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不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC(全部完成)

(按:筆者現持有此基金,佔持倉9%,敬請留意。)

5月28日,越秀房託(405)宣佈向母公司越秀地產(123,前俊景投資、越秀投資)買入廣州國際金融中心(IFC)的98.99%間接權益。

關於這收購的東西,經過我看了這麼多的報紙後,發現真的沒有報紙寫得很清楚,今次筆者把這公告內容簡單地給讀者講得清清楚楚。

1. 作價
越秀地產今次出售給越秀房託的作價合計為135.5億人民幣(167.28億),其中133.5億(164.81億)是收購物業的代價,即代表這物業的整體價值為134.86億人民幣(166.50億),較評估值153.7億人民幣(189.75億)低11.67%,剩餘2億元人民幣則為與交易有關的費用及收費總額,作價則按以下方式支付:

1. 12億人民幣(14.81億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(67.29億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中36%由越秀地產持有,剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.63億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(55.56億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億,否則收購會告吹。以這收購價計算,即基金單位價格低於3.24元,收購將不會完成。

2. 物業情況
今次收購的廣州IFC為一項世界級發展項目, 總建築面積為457,357平方米,是由(1)商場、(2)甲級寫字樓、(3)五星級酒店、(4)豪華服務式公寓及(5)停車場組成的物業組成。

現時,根據公告的資料,物業主要的情況如下
1. 商場面積47,029平方米,由廣州友誼商店包租,租期15年。出租率為98%,月租金6,067,333.94人民幣。

2. 甲級寫字樓面積183,540平方米,位於該物業主塔樓的第4至65層,也包括附樓27至28層的金融傢俱樂部,現時物業的出租率是52%,承諾出租率54%,現時月租金20,651,691.36人民幣。

3. 五星級酒店及豪華服務式公寓合計140,261平方米,分別主塔樓的第68至100層及裙樓的第1至28層,預期在2012年7月開幕,未來分別由四季酒店及雅詩閣經營。

4. 停車場合計建築面積約71,083平方米,合計有1,700個車位。

3. 其他留意事項
今次物業的收購有很多特別的事項需要留意,其中包括(1)酒店補貼事項、(2)命名權事項、(3) 派息事項、(4) 管理費支出事項,對分派有重大的影響,列之如下:

1. 酒店補貼事項
因為該等物業初期經營情況不佳,故越秀地產由2012年起至2016年止每半年會保證毛租金收入為1.342億人民幣,但補貼金額以6.1億人民幣為限,如物業收入為零,這筆錢大約兩年就會保證完畢。

2. 命名權事項
越秀地產在2012年下半年至2014年底購買該物業的命名權,每半年1,000萬。

3. 派息事項
越秀房託以主要為越秀新都會折舊費用而產生的未分派現金儲備派發6.35仙人民幣(7.83仙)的特別分派,另外確保本年的分派不會少於去年1.8仙人民幣(2.22仙),即本年分派會較2011年最少增加4.55仙人民幣(5.62仙),至26.26仙人民幣(32.41仙),但未來分派卻沒有任何保證。

另外,房託在修訂後,亦會推出以基金單位代息的選擇。

4. 管理費支出事項
越秀房託管理人的收費包括:
(a) 每年按託管物業價值(包括該物業應佔的資產)的0.3%收取基本費用;
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費;
(c) 每年按照物業(包括該物業應佔的資產)的價值每年0.03%收取託管費;
以上金額過往是按現金收取,但是未來的收費可以基金單位支付,至於以單位支付的數字如公告所示:

以現時每單位資產淨值5.90港元和單位價格3.52元計算,折讓約40%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為0.3至0.4%,如果以10年期計算,折損約為3至4%。

4.  所謂財演評價
以下部分財演可能沒細心看公告,以及和上市公司好像是溝通過,原因類近一模一樣,好像是公司或房託的公關跟他們披露一樣,完全不知這收購對現行基金單位持有人是不利的,我們要留神他們以後的所作所為:


(1)  陳永陸
「提到內房,則不得不提昨日復牌的越地(123)及越秀房託(405),停牌前越房因蛇吞廣州IFC,當時因市場估計越房食唔起而出現不少負面猜測,但平心 而論,整個世紀注資鋪排,對於新舊股東都有很好的平衡。當然,昨日越房跌幅較預期多,我相信是因發行新單位定價未作實,故短期出現不明朗因素所致。

坦白說,一般REIT的資產都是普通貨色,因為這樣才可以爭取較高的收益率(Yield),現在越房獲注入IFC此等一級資產,而越地未來三年在營運上「包底」,令越房收益率保持在六釐以上水平,作為收息工具相當吸引。」

評論: 原本更為吸引,現在變得不吸引,為何還要護短? 今年完全是傾斜母公司,未來十年的派息都不明朗,不知所謂。

(2) 郭思治
「對越秀房託而言,交易令其物業組合多元化,資產 素質進一步提升,而基金規模壯大後,加上約30%的負債 比率,未來仍有機會進行更多收購。越秀地產一直支持越 秀房託發展,未來於內地多個城市的商業物業均有注入機 會。越秀管理層在今次交易中,已平衡雙方利益,達成的 條款均屬公平,而且對雙方都有利。雖然股價復牌後受 壓,但不失為趁低吸納的機會。」

評論: 素質提升不等於有利原有股東權益。至於有無平衡到雙方利益? 以資產淨值折讓40%的價錢配售及投資者,還算是平衡小股東利益,是咪食飯食到傻? 公平? 我看不出。

(3) 連敬涵
「越秀地產(123)向越秀房託(405)注入廣州國際金融中心,待物業成熟後回報率料達9%,為越房帶來長遠收益。越房獲注資後亦可擴大基金規模,提升市值,加上越地已承諾提供總額近6.10億元的現金補貼,以保證運營初期的租金收入,值得看好。」

評論: 現在大增發導致短期派發不利,長遠收益給遞延基金部分攤薄,長遠獲益受損。 現金補貼不夠2年半用,2014年後派息受損。你還說看好,對股東不利的東西,還要看好,食懵你呀。

(4) 黃敏碩
「同時交易收購作價合理,能為越房旗下注入 新資金項目之餘,由於廣州 IFC的轉移價值逾134億元人民幣,加上位於黃金地段,將顯著改善其組合質素及穩定盈利,中線應能抵銷市場憂慮的攤薄效應。越房現價息率7.5釐,中線 收集,目標價4.20元。」

評論: 交易作價合理? 租金實得4億,價就135億,租金得3%。其他上面全部講過,點解唔細心計下數,要信管理層一面之詞,不對就要批評嘛。

(5) 曾淵滄
越秀地產(0123)及越秀房託雙雙停牌,停了大約三個星期後宣佈越秀地產將以134.4億人民幣的價格,將廣州第一高樓IFC賣給越秀房託,這宗交易越秀地產獲利甚巨,總利潤高達50億左右,同時取得40億現金及轉移45億負債,因此,復牌後越秀地產股價創今年新高,逆市上升,但越秀房託的價格則差強人意,首三天下跌10%,第四天才反彈3%,很明顯地,多數投資者認為越秀地產得益很大就相等於越秀房託吃虧很大,這是錯誤的分析。

越秀地產之所以獲利巨大是當年投資興建IFC是正確的決定,是IFC本身真的值錢,實際上,越秀地產出售IFC的價格,每平方米不足3萬元人民幣,以IFC這座廣州第一高樓,全球十大高樓的價值與潛能來衡量,每平方米3萬元是很便宜的,以上週五收市價衡量,越秀房託收息率高達7.5%,這是很不錯的回報率,收購IFC之後,每年可分派的股息應該不會受到影響,道理很簡單。

收購IFC不影響派息

越秀地產與越秀房託屬同一集團,這宗買賣必須得到兩家企業的小股東多數贊成才能成交,如果只有越秀地產獲利而越秀房託吃虧,越秀房託的小股東不可能支持這宗買賣,廣州IFC是一個非常優質的產業,是廣州最高檔的寫字樓,最高檔的酒店,與最高檔的服務式公寓,將來潛質很高,現在唯一的小問題是收購條件的財務安排相當複雜,不是一般小股民所能明白的,因此復牌後股價表現各異,無論如何,買股票只應低價買而不是高價追,既然越秀房託股價在復牌後出現調整,正是趁低吸納的機會。

評論:
(1) 下面的數字已告訴你吃不吃虧,不再重覆多一遍。
(2) 如果還要堅持分派不減少,再看下面。潛力大我支持。
(3) 就算如何複雜,我都要拆解到最容易給你看,愈複雜的野先是最好炸彈。

究竟他有無解釋過呢單交易是點呢? 他講到錯誤的分析,點解是錯誤呢? 他下面的原因是不是錯誤?  我相信下面的解釋已告訴你。他現在是自己打自己一巴。

(6) 黃瑋傑
不過,個人仍然認為,今次收購長遠對越秀房託有利,因為除了擴大其資產規模外,還可以令其投資物業組合更多元化。

廣州國際金融中心寫字樓月租已超越200元平方米,最近一宗租務成交更創出260元平方米的新高,刷新了廣州商業寫字樓的最高紀錄。

評論: 內容空洞,不予置評。個別現象不等於全部現象,公告所言看不出有這麼多。你不是股東,你又明白股東感受,成日呃人你就就識。

(7) 習廣思
筆者認為,越秀房託過去的物業組合並不平衡,其中白馬大廈佔去年總營業收入近60%,收入比例略嫌過高。由於廣州國際金融中心屬於優質的商業物業,注入越秀房託可提升基金規模,也可以增加租金收入來源。

評論: 千篇一律,不知所云,是否對股東有利,睇到下面就明白。唔好同人洗腦啦買入IFC之後,租金收入比例變成50%是IFC,那又是否平衡?

好心用下腦,寫埋呢D咁的廢話中的廢話,做打手做到咁張揚,是咪想死,完全不專業的打手一名。


(8) 郭家耀

越秀房託(405)以約88.5億元(人民幣,下同)作價,向越秀地產(123)收購廣州國際金融中心項目。計及約45億元的項目開發貸款轉移及9,000萬元少數股東權益,今次作價相對於153.7億元的估值有12.6%折讓。為減輕越房面對項目初開業風險,越地完成交易後至2016年底期間,以現金向越房提供收入支援,為越房的分派收入提供一定保證。越房預計交易後,每基金單位分派跌幅不超過0.018元,為彌補小股東利益,越房將派發每基金單位0.0635元的特別分派,越地將放棄收取特別分派。交易後,越房物業組合多元化,基金規模壯大,負債比率僅約30%,或可作更多收購,而越地可能再向越房注資。 作者為海通國際證券環球投資策略部副總裁,他本人沒有持有有關股份及相關衍生產品權益。

評論:
1.  收購確實有12.6%折讓,但發行單位有40%的攤薄,你說買平還是買貴?
2. 如果酒店風險這樣低就不用補貼。
3. 基金單位減少1.8仙分派僅限2012年,請細閱公告。
4. 特別分派6.35仙,不能彌補未來損失,請看下文。
5. 組合併無多元化,只是原本由白馬大廈佔大部分,改作IFC佔大部分,原本物業資產60億,買下150億的IFC,一計,就知IFC佔新基金物業資產的約70%,好心做做功課。
6. 負債比率不是30%,是35%,如計及遞延基金單位是48%,超過香港的45%規定。
7. 做收購、注資不等於有利股東,請細心想想。

做一個不知所謂的打手就要無恥,上面呢個評論全部有齊。

想賺老細錢做到咁無良心,點解仲要做,做得出這些東西,我以後就一個都唔信,等你們好好反醒下呢咁多年來做過幾多唔好的事。

(7) 林少陽
「由於寫字樓只有約五成出租率,而酒店及 服務式住宅仍未啟用,上述市盈率計算方 法,可能意義不大,但很明顯,交易將大 幅減低越房未來的派息能力,越地亦只能 保證,本財政年度的每基金單位可分派股 息(DPU)淨減少不多於0.018元,相對 去年按年減少8.35%。 以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金 每平方米6.1元,以及酒店及服務式住宅 每年「保證租金收益」不少於2.68億元計 算,整個項目於成熟期,每年租金收入亦 不多於7.8億元,若假設平均出租率為 90%,每年租金收益將是7億元,扣除因 收購而增加的57億元債務利息開支、行 政、管理及稅項開支,因收購得來的可分 派收入,怎計也不大可能超過2.3億元 (原有資產每年產生的可分派總收入)。 但是,因為這單收購,以昨日收市價計 算,越房將至少發行26.5億股新股,佔已 發行股本近2.5倍。簡單講,這單收購對 越房的股東來說,明顯是「唔啱數」。」

評論: 較為平肯,但用的數字不合理,下面再講。

5. 收購對資產資債表及每單位淨值的影響

如以最低發行價3.24元計算,在未發行收購前,每單位淨值為4.78人民幣(5.9元),在收購後發行遞延單位前,每單位淨值變成3.4人民幣(4.2元),較未收購時下降28.77%。在未作重估前但發行遞延單位後,每單位淨值降至3.23人民幣(3.99元),較未收購時下降32.45%! 可見對現有基金單位持有人損害不少。



6. 分派推算

因2012年分派有一定保證,故不作估算,但是筆者以絕對值比較兩者差異。

(1) 假設數字

1. 過去數年的分派如下:


2. 按過往數字未來估計分派如下:


3.  IFC 按現在房託物業比率未來推算分派如下:
我們作出以下假設:
(1) 寫字樓收入增長:
第1年46%(出租率由52%增至70%,租金增8%),
第2年32%(出租率由70%增至90%,租金增8%),
第3年以後8%

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業: 首3年保持保證利潤2.684億,其後增長5%推算。

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬,全年2,000萬。

(5) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 按舊物業比例。

(6) 利息支出: 按57億人民幣債項基準,4%利息計算。

(7) 據高人網友caton提醒,已就營業稅按25%計算。


4.  合併分派

假設: 按新規則分派在2017年後未來也會保持80%以上換單位



5.  單位份數(按各假設):


假設:
1. 均以3.24元作為換股價及以股代息價

6.  假設分派
以下則按各情況計算:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

1.  各項分派比較
由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。



從上表可見,不收購的分派最高,管理費計入是先甜後苦,加入以股代息是無眼睇。由此可證明,好多財演根本無睇過份公告,並作深入分析。主席話不騙小股東的,可作進一步商榷。總之收購成功,無論甚麼情況,均對基金單位持有人有不利影響。

7. 我的建議及分派的變化

從上面可見,筆者希望以下項目可以調整
(1) 因物業盈利未成熟,且因房託折讓比率較高,故應提高折讓比率至20%
(2) 反對收購需保證的酒店及服務式住宅,因為這證明了以上項業績未穩定
(3) 反對管理費以股代息,能使大股東能夠以折扣價取得股權目
(4) 反對以股代息選項 ,能使大股東能夠以折扣價取得股權

因物業新建,且租用率頗低,況且本身房託呈接近40%的折讓,故收購物業的價格可稍為調整,以反映兩者現時物業的租用率和折讓的相距,例如折讓改為20%至30%之間,以25%假設計算,作價應調為115億人民幣(142.31億港元)。

如以以上租金淨收益計算,2014年的淨租金回報是5.3%,如果不收購酒店項目,作價只是約72.6億人民幣(89.63億港元),但可以在利潤穩定後,以協定的價格例如42.4億人民幣注入。

如以72.6億人民幣的作價及40%的借貸比例計算,可以借入29.1億人民幣(35.93億元),另外剩下43.5億人民幣(53.7億港元)可以新發行基金單位解決,每股大約3.22元,即發行大約1,667,816,885股。為避免造成越秀地產需提出要約收購,增加財務負擔,故發行的新股可以這樣的方法解決:

(1) 其中27.80億人民幣(34.37億港元)基金單位以1供1比例,每股3.22元,授予股東優先認股權。此項回補發售方式,在華潤置地(1109)也有用過,所以也不是沒有先例。如沒有股東供 股,這批未供股的股權會變成遞延代價,會視乎越秀房託的資產負債情況,分10年以決定以基金單位方式或現金方式支付予越秀地產,如增持的股份觸發了限制,可以即時派發基金單位予股東或減持的方式出售予市場,使股權不會增持至多於2%,送單位這方式以往在越秀派發越秀交通(1052)的股票也有用過。在10年後,持股量或許會增加至約60%,而不觸發全購。但相信因為新單位的價格吸引,相信這方式出現方法不大。

(2) 至於越秀地產可先接納剩餘約15.66億人民幣(19.33億港元)的新基金單位,這數字大約是591,549,032股,收購購後,他的基金持股量大約保持在36.22%,並無重大攤薄。

以上可以顧及到股東及越秀地產的要求,如果供股出現時,其實會使越秀地產的價格獲得一長期的提振。至於筆者的建議對資本情況及派發的影響如下:

1.  IFC 分派及總分派


2.  對資本負債情況影響


3.  發行單位情況


4.  各項分派比較

由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。

* 只計1股分派,如果計及供股後的2股總計分派則需乘2。

可以看到,新方案也是不太影響負債比率,派發影響也不是這麼有重大影響,在未來重估的利潤增大下,負債比率下降,他可以利用借債方式注入更大資產,改善回報。這樣是不是好些。根據越秀地產稱,注資不影響公司現金流,故應在合理情況下優化收購方案,使股東能夠接受。相信我提出的方案較他們提出的更好。

8. 總結
以味皇兄的說法來作一個小結論:

越秀地產可以立即得到實益,而越秀房託卻看似成了ATM,但如果按不同的角度看,不同心態的股東得到的價值並不一樣。

如果是已買等賣出的股東,收購損害了股價,是壞事

如果是已買等收息的股東,收購損害了股息,是壞事

如果是已買不賣出的股東,收購改善了物業組合的質量,是好事

如果是想買等賣出的股東,收購損害確定性,是壞事

如果是想買入收息的股東,收購降低了股價,是好事

越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上,405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈,在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事,如果越秀 打算收購一些物業來提升盈利,很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈,而這很容易在股東會通過,那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?

同樣是收購,如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以,反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行,道理上說不通,只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已。

IFC在市場上具有獨特不可替代性出租率低原因是佢剛剛入夥,隨著時間增加,IFC可以吸走其他商廈的租戶,而且單位數目多吸好耐都未必得滿,想升級有排升,反過來說,在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈,味皇一定投票反對。

小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄同時沒有供股的資格,肥水只落別人田不公平,,但我們要留意REIT的定位,,REIT的設計目的主要是派 息比人開飯的,,例如賣比老人家,例如賣比雷曼苦主,作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭,所以味皇先敢話配股的可能性大於供股,今次越秀的做法清 楚表明自己作為REIT的定位,收開息的繼續有息收,唔駛倒貼。

但即使表明心志都好,今次處理方法也有不妥就是不公平了,原股東最起碼也應該有優先認股 權,現在被排除在宴會之外,只益保險公司,實在是國企所為。

在筆者看來,應該縮小收購規模,增大折讓,容許現基金單位持有人參與,另外取消管理費換股及以股代息的條文,以免造成不必要攤薄。不然我建議交易全部拉倒。

建議 越秀 房託 基金 0405 收購 廣州 IFC 全部 完成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34073

再批評越秀房託(0405)注入廣州IFC(全面完成)

越秀房託近期發出了收購的通函,作為其股東自不然細心地閱讀一次,在眾多投資者的反對下,公司修正部分交易條款,但其實對分派減少收效不大,筆者特此對公函所提及的優點再作一些批評。

(1) 交易條款修訂
1.  公司把延遞代價單位的發行價由過往沒有限制改為4元或以上。

評論: 雖然這方法減少攤薄,但是實際上影響有限。根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2.  從通函的解釋可見到,其實廣州IFC要靠越秀地產補貼才可免致虧損。另外他們對於計算都作出大量扭曲,才能計出本年分派只減少1.8仙。例如加計提稅項和收購費用由越秀地產負擔,如不計此兩項,實際上收購和不收購分派的相差是更明顯的。






(2) 新假設計算結果
1.  重計算前提
根據通函的收入重計算,增長率用過往3年的平均增長,並加入收購失敗帶來約4,000萬的收購費用,新物業則仍沿用以往筆者較樂觀的假設。假設和現實的分別如下:

1. 至6月15日寫字樓的出租率只增加8%,至60%,按年率計增加16%,但筆者假設為20%。

2. 寫字樓租金增幅按這份關連交易的公告看,是約2-3%,但筆者的假設是8%。

3. 至於商場的收入我們用6%增長,但是根據這份公告看,和原收購公告比較,平均租金在7年內大約多16%,每年約2%。可見均都低於這數字。詳看下圖的分派計算結果。

* 不收購方案分派和收購分派通函的相異之處:
1. 預提稅項4,770.7萬計入分派。
2. 4,000萬的收購費用由房託負擔,收購後之情況由母公司越秀地產負擔。

2. 對每單位分派的影響

(1) 如配售價為最低配售價2.98元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,遞延單位發行價為4元,其未來11年分派如下:

1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以2.98元及4元元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。


(2) 如配售價為現價3.72元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,分派如下:
1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

但是就是連通函中,要用預提稅項來減少原有物業的分派,以及免付4,000萬的收購費用,才能使相差減少至1.8仙,另外證明新物業計及所有開支後是入不敷支,要越秀地產對酒店對酒店服務式公寓補貼才能保持利潤,但這補貼每年是2.684億人民幣,但最多只是6.1億元,不到2.5年補貼沒有了,但分派會受到不明朗因素的影響。


總結來說,配售價格的提高,只是延緩了分派減少,對情況並無改善。

(2) 封面的一些荒謬的好處解說

在通函首幾頁,除了他們所謂模式是傷害股東權益外,其實有幾個歪理,筆者在此再作澄清:
1. 規模大增
其稱,「交易令越秀房產的物業組合價值提升2倍以上,由大約人民幣66億,提升至約220億元」,但是這從上面的分析來看,是令股東回報率下降,這是否能吸引投資者?

2. 可能改善基金單位交易流通性
其稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,但是如果是好賺,誰人想賣? 我又不是大投資者,要流動性來做甚麼? 所以這是廢話。所以增加流動值對投資者利益無甚幫助,要幫助就是新進來的基金,但是變相就損害原有基金單位持有人的利益。

3. 多元化
通函話:
「交易將以下列方式多元化發展越秀房產基金的組合:
(i) 截至二○一二年三月三十一日,批發零售物業按價值劃分佔越秀房產基金現有組合約57%。由於交易,越秀房產基金的物業組合將從以批發零售為主轉型為多元化,組合類型擴大至甲級寫字樓、高端商場、豪華酒店及服務式公寓。

(ii) 交易預期將拓寬越秀房產基金的租戶群至包括其他的主要商場、知名國內及跨國公司租戶。於完成後,租戶數預期將由截至二○一二年三月三十一日的977戶增至1,057戶。

(iii) 交易預期將透過減少越秀房產基金對白馬單位的依賴使基金單位持有人受惠。於截至二○一一年十二月三十一日止年度,來自白馬單位的收益佔越秀房產基金總收益約59%。根據經擴大組合的溢利預測,白馬單位貢獻的收益於預測期間於完成後預期將會減少至約26%。」

1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。

4. 提升增長質素和增長潛能
1. 增長潛力從租金可以看出是較低的,所以是廢話。

2. 在負債比率上通函稱,「交易將提升越秀房產基金的增長潛力。交易形成的擴大的資產基礎將使越秀房產基金能提升其融資能力及有效重置越秀房產基金的資本成本,從而增強其獲得更多收購機會的能力。於完成後,按說明性融資結構,越秀房產基金的負債比率預期將約為30.6%(有關計算基準的其他詳情,請參閱第10.1.2節「經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率」),將為日後的收購機會提供充足的可借貸上限。

此外,誠如溢利預測所載,越秀房產基金管理人預期該物業甲級寫字樓於二○一二年十二月三十一日的出租率約為70%,相比之下,截至二○一二年六月十五日的出租率則約為60%。該物業的甲級寫字樓的佔用率及租金收入的預期增長為基金單位持有人提供了持續增長前景。」

2 . 筆者翻閱過資料,通函說明
「根據本通函附錄三載列的越秀房產基金未經審核備考綜合資產負債表所提供的資料,越秀房產基金於二○一一年十二月三十一日經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率預期將約為33%,反映於該日期的若干可予准許的備考調整。為反映經擴大組合的最近估值,越秀房產基金管理人認為計算負債比率時可計入評估值(於二○一二年三月三十一日為人民幣153.70億元),並相應增加經擴大組合的資產基礎。根據上述方法及說明性融資結構,預期於完成後,經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率約達30.6%。

越秀房產基金管理人在計算負債比率時並無計入遞延基金單位,因為其於越秀房產基金資產負債表內,將分類為基金單位持有人應佔資產淨值(而非借款)。」

根據他們的假設計算,負債比率約30.91%,降至29.81%,但計及遞延單位,負債比率是約40%,詳看下圖。

a. 他們的假設:


b. 計及延遞單位的假設:



3. 總結
可以看出,收購無論如何均對原有單位持有人不利,好處大部分都站不住腳,有時是掩蓋真相,所以建議都是不要沽出,照樣反對可也。筆者或會出席股東會質問管理層作出這收購,希望大家瞭解清楚這件事情的來龍去脈,不致被管理層所騙。

如果今次收購成功,我會對這一系的公司管治非常失望,建議別人不會購買他們的股票,就讓他們自己吹捧自家的垃圾去,使他們連一些在股東融資的能力都失去,這就是股東的厲害。

批評 越秀 房託 0405 註入 廣州 IFC 全面 完成
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又破曾淵滄於東周刊對越秀房託(0405)購入IFC的誤解

筆者今日又見到這一篇在東周刊的文章,有時候寫寫下都覺得好煩,點解他們仲要寫這些不知所謂的文章來誤導小股東,難道寫了這麼多篇,他們還未明白這宗收購是對小股東處於不利的地位,是否要我和他當面對質,這才說一個明白?  但是為著各位小股東包括筆者的利益著想,我決定再次應戰。

1.  今年五月八日,越秀地產(123)與越秀房託(405)兩隻股雙雙停牌,至五月二十八日復牌前宣佈越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託,售價 134.4億人民幣,消息公佈後,越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元,而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平,應該補充,停牌期 間,大市是下跌的。....幸好,越秀房託股價過後也慢慢地回升,七月六日收市價為3.89元,很接近停牌前的股價了...

按: 我決定和每一隻房託做一個比較,讓大家看看他是否說對,很顯然的,越秀的表現雖然較大市表現較佳,但是和同類的房託平均來說,計算股息因素後肯定是跑輸的,可見下圖。



2. 我認為廣州IFC的售價一點也不貴,每平方米才2.9萬元人民幣,股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜,不易明白,造成誤會,更重要的是,這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交,若真的對越秀房託不利,小股東不可能支持。

按: 作價是以甲級商廈來說確實不太貴,但是房託不是用來炒物業,是用來收租金的,所以物業的回報預期較價格重要。根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是會降低資產回報的,不利小股東。

筆者只知道,愈複雜的交易應該就愈不利小股東,所以這不是誤會,是這位教授完全不明白交易,大放厥詞。

3. 實際上,134.4億的售價是偏低的,獨立估值師的估價是153.7億,有近20億的折扣。
按: 這句話,我已一而再,再而三講明是不對的。我再次引錄通函財務顧問的評論。

除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

4. 另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恆大(3333)成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮,每平方米的土地價格高達3.3萬元,而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元,麵包比麵粉便宜,恆大買地的消息公佈後,越秀房託的股價更是穩步向上。

按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

5. 之前,投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC,配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄,六月二十九日,越秀集團終於再公佈集資配股的安排,配股價最低每股3.56元,這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決,很明顯,每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價,絕不會低過,這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

按: 通函中並無說過這一句,這點我之前已經說過。

根據通函,3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」,其稱,「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐 定。因此,將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」,所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低。

但據通函稱,「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平 均收市價折讓超過20%」,以現時的10個交易日平均價3.792元計算,配售價可低至3.0336元,較每股單位淨值5.70元,折讓46.78%。以上均可 見對原有單位持有人的淨值造成重大損失,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

總的來說,曾淵滄完全沒有完整地看過通函,更大放一些荒謬的結論,語調更和之前陳永陸差不多,可見這兩個人可能受到某種既得利益者的操控,已經缺乏獨立思考。作為一個教授,如果連獨立思考也不懂,就這樣教學生,肯定是一個悲哀。

從上面和之前的東西見到,交易絕不利小股東。希望小股東能團結起來,反對這次收購。不過無論如何,最終大家都會看見這堆人都是大話精,以後這堆人連公信力都沒有了,我覺得很高興。

又破 破曾 曾淵 淵滄 滄於 東周 刊對 越秀 房託 0405 購入 IFC 誤解
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股榮言論: 越秀房託(0405)IFC 麵粉平過麵包?

上個禮拜話最後一篇寫越秀房託,但是都是忍唔住再寫一篇以正視聽。 我已經把大部分越秀房地產基金單位賣出,但仍持有少量權益。

話說今日股榮話「另一類唱好就較高明得多,例如指收購項目每平方米2.9萬元,相比恆大(3333)同區地皮要3.3萬元,豈不是麪包平過麪粉?」

就這一點,我在批駁曾教授一文中已經提過:
按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

其實,本次交易是以折價的單位來換取IFC的權益,這影響亦要計算進去。我再說一次,本次單位發行價絕不是3.56元,如果細心睇睇份通函,這個金額是一個假設性的數字,實際上的配售價是「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」,即是配售前十日的平均價的80%,加上發行最多30億股限制最高者,配售價如下計算,可見最低配售價的底限是2.84元,較資產值5.84元折讓51.4%,但受到折讓10日平均值3.10元的限制,配售價亦設在此價,就算以這價計算,折讓也達46.9%,嚴重攤薄小股東權益:



如果以不同的配售價計算,公司的資產值變化如下(計算由2.8元至5元):



如果以單位資產淨值代替發行單位的價計計,物業的實際價值及呎價如下,可見就算以5蚊發行單位,每平方米的實際價格也超過3.3萬人民幣,和恆大的投地價相若,更不論是恆大是以偏離市價投得及以低價發行新單位的因素,可以看出,公司方對傳媒的洗腦方式實在令人實在不敢苟同:




我想說的話就是,如果越秀真是繼續強推方案及促使配售方案成功,實際是對所有單位持有人的不利的,是公司管治的壞榜樣,根據所得資料,越秀地產(123)還有其他項目注入越秀房託(405),更會使資產淨值進一步攤薄,使股東陷於不利境地,如果管理層再強調收購是有利大型投資者的話,實際上只是有利他們的口袋,把銀行、投資者和房託成為他的萬能ATM,繼續把所有的股權權益不斷傷害。

股榮 言論 越秀 房託 0405 IFC 麵粉 平過 麵包
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銀行間市場逐步開放重要標誌:IFC將投資120億元

來源: http://wallstreetcn.com/node/69937

據路透報道,世界銀行集團成員國際金融公司(IFC)周四表示,將在中國銀行間債市投資120億元人民幣,購買固定收益產品,IFC已和中國人民銀行就此簽署了代理協議。IFC將可為中國私營部門發展提供更多的人民幣貸款。 “與實際意義相比,央行和IFC簽署對中國銀行間債券市場的代理投資協議象征意義更大,是中國銀行間債券市場逐步對外開放的一個重要標誌。”交通銀行金融研究中心高級宏觀研究員鄂永健在接受《證券日報》記者采訪時說。 IFC稱,該協議將使IFC可以利用這一工具實現資產的多樣化、加強流動性管理,並進一步提升了IFC為中國私營部門發展提供人民幣貸款的能力。IFC執行副總裁兼首席執行官蔡金勇表示, 這項協議將顯著提高我們為中國私營部門提供本幣融資,促進私營部門發展的能力。 此前,IFC通過多種方式參與中國國內資本市場,包括直接參與在岸市場的活動,如IFC作為境外發行人於2005年率先發行了人民幣債券——熊貓債券,也包括在離岸的香港發行以人民幣計價的點心債。此外,IFC還與中國國家開發銀行和進出口銀行簽署了貨幣互換協議,改善了其提供長期人民幣貸款的能力。 這次IFC決定投資中國銀行間市場的時間較為微妙。在本周,銀行間利率創下六月錢荒來的新高,資金緊張局面持續了數天,在央行SLO、逆回購以及財政存款的陸續發放後有所緩和。 自1985年以來,IFC已在中國投資200多個項目,投資總額達60億美元(約360億元),包括約30億元人民幣的本幣投資。
銀行 市場 逐步 開放 重要 標誌 IFC 投資 120 億元
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餓鬼@IFC 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2014/04/ifc.html
人人都希望有錢,都希望享福,但有福,你真的願意享嗎?

尋晚在中環IFC吃飯,東西不算名貴,但味道很不錯,自己吃得很開心,隔離坐了個ibanker,隻錶好yo,西裝筆挺,但吃飯時不是吃飯,他是吃iphone的!食物在嘴巴,一面在打電郵,一面問對面的同事,封email應該怎樣打才好,整頓飯不過二十分鐘,享受食物的時間,不過三十秒,一面咬,一面打email。我心想,如果吃飯都不知道味道,其實爲什麼要搵那麼多錢去吃好東西? 反正吃的都是iphone,吃杯麪、白麪包,也不會覺得有什麼不妥的(其實吃了什麼也不會知、不會覺)

享福,享福,關鍵不在福,在享。心永遠在未來,此時此刻發生什麼事情,都懵然不知,其實是有福,自己卻選擇不去享。看佛經,有云餓鬼道,食極都覺得餓,以前不明白,昨天那個ibanker仁兄,真的是好老師,讓我明白,餓鬼道之悲,在於死命想擁有一切,卻全不享受,不感到絲毫滿足。
餓鬼 IFC 名人堂 名人
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IFC首席經濟學家:美國經濟增速4%有可能但無法持續

最近特朗普在公布減稅政策時提到,如果政策刺激得當,美國GDP的增長將會填補減稅帶來的財政窟窿。按照經濟學家們的普遍算法,這就意味著,美國GDP必須在今後幾年實現4%以上的增長。這可能嗎?

在當地時間4月30日舉行的第八屆複旦紐約論壇上,世界銀行集團國際金融公司(IFC)首席經濟學家褚浩全告訴第一財經記者,通過特朗普的經濟政策刺激,美國GDP實現4%的增長還是有可能的,但是無法長期持續。

褚浩全認為,特朗普是在以商人的眼光治理美國的經濟。決定經濟增長的因素主要是個人、企業和政府的經濟行為。而美國的經濟增長會受到來自政府的刺激,這包括減少政府的幹預和吸引外資進入美國實體經濟,尤其是制造業。

“現在美國還有大量實體經濟領域的潛能沒有挖掘出來,這主要指制造業和與整個經濟變化息息相關的服務行業。”褚浩全對第一財經記者說:“發展制造業是很好的主意,但不是說把發展中國家的崗位移到美國來,而是美國要開發高端的制造業。”

褚浩全特別提到,高端制造業包括智能穿戴、無人汽車等能提高效率的技術產業,但不包括Uber這類只是整合資源、卻對提高生產力幫助不大的產業。目前,美國中小企業對美國經濟前景的作用越來越被看好。這是因為中小企業的投資和人才雇傭還有很大的潛力。美國長期是世界最大的經濟體,傳統上的中小企業服務對象一直是美國國內,他們不需要服務其他國家,但只要企業走出去,就會發現國際上也有許多適合美國中小企業的商機。

“有些技術不僅能應用於美國,而且還能應用於其他國家的市場。這樣就會產生許多像臉書(Facebook)、亞馬遜這樣的公司,它們迅速從一家美國企業成長成國際企業。” 褚浩全說。

美國普凱律師事務所合夥人陳緋則也提到這樣的商機,她最近就在做為一家美國公司做向中國公司授予一項知識產權使用權的項目。

然而,褚浩全也認為,美國的這種增長並不可持續,主要歸因於個人的經濟行為。“因為美國的經濟和以前不一樣,美國勞動力的老齡化是不可逆轉的趨勢。另外,美國在移民方面政策也比較緊。”

在上述論壇上,專家們還就中國金融投資的國際化、中國實體產業全球化突破的探索、新形勢下美國投資創業稅務規劃和移民管理等議題進行了交流。複旦紐約論壇由複旦大學管理學院紐約校友聯絡處和複旦大學美國校友會主辦,旨在搭建學院、企業和社會之間的溝通平臺,為美國校友尋求國內機會,同時也助力中國校友發展海外事業。

IFC 首席 經濟 學家 美國 增速 4% 可能 無法 持續
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致財之道 - 鄧澤堂 跳IFC (2013年01月30日)

1 : GS(14)@2013-01-31 01:14:37

http://www.am730.com.hk/article.php?article=140758&d=1956
【am730專欄】事先說明,下文題材較為敏感,閱讀前請審慎。
民間焦點,近日當然都放到特首梁振英與劉夢熊的言論之上。周日,劉更一日內三發聲明,甚至公開「賭命」,以挑戰梁振英以求測謊。「賭命」條件,若劉無法通過測謊,他就從國金二期(IFC two)跳樓,「一死以謝天下」;特首梁振英則未有對事件作出相關正面回應。
國金二期於2003年建成,樓高415.8米,頂層88樓為金管局總部,也是總裁陳德霖的辦公室,因為保安及私隱理由,有私人專用電梯出入。如果劉先生真要到國金二期(IFC two)跳樓「賭命」,可能要事先知會陳德霖,希望他可以開方便之門,一借專用電梯上頂樓。當然,香港市民,包括筆者,都希望知道事情真相;不過,無論真相如何,估計絕大部分市民,都會覺得劉所許下的「賭命跳IFC說」,只屬「豪情壯語」,僅用以表現堅定、語出驚人,沒有人會認真希望發生悲劇吧?
可話說回來,筆者估計未必人人也知道,「跳IFC」其實是一個網絡「潮語」。通常用法有兩種,第一種常見於「足球博彩」討論,就是劉夢熊式的,用以表現「堅定」、「必勝」的決心。例如網友A:「利物浦今晚場波贏唔到我跳IFC!」,結果即使利物浦連連輸波,IFC也不見人龍。
第二種用法,筆者較常接觸到,通常見於股市討論區,往往在美股突然大挫,港股急瀉之時,用以表現出「蝕錢慘況」。例如網友B在金融海嘯時,於討論區說:「股票大跌,我要去跳IFC了。」後來,這個句子更被網民進一步「玩大」至「大量市民正前往IFC」、「警方呼籲前往IFC的市民請留步,天台已經無位」;甚至,有人更把「全新未跳IFC二期天台靚位 (向海,包死)」,放上雅虎拍賣區供人拍賣。可見,由始至終,「跳IFC」都只屬口舌搞笑吸引人注意之言,勿太認真。
正因如此,筆者相信沒有人真的希望,會看到出現任何形式的「跳樓、跳IFC」悲劇。故此,網民也好,劉先生也好,「唔該相關人士,吹還吹、講大咗就算,咪真的搞出人命來」。
因為「夢熊賭命」,令這次「跳IFC」句子重現。不過,股民也不要忘記,其實股市於現水平,也有風險引致恒指出現「跳IFC」式下挫。首先,由去年升市開始,一直以來港匯也相當強勢,惟近日開始轉弱,或反映資金高位開始離場。其次,大市沽空持續高水平,為淡友部署手影。第三,不少股份開始抽水,往往反映「大孖沙」高位轉審慎。故此,股民也要高位三思。

作者為致富證券資產管理部董事,證監會持牌人
致財 財之 之道 鄧澤 澤堂 IFC 2013 01 30
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282257

入IFC星巴克留字「打倒中共梁振英」富家子涉虛報炸彈

1 : GS(14)@2015-03-26 19:17:49





【本報訊】去年3月昆明火車站發生持刀斬人事件造成過百人死傷,翌日家住港島半山的富家子疑在中環國金商場(IFC)星巴克留下紙張,訛稱已在商場放置炸彈,並提及「今天香港快變成昨晚昆明」及「打倒中共梁振英」。警方憑閉路電視片段拘捕富家子,經比較指模證據後揭發他另涉一宗虛報炸彈案。記者:戴國輝無業被告莫子懃(51歲)否認兩項向他人傳達有炸彈的虛假消息罪,案件昨在東區裁判法院開審。控方在庭上播放星巴克的閉路電視片段,可見身形肥胖、穿上橙色外套的被告手持環保袋,在去年3月2日進入店內,打開一份供顧客取閱的報紙,然後將一張紙放進報紙,將它放回雜誌架。按多份證人供詞內容,姓吳女顧客同日下午4時從該雜誌架取閱《星島日報》,發現報章夾有一張紙:「我們新疆回教分子已經在這裏IFC放置多枚炸彈,今天香港快變成昨晚昆明,打倒中共梁振英」。由於剛發生恐怖襲擊,吳擔心不已即通知星巴克職員,職員通知管理處報警。警方隨即翻查商場及半山區的閉路電視片段,發現被告離開商場後沿恒生銀行總行大廈行往半山自動扶手電梯方向,至堅道失去蹤影,相信他住在附近。警方於是向附近商戶及大廈管理員查詢,西摩道某大廈一管理員認出被告是上址住客。同日警方在附近埋伏,趁被告回家時拘捕他,他在警誡後保持緘默。



另涉蘇豪區「詐彈案」

警方套取被告指模,發現他涉及2012年一宗虛報有炸彈案。該案發生於2012年1月3日,有人在堅道61號一間咖啡店的男廁地面發現一張寫有英文字的卡紙,內容指多個強力炸彈今晚快將於蘇豪區爆炸(Powerful bombs will explode in the SOHO district very soon tonight),及寫有「FUXK HK」字眼。卡紙上有被告左手兩隻手指的指模。聆訊今續。案件編號:ESCC829/14





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090387
IFC 巴克 留字 打倒 中共 梁振英 富家子 富家 虛報 炸彈
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【選舉浪費】候選人宣傳單張 叠起高過80棟IFC

1 : GS(14)@2016-09-06 04:42:49

相信大家這一個月,都收到不少立法會選舉宣傳單張。



相信大家這一個月,都收到不少立法會選舉宣傳單張。到底一個立法會選舉,會用了多少張單張呢?全港選民有3,779,085人,不計功能組別,五個地區直選總共有84份候選名單。如果每張名單準備一份單張給相應地區的選民,將會產生6,700萬份宣傳單張。叠起高過80棟IFC的高度,平放的話可以鋪滿4,700個籃球場。



有些候選人的單張,不只得一款設計,而每張單張上面都有印刷數量,有些一款會足足印98萬份。以一位住在九龍東區的記者為例,一家三口收到的宣傳單張,叠起有4cm這麼高。選舉宣傳單張其實可以「一戶一信」,每個地址只寄一份。但有些候選人就會同一地址、一模一樣的單張寄足幾份。實體單張上的郵寄標籤,其實由選舉事務處提供。雖然政府容許選民只以電郵接收電子選舉資訊,但實際情況是,有已選擇電子的選民仍然收到實體單張。關注環保議題的新界西候選人朱凱廸指,候選人於使用電子郵件宣傳方式有困難,「政府現時做法,對只收電子資訊的選民並不公平。因為郵政局其實有保證,會幫候選人做免費實體郵遞。但對於選擇接收電子資訊的選民,政府並沒有這類型的承諾,不會幫助候選人將電子訊息寄到電郵。候選人如以普通自身電郵發放,會因太大量而遭封鎖,於是需另外自行付費給電郵公司。另外,電郵亦很容易跌入垃圾郵箱,令選民無法接收所有選舉資訊。對候選人而言,寄電郵的門檻很高,所以政府這個態度,變相是不鼓勵選民與候選人用電子這種比較省紙的方法溝通。」既然單張已經收到了,不想浪費可以怎做?網上有很多廢紙再用的方法,例如做環保紙、小手工。如果要丟,記得撕去黏性的郵寄標籤,再放進廢紙回收箱回收。立法會各區參選名單請參閱本報立會選戰網站http://hk.apple.nextmedia.com/legco2016/region記者:李珮禎攝影:鄧鴻欣


以一位住在九龍東區的記者為例,一家三口收到的宣傳單張,叠起有4cm這麼高。

選舉宣傳單張其實可以「一戶一信」,每個地址只寄一份。但有些候選人就會同一地址、一模一樣的單張寄足幾份。

網上有很多廢紙再用的方法,例如做環保紙、小手工等,可供參考。(互聯網)



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160905/19760106
選舉 浪費 候選人 候選 宣傳 單張 疊起 起高 高過 80 IFC
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307680

【又係抹茶】京都長龍老店辻利ifc開喇!必試香港獨有窩夫

1 : GS(14)@2016-11-08 05:46:22

這個ifc限定窩夫新地,有齊店內馳名的紅豆蓉、白玉丸子、抹茶箒喱、卷蛋糕和一款自選軟雪糕,一次過滿足所有願望,$78。



京都有不少著名茶舖,但在日本茶文化上有極大供獻的,一定少不了辻利茶舖。辻利茶舖由辻利右衛門在1860年代創立,是京都歷史最悠久的茶舖。辻利右衛門發明把原名為玉露的綠茶,磨成濃縮茶粉,並製成最能完美保存其味道的抹茶粉。這項發明,更成為日本茶業發展中重要的里程碑。而他的雕像,更被豎立於世界遺產的寺廟平等院內作為紀念。



辻利茶舖最近終於進駐香港,位於ifc的香港店11月8日正式開幕,共有32款飲品和甜品,食材全部由日本空運抵港,雪糕則選用北海道8.0牛奶,每日在店內鮮製,口感細滑極富奶香。而其他來自日本的食材還有自家製紅豆蓉和馳名的沖繩黑糖漿。而最值得試的是香港獨有的辻利ifc窩夫,香脆窩夫內集齊店內馳名的紅豆蓉、白玉丸子、抹茶箒喱、卷蛋糕和一款自選軟雪糕,卷蛋糕質感綿密鬆軟。辻利茶舖香港店地址:中環國際金融中心商場3012號舖記者:吳宛蔚攝影:梁志永


抹茶卷蛋糕由日本直接入口,質感綿密鬆軟,抹茶味濃,$238。

辻利茶舖香港店屬外賣店,沒有座位。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161108/19826127
又係 係抹 抹茶 京都 長龍 老店 辻利 ifc 開喇 必試 香港 獨有 窩夫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314483

城中資訊:ifc商場建北極冰屋

1 : GS(14)@2016-12-18 10:53:47

中環ifc商場即日至明年1月3日有北極美境The Polar Resort,由兩座樓高兩層及三層的冰山及冰屋組成,還有一班來自極地的海鸚、北極熊、海豹等,成拍照熱點。本月27日前有來自白俄羅斯首都明斯克、曾參與《Britain's Got Talent》的舞者Vadim Vanyukhov表演,Vadik小丑將聯同五隻高達3米的北極熊和海鸚於場內巡遊跳舞。消費可換領乳白色絨毛長袍或水晶香檳酒杯。



■新城市廣場

新城市廣場化身星河

沙田新城市廣場即日起至2017年1月15日有璃光星河Milky Way In Town,300呎長星光愛河上泛着七色斑斕彩虹的光影變奏。消費可在星河上放置璃光星願球,亦可報名參加璃光水滴攝影工作坊,以大師級的專業水準拍攝有如置身微距世界中的星河影像,又或製作獨一無二的璃光星願球。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161218/19868622
城中 資訊 ifc 商場 北極 冰屋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=319432

樂香園:ifc賣樓鐵桶陣

1 : GS(14)@2017-05-18 02:12:43

新樓盤開售,售樓處附近經紀數量自然以幾何級數上升,但人數多到變「鐵桶陣」,中環就有一個。友人跟密西比說:「周日原本都唔去中環飲茶嘅,唔想返工喺嗰度食,連放假都咁冇新意又要中環食,但嗰日突然唔想諗食乜,心血來潮去ifc飲茶,點知就係呢個心血來潮,就畀我遇到賣樓人釘人鐵桶大陣。」用「人釘人鐵桶陣」形容會否太誇張?友人笑謂一點也不誇張。他說:「喺停車場泊好車,個鐵桶陣就排山倒海咁湧過嚟……一個經紀問完有冇興趣,我答唔係嚟買樓㗎,行4、5步又嚟一個再問有無興趣買樓呀?我再答唔買呀,再行一段路又嚟一個問重覆嘅問題,嗰吓真係火都嚟!」友人說:「由落車行到去茶樓,俾人問左不下十次,一眼望過去起碼有成百個經紀,心諗點解個場會畀咁多經紀喺度搵客?個場啲商戶點做生意?點解啲商戶又唔同商場管理投訴?」不過,友人指當查得經紀正在推銷甚麼樓盤後,完全明白為何商戶不投訴,因經紀推介的樓盤,正是恒地(012)旗下的。原來如此。密西比




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170515/20021655
香園 ifc 賣樓 鐵桶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333338

IFC新興市場項目壞賬率極低

1 : GS(14)@2017-10-09 03:05:09

【話你知】是次金管局以承諾項目融資的方式,參與世銀旗下國際金融公司(IFC),專為新興市場而設的創新「聯合貸款組合管理計劃」平台,該局作為類似銀團貸款的其中一員借貸方,要承擔的最大風險,是項目本身現金流收益出現問題,不能償付債務本息而面臨違約爛賬的局面。
IFC一直參與投資新興市場開發項目,壞賬率保持極低水平,而且是次外滙基金屬借貸融資方,並非股權性參與的投資股東,即使項目本身真的無力償還欠款而出現違約,按清盤程序,債權銀行獲償付的次序亦較股東優先。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170921/20159493
IFC 新興 市場 項目 壞賬 率極 極低
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341984

金管局夥IFC貸款 壞賬率達9%分析:小量高風險投資合理

1 : GS(14)@2017-10-22 16:23:26

【本報訊】金管局外匯基金貸款業務多年來均屬高流動性、低風險債券為主,但上月宣佈夥拍國際金融公司(IFC)參與聯合貸款組合管理計劃(MCPP),斥10億美元投資新興市場,範圍覆蓋一帶一路項目;惟從公開資料可見,IFC相關貸款的不良貸款率或達9%,而IFC承諾會包底首次損失。記者:周家誠



有分析指,外匯基金小量投資高風險項目屬合理,但須注意比例不能過高。角色類似社企的IFC,在難獲得融資的新興市場項目上,均會領頭展開銀團貸款,每項目均投入資金,稱為A類貸款,並邀請其他商業銀行參與,稱為B類貸款,尚有主權機構提供所謂平行貸款、保險公司提供的URPs,都是以主動方式投資。
MCPP則以分散風險方式投資新興貸款市場,被動地參與合資格項目,但IFC及金管局未有解釋何謂合資格。已知投資者包括人行、英國保誠旗下瀚亞、安聯集團等,項目包括北控水務(371)長達5年及10年貸款等。據公開文件指出,IFC的A類貸款不良率,在2010年起已經在8%以上,2016年比率為9%,IFC解釋有逾六成是因一名烏克蘭借款人未能還款所致,而不良率定義較為嚴格,逾期60天以上已屬不良率。曾有報道稱MCPP壞賬率極低,究竟A類貸款資產質素是否與MCPP相近?IFC發言人回覆本報時僅指出,與金管局夥拍之聯合投資,將涵蓋IFC所有貸款項目,而MCPP與IFC貸款風險、回報承擔相近。金管局發言人指出,作出今次投資前已進行深入盡職審查,又指IFC有超過50年投資新興市場貸款及投資經驗,表現一向不錯,多年來承諾超過770億美元的貸款,預期今次投資回報比一般信貸投資更好。她續說,關於MCPP投資項目的披露事宜,IFC有一貫處理方式。與其他投資項目一樣,當局會監察MCPP投資項目的進展,保障作為投資方的利益。事實上,金管局總裁陳德霖曾稱為「合符商業原則的投資項目」,回收現金能力亦相當高。翻查資料,IFC去年違約損失率(Loss Given Default)為27%,較新興市場債券64%低,證明清收能力較高。



會否加碼投資惹關注


MCPP提供所謂「信用提升計劃」,即IFC會承受貸款計劃衍生的首次損失(First loss)。簡單而言,若該貸款項目為10億元,IFC出資8億元,MCPP出資2億元,如果最終企業未能還款,以其清收能力計,將會獲得7.3億元,MCPP首先會獲得2億元,而餘下5.3億元將會歸還予IFC,其承受的2.7億元則屬首次損失。大和資本亞洲首席經濟師賴志文認為,MCPP承諾貸款數額未算大,在本港4萬億元外匯基金下屬可以接受,但值得關注的是當局在這類新興市場項目上,未來會否加重投資,以及有否流動性更高項目可取代。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184453
金管局 IFC 貸款 壞賬 率達 9% 分析 小量 高風險 高風 投資 合理
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342973

棄租IFC 擬全遷至交易廣場

1 : GS(14)@2018-03-02 01:09:18

【本報訊】港交所(388)為了節省租金開支,決定棄租中環國際金融中心(IFC),計劃把旗下所有辦公室搬至中環交易廣場,料今年底完成搬遷。

省租金兼方便溝通

港交所行政總裁李小加表示,港交所所有的辦公室都會搬到交易廣場的兩座大樓,未來內部溝通會更加順暢,但未有透露新租金開支,亦不會仿效證監會自置物業。據了解,交易廣場業主置地一直力邀港交所承租,加上承租層數有所增加,均增加港交所的議價能力,每呎月租為100元以下,而現時港交所位於IFC一期10至12樓的每呎月租則過百元,租約將於明年約滿。李小加指,希望屆時能有專用升降機,由辦公室直達位於交易廣場地下的香港金融大會堂。但據了解,由於建築結構限制,及有其他租戶租用其他樓層,李小加的願望恐難成真。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180301/20318582
棄租 IFC 擬全 全遷 遷至 交易 廣場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349189

IFC:投資不同項目 冀鼓勵私人機構效法

1 : GS(14)@2018-03-19 04:48:44

來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8394&issue=20180319
IFC 投資 不同 項目 鼓勵 私人 機構 效法
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349971

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