三招快速倍賺投資物業秘技 電訊王子羅珠雄：增值‧高佣‧謹慎
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GS(14)@2017-03-09 12:30:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5864&issue=20170309
【明報專訊】近日除了住宅樓價屢創新高外，工商舖市場亦有回暖迹象。去年成功短炒沽出3個車位及商場項目均獲利近倍的地產一代有限公司董事總經理羅珠雄透露，美國加息始終是不明朗的市場因素，他對短期後市持謹慎態度，堅持「量力而為」及「不筍不買」兩大原則，例如本周一他斥資3300萬元向恒地（0012）買入屯門彩暉花園62個車位，租金回報率逾5厘，屬相當吸引，這樣才吸引他入市掃貨。他同時向讀者教授過去數年能短時間內大賺一倍的物業投資秘技：低吸可以改做增值的物業，然後以高佣金讓代理拆售，同時謹慎不過度借貸。
本周天氣乍暖還寒，昨日轉冷前，周二還錄得逾20度高溫，羅珠雄當日早上接受訪問，一開始就興致勃勃分享剛於周一傍晚完成的交易。他說：「昨日到恒基位於中環國際金融中心高層的總部簽約，以3300萬元買入彩暉花園62個車位，當中包括以2700萬元買入56個私家車車位，另以600萬元買入6個貨車車位。每個車位售價僅48萬元，我覺得屬全港最平，而且目前月租2100元，即每年租金收入達25,200元，對比48萬元的買入價，回報率達5.25厘，也很吸引。目前市場擔心很多風險，既憂慮美國下周加息，又怕中美爆發貿易戰，我也覺得後市的確有很多不明朗因素，不易睇透，但難道因此有筍貨在前也不買嗎？」
去年售商場車位 均勁賺近倍
羅珠雄是次在市場不明朗時掃貨，原因之一相信是他去年多宗物業交易均獲利近倍，目前可謂資金與信心兼備。舉例說，他去年2月以3080萬元購入沙田花園城兩層停車場，內設58個車位，平均每個車位售價約53.1萬元；去年第四季他已把上層的30個車位悉數拆售，套現2500多萬元，目前則在放售下層車位，每個叫價逾百萬元。
更大手的交易是，羅珠雄2015年9月伙拍財團以4.98億元購入沙田石門安群街1號商場1樓全層，樓面面積6.1萬方呎，去年他將商場命名為「OK Mall」，改裝為多個舖位出售，悉數售罄，套現約11億元。至於去年食尾糊之作，是12月出售將軍澳慧安商場1樓由酒樓改裝而成、改名為「慧星匯」的近百個舖位，料套現約2億元，該物業他在去年3月伙拍澳門賭業紅人、太陽世紀集團（1383）主席周焯華，以及曾投得多個領展商場的資深投資者「磁帶大王」陳秉志買入，買入價僅8800萬元。
換言之，羅珠雄去年三大交易均獲利近倍，令人羨慕。他認為，投資物業成功的竅門，首要在於低價購入外表失色惟卻具發展潛力的物業，「若物業本身靚靚仔仔，係人都識買，怎會輪到我執平貨呢？我專買一些別人『睇見都唔開胃』的物業。不怕物業殘舊，只要位置好，我就有信心可以透過翻新令物業價值短期內提升」。
羅珠雄舉例說，目前作為集團總部用途的觀塘金凱工業大廈11樓連天台的物業，是他在3年前以3150萬元買入。此前該天台曾荒廢多年，既漏水又生草，惟當時他已認為，天台經修葺後大有用途，而買入後亦斥資200萬元為天台鋪設防水系統及翻新，目前已是另一番景象，上月底集團更在該天台舉行農曆年團拜宴請數百嘉賓，他笑說：「我覺得自己是一名物業醫生，把舊樓由唔好執到好，好似有人身體唔好我就醫好他。」
另一例子是，羅珠雄去年以650萬元買入沙頭角麻雀嶺村2.5萬呎農地，以及地上近120年歷史的大屋，當時農地上有蛇有又牛，屋內更因荒廢多年而陰氣陣陣，但由於他留意到其發展潛力，睇樓後二話不說便扑鎚掃貨：「我睇樓時村民話間屋有鬼，係人聽到都驚啦，於是其他買家亦望門止步，但我不單不驚，反而希望真的有鬼在屋內，等我可以去捉鬼。結果經我買入物業到我手後，短短半年已是另一番景象，我把大屋拆了，目前用來種菜、種魚及種水果。隨着中港經濟融合，將來該物業或有其他發展用途，升價10倍也說不定。」
賣沙田OK Mall套11億 佣金逾5%
至於致勝之道的第二招是善待經紀，羅珠雄2012年曾錄得連續50宗買賣個案，令跟隨他的經紀貨如輪轉地賺佣金；雖然去年他的買賣個案減少，但以高佣金率重賞經紀，例如石門OK Mall的佣金率高達5%至6%，以該物業銷售額約11億元計，涉及佣金近6000萬元，「多給一點佣金沒問題，最重要是大家做得開心，所以我們推出市場的項目銷售得特別快」。由於羅珠雄貨如輪轉，對經紀來說是重要客戶，經紀亦會特別積極代他與買家傾價，令他可以低價買到一些筍貨，「例如近日我買入彌敦道80號單邊低層單位，業主原本開價8000萬元，但最終以4350萬成交。最主要是我平日對經紀很好，他們成功壓價後即刻通知我」。
謹慎行事 有幾多錢買幾多貨
羅珠雄總結說，市場對於美國加息的憂慮不無道理，雖然他本周以3300萬元的筍價買入屯門62個車位，惟他對本港物業市場短期後市仍然謹慎，「無人可以準確預測跌浪幾時開始，所以我們很謹慎，亦很清醒，荷包有幾多錢就買幾多貨，通常是沽出一件後再買一件；例如廚師即使製作了幾百碟好菜，我們暫時胃口有限，無能力一次過食完，一定要一碟一碟食」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-03-09 12:31:36http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6644&issue=20170309
擬20億元發展全幢工商廈
文章日期：2017年3月9日 Share
【明報專訊】雖然羅珠雄留意到美國加息在即，屬市場重大不明朗因素，集團作出短線物業投資時，堅持「量力而為」及「不筍不買」，惟他對中長線後市卻比較樂觀，原因是他留意到近日有多間中資財團以高價買入本港住宅地皮，「中資近日接二連三以天價買地，3至5年後這些住宅落成後，樓價很大機會較今日高」。
地區首選觀塘新蒲崗
羅珠雄透露，由於集團沒發展住宅經驗，不會仿效中資進軍住宅市場；惟他對寫字樓及工廈相對熟悉，希望在下半年透過收購舊樓或地盤，或者參與政府或私人招標投地，目標是以合理價買入地皮，發展全幢嶄新的工廈或商廈。地區方面，首選是集團現已持有物業的觀塘及新蒲崗，但港九新界其他有地鐵覆蓋的地區，包括葵浦、荃灣、黃竹坑及柴灣也會考慮。
他表示，以一個地盤面積1萬方呎的項目計，地價估計約10億元；按12至15倍的地積比率，建成12萬至15萬方呎的樓面，以建築成本每方呎3000元計，建築費介乎3.6億至4.5億元。再加上利息成本、稅務開支及其他雜費，整個項目投資額可達20億元。雖然投資額較大，惟羅珠雄分析，由於10億元的地價成本中，五成料可由銀行貸款，而建築開支更可望全數向銀行貸款，料集團實際只需出資5億元，「個槓桿係大的，所以個遊戲幾好玩」。
羅珠雄強調，過去他曾與行家合作投資多個工商舖；他相信，只要取得發展整幢工廈或商廈的好項目，找合作伙伴一起投資並無難度。他表示：「我老婆經常話中環海景靚，我建議她走出去睇遠些，因為太平洋的海景更靚，她見過後就不會再覺得中環的海景靚。游出太平洋是我的目標，過程中多些有實力的人陪我一起游出去就更好啦！」
[名人樓市論壇]
鄧成波2億沽屯門舖倍賺
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GS(14)@2017-08-02 05:39:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6651&issue=20170802
【明報專訊】今年已斥資100億元購入物業的鄧成波家族，市場消息指，鄧成波持有的屯門仁愛堂街2號遠東發展屯門大廈地舖及1至4樓，連租約以2億元易手，該舖面積約2.7萬方呎，呎價7407元。該舖現租予老人院，月租約50萬元，新買家可享有3厘租金回報。鄧成波則於2013年以1億元購入，持貨4年獲利1億元，物業升值1倍。
羅守輝兩月3億掃6舖
另資深投資者羅守輝則於過去兩個月內積極入市，中原（工商舖）高級營業董事柯偉良表示，羅守輝先後斥逾3億元連環購入6個商舖物業，並集中在民生區，分佈於佐敦、北角及灣仔區，羅守輝於今年內投放於物業的金額已達12億元。
另北角七姊妹道富家閣的3層停車場亦已轉手。市場消息指，富家閣停車場以6100萬元易手，停車場共27個車位，平均每個車位作價226萬元。目前整個停車場租予車場營運商，月租16.5萬元，新買家回報率3.2厘。原業主於2011年以2600萬元購入，持貨6年獲利3500萬元，升值1.3倍。將軍澳天晉1期B1層單號車位，以248萬元成交，做價貴絕將軍澳。原業主2013年9月173萬元購入，帳面獲利75萬元或43%。
旺中再推零租金計劃
此外，禹銘集團再度為旺角中心推出零租金計劃，於上月開始接受申請，目前已有3個本地品牌成以零租金落戶旺角中心。計劃負責人李彥儀表示，成功參加品牌可享有1、3或6個月零租期，租戶自費水電，另每月需支付營業額20%作行政費。
業主暫未有零租戶的數目限制，而目前亦獲不少創意計劃書，如新類型原料製造而成的化妝品、售賣失戀故事等，惟未能透露詳情。
【文化籽】合法擴建舊宅轉手倍賺 港建築師：這些機會不屬於香港
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GS(14)@2017-11-13 03:42:46倫敦對舊樓改裝需求很大，吸引港人林韶麟（右）與吳尚年搵真銀。這是林韶麟的新居兼示範作，600萬港元買來改成1,700呎花園洋房，羨煞樓奴。
【文化籽：胚芽故事】記得好些年前我訪問新世代建築師樓MVRDV的創辦人Winy Maas，對於香港建築他以「悶」字一錘定音。建築師本應為大眾塑造棲身之所，改善生活，但香港在發展制約下不是屢創奇「則」，就是砍樹填海拆舊樓起豪宅，齊齊違背初衷，建築師恐怕惟有出走，才能尋到真正舞台。「倫敦很少新建房子，住緊戰前百年舊樓的大有人在。政府鼓勵買入舊房翻新、改建內攏，表達對舊物的愛惜。有如此眼光、資金和心思時間，真係可以賺到錢之餘，循環再用社會資源，免得下下都拆卸重建。」移居倫敦十多年的建築師林韶麟，港大建築系畢業後前來英國讀第二個學位，就留下來生根。因為加盟英資小型建築師樓一腳踢，練就他瓣瓣精的生存絕活，殺出一條血路。
最初他利用港式地痞智慧，配合現代人生活方式幫客人改樓，例如戰前舊樓無沖水廁所、廚房面積細卻有千呎大花園兩個車位，他協助擴建廚房、加建溫室，將停車場或儲物室改建睡房，實用呎數一千變兩千。就算樓市不升，樓價亦會隨地積比率自我倍級升值。「倫敦基本上沒有地積比率的限制，只要不向高空發展，擴大實用面積不須補地價。唯一的風險是受規劃法（planning law）監管，倫敦33個區各自有發展法規，只要懂門路依法申請，基本上不是問題。」林韶麟認識一些投資者每年挑兩幢舊樓改裝套現，變成全職。「有人在切爾西區一帶狂挖三層，加上本身兩層，住五層的豪宅咪話唔爽。」
4,000萬買地買危樓 改建34房精品酒店
有圖有真相，林韶麟向我展示了一個位於Sewardstone Road的獨立屋的改造計劃，他甚至把車房連增建部份拓變成了第二間屋，是劏房2.0演變的劏屋。「所以呎價沒變，房子自動增值五成。」另一個位於Lonsdale Road連車房樓宇，他花兩年將實用面積增加一倍，結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。位處倫敦北部Enfield鎮、林韶麟自住的老宅新居，自然成了他改頭換面的示範單位。香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上，拓建成飯廳，屋頂加建了客房。他只花約600萬港元買了這郊區的獨立屋，在香港同等價錢或許只能買新界400呎蝸居，改裝後實用面積倍增至1,700呎，樓價也翻倍。「記住，係合法擴建，唔係偷偷摸摸的香港式僭建。」同樣來自香港的建築師吳尚年補充。回報可觀又能一展創意，林韶麟與一班志同道合的建築師朋友索性成立財團聯手在倫敦尋寶，甚至變身迷你發展商，吳尚年便是其中一員。他們越戰越勇衝出倫敦，甚至在英國北部的Darwen買地買危樓，計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。「平到你唔信，地買回來是500萬港元，連一家百年歷史遇過火災的丟空酒吧，政府不知幾想你幫危機重建，整個翻新項目投資約4,000萬港元，在香港買間公寓都唔得。」吳尚年說，英國跟香港不同，香港地貴、麵粉貴，所以做出來的麵包（房子）貴到超離地。「英國地大麵粉很便宜，最值錢是它的規劃許可（planning permission），才會令個麵包貴。所以英國很多潛在項目需要時間去尋寶、增值，加鹽加醋令不濟的項目變成好嘢。」近年英鎊滙率下降，不少外資都跑到英國買樓，令英國的房價亦炒起來。林韶麟指，受惠於大城市規劃（Big City Plan）發展藍圖，英國樓價近兩三年升逾20%，倫敦買樓要付印花稅，若放租要繳交收入稅，針對買第二層樓也有微辣招。「這裏的機會比香港多，香港來來去去都是四大地產商，做些倒模式的發展，沒有發揮空間。因為香港樓市太好，肯建四面牆出來就有人買，根本不需要思考如何令樓盤增值，這裏不是這樣。」吳尚年為香港建築業把脈說。林韶麟補充，除了賺錢外，他們有個信念，利用港式創意，在社區保育、環保、空間需求和城市規劃之間尋求突破，諗計建真正的安樂窩。
香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上，變成飯廳。林韶麟指改裝自由度大，風險是過城市規劃那關。
由屋內望出去，可見拓建的有景飯廳。
兩人都說英國機會較多。他們越戰越勇，決定衝出倫敦，與其他合作方在Darwen買地買危樓。
兩人在Darwen所買的危樓。
兩人把這危樓，計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。
位於Lonsdale Road的連車房樓宇，未改裝前之貌。
他花兩年將實用面積增加一倍，結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。
編按：報道刊登前，〈果籽〉接到不幸消息，受訪者林韶麟先生遇意外離世，本報特向他的親友送上最關切的慰問。鳴謝：
http://homeaway.com
記者：鄭天儀攝影：王國輝（部分圖片由被訪者提供）編輯：翟純恩
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171112/20210563
6年前投資美國樓市倍賺 鍾維傑：可留意星洲巴西物業
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GS(14)@2019-04-12 08:55:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3656&issue=20190411
【明報專訊】從2013年開始投資美國樓市至今個別項目升值一倍的卓凌策略有限公司董事鍾維傑，近日在地產代理監管局講座上分享海外置業成功之道。他指出，港人購買海外物業，首要考慮當地的前景及升值潛力外，也要留意匯價及稅率等影響回報的因素，並且可運用統計數據尋找最值得投資的地區，目前他看好在低谷中開始回升的新加坡及巴西樓市。
近年愈來愈多港人投資海外樓市，部分資深投資者亦取得可觀回報，例如鍾維傑於2013年已開始透過私募基金投資美國物業，個別項目已升值一倍，成功亦非偶然，是源於他背後有一套嚴謹的分析方法及行動綱領。
鍾維傑透露，在決定投資哪一個國家前，可先考慮當地樓市處於升跌周期的哪一個階段，他引述惠譽報告指，可簡單將全球不同國家的樓市分為價格下跌、見底、升勢加快及升幅放緩4個階段，當中，他比較喜歡投資處於第二階段樓市見底尾聲，以及第三階段升勢加快初期的地方，目前新加坡和巴西正處於這兩個時期（圖1）。
投資海外物業避三高三低
在選定目標國家後，鍾維傑認為可用回歸分析法（Regression Analysis）統計當地不同城市的物業在某時期的價格回報及波幅，從而找到值得投資或迴避的城市；例如他幫助本港稅局出版電子書籍，統計在1997年2月至2015年12月期間，美國全國及紐約、洛杉磯、芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等12個城市的3房住宅價格表現，找出各城市樓價回報與波幅的關係——高波幅、高回報，惟拉斯維加斯卻明顯呈現高波幅、低回報的關係，投資值博率明顯較低（圖2），果然當地樓價近年一直跑輸大市。
鍾維傑認為，上述數據對制訂海外樓市的投資策略十分重要，因為投資要避免「三高」，即不應該在「樓價高、波幅大時借好多錢去投資」，但他亦不贊成「三低」，即在樓價低及波幅低的情况下，仍然不去借錢投資，因為這樣會「無肉食」。他強調，若確定某樓市處於低位、回升在即，不應該太保守，可提高借貸比率投資。
擁專業後勤 包括代理會計師物管
選定擬投資的國家及地區後，鍾維傑認為，投資者應該物色在當地買賣物業所需要的「後勤」專業團隊，包括地產代理 、律師（地產業權和買賣租賃） 、會計師（當地稅務）、物業管理及銀行（借貸）。
他分享本身實戰經驗，指物業代理及物業管理最好是同一間公司，才可令租金回報較有保證，「你購買海外物業後放租，假如租不出去，代理會指物業管理公司沒有執靚間屋，物業管理公司則批評代理放租不力，你也不知誰對誰錯，若由同一公司負責，你便較容易問責」；他又說，某些城市物業投資回報看來不錯，但扣除稅項後回報卻可能大跌，故此投資前一定要物色當地會計師或稅務專家，他當年投資美國樓市亦有這樣做。
鍾維傑強調，投資海外物業的原則是「先諮詢、後投資」，而「與香港地產價格比較，全世界樓市都便宜，但不代表值得投資」，若草率行事很可能跌入陷阱。他舉例說，假如購買尚未落成的新盤樓花，該樓盤有可能爛尾，故買家支付訂金前要問清楚自己有何保障，例如可以Google等互聯網工具搜尋該一手樓發展商的背景；他的親身經驗是購入某英國學生宿舍樓花前，了解到該發展商曾從事當地大型工程，並且其行政總裁是從某大型百貨公司挖角過去，故他因此投下信心一票，結果亦順利交樓。
二手轉售需發展商同意 不利業主
另外，鍾維傑教路，擬購買海外物業者一定要細閱買賣合約條文，例如部分發展商要求買家日後出售物業前，須先取得發展商的同意，避免與其未賣清的貨尾競爭，此條款限期若僅2至3年屬可接受，但若屬永久條款便對買家相當不利，「即是發展商若仍持有一個未售貨尾，你也可能不可以在二手市場放售樓盤，這是相當大的限制」。
鍾維傑總結，雖然上述投資過程比較複雜，但值得每位海外物業置業者參考，並且勸喻資金不足者不要隨便上車買海外物業，「投資一定要看交易金額，若投資額太低，潛在利潤亦有限，可能扣除律師、會計師及其他中介費用後，利潤已所餘無幾」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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