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高房價下，人們居住空間越來越小，有什麼商機？ 有一種行業，專賺這種「蝸居商機」：迷你倉庫（Mini-Storage），又稱為自助倉庫（Self-Storage），比銀行保險箱空間更大、更便宜，專門提供個人或企業存放物品，小的容積至一立方公尺，大至兩立方公尺，月租金從新台幣一千元至九千元不等，可放私人蒐藏、搬家家具、文件等。 這行業在美國已發展四十年，是一個年營收兩百億美元（約合新台幣五千八百億元）的產業，產業龍頭Public Storage早在一九八四年於紐約上市；日本發展近二十年，市場規模一年也接近三億美元。 但台灣市場仍在萌芽階段，二○○八年才有業者投入，目前市占率最大的摩爾空間，全台有十家店，約四千個倉庫單位，熬了三年，總投資五千萬元，今年終於損益兩平。另一家由海霸王餐廳投資的台北迷你倉，則剛在今年中開了第二家店，總投資金額約一千六百萬元，目前股東年報酬率約達五○％。 最近，亞洲最大、來自香港的儲存易迷你倉庫集團Storefriendly（以下簡稱儲存易）揮軍台北市信義區，挾著集團資源進攻，並宣稱要為投資人（即加盟者）帶來二五％至三○％的年自有資金報酬率（IRR）。 它，靠加盟迅速擴張展店七年市占率稱霸亞洲 台北迷你倉董事總經理盧韋仲說，如果儲存易打起價格戰，他也只能「剉咧等」。不過，摩爾空間副總經理鄭維穎期待：「希望儲存易幫忙教育市場，」「美國人認知迷你倉庫就像台灣人知道7-Eleven一樣，那是生活中的一部分。」 表面上，經營迷你倉庫門檻不高，取得土地空間、鐵櫃隔間，因採自助式使用，配備一、兩個人力即可看管一間店；換算一下約五百萬元即可取得經營門票。可是，做大的人不多。因為這行業表面上是倉儲，但實際上是仰賴不動產的經營模式獲利，鄭維穎指出，「這是個大者恆大的產業，為了產生現金流，要規模化經營，出租率越高，投資越快回收，再擴張，而持有不動產可以大幅降低經營成本。」 Public Storage二十多年透過不斷購併同業，以大吃小，公司同時投資了製藥、建築、零售等，二○一○年出租率達九成，獲利率逾四○％，上市以來為投資人創造一六％的年報酬率。 有別於美國業者採取購併擴大規模，儲存易二○○五年發展出一套香港模式，靠的是「加盟」，使它近七年得以快速在港澳與新加坡快速展店，成為亞洲市占率第一，擁有四萬個倉庫單位。 同樣做到跨海經營的是新加坡商StorHub，跨入中國的上海和廣州，倉庫單位約一萬三千多個，規模約是儲存易的三分之一。而日本市場雖大，但房地產不景氣，業者保守經營，並未向海外發展。 為何儲存易十年內就能做到香港市占率六○％、亞洲最大？ 它，作業流程IT化單店只需一‧五名員工管 儲存易集團主席陳啟豪接受《商業周刊》專訪時點出兩個關鍵：強大的IT系統、限有錢人的加盟方式。 現年三十五歲的陳啟豪，大學開始創業，計算機科學背景的他，一九九八年創辦科技公司，他在網路泡沫前轉換跑道，將港幣五百萬元（約合新台幣一千九百萬元）的第一桶金，投入香港最賺錢行業之一：地產，創立儲存易，從活化商業空間的角度切入。 他深知IT對管理的重要性，儲存易至今服務逾五萬名顧客，每人的起租日、收款日、退租日等服務項目都不同，於是他成立儲存易第一天，就建立一個研發團隊，將營運的SOP（標準作業流程）IT化與中央控管化，因此，平均一間店只需要一‧五個員工，台灣業者的人力是他的兩至三倍。 這套IT系統讓陳啟豪管理旗下一百多家店，一星期只需花一天和各地經理人開會，可將多數心力放在不動產交易上，集團過半的地產所有權由公司持有。因此，他在○五年開放加盟時，對加盟對象開出兩種條件，一是「退休的有錢人，投入資金最少是新台幣一千萬元」，二是「願意共同參與買樓，投入資金數億元起跳。」加盟者只需要出資，租金的一五％由儲存易抽成，但儲存易包辦所有經營。 陳啟豪坦言，該集團「九成力氣經營迷你倉，但九成獲利來自地產，」儲存易近年來不斷搶攻金字塔頂端客戶，譬如推出紅酒倉與開倉買賣的服務；但長達五、六年時間，他幾乎天天都泡在房地產資訊裡頭。 他接受採訪前一天，才剛完成一件交易，「港幣三千萬元買進，八千萬元賣出，持有時間僅半年。」在「錢找錢」模式下，儲存易資產規模十年內成長到港幣十二億元（約合新台幣四十五億元）。 對於儲存易的做法，鄭維穎頗不以為然，認為還是要透過營運迷你倉庫本身獲利較實在。盧韋仲則說，不管國內外，迷你倉庫本質就是在經營不動產，只是換個包裝，或說是加值。 儲存易的大規模與深口袋是台灣業者所望塵莫及的，若成功在台灣複製香港經驗，未來將擠壓本土業者市場。但本土業者了解在地消費者特性卻是儲存易得從零開始的關卡，且台灣房地產是否能像香港過去十年走多頭市場，都是大變數，也是儲存易的挑戰。 | ||||||