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廢棄鐵道旁的一撮廢棄倉庫，竟成 為目前南台灣的全球招商新熱點。

簡稱「駁二」的高雄港第二號接駁碼頭倉庫群，早在日據時代，是台糖公司出口蔗糖的糖倉。今年六月，將進駐此歷史空間的則是總部設在美國加州、全球知名的電 影視覺特效公司R&H（Rhythm & Hues Studios），未來三年，這座八十年前建造的老倉庫內，將成為該公司在台培訓出一千位影視特效人員的搖籃。

除了R&H，台灣索尼電腦娛樂公司，二○一○年十月，也在駁二成立育成中心，開發PlayStation華文遊戲平台；婉拒廣州招商的紐 西蘭動畫公司Huhu Studios，則正規畫在此成立製片中心，美、日等多國廠商相繼落腳，堪稱是全台最具國際化的文創園區。

躋身高雄新熱區周邊房價近兩年漲逾三成

這股文創產業帶來的商機，才正開始要在駁二全面引爆。

占地面積和台北華山文創園區相當的駁二藝術特區，目前擁有十棟老倉庫，○六年起，由高雄文化局接管，並闢為文創展覽空間後，過去兩年來，除吸引包括索尼以 及帕莎蒂娜餐飲等廠商進駐，今年底，由於台糖、港務局、華銀等倉庫業主，同意再釋出十一棟倉庫，營運空間倍增消息一出，隸屬於文化局的駁二營運中心就已接 到不下二十家廠商探詢，爭取進駐做生意的機會。

不只特區內商機無窮，近年來拜藝文活動磁吸大量人潮，周邊房價也水漲船高。兩年前每坪十一萬、十二萬元的中古公寓，目前成交價漲到每坪十五萬、十六萬元， 「除農十六之外，駁二是高雄市這兩年，房價漲幅唯一超過三成的區域。」信義房屋新崛江店店長李國雄指出。

然而，在成為人見人愛的白雪公主之前，駁二曾經是一個不被看好的灰姑娘，相較文建會花費數億元修復的全台五大文創園區，駁二曾經一年只有區區三千萬元的園 區年度預算，都差點被市議會攔下。

打破文化沙漠印象園區參觀人次暴增近十倍

但過去五年來，駁二重新定義高雄的港口文化，突破南台灣文化沙漠的刻板印象，參觀人次從○七年的十四萬人次，成長到去年一百五十萬人次，暴增近十倍，更成 為市府招商熱點，快速翻身的經驗，可說是國內文創園區中的異數。

視覺藝術聯盟（簡稱視盟）理事長胡朝聖認為，駁二由高雄市政府直接管理，非採取如同華山委由民間經營的模式，是舊倉庫群大復活的關鍵之一。因為，民間經營 的園區場租費高，對表演藝術團體來說，是一筆龐大的負擔，去年視盟在駁二登場的年度展覽，原本也接洽華山的檔期，但兩週展期需要五十萬元場租費，最後不得 不被迫取消。

「租金（行情）反映文化活動的樣貌，」胡朝聖說，少了租金壓力，自然容易匯聚實驗性高的展演活動，讓文創園區更具多元性與吸引力。事實上，當初 R&H人員前來高雄考察投資環境，市府官員是安排前往高雄軟體科技園區參訪，但最後捨新建大樓選擇進駐駁二倉庫，原因正是看上此處的創意 產業氛圍。

主事者思維是關鍵招商外仍要守公益原則

這件事證明，文創園區並非不能由公部門主導，主事者的思維才是關鍵。高雄市文化局局長史哲表示，創意產業和成本導向的製造業不同，光靠租稅減免和土地優 惠，並非吸引廠商進駐投資的法寶，創意人才依賴在生活環境中尋找創作養分。

也因此，自二○一○年起，市府主辦的「大港開唱」音樂季，即移師駁二特區舉辦；去年南台灣的首屆動漫祭，同樣在此登場；兩岸三地名家齊聚的高雄設計節、正 港小劇展，近年亦皆以駁二為主場館；加上把廢棄的台糖鐵道改建為臨海自行車道，都讓當地文創聚落的特色更加明確。

「一九二八年，靠船運輸，駁二把糖輸往日本；如今，這座港口輸出創意和腦力，靠的則是網路。」史哲如此定位駁二的產業性格。

下一階段，駁二面對的挑戰是商業與文化的分際與平衡。

雲科大文資維護系教授林崇熙提醒，文創園區發展，應擺脫陷入追求極大產值的加工出口區思維，駁二舊倉庫群是屬於全體市民的文化資產，公部門主導開發與再利 用，前提一定要是發展民間部門做不到、且具前瞻性的，特別是要保障非主流藝文和市民團體，公平的接近與使用機會，以追求市民幸福感為優先。至於招商，並非 不可，但仍要守護住公益性的使用原則。

發展文創，是近年喊得口號震天的官方政策。駁二成功翻身，說明了，文創產業若能催化文化風氣在先，將增添城市具備國際化競爭的絕佳潛力，公部門看待文化事 務的視野和想像力，則是成敗關鍵。

【延伸閱讀】美、日廠商相繼落腳——駁二特區進駐廠商

廠商╱國別：台灣索尼電腦娛樂╱日本用途：成立亞洲最大育成中心，開發PS華文遊戲平台倉庫位置：9號倉庫前身用途：華銀倉庫

廠商╱國別：R&H╱美國用途：成立視覺特效中心與影視特效人才培訓基地倉庫位置：7號倉庫前身用途：華銀倉庫

廠商╱國別：這牆音樂展演空間╱台灣用途：表演空間，每年舉辦約80場非主流演唱活動倉庫位置：月光劇場前身用途：台糖倉庫

廠商╱國別：帕莎蒂娜╱台灣用途：高雄首家BOT倉庫餐廳，提供餐飲服務倉庫位置：C3倉庫前身用途：台糖倉庫

資料來源：駁二營運中心整理：尤子彥

高房價下，人們居住空間越來越小，有什麼商機？

有一種行業，專賺這種「蝸居商機」：迷你倉庫（Mini-Storage），又稱為自助倉庫（Self-Storage），比銀行保險箱空間更大、更便宜，專門提供個人或企業存放物品，小的容積至一立方公尺，大至兩立方公尺，月租金從新台幣一千元至九千元不等，可放私人蒐藏、搬家家具、文件等。

這行業在美國已發展四十年，是一個年營收兩百億美元（約合新台幣五千八百億元）的產業，產業龍頭Public Storage早在一九八四年於紐約上市；日本發展近二十年，市場規模一年也接近三億美元。

但台灣市場仍在萌芽階段，二○○八年才有業者投入，目前市占率最大的摩爾空間，全台有十家店，約四千個倉庫單位，熬了三年，總投資五千萬元，今年終於損益兩平。另一家由海霸王餐廳投資的台北迷你倉，則剛在今年中開了第二家店，總投資金額約一千六百萬元，目前股東年報酬率約達五○％。

最近，亞洲最大、來自香港的儲存易迷你倉庫集團Storefriendly（以下簡稱儲存易）揮軍台北市信義區，挾著集團資源進攻，並宣稱要為投資人（即加盟者）帶來二五％至三○％的年自有資金報酬率（IRR）。

它，靠加盟迅速擴張展店七年市占率稱霸亞洲

台北迷你倉董事總經理盧韋仲說，如果儲存易打起價格戰，他也只能「剉咧等」。不過，摩爾空間副總經理鄭維穎期待：「希望儲存易幫忙教育市場，」「美國人認知迷你倉庫就像台灣人知道7-Eleven一樣，那是生活中的一部分。」

表面上，經營迷你倉庫門檻不高，取得土地空間、鐵櫃隔間，因採自助式使用，配備一、兩個人力即可看管一間店；換算一下約五百萬元即可取得經營門票。可是，做大的人不多。因為這行業表面上是倉儲，但實際上是仰賴不動產的經營模式獲利，鄭維穎指出，「這是個大者恆大的產業，為了產生現金流，要規模化經營，出租率越高，投資越快回收，再擴張，而持有不動產可以大幅降低經營成本。」

Public Storage二十多年透過不斷購併同業，以大吃小，公司同時投資了製藥、建築、零售等，二○一○年出租率達九成，獲利率逾四○％，上市以來為投資人創造一六％的年報酬率。

有別於美國業者採取購併擴大規模，儲存易二○○五年發展出一套香港模式，靠的是「加盟」，使它近七年得以快速在港澳與新加坡快速展店，成為亞洲市占率第一，擁有四萬個倉庫單位。

同樣做到跨海經營的是新加坡商StorHub，跨入中國的上海和廣州，倉庫單位約一萬三千多個，規模約是儲存易的三分之一。而日本市場雖大，但房地產不景氣，業者保守經營，並未向海外發展。

為何儲存易十年內就能做到香港市占率六○％、亞洲最大？

它，作業流程IT化單店只需一‧五名員工管

儲存易集團主席陳啟豪接受《商業周刊》專訪時點出兩個關鍵：強大的IT系統、限有錢人的加盟方式。

現年三十五歲的陳啟豪，大學開始創業，計算機科學背景的他，一九九八年創辦科技公司，他在網路泡沫前轉換跑道，將港幣五百萬元（約合新台幣一千九百萬元）的第一桶金，投入香港最賺錢行業之一：地產，創立儲存易，從活化商業空間的角度切入。

他深知IT對管理的重要性，儲存易至今服務逾五萬名顧客，每人的起租日、收款日、退租日等服務項目都不同，於是他成立儲存易第一天，就建立一個研發團隊，將營運的SOP（標準作業流程）IT化與中央控管化，因此，平均一間店只需要一‧五個員工，台灣業者的人力是他的兩至三倍。

這套IT系統讓陳啟豪管理旗下一百多家店，一星期只需花一天和各地經理人開會，可將多數心力放在不動產交易上，集團過半的地產所有權由公司持有。因此，他在○五年開放加盟時，對加盟對象開出兩種條件，一是「退休的有錢人，投入資金最少是新台幣一千萬元」，二是「願意共同參與買樓，投入資金數億元起跳。」加盟者只需要出資，租金的一五％由儲存易抽成，但儲存易包辦所有經營。

陳啟豪坦言，該集團「九成力氣經營迷你倉，但九成獲利來自地產，」儲存易近年來不斷搶攻金字塔頂端客戶，譬如推出紅酒倉與開倉買賣的服務；但長達五、六年時間，他幾乎天天都泡在房地產資訊裡頭。

他接受採訪前一天，才剛完成一件交易，「港幣三千萬元買進，八千萬元賣出，持有時間僅半年。」在「錢找錢」模式下，儲存易資產規模十年內成長到港幣十二億元（約合新台幣四十五億元）。

對於儲存易的做法，鄭維穎頗不以為然，認為還是要透過營運迷你倉庫本身獲利較實在。盧韋仲則說，不管國內外，迷你倉庫本質就是在經營不動產，只是換個包裝，或說是加值。

儲存易的大規模與深口袋是台灣業者所望塵莫及的，若成功在台灣複製香港經驗，未來將擠壓本土業者市場。但本土業者了解在地消費者特性卻是儲存易得從零開始的關卡，且台灣房地產是否能像香港過去十年走多頭市場，都是大變數，也是儲存易的挑戰。

常上網購物的消費者可能會發現，最近不管造訪哪個網站，出貨速度開始標榜四到六小時，是過去的四分之一甚至不到。連網購龍頭網路家庭（PChome）也悄悄練兵，推出台北市六小時到貨，要迎戰的，就是該公司前營運長謝振豊創辦的閃電購物網（ASAP）喊出的台北市五小時到貨。

其實PChome從六年前首度推出二十四小時快速到貨以來，目前台灣有十數個以上的購物網，針對台北市或全台灣，提供快速到貨服務，強調從三到二十四小時到貨，令消費者眼花撩亂。

過去這些業者的頻頻動作，PChome都不為所動，但近來卻開始試營運「六小時」到貨服務，對槓新進業者ASAP。不僅如此，PChome看待對方的動作，絲毫不敢掉以輕心，無論商品價格或行銷手法，都緊盯著它的一舉一動。ASAP總經理黃文貴先前在臉書上一則「北風與太陽」的貼文，敘述該公司遭其他電子商務業者打壓，雖否認是指涉PChome，仍讓近來的網購速度戰，增添一股硝煙味。

戰術：淡化客人不安縮短付費到取貨的「時差」

但為什麼其他業者玩六小時，PChome不為所動，只有ASAP跳進來，才逼它跟著喊進？因為，最了解網購「速度」重要性的人，可能非謝振豊莫屬。

一位電子商務業者透露，過去雅虎奇摩購物中心，挾著入口網站的流量優勢，雖然較晚成立，但業績很快就超過PChome；直到PChome推出了二十四小時快速到貨服務後，重新急起直追，大幅拉近距離，兩者不分軒輊。這個主打快速，以對抗雅虎奇摩的流量威力，就是謝振豊在PChome時代所打下的基礎。

謝振豊過去接受《商業周刊》專訪時曾說，現階段ASAP的商品種類和價格，很難和同業有差異，而服務是最好顯示差異化的部分；而且過去的經驗，讓他善於縮短到貨時間，所以選擇「速度」這個最容易讓消費者耳目一新的服務方式，切入市場。

因此謝振豊打出「速度」這張牌，讓老大哥PChome不得不緊張。

中興大學電子商務研究中心主任何建達解釋，電子商務業者要賣東西，首要克服的，就是消費者付了錢，卻無法馬上拿到貨的不安全感。因此讓消費者越快拿到貨，越能增加信心，提升轉換率（編按：用戶進入網站後下單的比率）與回購率，帶來流量與訂單。

因為「快速到貨」是個能增進營業額的響亮招牌，幾乎所有業者都想分一杯羹。黃文貴不諱言：「快速到貨讓大眾有記憶點，」是很好的行銷手法，因此有些業者，即使提供快速到貨的品項非常少，也以「快速到貨」做為行銷口號。

只是要做好快速到貨，最難的是什麼？

中華民國物流協會秘書長鍾榮欽表示，快速到貨的關鍵，其實在於電子商務業者前端的接單、揀貨與理貨流程。假設業者設定六小時到貨，其實只有不到一半的時間是用於後端送貨，台灣的物流業已經很成熟，要多快都能配合。

戰力：強大倉管術處理百萬貨品的人才和系統

這，正是為什麼這場速度戰，不是人人玩得起，而只有一手建立快速到貨系統的謝振豊，會讓PChome緊張的原因。

過去打出三小時、四小時到貨的網站，像金石堂或燦坤，大都專攻特定商品類型，如圖書或3C；而且，提供快速到貨的方式，是結合實體店鋪，就近由店面員工或物流業者送貨，雖然省下額外建立統一倉庫與倉儲管理成本，但限制也多，假設快速到貨範圍內的分店缺貨，便無法完成交易。

在ASAP投入國內電子商務市場前，只有PChome能提供上百萬件商品快速到貨，其他業者能提供快速到貨的商品比率，可能僅有個位數。

黃文貴表示，過去台灣最大的實體通路倉庫，極限是管理五萬到七萬件商品，並且是B2B（企業對企業的商務活動），一間倉庫頂多對應二十到三十間店面，系統相對簡單。但電子商務平台，動輒上百萬件商品，並且是B2C（企業對消費者的商務活動），一個倉庫對應的，可能是百萬筆以上訂單，難度高下立見。

因為過去，台灣的零售通路並沒有管理百萬件商品的經驗，因此市場上很難找到勝任的倉儲人才，同時也沒有現成的軟體，可以處理如此龐雜的倉儲系統。所以這種巨量倉儲的管理能耐，便成為其他業者想擴大倉庫，競逐快速到貨戰場的門檻。

戰果：小業者被犧牲到貨時間越短，淘汰越多家

雖然電子商務比拚速度，最終受惠的是消費者，但一位小型電子商務業者不諱言：「一味比速度，會壓縮毛利，同時不利於小型電子商務業者發展，會讓台灣電子商務缺乏多樣性。」

資策會MIC資深產業分析師王義智認為，未來與ASAP、PChome同類的綜合型網購業者，若不跟上這場速度戰，將有可能被邊緣化，除非能找到新出路，例如往海外發展，否則將不利生存。

只是這場電子商務業者的「速度淘汰戰」已正式開打，而且無法回頭。因為六小時快速到貨，還不是「速度戰」的極限，黃文貴指出，ASAP希望能在三年內，達成台北市內一小時快速到貨的目標。當到貨速度越快，電子商務業者的淘汰賽，速度恐怕也越快。

【延伸閱讀】從書店到3C業者，都在搶快——電子商務送貨速度排行

快速到貨時間：6小時以下 電子商務網站：ASAP閃電購物網、PChome線上購物、Pinkoi、TAAZE讀冊、石堂網路書店、燦坤快8

快速到貨時間：6～12小時 電子商務網站：momo購物網、myfone購物、大潤發、愛買

快速到貨時間：24小時 電子商務網站：Yahoo!購物中心、大買家、東森購物網、森森購物網

註：以各網站提供最快到貨的速度為分類依據，其中6小時以下僅限台北市

資料來源：EZprice比價網 整理：吳中傑