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世邦魏理仕：全球購物中心在建量最大的十個城市中有九個在中國

近日，世邦魏理仕與中國連鎖經營協會聯合推出《2015中國購物中心發展報告》（下稱“報告”）顯示，目前，中國購物中心的在建面積位居世界首位，全球購物中心在建量最大的十個城市中有九個在中國；面對電商的崛起，零售商已基本完成線上渠道布局，戰略重心重回門店體驗和互動性；在非生存型消費需求成為拉動消費新引擎的背景下，餐飲及休閑娛樂業態在購物中心內的占比逐步加大。

報告顯示，截至2015年，全國17個主要城市的優質購物中心存量中近60%為都市型購物中心。此類購物中心相對於其他項目首層租金的表現仍出類拔萃，平均溢價約為40%。隨著市中心開發漸入尾聲以及商業地產版圖的擴張，未來將有更多的大型購物中心出現在次級商圈及非核心地段。但對於業主來說，需要考慮如何在租戶選擇上穩中求新、更加靈活地進行項目定位、以及在業態組合方面突出體驗元素，以應對商業模式的僵化和“過時”的威脅。

社區型商業和奧特萊斯未來發展潛力巨大。在報告追蹤的17個城市中，社區型商業存量僅為優質購物中心總存量的8%。但這一數字預計將穩步上升，未來三年內，16%的新增供應定位為社區型商業。綜合性奧特萊斯也有望成為零售市場的新增長極。

報告認為，零售商進軍購物中心開發的趨勢在2015年迎來高峰，雖然這種轉變能夠幫助零售商增加利潤增長點並減輕零售業務租金成本上升的壓力，但項目投入資金大、培育期長且需加大前期準備精力，對零售商來說可謂是一把雙刃劍。中國百貨業在變革中面臨外困內憂，轉型步伐仍困難重重，但增加針對女性客群的元素、以建築為項目亮點、結合智能工具增強顧客體驗、以及發揮櫥窗設計吸引眼球等諸多新舉措都值得借鑒。

此外，面對停滯的業績增長與上升的經營成本，奢侈品進入盤整穩固階段。快時尚及大眾時尚品牌繼續擴張，截止到2015年，世邦魏理仕統計的20個快時尚及大眾時尚品牌在全國17個大中城市的門店總數已達1123家，同比上升25%，不少新晉品牌仍然在積極拓展中國市場。值得註意的是，面對中國中產消費者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發展空間。以餐飲為主導的體驗式消費，已經成為實體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時的“護城溝壑”並成為了購物中心提升客流的重點業態。

報告數據顯示，在全國城鎮居民的服務型消費占總消費比重接近40%，預計到2020年將提高到50%左右的背景下，休閑娛樂及服務業態將是未來發展的焦點。其中，兒童業態將以其吸引客流、 增加顧客停留時間、帶動周邊消費的特點擁有巨大發展空間。
 
據商務部數據，2015年中國網絡零售額繼續位居全球第一，約占全社會消費品零售總額比重11%。電商崛起將近十年，零售商零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。據報告對137個零售商進行的調查，零售商將提升門店體驗和互動性放在2016年運營策略首位，而發展線上渠道和移動端渠道僅位列第三和第四。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：“在供應井噴、消費需求結構演變以及電商挑戰的大環境下，國內購物中心發展固然面臨著重重挑戰；但另一方面，消費升級、品牌布點擴張和城市零售商圈外擴的趨勢亦帶來了眾多機遇。對開發商和零售商來說，運營將是實現企業盈利的關鍵，包括組建優秀的經營團隊、根據區域規劃和數據分析進行精準選址和動態決策、利用新媒體等多種渠道與消費者展開互動等。”

世邦魏理仕料舖租明年中見底

1 : GS(14)@2016-09-09 04:38:27

【明報專訊】零售市道疲弱，令舖租持續下滑。世邦魏理仕商舖執行董事連志豪相信，今年下半年零售舖租仍將下調，但跌幅會放緩，約有5%至8%跌幅，全年料累跌15%，預期明年中將會見底。

商場換租客 有「吉舖」正常

世邦魏理仕昨發表報告稱，本港上半年零售市道表現不理想，期內零售銷售總額下跌10.5%，食肆收入按年上升2.5%。對於一線商場空置率上升，連志豪表示，不評論個別商場表現，「吉舖」屬正常情况，或是由於商舖更換租客所致，不會長時間出現。世邦魏理仕香港商舖服務部副董事鄧曉敏補充，各大商場正引入更多餐飲元素，而業主要提升商舖配備，以符合食肆牌照要求，使部分商場有舖位空置2至3個月。

港業主適應快 電商影響不大

內地商場在電商競爭下倒閉，被問到香港商場走勢，連志豪表示，電商對香港影響不大，本地商場出租率偏高，而且業主適應快，緊貼潮流，可靈活改變商舖組合；加上商舖逐漸由售賣奢侈品轉為經營大眾化餐廳，有助保持人流，未有出現倒閉壓力。另鄧曉敏認為，近期有電商在內地提供外賣服務，若香港食肆引入相關業務，將有助提升小型食肆生意額。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9263&issue=20160908

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世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

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世邦魏理仕倡工廈「局部活化」

1 : GS(14)@2017-10-04 11:05:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0559&issue=20171004
【明報專訊】新施政報告將於下周公布，市場盛傳特首林鄭月娥任發展局長期間，曾提倡的活化工廈政策，或有機會捲土重來。

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限制要求多　非所有工廈可活化

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，活化工廈需要滿足不少要求，例如要設立一定數目車位，所以存在若干限制，因此未必每幢工廈都可進行活化。陳強調，若特首沿用有關政策只是新瓶舊酒，如能接受學者倡議的「局部活化」，料可吸引更多工廈業主活化物業。

資料顯示，目前有91個幢工廈完成活化工程，另18幢工廈尚未啟動活化程序；據悉，在該18幢未活化工廈，有6幢或三成正在市場放售。

工廈業主「計唔掂數」打退堂鼓

陳錦平表示，完成活化的工廈涉約940萬方呎工業樓面，部分作零售、商業等用途，變相令工廈樓面減少，從而令工廈空置率減低，雖然如此，活化工廈並沒有「搶走」甲級商廈租客，而近年零售業不景氣，故活化工廈並不對物業市場構成負面影響，反之能為創業者、較細規模的零售商戶、甚或科技資訊、數據中心等有多一個選擇。

他表示，過去有工廈業主因「計唔掂數」而中途退出申請，因此，若政府重推有關政策時，可考慮優化有關政策，如加入一些靈活措施，如局部活化等，讓更多工廈業主能參與，從而進一步推動文化及創意產業。

明報記者 甘潔瑩

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世邦魏理仕：港平均樓價963萬 貴絕全球

1 : GS(14)@2019-04-13 12:27:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1920&issue=20190413
【明報專訊】本港樓價數月前雖然經歷調整，不過目前已重拾升勢，據世邦魏理仕最新發布的《全球生活報告：城市指南》，本港仍然穩坐全球樓價最貴城市的寶座，平均樓價高達963萬元（約123.5萬美元），呎價達16,310元（約2091美元）。

緊隨香港的為新加坡及上海，其中新加坡平均樓價682萬元（約87.4萬美元），呎價約8291元（約1063美元），上海平均樓價為680萬元（約87.2萬美元），呎價5569元。該行表示，為控制持續高企的房價，以上3個市場都已推出不同程度的樓市降溫措施。

十大最貴城市 亞洲區佔5個

值得留意的是，10個住宅價格最高的城市中，亞洲地區佔5個，除了上述3個地區外，深圳及北京分別位列第五及第九位。不過，若計及樓價升幅方面，全球35個城市中，以巴塞隆拿（16.9%）、都柏林（11.6%）、上海（11.2%）及馬德里（10.2%）升幅最為強勁。

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet Siebrits表示，預計美國物業市場將因利率上調而進一步受到影響，亞太市場或因為各類調控措施而繼續受壓，不過，上海仍將有望實現強勁增長。

租金方面，香港則位列全球第三，平均每月租金為21,660元（約2777美元），全年租金升幅8%，排名同樣為全球第三。

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世邦魏理仕陳錦平：低收入家庭難繳市值租金

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8202&issue=20190527
【明報專訊】對於是次活化工廈計劃可讓業主改裝工廈為過渡房屋，世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平認為，這未必是多數業主挑選的發展方案，雖然改裝成本不高，但間隔上可能會出現「黑廁」、「黑房」等問題，未必受市民歡迎；再者，有關過渡房屋租期不超過5年，當租期過後，已改裝的工廈可作什麼發展尚存疑，加上選擇入住過渡房屋的多是低收入家庭，未必能支付市值租金，於業主而言，難計數之餘，投資亦具風險。

陳錦平又稱，新一輪活化工廈政策鼓勵業主改裝，將工廈加入非工業用途，如較受歡迎的寫字樓、零售及酒店等，雖然當中10%樓面需要劃作政府要求特定用途，但改裝工廈所花費的時間較少，料受業主歡迎。至於業主若選擇將整幢工廈重建，可增加20%發展地積比率，陳錦平指，雖然增加額外樓面，業主或要費時跟政府磋商補地價，但這能提高項目發展彈性，成為推動工廈重建的一個誘因。對於投資者而言，這是一項正面措施，預計可進一步帶動舊工廈買賣。世邦魏理仕香港顧問及交易服務–工業及物流部資深董事黎尚文表示，數據中心需求殷切，預計亦是業主考慮重建方案之一。

料今年工廈租金橫行或微升

對於工廈市場今年走向，黎尚文表示，活化工廈計劃於2010年首次推出時，政府共接獲248個申請，目前已釋放逾2000萬方呎樓面；另一邊廂，網購發展日漸成熟，科技、電訊、中央廚房等行業對工廈的需求亦日漸增長，故工廈的空置率少於5%，預計工廈租金今年橫行或有約5%的升幅。

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