在理性與瘋狂的交織下，深圳房價正經歷前所未有的暴漲。

當全國百城房價終於在5月止跌回升時，深圳的房價早在去年10月就已開始了“拉漲”之勢。《第一財經日報》記者梳理深圳規土委的數據發現，從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、後海漲幅更是高達50%左右。

尤其是今年以來，深圳的新房價格連續2個月領漲全國，二手房價格更甚，連續4個月領漲，總價一天漲幾萬的例子比比皆是。

北京、上海、廣州的樓市也均出現了不同程度的回暖，但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中，為何深圳樓市一枝獨秀?其房價暴漲的原因何在?

比北上廣更旺盛的需求

深圳房價暴漲的基礎，在於日趨緊張的供求關系。

在四個一線城市中，深圳的人口數量雖然是最少的，但人口密度卻是最大的，購房需求也是最為迫切的。

深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

本報記者計算得出，深圳的人口密度已達約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。

而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%~40%的水平。

大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導致深圳的住房自有率極低。截至2013年底，深圳住房自有率只有約30%。

由於深圳日漸提升的競爭力、不排外的移民文化、怡人的氣候，越來越多的外來人口希望定居深圳。定居的首要目標是擁有一套自己的住房。

值得註意的是，深圳人口具有年輕化的特點。相關數據顯示，深圳適齡購房人群(25~44歲)占比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

由此不難理解，深圳的購房需求有多麽迫切。《第一財經日報》記者近期在各大樓盤采訪發現，“80後”已經成為深圳購房的主力。

供應短缺拉升地價

然而，面對如此龐大的需求，深圳樓市的供應卻日趨縮減。

據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月。

從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在近兩年急劇下降。

本報記者梳理公開資料發現，2007~2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建築面積平均每年為95萬平方米;到2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

官方數據顯示，深圳的新增土地供應接近枯竭。

根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。

而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

2014年，深圳實際完成土地供應1368.9公頃，其中居住用地僅為184.3公頃，占比13.5%，其他為產業用地、商業服務設施用地、公共基礎設施項目用地。

今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。其中，公開“招拍掛”的住宅用地指標僅占總住宅用地指標的11.8%。

公開出讓居住用地的規模縮減，進一步推高了地價。而高昂的地價成本最終會轉移給購房者，由此帶來房價飆漲。

去年深圳僅出讓的一宗居住用地，最終樓面價高達2.5萬元/平方米，溢價率高達85%。該地塊位於龍華新區，於10月出讓成功後，便帶動該區域房價迅速上漲，隨後推出的新盤價格突破3萬，今年5月甚至突破了4萬。

政策引發需求“泄洪”

深圳旺盛的購房需求一直存在，為何在此時爆發?

“這幾年，由於限購限貸政策的影響，深圳的購房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛對《第一財經日報》記者表示。

隨著購房政策的放松和貨幣環境的寬松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。

自去年9月底以來，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先後放開限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例，營業稅免稅期限由5年改為2年，改善型需求被迅速釋放。

王飛說，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

而信貸擴張歷來是推高樓市價格的關鍵因素，其根源就在於政府將新增信貸引入了房地產市場，壓低了房貸利率和首付比例，降低了購房門檻，推高了看漲預期。

與此同時，投資客的比例也在逐步升高。王飛說，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，而近期樓市中出現了大量投資客，龍華區的投資客比例甚至高達20%~30%。

牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利後選擇套現，投入到樓市中，以尋求更為穩妥的獲益。

一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現了部分，在龍華區投資了一套住房。

“股市這一輪漲了很多，套一部分現金出來買房更安心。”章穎說，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，買了兩套房，一套準備自住，另一套用來投資，過幾年再出手。

毗鄰香港是深圳房價暴漲的另一推手。王飛透露，今年到深圳購房的香港人明顯增多。

由於香港房價高達10萬~20萬元/平方米，深圳的房價對於香港而言具有很強的吸引力，即便是在蛇口前海片區，6萬~7萬元/平方米的房價對他們來說也很便宜。

在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來需求的一哄而下，“買漲不買跌”的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應，深圳整體樓市看漲預期被推到了史無前例的高潮，由此帶來了二手房業主和開發商們的漲價底氣。