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自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟 Hilong

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今天閒來無事,找到10年末自己寫的一篇文章,完全是本人的真實經歷,修改補充了發上來,談一談自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟,與大家分享探討。(如果有杭州的朋友,可能更加能理解)

06年買了自己的第一套房子,然後在杭州市下沙開發區陸續買了7套(3套小產權房,嚴格來說不算),現在手上還有2套。
本人01年畢業,然後輾轉廣州、惠州兩地工作2年,03年10月州公司要在杭州設立分公司,到杭州下沙工作,負責一個小部門。當時下沙高教園剛開業,國慶節第一批大學生從市區搬過來,荒涼的很。四號路的物美還在打樁,公司在月雅苑租了5套房子,公司花錢裝修,我們都不願意過去住,因為裡面黑燈瞎火,吃早餐的地方都沒有,下沙東江邊是一片荒地。
到下沙的第一個週末出去逛街,大都文苑風情開盤,很多人在排隊搶購,當時好奇的過去看了看,要三千左右,立即罵娘走人,覺得杭州房價太貴了,當時在惠州市區房價才一千多,覺得下沙是遠郊,不值!

然後在心裡留下一個固定印象,杭州的房價很貴,根本買不起。每天專心工作,一直到06年都沒關心過房子的事,覺得離自己太遙遠。
06年五一,突然接到領導的電話,說買房了,讓大家也去看看。然後一堆人去看領導在東尚公寓的新房,80平方的躍層,總價24萬左右還送家電,有點心動。

到售樓處詳細瞭解,是開發區工業配套用地,沒有產權的,只能簽50年租賃合同,也就是所謂的小產權房。當時都搞不清楚產權證有多大用處,想著反正自己住,有沒有無所謂,總不能把我趕出去,第一次心動了,覺得買房有希望。挑選了緊挨著的一套54平方一房一廳和一間28平方的單身公寓,總價24萬左右。東尚是不能貸款的,開發商給的條件是一次性付款96折,分2年付款99折(首付60%,一年後付20%,兩年後付20%)。

當時腦袋不開化,沒想著貸款,手上沒什麼錢,找公司借了10萬(公司對中層幹部的福利政策)做首付,東拼西湊全款付清了,算下來單價2900還是裝修好的,買家電、家具後即可入住。覺得很划算,相當滿意(現在回過頭來想是我最糟糕的房產投資)。當時開發商給的政策分期付款不用付利息,轉手交易沒有任何稅費,自己找好下家後到開發商哪裡更名。
一個月後搬進去住,一個人住一房一廳夠了,就把單身公寓出租,竟然能租500元/月,租金回報率7.5%,如果分期的話收益率就是12.5%,像發現新大陸,立即跟開發商協商再買一套單身公寓,條件是把前面一套單身公寓轉成分期付款,又追加2萬後手上就有3套房子了,2套單身公寓出租。

過了快一年,07年五一領導又在下沙開發區夢琴灣小區買房了,拉我們過去看。一線江景房,120多平方,單價5500左右,當時還是覺得很貴。五月中跑到下沙開發區海天城看房,發現明顯比夢琴灣便宜,挑中了一套151房的四房,打折後單價4400,很喜歡,立刻就定下來了。當時有個插曲,聽別人說有參加一個叫「陽光團購群」,可以多3個點的折扣,不需任何條件,只要找到群的負責人,打給電話報個名字即可,很容易,然後就可以節約2萬元。開始不相信,一試真是那麼回事,天上掉餡餅了,而且野風還要付錢給群負責人。(由此可見野風的營銷議價能力是多麼的差,09年初現代景苑降價退老業主款、海天城打7折應該都成為業界的笑話)。
5月30日去簽合同,聽售樓部說從第二天開始每平方提價300元,高興啊,覺得立馬賺了4.5萬,意識到房子是可以投資賺錢的,然後開始關注網上的經濟、房產信息。

5月份時海天城均價5000左右,我的大戶型所以便宜。首付3成,貸了7成,怕貸長了利息高,只貸了20年(後悔中,按現在的思路毫不猶豫貸30年,通脹猛如虎,誰知道30年後月供3K能否夠吃一頓飯)。
當時手上沒錢,定金2W還是找家人借的,定了後到簽合同付首付有2周時間,到處找錢,立即把東尚的一套單身公寓賣了(除房租外只賺了1萬,可憐!!,如果按揭去買下沙物美附近的商品房,收益至少乘以10,所以大家買房千萬不要貪便宜,產權+地段!產權+地段!產權+地段!)
從07年6月份開始,杭州的房價開始猛飆,濱江.萬家花城開盤,一天賣了7百多套,當時不知道濱江房產,以為是濱江的樓盤。每個月都可聽到提價的信息,每次都計算增值了多少,現在回想起來挺幼稚的。9月份,海天城再一次開盤,均價已超過8000,而且很多人漏夜排隊去買,覺得不可理喻。

野風的建房速度確實慢,07年初已結頂的房子,要到09年10月才交房。煎熬中等待,公司離海天城就4公里,每隔1~2個月過去看看,變化很慢,急得罵娘。
這段時間開始頻繁上天涯經濟論壇、房產觀瀾,口水樓市等,在很多高人的貼子裡學了不少東西。瘋狂的對金融、經濟、投資、房產感興趣,論壇中找到很多好書來看,曼昆的《經濟學原理》、《國富論》《博弈論》、《基業長青》、《從優秀到卓越》,巴菲特相關的很多書籍,李馳、但斌的著作等等,開始炒股。

前面已經說了4套房子,3套小產權其實不能算。
很慶幸把錢都投在房子上,08年沒錢炒股,否則絕對被深套!因一直都很關注房產價格,09年春節前後發現一個很奇怪的現象,下沙物美附近的二手房價在8K左右,東區江邊夢琴灣、海天城只要6K,當時夢、多藍、伊薩卡已經有交房,二手房大量湧出。試著去中介逛了逛,發現5K多可買到夢。當時各類論壇都很悲觀,都在叫著要崩盤,成交量很少。當時考慮也很簡單,東區江邊環境好,價格遲早接軌下沙物美附近,而且夢的價格與07年相差無幾,相當於免費賺了2年時間。另外,正好適合巴老的話,別人都恐懼了,我要貪婪!
開始籌劃買第二套商品房,春節前就將東尚的一房一廳掛了出去,準備賣掉後拿著現金做首付,按揭!
想在想來,我的運氣確實太好,07年不太懂行情時買在房價飆漲前,沒現金躲過股市大跌,09年3月房價谷底時把手上的小產權房全部套現去按揭買商品房,一下子手上多了3套商品房。都是房產市場上1664點的籌碼!

接著說,09年春節後回來上班,開始在下沙淘房子,在夢琴灣業主論壇上看到一個帖子賣房,東北朝向的96方兩房只喊價58萬,剛好6K(是業主,不是中介),直接聯繫業主看房,16樓,客廳和一個房間東向稍偏北,另一房朝北,客廳可看到錢塘江,視野不錯,很滿意。
業主是一女孩子,杭州人,市區上班,嫌下沙遠,準備在市區買二手房,怕貸款利息高,準備一次性付清,所以急著把夢賣掉(財富的差距在思路、理念,如果業主腦袋轉彎,貸款買市區的二手房,現在出手賣,多拿60W,打多少年工才夠!),業主急著出手,很容易談到56萬。

3月初簽合同時商業貸款還要首付30%,沒過一週,傳出海天城8折的消息,去售樓部看,老業主介紹或再購買還可再優惠幾個點,70多方的兩房折扣後5.5K~5.8k,新房可以做2成首付,覺得很值,開始盤算自有資金,想再買。過了一天再去海天城看,小戶型已經賣光了(野風當雷鋒的速度很快,後來6月份時再去海天城,還有一套臨街商舖單價只要8K多,位置在以後的下沙物美二店對面,幾年後必火,可惜手上已經沒有子彈,可惜)。
從海天城售樓部失望出來,順道去保利東灣看看。一直以為東灣貴,以前沒敢去售樓部,一問,11號樓很快要開盤,5280起步,均價6K不到,很意外!東灣的別墅區綠化確實做的好,89方MAX樣板房吸引人,當時就刷了信用卡付2萬誠意金。
當時就是覺得下沙東怎麼著也得與物美附近價格差不多,怎麼看都低估。一週後再去售樓部,售樓員推薦61方小兩房投資,一算只要7萬首付,又定了一個號,回家馬上把單身公寓10W出手(現在看是個地板價)。
3月中旬東灣11號樓開盤,前一天晚上吃飯時接到售樓員短信,通知過去排隊,吃完就帶上被子開車過去了,排了一個通宵。第二天9點開始搖號,人山人海,像打仗一樣搶房子。

以前沒經歷過排隊買房的,挺好奇,拍了些照片,還想第二天漏夜排隊肯定會成為樓市頭條新聞,第二天晚上上口水看了,很多人說是保利找的托,小陽春,看空者多。

我排隊號在前60,叫到我時東西邊套只剩幾套,只能勉強選了樓層不是很好東邊套,單價6K,然後挑61方時直接選最便宜的,單價5.7K。不到3分鐘,選房結束,然後就是簽字、抽獎(還中了個SONY數碼相機),10點多就完成回公司上班了。

過來一週去簽正式合同,看到東灣售樓部有很多標語,一些人在售樓部鬧,要求保利退還差價,就是所謂的房鬧。願賭服輸,房價降了找開發商討說法,漲了呢?我們會把錢補給開發商嗎。入市需謹慎,要對自己的行為負責。而且如果這些人房子真要退掉,估計半年以後會後悔的自殺,因為09年12月保利東灣新開盤位置好大戶型曾賣到單價2萬。

3月底時突然再網上看到消息,金色錢塘打75折,直接由9K降到6.8K,風景碟苑新房7.5K,一個朋友的公司組織一般人與風景碟苑談團購,盡然沒談成,因為不少人覺得濱江區的房價就值5K,現在回過頭來看,汗顏!我妹妹當時正在濱江區看房,當時還未結婚,立即與遠在芬蘭出差學習半年的妹夫聯繫確認,決定買,第二天一早打車過去金色錢塘(蕭山區,不屬杭州主城區)售樓部,定了一套120方的房子,單價6.8K,一年多後,金地在附近2公里左右(同屬蕭山區)拍了塊地,樓麵價約1.4萬(目前在賣的金地天逸)。

到4月底按揭都批下來了,開始四套房的按揭,現金流有點吃緊,8月份,夢琴灣價格已經回到8K以上,我本來預計需要兩年,結果半年不到就到了目標價,開始準備賣房,畢竟現金流的安全很重要。當時創業板快推出,覺得是個機會,正好有人出到心裡價位,就出手了。結果房子賣了沒1個月,隔離500米左右土地拍賣,樓麵價7.5K,第二天周邊小區的二手房都飆到1萬以上了,現在看來沒有賣在合適的賣點,晚2個月就多一輛A4L,教訓啊!
後來一直到11月才拿到房款,把欠的債都還清了,剩下的全部入了股市,回頭一看入市在3300點,高高的山崗上,第一把買了61元的中國平安,一直套到現在。當然10、11、12年一直在追加投資,整體是賺錢的,主要持有銀行、保險、汽車、白酒、房地產。

11年初保利東灣的2套房子交房,90房的簡裝後出租了,算了下,如果毛坯出租收益率才1%出頭,就在年中賣掉了61方的小房子,大約是買入價的2.1倍,因為首付只有20%,槓桿達5倍,投資收益還是非常好的,所得款項進入股市。
但是,禍福相依,07、09年房產投資的成功讓自己的自信心過度膨脹,後面就有了10~11年在股市的痛苦掙扎,最大浮虧接近30%,直到在論壇中瞎逛時看到一些新浪價值投資博客,瘋狂的追著看,纏中說禪(現在不感興趣)、SOSME、段永平網易博客等甚至從第一篇文章看到最後一篇,再後面就到了雪球,進行持續的學習、修煉,現在天涯論壇等都不去了,新浪博客只看關注的信息,雪球是主要學習交流的地方。

特別的教訓,11年3月,本人所在公司的控股集團公司改制引入PE中科招商,以8倍PE購買手上的原始股(06年入股,到11年3月稅前收益40倍),我持有一部分集團的股份,當時可以選擇賣掉套現200萬(級別較高的必須鎖定不能賣),當時想著公司以後會上市,對比創業板50倍以上市盈率,賣掉太虧了,選擇持股保留,改制後這些股權已經過戶的個人名下,但11年公司業績下滑30%多,12年也無改善,且公司運營老化,問題不少,目前看上市遙遙無期,只能拿到每年3%~4%的分紅。如果能在當時套現,買入4倍PE的銀行,或許幾年後財務自由不遠了。

寫了這麼多,最後分享下自己的感悟與反思:

1、          人生是一系列隨機事件的組合,一時的好運會為後面的大跟頭埋下伏筆,反之同樣,關鍵在於個人的價值觀、能力、研判邏輯是否有進步,否則飛的越高,摔得越狠。

2、          在進入股市前,最好擁有一套自己的房子,房價再高的城市也有買房的時機,關鍵是思路、理念、金錢支配方式,對一般人來說,買第一套房很難,買第2、3套房子反而容易;

3、          跟任何其它商品一樣,最終決定房價的是供需關係。首付上調、利率提高降低人們的購買力,需求降低,房價看跌,反之提高購買力,增加需求,房價看漲;房產稅提高房產持有成本(稅收最終是買、賣雙方買單,政府得益),供需關係不改變無法降房價。政府壟斷土地出讓,控制土地供應,可決定漲跌。入戶/小孩上學必須要有房子,增加需求看漲,等等!房價不是那一個因素決定的,是由各種政策、資金、人群預期所形成的市場合力決定。

4、          世界上沒有只漲不跌的商品,只有低估或高估的商品,最終會回歸價值。

5、          沒必要對高房價恐懼,想清楚自己想要的生活,物質的享受?前擁後戴的虛榮?家人的關心和諧?平靜而悠然自得的生活?其實相當一部分人更在乎後兩項,沒有房子一樣可過得很好,直到房價低估,買房時機到來。(不努力工作不存錢不理財的月光族除外)。

6、          關注自己的核心需求,每個人都可以快樂的活著!
自己 買房 投資 一些 經驗 心得 感悟 Hilong
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=44645

再談杭州買房經歷,總結工作、生活與投資的平衡。 Hilong

來源: http://xueqiu.com/4078753602/30973415

@forcode @管我財 @柴迷 @西峯 @自由老木頭
再談杭州買房經歷,總結工作、生活與投資的平衡。
 以前在雪球發過一個長文,談自己的工作、買房、買股經歷,總結早期在杭州投資小產權房、07年買第一套商品房,09年3月抄底買房,並因此躲過08年股市大跌,後面因福得禍,錯過了11年將所持公司原始股高價賣給中科招商的機會,賺了不少粉絲,近1年半回到杭州,忙於工作,每天還是刷雪球,但思考和寫東西很少,今天總結發個長文。

兒子09年出生,明年9月讀小學,4月份開始關註小學報名信息,發現濱江區最好的學校江南實驗竟然一表生爆表,有些有房有戶口落戶時間晚的進不去,要接受調劑。自己的房子和戶口在下沙,不想每天開車來回2個多小時在路上,也希望兒子能近點就讀一個好的學校,有一個好的環境和開始,於是5月份開始在濱江區看房。這是被老婆經常追問兒子到底在哪里讀書逼出來的決定,滿倉加部分融資在股市中,近3年一直持有平安、興業、浦發為主,持有或曾經持有招行、上汽、福耀、茅臺、五糧液、老窖、萬科、保利等,在股市2000點出頭,銀行股4倍PE左右去看房,確實是個很痛苦的決定,機會成本很大。但小孩在一天天長大,不可逆轉,錯過了後面無法彌補,最終與妻子達成共識在濱江買學區房,因江南實驗太熱門現在買房落戶已來不及,考慮次優選擇聞濤小學。

兩個月之內在濱江看了近30套房子,逐步鎖定區政府板塊,單價基本都在2萬以上,想一次性改善到位,看中的總價都好過250萬,其中二次出價,差點被中介逼著下單。7月中旬一天突然接到一個離區政府有明顯距離的小中介電話,說有房東離開杭州降價急賣,帶過去看,緊挨區政府、星光大道,135方東邊套三房朝南,戶型很正氣,08年自住裝修,10樓總11樓,報單價1.65萬,滿五年唯一,離聞濤小學只隔1條馬路,不好的有兩點:靠近馬路較吵(非主幹道),04年交房的物業管理差,物業費0.8/平方,顯然好不了。當時比較滿意,談了兩次就定下來了,上周末簽了正式購房合同,打了首付款,等著按揭批下來過戶,遷戶口,這樣明年小孩就可就近入讀好的學校。
 感悟總結:
 1、如果不是職業投資者,生活、工作、投資重要性依次排列,適當平衡,回首自己,09年10月開始入市買股,5年來投入了大量時間,積蓄都投進去了,賺的錢還不到半年收入,在工作上投入更多的精力收獲會更大一些。
 2、人的積蓄一直在累積,因此買第二套房好像遠比第一套容易,對地段好的房子,單價2萬/3萬並非不可接受;
 3、一些人員凈流入大的新區,好的學區房市場還是很大,比如杭州濱江,很多樓盤08~11年入住,小孩逐步到學齡,對好學區的渴望加大。
 4、首付7成,貸款上浮,一下子折損了70%的本金,清倉萬科、保利、招商B、福耀等,大幅減倉平安、興業、浦發、招行,五糧液、老窖,希望股市再低迷幾年,積蓄力量再戰。估計大概率會成為反向指標,成為黎明前下車的。
 5、明年下沙的房子滿五年,行情回暖賣掉再投股市。

目前是買方市場,簡單總結一點看房與買房技巧:
1、要多找幾家中介,特別是要找一些目標房附近的小中介,有些業主圖方便只在1~2家中介掛牌,有助於發現價值窪地房源。大中介(如杭州的我愛我家)有價格發現功能,一套性價比好的房源出來,N多人帶客戶去看,沒有價值窪地;
2、挑市場不景氣、天氣不好的時間去看房,這時競爭者少,願意這時候掛牌深談的業主也是很有誠意的,好砍價;
3、別讓中介知道你正在跟別家中介在談某套房子,他們都可以找到業主信息,為了做成自己的,不惜手段去破壞別家中介跟你的交易,我一次對兩套房都很感興趣,為了壓價給兩家中介都透漏了一些信息(不完全),表示條件談不下來就考慮另外的,結果兩家硬是互相找對方業主擡杠導致業主提價,黃了。
4、有看中的房子,也別簽中介的任何單子,談好中介費折扣,中介會反複說費率是政府定價,最多給九折/八折之類的,實際折扣很自由的,我談的是階梯價,即價格降到一定幅度中介費率可提高,正常價五折。另外,評估費折扣可以到2~3折,大不了自己找有資質機構做幾百塊搞定,中介報價8K。
5、切記不要一次性將中介費付了,後面可能會有很多麻煩事,至少留一半拿到三證後再支付。
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