股榮言論: 越秀房託(0405)IFC 麵粉平過麵包?
上個禮拜話最後一篇寫越秀房託，但是都是忍唔住再寫一篇以正視聽。 我已經把大部分越秀房地產基金單位賣出，但仍持有少量權益。
話說今日
股榮話「另一類唱好就較高明得多，例如指收購項目每平方米2.9萬元，相比恆大（3333）同區地皮要3.3萬元，豈不是麪包平過麪粉？」
就這一點，我在批駁
曾教授一文中已經提過:
「
按: 前面你又說是大市影響，現在大市好起來就不是因素，恆大高價買地是因素? 另外，這塊地不有一位地產發展商稱，「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示，該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米，此次成交價有點高，在當前市場條件下不具有指標性意義。」況且，恆大以廣東為基地，他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%，所以以較低的地塊總價，投得高價地皮，可拉動旗下地皮的估值，你說它是不是有別的目的? 所以就此而言，恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。」
其實，本次交易是以折價的單位來換取IFC的權益，這影響亦要計算進去。我再說一次，本次單位發行價絕不是3.56元，如果細心睇睇份通函，這個金額是一個假設性的數字，實際上的配售價是「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」，即是配售前十日的平均價的80%，加上發行最多30億股限制最高者，配售價如下計算，可見最低配售價的底限是2.84元，較資產值5.84元折讓51.4%，但受到折讓10日平均值3.10元的限制，配售價亦設在此價，就算以這價計算，折讓也達46.9%，嚴重攤薄小股東權益:
如果以不同的配售價計算，公司的資產值變化如下(計算由2.8元至5元):
如果以單位資產淨值代替發行單位的價計計，物業的實際價值及呎價如下，可見就算以5蚊發行單位，每平方米的實際價格也超過3.3萬人民幣，和恆大的投地價相若，更不論是恆大是以偏離市價投得及以低價發行新單位的因素，可以看出，公司方對傳媒的洗腦方式實在令人實在不敢苟同:
我想說的話就是，如果越秀真是繼續強推方案及促使配售方案成功，實際是對所有單位持有人的不利的，是公司管治的壞榜樣，根據所得資料，越秀地產(123)還有其他項目注入越秀房託(405)，更會使資產淨值進一步攤薄，使股東陷於不利境地，如果管理層再強調收購是有利大型投資者的話，實際上只是有利他們的口袋，把銀行、投資者和房託成為他的萬能ATM，繼續把所有的股權權益不斷傷害。