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【回鄉見聞】成都樓市觀察 feiteng889

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本人註冊雪球2個月,受益頗多,本著互聯網精神,分享下我工作生活的城市——成都。本人從2008年外地大學畢業後來成都工作,從事房地產相關工作。
城市概況:
人口:

Ÿ           成都擁有1400多萬的常住人口,其中主城區(主要集中於繞城以內,即4環以內)人口約500萬人,推測流動人口中約70-80%來自於四川省內(非官方數據)。
Ÿ           人口落戶政策相對寬鬆:1、大專及以上學歷即可,或2、購房落戶,由原來的購買商品房(含二手房)面積70平米調整為90平米(2014年6月進行的調整);關於此次購房入戶住宅面積的調整作者本人理解為政府引導房屋供給端增加產品面積段,原來成都開發商普遍偷面積把產品做小,另一方面可以引導房屋的單價下調,使得城市的均價下調,如:原來70平米的住房(實際使用面積90,偷的較多),單價1萬;目前90平米,單價0.8萬/平;以上均是作者本人的理解
城市骨架:
Ÿ        佔地1.2萬平方公里,分為主城區(錦江區、青羊、金牛、武侯、成華、高新)、二圈層,主城區的近郊區、縣(龍泉區、新都區、溫江區、雙流縣、郫縣),三圈層。
Ÿ        城市的骨架基本形成,內部在不斷的優化:市政道路:二環路高架橋2013年通車,2.5環貫通,三環路2014年全程提速,第二繞城正在建設中;第二機場也在建設準備期(位於天府新區的簡陽,距離主城區約1小時車程);目前的機場位於成都雙流縣,距離市中心約20分鐘車程
Ÿ       軌道交通:1、2、2號線延長線均已開通,東西、南北方向貫通;在建3、4、7號線,其中4號線預計2015年底貫通
Ÿ       高鐵:西部的高鐵進程相對緩慢,預計2015年下半年成渝高鐵通車,將目前的動車2小時車程縮短至1小時;預計2017年西成高鐵通車,屆時西安、成都、鄭州形成2小時的經濟圈
Ÿ       城市規劃:2000-2010年,城市一路向南,高新區、天府新城;2010至目前,一方面市政府主導北改,改變城市北亂的形象,市政道路已經升級改造完成,火車北站、荷花池的升級改造正在進行中;另一方面省政府主導的繼續向南,天府新區(2014年升級為國家級新區),目前天府新區主要是政府主導下吸引國企單位拿地修建辦公基地,開發企業拿地入駐的意願不強,主要是對前景看不太清楚
Ÿ       經濟、產業:2014年GDP預計萬億,產業結構以三產為主,佔比略超過50%;典型產業代表:以高新區的IT產業、金融服務業;龍泉區的汽車製造產業;武侯區的家具、製鞋;雙流的航空;旅遊產業
樓市的基本情況
Ÿ       原材料的土地供給:主城區內近3年的土地供應和商品住宅的需求基本平衡,二三圈層均呈現供大於求;且主城區的土地供應逐年減少,價格穩步上升,主城區的土地的樓面地價均價5000元/平米;位置較優的城南板塊樓面地價能到7000、8000元/平;
Ÿ        土地出讓的政策方面:住宅用地均是公開拍賣,相對公開透明,競爭充分,必須3家以上報名才能成交;且地塊的較小,普遍在50畝左右,因此導致競爭激烈,地價較高;政府相對提高容積率,增加住宅的供給量,能有效的達到控制房價的目的;如果地塊內商業比例超過50%,可以設置掛牌條件,屏蔽競爭對手,這也是成都商業體量較大的一個主要原因
Ÿ       住宅需求端:成都年均成交2200萬左右,主城區800萬方,均價9000-10000;二圈層1000萬方,均價6000-7000;三圈層400萬方,均價5000;同等區位中,城市東西南北的價格差異不太大,其中:城南的高新區的房價在同等區位下略高幾百元
Ÿ       房價及需求結構:從2007年的相對高峰,經過08年的經濟危機和汶川地震,處於最低谷,開發商普遍價格下調20%以上,隨後09年末市場回暖,價格快速上漲超過07年的高峰期,在11年以後價格均處於穩步上升階段,基本與物價上漲水平相當,漲幅不大。本人在09年末在東二環外購置70多平米的房子,單價9600,目前隨著商業配套完善,地鐵通車後,房價10500元/平,漲幅不高;主要是同片區內供應較大,產品同質化,供客戶選擇的項目很多;在成都三環以內,如果首次購房90平米的小三房,一般在90萬左右,如果出租,租金2500-3000元/月,目前隨著地鐵開通,在東西南北4環左右,同樣面積的房價70萬;對畢業5年左右的白領來說,該房價還是可以接受;
Ÿ       對於再次置業客戶(佔比15-25%),如果在主城區購買150平米左右的房子,總價150-180萬;但目前受制於二套房的首付比例60%,改善的需求還是被部分壓制,一次性支付首改的房價首付壓力還是有點大
Ÿ        高端置業客戶(佔比約10%):成都具備天府之國的美譽,也吸引很多高端人士置業,成都同樣提供較多的別墅產品;圍繞城市的四環外均有大量的別墅供應,典型的為城南的麓山板塊(頂盛時期1個項目可以銷售40億)、新都、溫江、新津牧馬山等都有千萬級以上的別墅供應;同樣城市中心的高端大平層的豪宅,同樣供應較多,總價300-500萬
Ÿ        商業:成都的購物中心的在建量在全球都能排上前幾名,寫字樓同樣供大於求,空置率較高;社區的散鋪售價比較高,主城區內1樓商舖普遍在5萬/平,而租金水平200-300元/平/月,租金收益率很低;城市的土地供應政策決定了商業的量,目前還沒有看到有明顯減少的趨勢
        成都是一座來了即不想走的城市,城市的小吃、休閒、氣候怡人全國聞名,在這裡生活的居住成本相對還是可以接受的,房價不是攔路虎,同樣針對高端置業客戶,選擇面也比較廣;但老百姓如果想依靠房價快速升值發財致富,不太實際;對於老百姓的投資商業可能也需要慎重考慮,謹慎選擇地段;對紮根於提供房子的開發商來講日子就不那麼好過,房價10000,地價5000-8000,這樣的房價和地價的關係,給開發商的盈利空間少的可憐。@西峰
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