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經過多年討論及諮詢，特首曾蔭權到今年的施政報告，才落實規管「發水樓」，限制地產商日後最多只能發水一成，但要等待到明年4月才正式實施。各地產商（包括港鐵）於是趕搭發水樓尾班車，在限期前蜂擁入則，未來幾年落成的新樓，實用面積恐怕仍然只得六、七成。 1999 年，前特首董建華在未有公開競投的情況下，將數碼港大片優質土地批給長實主席李嘉誠的兒子李澤楷旗下的公司，興建豪宅貝沙灣，惹來其他地產商的不滿。董建 華為了安撫各地產商，自然要想盡辦法給予特殊優惠。2001年初幾個政府部門，包括地政總署、規劃署和屋宇署向地產界發出技術指引，以環保為名容許地產商 興建大量發水樓。 當時筆者已關注到發水樓產生的問題。首先政府事前並沒有諮詢公眾，便容許地產商毋須補地價（或只須補數百元一呎地價）興建 大量額外樓面，明顯是赤裸裸的利益輸送。唯利是圖的地產商獲得額外樓面後，便會將這些樓面用作興建更多住宅單位，令當時已經供過於求的市場更加失衡。而最 離譜的就是這些特殊優惠，竟然可以有追溯力。地產商可以修改圖則，加建多一、兩成樓面圖利。 須知道任何政策的變動，總有贏家和輸家。過去十年，地產商從發水樓中獲得過千億元額外收益，現在只不過是制止他們繼續賺取不義之財。最可笑的是地產商還說不排除司法覆核政府的政策；又說在投地時有「合理」期望，已經把發水成分計算入地價之內。政府限制發水樓，對他們不公。 但實情是自2001年起至2009年，政府批售的1,067公頃土地，只得56公頃是透過拍賣及招標出售，佔總數約5%。其餘九成多的土地，是透過私人協約（例如港鐵上蓋土地）及契約修訂方式（例如將巴士廠或煤氣廠改建住宅）批出。
這 九年間，地產商將政府批售的土地，用作興建12萬多個單位，平均每年約13,000多個單位。這些單位，只有一成多（即平均每年2,000多個）的土地是 來自拍賣及招標，其餘八成多是來自私人協約及契約修訂方式得到的土地。2003年完全沒有單位的土地來自拍賣及招標；2008年就只得一個。地產商投得土 地後，還可以巧立名目獲得酌情權加建單位，藍灣半島及嘉亨灣便是活生生的例子。 過去九年（2001至2009年），政府地價收入總共 2,800多億元，平均每年310多億元。筆者將地價收入除以地產商興建的單位數目，發覺以拍賣及招標方式出售的土地，每個單位的平均地價約480萬元。 而以私人協約及契約修訂方式批出的土地，每個單位的平均地價分別大約120萬和230萬元，遠遠低於拍賣及招標方式的480萬元。倘若所有土地（包括港鐵 上蓋用地）都是以拍賣及招標方式批出，政府庫房可以多得3,000億元；即使打個五折，庫房仍可以多得1,500億元。 因此，筆者十分同意 地產商所說，透過拍賣及招標，地價自然會反映發水樓的額外樓面價值（不計事後還可以獲官員的酌情權得到更多樓面）。但問題是絕大部分的土地是沒有經過公開 競投，以遠低於市價的情況，半賣半送給予地產商興建發水樓，再以市價出售圖利。地產商期望永遠保留這些不義之財，是「合理」還是「不合理」的期望呢？ |
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申訴專員公署發炮，狂轟政府規管村屋僭建不力，新界原居民大怒，鄉議局內鷹派勢力，威脅謂「入嚟拆樓，幫你拆骨！」揚言動員包圍政府總部洩憤，又向中聯辦告御狀，狂插申訴專員黎年是「引發社會動盪的罪魁禍首」，連新界王劉皇發都明言：「唔講得笑」、「真係會（作）反」。 違例丁屋失控，政府束手，全因新界地頭蟲夠惡。本刊發現全港僭建情況最嚴重的六個鄉郊地區，不單發現凌空僭建天橋，有丁屋為避耳目，在室內搞「蠱惑僭 建」，地底加建七百呎大地牢，令原本只限建三層的丁屋，在上加高三層，在下挖多一層，隨時變身「七層大廈」！一遇風吹雨打，難保不會成為一枚枚鄉郊炸彈！ 記者過去兩週查察新界各區丁屋僭建情況，發現問題遠比申訴專員的調查報告嚴重。重災區是元朗屏山鄉、廈村鄉、錦田鄉、八鄉、新田及十八鄉等村落，甚少丁屋依照法例限制只建三層，反而四層甚至六層超高丁屋比比皆是。 丁屋僭建五花八門，有些天台建全層玻璃屋，有些更凌空搭建天橋，一條行人通道橫跨兩屋，上面還起多一層，千奇百怪。大棠原居民金伯一家十七口、三代同住一 幢四層高丁屋，共二千八百呎面積還要再起，他說：「我有三個仔，佢哋娶晒老婆，九個孫仔孫女愈嚟愈大，點可以無自己間房呢？三層丁屋，加建多一層，天台嗰 間原本我住，後來年紀大，行唔到樓梯，咪喺隔籬起多間鐵皮屋，我哋有丁地，無起之嘛！」 新界僭建重災區 地牢屋 向上發展之餘，亦有丁屋向地底發展。記者假扮買家，跟羅姓地產經紀到離元朗朗屏西鐵站十五分鐘車程的屏山鄉盛屋村，這裡一帶村屋同樣建在平整了的地基上。 記者一入屋，發現有樓梯通向地牢。「無人會申請建地牢，申請等到幾時先？好多都係原居民自己掘嚟自住，呢間肯定係筍盤，七百八十萬全幢，人哋三層二千一 呎，呢度四層二千八百呎，一樣價錢，偷多七百呎地牢俾你，去邊度搵？」羅經紀說：「呢度幾間村屋，全部都僭咗地牢，用嚟做酒窖放紅酒或者整間卡拉OK房， 一樣咁爽！你唔夠住，喺天台起多層都無問題，多幾個人都肯定夠住！我之前喺大埔黃宜坳同沙田，先賣咗兩間呢啲地牢屋。」根據土地註冊處的資料，地牢屋落成 僅兩年多，前業主吳耀於○七年十一月，取得由地政署發出的滿意紙。地底多建一層，為何地政總署竟批准？羅經紀解釋：「地產咁興旺，地政邊得閒逐間睇。地政 署搵人嚟睇，發滿意紙，你遮住道門就得，佢唔通會敲牆，睇吓係咪中空咩？」 僭建「有理」 丁屋僭建氾濫，抗議政府針對丁屋僭建的行動組召集人、大棠村村長梁福元還說僭建有理：「未計七二年前落成嘅祖屋，依家全港有四萬幢丁屋，保守估計一半以 上，都有僭建問題，影響廿幾萬人，但呢啲係歷史問題。政府咁多年唔管，家吓派黎年（申訴專員公署署長）出嚟，話要拆晒佢。我係行動召集人，負責吹BB，你 毀我家園，後果自負，我同我啲村民都咁話：『你入親嚟拆屋，我幫你拆骨！』」接着，身兼十八鄉鄉事委員會主席梁福元又話僭建問題是政府逼成，「我哋十八 鄉，就好似毛澤東咁講，係鄉村包圍城市嘅格局，最近元朗市中心同西鐵，政府收晒村民啲地，去俾發展商起高樓，搞到原來嘅丁地，愈來愈細，村民開枝散葉，先 被迫向上發展！」梁福元有恃無恐，連唯新界鄉民馬首是瞻的行會成員、鄉議局主席劉皇發也覺政府離譜，揚言此事「唔講得笑，真係會（作）反！」有鄉議局中人 更乘勢向中聯辦告御狀，實行全面反擊。 僭建風險高 鄉郊高樓湧現，甚至有不法承建商違規僭建地牢，香港工程師學會前會長黃澤恩指風險好高，「僭建一定存在風險，因為無監管，你唔知用咩物料、地基穩唔穩固。 建屋有所謂安全系數，加建一層，重量多三分一，應該還在安全系數之內，無問題，若加高兩層，就會較原建築重七成，風險自然較高。唔好忘記，所有僭建樓宇， 一旦發生意外，就算唔係塌樓，吹倒天台屋玻璃傷到人，保險一定唔賠，隨時得不償失。」黃說。 發展商盲公竹 現年五十三歲的梁福元，是大棠村原居民，祖先梁偉大是大棠大地主。他中三輟學，自小跟母上山務農，認識當時的理民府專員鍾逸傑。八十年代農業式微，因梁家 種荔枝、龍眼等果樹，他靈機一觸，將家族三十萬呎農地改種二萬棵荔枝樹，九四年辦大棠荔枝山莊，成為新界名勝，生意額千萬元。梁見荔枝園和露天倉收入有 限，近年積極拓展地產，除了大棠山莊一期屬家族地皮，他還成立源發建築有限公司，承建樓盤如三十座丁屋的元朗龍騰閣，實行地產、建築一條龍，一幢屋的利潤 動輒二、三百多萬。早於九七年，梁福元已將近大欖郊野公園山腳三百萬呎農地轉做康樂地，地積比率二點五倍，可建低密度別墅及度假屋。位於大欖郊野公園旁的 荔枝山莊，坐擁約一千萬呎的荒廢農地，成為不少發展商覬覦的目標。根據土地註冊處資料，長實於○六年初，以一百三十多萬向梁福元購入約二萬呎的土地。而新 地及新世界也曾接觸梁福元，透過他跟大部分原居民洽商買地事宜，搖身成為地產發展商投石問路的盲公竹。鄉紳透露，梁由人稱「元朗教父」的戴權扶持上位，二 人既屬同鄉，又屬師徒關係，但隨戴於九九年捲入十八鄉賄選案，之後他的均來集團又有爛尾樓風波，梁欲在政圈再上層樓，於是離開師傅，轉投新界王劉皇發陣 營，。早於兩年前，劉皇發有意把位於新元朗中心毗鄰的大橋村，搬入大棠山道，以發展他的六十億地產項目，貴為大棠村村長的梁福元，積極協助發叔完成搬村大 計，以贏取發叔支持他出選鄉村選舉，重奪十八鄉鄉頭公職。毗鄰元朗YOHO Town的十八鄉，是發展豪宅的上佳地皮；誰當上村代表，甚至更高的話事人「鄉主席」，誰就能成為地區發言人，左右土地發展利益，近年積極進軍地產發展的 梁福元，自然不會錯過機會。在鄉議局內屬「鷹派」的梁福元，年初重奪十八鄉鄉議會主席，上月底又當選元朗區議會副主席，雄心勃勃。一名鄉議局中人說：「新 界北六個鄉頭，四個換班，新官上任，梗想打響頭炮，張學明（鄉議局副主席）係局內鴿派，成日話同政府傾，鄉議局入面啲鷹派，一早好唔耐煩，家吓鷹派勢力抬 頭，加上丁屋僭建咁貼身，最易攞票，唔乘機發難等幾時呀？」 丁屋與祖屋 丁屋屬於新界小型屋宇的一種，是一九七二年港英政府給予新界原居民有權興建的建築物，男性原居民可將自己的農地，或從政府批出的指定官地，申請俗稱「丁 牌」的建屋牌照建丁屋。丁屋的規格有嚴格規定，樓高不得超過三層及在二十七呎內，每層不得超過七百平方呎，其後任何改動，都需要再申請。丁屋有限制買賣轉 讓條款，若在五年內轉讓需要補地價。另一類俗稱「舊屋地」，亦叫「祖屋」，是在一九○五年清朝時港英政府批出的集體政府租契內，某些註用為屋地的地段，無 限制買賣轉讓條款。測量師陳旭明指出，鄉議局一直認為，舊屋地沒有發展限制，故可建超過三層，但地政署的觀點卻不同意，認為以前是一至兩層，重建後亦只能 是一至兩層，雙方至今仍在爭論，未有共識。 知法犯法張學明 張學明這邊跟政府談判僭建問題，另一邊廂父子兩人瘋狂僭建，認真諷刺。現年五十八歲的張學明，○四年獲選為鄉議局副主席，同年亦首度進身立法會議員，近年 更有傳他是劉皇發的接班人。但這個新界第二把交椅的話事人，不僅在大埔林業村丁屋住所上，違例建天台屋，其子張以嵐兩年前申請在隔鄰建丁屋，更加「巧 妙」。原來張以嵐在三層高丁屋落成後，向地政署申請批完工紙，同步申請屋前約一千五百呎政府用地作短期租約，結果○九年十二月底批出完工紙後，不出三日， 他立即大肆僭建，加建圍牆、造魚池、屋後加建二百呎小屋、造豪華玄關、甚至霸了行人路官地作花圃。「僭建已經衰，仲要做對花架撐埋出行人路，咁都仲批出租 約。」有街坊向本刊說，他們向地政總署舉報，得來回覆卻是：「個花槽建喺路出面，係屬於公眾得益，人人都享受到，所以唔算僭建……」據熟知村屋運作的承建 商透露，丁屋的完工紙就等如是一般樓宇的入伙紙，必須獲發完工紙才能入住及買賣。「好多原居民就係先做一間規規矩矩嘅村屋出嚟，等地政總署嘅人查完認為無 問題喇，攞到張完工紙後就大改個結構，一般政府部門睇完之後就好少再嚟巡查，咁佢哋點改都得啦！」本刊就此質詢張學明，他承認父子倆的丁屋均有僭建，並透 露兒子的物業已被「釘契」。 無力執法 官員縱容，村民才瘋狂僭建。「我哋嘅村長好多都係委任區議員，如果啲官因為僭建問題阻撓我哋，咁村長第日咪喺區議會上唔撐政府囉。咁多年來，我哋見過不少 地政專員喺土地政策上得到方便，第日容易升級，所以早已有不成文嘅規矩，唔會點理我哋啲僭建問題。」一名粉嶺原居民透露。高官怕鄉紳，前線人員就怕惡霸。 地政署督察人員協會主席劉耀華表示，遇僭建投訴，要入村執法，不時會遇上阻撓，由於被拒入村及上樓，往往因無法舉證，難以提出檢控。有不願透露姓名的地政 署人員則承認，前線人員執法困難重重，「我哋依家行孖咇，但一樣好驚，試過有村民攞住枝棍喺後面追，我哋好多時揸AM車，未入村，已經有天文台出嚟阻攔， 試過話私家路唔俾入，要兜上山入村，又試過有人見我哋貼違例通告，推石落嚟同放狗追我哋，好恐怖。」更想不到是執法的地政總署及屋宇署，竟想出新方法互相 卸膊。申訴專員上月公布調查報告，發現現時完工後的僭建物由地政署管，興建中的屬屋宇署負責。由於以「完工與否」作為由那個部門負責的分水嶺，結果兩個部 門你推我讓。另外，對落成少於一年的僭建，屋宇署竟給予豁免，理由是「積壓太多個案」！申訴專員公署指，近四年政府接獲丁屋僭建投訴大幅增加五成至近三千 宗，但執行清拆令則急跌一半至只有三十五宗。其中一個例子，有市民曾於○八年十一月向地政總署投訴，有人在村屋內違規建泳池，署方接獲投訴後七個月內，四 度嘗試進入建築物，但被住戶拒絕，事件竟不了了之。○九年四月，投訴人再次投訴，署方將個案轉介屋宇署，屋宇署在五月介入時，泳池已完工，屋宇署便以個案 已完工為由，不再採取執法行動。 熟悉村屋政策的前測量師學會會長陳旭明直言政府無能：「仲唔係執法不力？好明顯唔係資源問題，以前市區舊樓好多花籠、露台，屋宇署話要做，咪一樣做到！村 屋周圍都有僭建，只係政府無決心去做啫。」他認為，屋宇署和地政署即使人手不足，亦可以利用外判形式執法。曾任中央政策組顧問、對丁屋問題有研究的元朗區 議員黃偉賢，直言現在局面是政府「欺善怕惡」下的惡果，「政府其實一直見到個問題，但就唔敢郁，回歸前梁寶榮任規劃地政局嘅年代，政府已謂要普查，分階段 清拆丁屋僭建物；又試過搵咗十八鄉嘅鈞樂花園做試點，話要集中清拆僭建物，嗰時鈞樂仲係戴權根據地，唔使講全部不了了之！」九八年，粉嶺一間丁屋因無落鋼 筋，發生露台倒塌意外，政府一度建議丁屋須加強監管，建屋前要入則，但遭居民反對，同樣功敗垂成。○五年，政府終同新界鄉紳談判丁屋僭建問題。可是本刊得 知，政府竟跪低，願意容許丁屋天台僭建一層，但必須符合結構安全，業主亦要就多建的位置補地價，並繳付差餉。怎料鄉議局依然未收貨，有鄉紳說：「好似十八 鄉梁福元，佢就覺得同政府有乜好傾，傾咗咁多年都係得個桔，總之團結班鄉下佬，政府就奈我哋唔何，莫講話四層，就算起到六層政府都唔應該取締。」「依家丁 屋的僭建問題，根本係計時炸彈，涉及公眾安全問題，唔通等到有丁屋倒塌，有人死傷先做嘢咩，呢個問題一定要正視，明明唔啱，無理由一遇反對就縮，但呢個弱 勢政府，你都唔敢對佢有期望啦。」黃偉賢無奈地說。 |
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