三招快速倍賺投資物業秘技 電訊王子羅珠雄：增值‧高佣‧謹慎
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GS(14)@2017-03-09 12:30:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5864&issue=20170309
【明報專訊】近日除了住宅樓價屢創新高外，工商舖市場亦有回暖迹象。去年成功短炒沽出3個車位及商場項目均獲利近倍的地產一代有限公司董事總經理羅珠雄透露，美國加息始終是不明朗的市場因素，他對短期後市持謹慎態度，堅持「量力而為」及「不筍不買」兩大原則，例如本周一他斥資3300萬元向恒地（0012）買入屯門彩暉花園62個車位，租金回報率逾5厘，屬相當吸引，這樣才吸引他入市掃貨。他同時向讀者教授過去數年能短時間內大賺一倍的物業投資秘技：低吸可以改做增值的物業，然後以高佣金讓代理拆售，同時謹慎不過度借貸。
本周天氣乍暖還寒，昨日轉冷前，周二還錄得逾20度高溫，羅珠雄當日早上接受訪問，一開始就興致勃勃分享剛於周一傍晚完成的交易。他說：「昨日到恒基位於中環國際金融中心高層的總部簽約，以3300萬元買入彩暉花園62個車位，當中包括以2700萬元買入56個私家車車位，另以600萬元買入6個貨車車位。每個車位售價僅48萬元，我覺得屬全港最平，而且目前月租2100元，即每年租金收入達25,200元，對比48萬元的買入價，回報率達5.25厘，也很吸引。目前市場擔心很多風險，既憂慮美國下周加息，又怕中美爆發貿易戰，我也覺得後市的確有很多不明朗因素，不易睇透，但難道因此有筍貨在前也不買嗎？」
去年售商場車位 均勁賺近倍
羅珠雄是次在市場不明朗時掃貨，原因之一相信是他去年多宗物業交易均獲利近倍，目前可謂資金與信心兼備。舉例說，他去年2月以3080萬元購入沙田花園城兩層停車場，內設58個車位，平均每個車位售價約53.1萬元；去年第四季他已把上層的30個車位悉數拆售，套現2500多萬元，目前則在放售下層車位，每個叫價逾百萬元。
更大手的交易是，羅珠雄2015年9月伙拍財團以4.98億元購入沙田石門安群街1號商場1樓全層，樓面面積6.1萬方呎，去年他將商場命名為「OK Mall」，改裝為多個舖位出售，悉數售罄，套現約11億元。至於去年食尾糊之作，是12月出售將軍澳慧安商場1樓由酒樓改裝而成、改名為「慧星匯」的近百個舖位，料套現約2億元，該物業他在去年3月伙拍澳門賭業紅人、太陽世紀集團（1383）主席周焯華，以及曾投得多個領展商場的資深投資者「磁帶大王」陳秉志買入，買入價僅8800萬元。
換言之，羅珠雄去年三大交易均獲利近倍，令人羨慕。他認為，投資物業成功的竅門，首要在於低價購入外表失色惟卻具發展潛力的物業，「若物業本身靚靚仔仔，係人都識買，怎會輪到我執平貨呢？我專買一些別人『睇見都唔開胃』的物業。不怕物業殘舊，只要位置好，我就有信心可以透過翻新令物業價值短期內提升」。
羅珠雄舉例說，目前作為集團總部用途的觀塘金凱工業大廈11樓連天台的物業，是他在3年前以3150萬元買入。此前該天台曾荒廢多年，既漏水又生草，惟當時他已認為，天台經修葺後大有用途，而買入後亦斥資200萬元為天台鋪設防水系統及翻新，目前已是另一番景象，上月底集團更在該天台舉行農曆年團拜宴請數百嘉賓，他笑說：「我覺得自己是一名物業醫生，把舊樓由唔好執到好，好似有人身體唔好我就醫好他。」
另一例子是，羅珠雄去年以650萬元買入沙頭角麻雀嶺村2.5萬呎農地，以及地上近120年歷史的大屋，當時農地上有蛇有又牛，屋內更因荒廢多年而陰氣陣陣，但由於他留意到其發展潛力，睇樓後二話不說便扑鎚掃貨：「我睇樓時村民話間屋有鬼，係人聽到都驚啦，於是其他買家亦望門止步，但我不單不驚，反而希望真的有鬼在屋內，等我可以去捉鬼。結果經我買入物業到我手後，短短半年已是另一番景象，我把大屋拆了，目前用來種菜、種魚及種水果。隨着中港經濟融合，將來該物業或有其他發展用途，升價10倍也說不定。」
賣沙田OK Mall套11億 佣金逾5%
至於致勝之道的第二招是善待經紀，羅珠雄2012年曾錄得連續50宗買賣個案，令跟隨他的經紀貨如輪轉地賺佣金；雖然去年他的買賣個案減少，但以高佣金率重賞經紀，例如石門OK Mall的佣金率高達5%至6%，以該物業銷售額約11億元計，涉及佣金近6000萬元，「多給一點佣金沒問題，最重要是大家做得開心，所以我們推出市場的項目銷售得特別快」。由於羅珠雄貨如輪轉，對經紀來說是重要客戶，經紀亦會特別積極代他與買家傾價，令他可以低價買到一些筍貨，「例如近日我買入彌敦道80號單邊低層單位，業主原本開價8000萬元，但最終以4350萬成交。最主要是我平日對經紀很好，他們成功壓價後即刻通知我」。
謹慎行事 有幾多錢買幾多貨
羅珠雄總結說，市場對於美國加息的憂慮不無道理，雖然他本周以3300萬元的筍價買入屯門62個車位，惟他對本港物業市場短期後市仍然謹慎，「無人可以準確預測跌浪幾時開始，所以我們很謹慎，亦很清醒，荷包有幾多錢就買幾多貨，通常是沽出一件後再買一件；例如廚師即使製作了幾百碟好菜，我們暫時胃口有限，無能力一次過食完，一定要一碟一碟食」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-03-09 12:31:36http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6644&issue=20170309
擬20億元發展全幢工商廈
文章日期：2017年3月9日 Share
【明報專訊】雖然羅珠雄留意到美國加息在即，屬市場重大不明朗因素，集團作出短線物業投資時，堅持「量力而為」及「不筍不買」，惟他對中長線後市卻比較樂觀，原因是他留意到近日有多間中資財團以高價買入本港住宅地皮，「中資近日接二連三以天價買地，3至5年後這些住宅落成後，樓價很大機會較今日高」。
地區首選觀塘新蒲崗
羅珠雄透露，由於集團沒發展住宅經驗，不會仿效中資進軍住宅市場；惟他對寫字樓及工廈相對熟悉，希望在下半年透過收購舊樓或地盤，或者參與政府或私人招標投地，目標是以合理價買入地皮，發展全幢嶄新的工廈或商廈。地區方面，首選是集團現已持有物業的觀塘及新蒲崗，但港九新界其他有地鐵覆蓋的地區，包括葵浦、荃灣、黃竹坑及柴灣也會考慮。
他表示，以一個地盤面積1萬方呎的項目計，地價估計約10億元；按12至15倍的地積比率，建成12萬至15萬方呎的樓面，以建築成本每方呎3000元計，建築費介乎3.6億至4.5億元。再加上利息成本、稅務開支及其他雜費，整個項目投資額可達20億元。雖然投資額較大，惟羅珠雄分析，由於10億元的地價成本中，五成料可由銀行貸款，而建築開支更可望全數向銀行貸款，料集團實際只需出資5億元，「個槓桿係大的，所以個遊戲幾好玩」。
羅珠雄強調，過去他曾與行家合作投資多個工商舖；他相信，只要取得發展整幢工廈或商廈的好項目，找合作伙伴一起投資並無難度。他表示：「我老婆經常話中環海景靚，我建議她走出去睇遠些，因為太平洋的海景更靚，她見過後就不會再覺得中環的海景靚。游出太平洋是我的目標，過程中多些有實力的人陪我一起游出去就更好啦！」
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