「可以等到選舉過後出手，但現在一定要開始看房，才會有感覺。」

房地產專家Sway（本名鄭詩韋）則建議，現在房價變數多，不急著買房，可以慢慢看，看到喜歡的，就參考附近的實價登錄價格來還價。」「看房不用花錢，還可以練習出價，價格出低，對方如果還願意賣，就等於是撿到便宜貨，」他說。

一位不具名的房地產大戶說，現在仲介看到買家是「久旱逢甘霖」，會殷勤獻策，菜鳥正好可趁此磨練眼光，挑仲介、挑房子，等到「法拍屋變多」，代表很多人撐不住，房價會有一波修正，再買進不遲。

大家都希望買在市場的最低點，但實務上，就以股市來說，散戶經常無法在時間上佔到市場便宜，不是追高、就是殺低。期待買到最低點，就像期待賣到最高點一樣，不切實際，倒不如好好做功課，挑選有基本面的標的，做為自住或價值型投資。

長期，參考買股策略房價季均線上揚過半年線，就有漲勢

「當大浪退去時，我們才知道誰在裸泳，」這是擅長價值型投資法的投資大師巴菲特（Warren Buffett）最喜歡說的一句話。經濟不好時，獲利還能逆勢表現的企業，肯定有其獨特的經營訣竅，這類型公司的股票，就值得長期投資。

股市投資人常用量價走勢做為判斷的依據，只要均線向上，股價就有一波上漲的機會，均線成了研判股價上漲或下跌的重要工具。

「同樣的原理套用在房地產市場，是可以當作參考的，」花敬群說。國內有不少跟房地產指數相關的均線，國泰、信義房屋等，都有類似的指標，這些指標的樣本大多來自新成屋，或自己銷售的案件，只能看出一部分趨勢。

另一種做法是，活用國內交易最透明、資訊量最大的實價登錄交易價格，套用股價均線的概念，做為研判各地區房價走勢的參考依據之一。

房地產專家紅色子房（本名蘇明俊）與Yam房價網合作，將實施兩年、截至今年六月底累積兩百萬筆資料的實價登錄交易進行統計，從交易量較大的區域，得出類似股價均價的「房價均線」，從台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市六都的成交記錄，有幾個發現：

當季線向上穿越過半年線，代表短期內區域內房價有走強機會，這樣的「潛力區」多達二十六個，縱使上半年政府積極打房，仍有近半數區域的房價抗跌。這些區域普遍都有重大交通或公共建設支撐，讓房價得以維持在高檔。

二、當季線與半年線持平，代表短期內價格波動幅度不太大，要有更強而有利的題材，價格才會波動，屬於「平盤區」，若看到滿意的房子，可以擴大議價空間。

三、當季線跌破半年線時，代表短期內這個區域的房價正快速下跌，短期內部看壞房價的人數偏多，須被列在留校察看的「小心區」。此區大多是案量較大的地方，供給增加，若買方接手意願不高，價格就很容易下跌。

四、依照這份統計資料，明顯看出中南部房地產的行情，因欠缺題材支撐，表現比大台北地區弱勢。以高雄為例，氣爆事件導致苓雅區與前鎮區房地產交易市場急遽萎縮，短期內很難有回升機會。

同樣在高雄，有捷運、高鐵經過的左營區，房價的支撐力道比較強，「如果回檔可以注意美術館區、農十六特區的案子，」熟悉高雄房地產、被稱為「高雄土地公」、專門幫建設公司老闆買土地的顏子傑說。至於台南，靠著觀光題材與落後補漲兩大題材，包括安平區、安南區等超過一半的區域房價持續逆勢表現。

就像百貨公司宣布換季打折前，買家會積極到百貨公司挑選中意商品，卻不急著出手，等到宣布後，第一時間進場搶便宜。如果不趁市場低迷時多看房，又怎能在房價打折季開始時，挑到好貨呢？

【延伸閱讀】房地合一稅若上路，要多繳4.24倍的稅——買賣屋新稅制試算表

假設：一間位在台北市大安區的住宅，取得成本2,000萬元，以3,500萬元賣出??

一、現行稅制：試算前提》無法舉證購入成本（註1）繳納稅金：108.32萬元

試算前提》可舉證購入成本繳納稅金：205.25萬元

二、房地合一實價課稅

試算前提》房地合一計算交易所得先扣抵土地增值稅，再分別計算財產交易稅（未分離課稅）、土增稅繳納稅金：567.50萬元

註1：早期購入的房子，沒有留存當時的交易憑證註2：本表以最高可能被課金額計算資料來源：永慶房屋 整理：吳美慧

【延伸閱讀】潛力區》都更和捷運加持，這些地區有看漲空間

》台北市

●大安區季均價（萬元/坪）：94看好理由：都更案高達141件，原本即為精華區域，房價可能續漲

●士林區季均價（萬元/坪）：71看好理由：台灣戲劇藝術中心將完工，加上科技園區，形成藝文遊憩區及科技走廊

●內湖區季均價（萬元/坪）：65看好理由：美國AIT設點，加上影視音產業園區，員工購屋租屋需求高

●大同區季均價（萬元/坪）：59看好理由：老舊社區搭配都更題材，有落後補漲空間

●文山區季均價（萬元/坪）：55看好理由：屬捷運環狀線南環段，北市總價最低區域，有落後補漲行情

》新北市

●板橋區季均價（萬元/坪）：53看好理由：遠東通訊園區開發案加持，捷運環狀線第1階段完成，有交通利多

●永和區 季均價（萬元/坪）：53看好理由：捷運萬大--中和--樹林線第1階段完成，大陳義胞社區為防災型都更第一案

●三重區季均價（萬元/坪）：41看好理由：捷運機場線、環狀線第2階段完成，二重疏洪道附近有市地重劃開發工程

●新莊區 季均價（萬元/坪）：39看好理由：捷運機場線、環狀線第1階段，國際創新園區BOT案，帶來就業機會

●蘆洲區季均價（萬元/坪）：38看好理由：北側農業區以大型公園、商圈為主要開發，創造商業價值

●土城區 季均價（萬元/坪）：35看好理由：頂埔科技園區，員工移入需求增加；捷運新埔線延伸至頂埔、捷運三鶯線，交通便利

●汐止區季均價（萬元/坪）：32看好理由：新北市第一環，有落後補漲空間

●泰山區季均價（萬元/坪）：31看好理由：輔大附設醫院、塭仔圳都市計畫，預計結合休閒、醫療的住宅環境

●淡水區季均價（萬元/坪）：24看好理由：台北港徵收案、滬尾藝文園區，加上淡北快速道路，發展可期

●鶯歌區季均價（萬元/坪）：22看好理由：捷運三鶯線、三鶯二橋、鳳鳴車站，臨近桃園商圈，有補漲行情

》台中市

●北屯區季均價（萬元/坪）：17看好理由：有軟體園區，工作機會帶動購屋需求增加

●大里區季均價（萬元/坪）：15看好理由：康橋計畫結合親水公園，有休閒功能；捷運綠線預定地，交通便利

●南區季均價（萬元/坪）：15看好理由：中央公園、捷運綠線預定地，未來交通便利

》台南市

●東區季均價（萬元/坪）：16看好理由：南紡夢時代、台南小巨蛋，完善生活機能

●安平區季均價（萬元/坪）：13看好理由：安平港、運河打造觀光景點；自由貿易港區增加工作機會

●安南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：九份子低碳社區、歷史博物館，兼顧生活品質

●南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：台86線快速公路行經地，為台南門戶

》高雄市

●左營區季均價（萬元/坪）：19看好理由：捷運環狀輕軌第2階段、右昌延伸線，未來交通便利

●三民區季均價（萬元/坪）：16看好理由：捷運輕軌棕線，交通方便；鐵路地下化釋出大片可建設空間

●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●楠梓區 季均價（萬元/坪）：14看好理由：捷運輕軌綠線、輕軌棕線經過；後勁溪整治，改善生活環境

註1：潛力區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之上的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】平盤區》需求飽和、停在高點，這些地區短期持穩

》台北市

●信義區季均價（萬元/坪）：94看好理由：接手盤穩健，屋主惜售，價格雖不會往上突破，也難下修

●中正區季均價（萬元/坪）：73看好理由：已達房價高點，難以突破，但供給少可支撐房價

●松山區季均價（萬元/坪）：72看好理由：松山線通車在即，因多項建設題材支撐，帶動周邊行情

●中山區季均價（萬元/坪）：66看好理由：1,000萬以下中低價物件多，生活機能好，交易量還算熱絡

●南港區 季均價（萬元/坪）：59看好理由：中信總部、南港展覽館二期今年啟用，帶進就業人口，房價到高點

》新北市

●中和區季均價（萬元/坪）：45看好理由：吸引不少首購族注意，買氣呈現逐步打底趨勢

●新店區季均價（萬元/坪）：42看好理由：住民多為軍公教，價格下跌空間少；重大公共建設尚需數年才能完工

●深坑區季均價（萬元/坪）：31看好理由：素地有限，土地變更不易，推案量不多，供給量少讓房價難以下跌

●林口區季均價（萬元/坪）：27看好理由：交通建設到位，但目前價漲量縮，進入觀望階段

●三峽區 季均價（萬元/坪）：23看好理由：北大人口進駐，舒緩賣壓，目前價漲量縮，進入觀望階段

》桃園縣

●桃園市季均價（萬元/坪）：21看好理由：政府信貸管制、房價走高以及欠缺新議題注入，近期交易降溫

●中壢區季均價（萬元/坪）：19看好理由：與竹科連結，聯絡桃園各核心，捷運機場線、台鐵高架化利多支撐

●龍潭區季均價（萬元/坪）：12看好理由：土地使用已達飽和，產業發展條件受限，無法引進重大投資建設

》台中市

●南屯區季均價（萬元/坪）：20看好理由：傳統市中心，房價漲幅已處相對高點

●北區季均價（萬元/坪）：17看好理由：位於舊市區，投資氣氛薄弱；因交通方便、商圈發達，交易量持平

●烏日區季均價（萬元/坪）：14看好理由：雖有低總價和三鐵共構題材，但基礎建設還未完善

●豐原區季均價（萬元/坪）：12看好理由：有台鐵高架化利多，目前在價格高峰，但交易熱絡足以支撐房價

》高雄市

●鼓山區季均價（萬元/坪）：22看好理由：有美術館特區及農十六特區，景觀稀有、屋主惜售，相對抗跌

●苓雅區季均價（萬元/坪）：18看好理由：行政中心房價抗跌性佳，但受氣爆影響，觀望為宜

●鳥松區季均價（萬元/坪）：14看好理由：縣市合併後，購屋需求量增加，房價逐年墊高，屋主普遍惜售

註1：平盤區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線持平的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

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》台北市

●北投區季均價（萬元/坪）：39看好理由：重劃區推案多，供應量增加

●萬華區季均價（萬元/坪）：33看好理由：都更進度趨緩、無法吸到買氣

》新北市

●八里區季均價（萬元/坪）：22看好理由：東北季風冬天較冷

》桃園縣

●龜山鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：交通不便，捷運題材已提前反映房價，不宜追價

●蘆竹鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：房價已漲5成，後續欠缺題材支撐，不易上漲

》台中市

●西屯區季均價（萬元/坪）：22看好理由：老舊社區，沒有新開發案

●西區季均價（萬元/坪）：20看好理由：發展趨於飽和，土地取得困難，缺少新推案刺激房價

●中區季均價（萬元/坪）：9看好理由：火車站附近商圈老舊，房價不易拉升

》台南市

●中西區季均價（萬元/坪）：11看好理由：早期市中心，多為老房子

●新營區季均價（萬元/坪）：5看好理由：老舊社區，沒有新開發案

》高雄市

●前金區季均價（萬元/坪）：16看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

●新興區季均價（萬元/坪）：14看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

●鹽埕區季均價（萬元/坪）：8看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

註1：小心區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之下的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】研究方法：

2012年8月實施不動產交易實價登錄迄今，累計資料量已近200萬筆，紅色子房與Yam房價網團隊技術，依據每月實價登錄資料，計算出各類型房產「一般平均價」，再依照各月平均房價變化，採簡單移動平均法，推演出「季線」與「半年線」走勢，並利用季線與半年線的變化，做為判斷房價走向參考依據。

同時，從不動產交易區域分布的「交易熱度」，以及推算出高價地段分布的「地段指數」，參酌各行政區類是否有至少3個公共建設發展完工題材，做為輔佐房價未來發展力道。地段指數的算法是以成交價扣掉建物的殘值（估價師公會從種類跟年限去判別）除以土地持份的面積，算出土地的單價，並根據此算出地段指數。