自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟 Hilong
http://xueqiu.com/4078753602/23117089今天閒來無事，找到10年末自己寫的一篇文章，完全是本人的真實經歷，修改補充了發上來，談一談自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟，與大家分享探討。（如果有杭州的朋友，可能更加能理解）
06年買了自己的第一套房子，然後在杭州市下沙開發區陸續買了7套（3套小產權房，嚴格來說不算），現在手上還有2套。
本人01年畢業，然後輾轉廣州、惠州兩地工作2年，03年10月州公司要在杭州設立分公司，到杭州下沙工作，負責一個小部門。當時下沙高教園剛開業，國慶節第一批大學生從市區搬過來，荒涼的很。四號路的物美還在打樁，公司在月雅苑租了5套房子，公司花錢裝修，我們都不願意過去住，因為裡面黑燈瞎火，吃早餐的地方都沒有，下沙東江邊是一片荒地。
到下沙的第一個週末出去逛街，大都文苑風情開盤，很多人在排隊搶購，當時好奇的過去看了看，要三千左右，立即罵娘走人，覺得杭州房價太貴了，當時在惠州市區房價才一千多，覺得下沙是遠郊，不值！
然後在心裡留下一個固定印象，杭州的房價很貴，根本買不起。每天專心工作，一直到06年都沒關心過房子的事，覺得離自己太遙遠。
06年五一，突然接到領導的電話，說買房了，讓大家也去看看。然後一堆人去看領導在東尚公寓的新房，80平方的躍層，總價24萬左右還送家電，有點心動。
到售樓處詳細瞭解，是開發區工業配套用地，沒有產權的，只能簽50年租賃合同，也就是所謂的小產權房。當時都搞不清楚產權證有多大用處，想著反正自己住，有沒有無所謂，總不能把我趕出去，第一次心動了，覺得買房有希望。挑選了緊挨著的一套54平方一房一廳和一間28平方的單身公寓，總價24萬左右。東尚是不能貸款的，開發商給的條件是一次性付款96折，分2年付款99折（首付60%，一年後付20%，兩年後付20%）。
當時腦袋不開化，沒想著貸款，手上沒什麼錢，找公司借了10萬（公司對中層幹部的福利政策）做首付，東拼西湊全款付清了，算下來單價2900還是裝修好的，買家電、家具後即可入住。覺得很划算，相當滿意（現在回過頭來想是我最糟糕的房產投資）。當時開發商給的政策分期付款不用付利息，轉手交易沒有任何稅費，自己找好下家後到開發商哪裡更名。
一個月後搬進去住，一個人住一房一廳夠了，就把單身公寓出租，竟然能租500元/月，租金回報率7.5%，如果分期的話收益率就是12.5%，像發現新大陸，立即跟開發商協商再買一套單身公寓，條件是把前面一套單身公寓轉成分期付款，又追加2萬後手上就有3套房子了，2套單身公寓出租。
過了快一年，07年五一領導又在下沙開發區夢琴灣小區買房了，拉我們過去看。一線江景房，120多平方，單價5500左右，當時還是覺得很貴。五月中跑到下沙開發區海天城看房，發現明顯比夢琴灣便宜，挑中了一套151房的四房，打折後單價4400，很喜歡，立刻就定下來了。當時有個插曲，聽別人說有參加一個叫「陽光團購群」，可以多3個點的折扣，不需任何條件，只要找到群的負責人，打給電話報個名字即可，很容易，然後就可以節約2萬元。開始不相信，一試真是那麼回事，天上掉餡餅了，而且野風還要付錢給群負責人。（由此可見野風的營銷議價能力是多麼的差，09年初現代景苑降價退老業主款、海天城打7折應該都成為業界的笑話）。
5月30日去簽合同，聽售樓部說從第二天開始每平方提價300元，高興啊，覺得立馬賺了4.5萬，意識到房子是可以投資賺錢的，然後開始關注網上的經濟、房產信息。
5月份時海天城均價5000左右，我的大戶型所以便宜。首付3成，貸了7成，怕貸長了利息高，只貸了20年（後悔中，按現在的思路毫不猶豫貸30年，通脹猛如虎，誰知道30年後月供3K能否夠吃一頓飯）。
當時手上沒錢，定金2W還是找家人借的，定了後到簽合同付首付有2周時間，到處找錢，立即把東尚的一套單身公寓賣了（除房租外只賺了1萬，可憐！！，如果按揭去買下沙物美附近的商品房，收益至少乘以10，所以大家買房千萬不要貪便宜，產權+地段！產權+地段！產權+地段！）
從07年6月份開始，杭州的房價開始猛飆，濱江.萬家花城開盤，一天賣了7百多套，當時不知道濱江房產，以為是濱江的樓盤。每個月都可聽到提價的信息，每次都計算增值了多少，現在回想起來挺幼稚的。9月份，海天城再一次開盤，均價已超過8000，而且很多人漏夜排隊去買，覺得不可理喻。
野風的建房速度確實慢，07年初已結頂的房子，要到09年10月才交房。煎熬中等待，公司離海天城就4公里，每隔1~2個月過去看看，變化很慢，急得罵娘。
這段時間開始頻繁上天涯經濟論壇、房產觀瀾，口水樓市等，在很多高人的貼子裡學了不少東西。瘋狂的對金融、經濟、投資、房產感興趣，論壇中找到很多好書來看，曼昆的《經濟學原理》、《國富論》《博弈論》、《基業長青》、《從優秀到卓越》，巴菲特相關的很多書籍，李馳、但斌的著作等等，開始炒股。
前面已經說了4套房子，3套小產權其實不能算。
很慶幸把錢都投在房子上，08年沒錢炒股，否則絕對被深套！因一直都很關注房產價格，09年春節前後發現一個很奇怪的現象，下沙物美附近的二手房價在8K左右，東區江邊夢琴灣、海天城只要6K，當時夢、多藍、伊薩卡已經有交房，二手房大量湧出。試著去中介逛了逛，發現5K多可買到夢。當時各類論壇都很悲觀，都在叫著要崩盤，成交量很少。當時考慮也很簡單，東區江邊環境好，價格遲早接軌下沙物美附近，而且夢的價格與07年相差無幾，相當於免費賺了2年時間。另外，正好適合巴老的話，別人都恐懼了，我要貪婪！
開始籌劃買第二套商品房，春節前就將東尚的一房一廳掛了出去，準備賣掉後拿著現金做首付，按揭！
想在想來，我的運氣確實太好，07年不太懂行情時買在房價飆漲前，沒現金躲過股市大跌，09年3月房價谷底時把手上的小產權房全部套現去按揭買商品房，一下子手上多了3套商品房。都是房產市場上1664點的籌碼！
接著說，09年春節後回來上班，開始在下沙淘房子，在夢琴灣業主論壇上看到一個帖子賣房，東北朝向的96方兩房只喊價58萬，剛好6K（是業主，不是中介），直接聯繫業主看房，16樓，客廳和一個房間東向稍偏北，另一房朝北，客廳可看到錢塘江，視野不錯，很滿意。
業主是一女孩子，杭州人，市區上班，嫌下沙遠，準備在市區買二手房，怕貸款利息高，準備一次性付清，所以急著把夢賣掉（財富的差距在思路、理念，如果業主腦袋轉彎，貸款買市區的二手房，現在出手賣，多拿60W，打多少年工才夠！），業主急著出手，很容易談到56萬。
3月初簽合同時商業貸款還要首付30%，沒過一週，傳出海天城8折的消息，去售樓部看，老業主介紹或再購買還可再優惠幾個點，70多方的兩房折扣後5.5K~5.8k,新房可以做2成首付，覺得很值，開始盤算自有資金，想再買。過了一天再去海天城看，小戶型已經賣光了（野風當雷鋒的速度很快，後來6月份時再去海天城，還有一套臨街商舖單價只要8K多，位置在以後的下沙物美二店對面，幾年後必火，可惜手上已經沒有子彈，可惜）。
從海天城售樓部失望出來，順道去保利東灣看看。一直以為東灣貴，以前沒敢去售樓部，一問，11號樓很快要開盤，5280起步，均價6K不到，很意外！東灣的別墅區綠化確實做的好，89方MAX樣板房吸引人，當時就刷了信用卡付2萬誠意金。
當時就是覺得下沙東怎麼著也得與物美附近價格差不多，怎麼看都低估。一週後再去售樓部，售樓員推薦61方小兩房投資，一算只要7萬首付，又定了一個號，回家馬上把單身公寓10W出手（現在看是個地板價）。
3月中旬東灣11號樓開盤，前一天晚上吃飯時接到售樓員短信，通知過去排隊，吃完就帶上被子開車過去了，排了一個通宵。第二天9點開始搖號，人山人海，像打仗一樣搶房子。
以前沒經歷過排隊買房的，挺好奇，拍了些照片，還想第二天漏夜排隊肯定會成為樓市頭條新聞，第二天晚上上口水看了，很多人說是保利找的托，小陽春，看空者多。
我排隊號在前60，叫到我時東西邊套只剩幾套，只能勉強選了樓層不是很好東邊套，單價6K，然後挑61方時直接選最便宜的，單價5.7K。不到3分鐘，選房結束，然後就是簽字、抽獎（還中了個SONY數碼相機），10點多就完成回公司上班了。
過來一週去簽正式合同，看到東灣售樓部有很多標語，一些人在售樓部鬧，要求保利退還差價，就是所謂的房鬧。願賭服輸，房價降了找開發商討說法，漲了呢？我們會把錢補給開發商嗎。入市需謹慎，要對自己的行為負責。而且如果這些人房子真要退掉，估計半年以後會後悔的自殺，因為09年12月保利東灣新開盤位置好大戶型曾賣到單價2萬。
3月底時突然再網上看到消息，金色錢塘打75折，直接由9K降到6.8K，風景碟苑新房7.5K,一個朋友的公司組織一般人與風景碟苑談團購，盡然沒談成，因為不少人覺得濱江區的房價就值5K，現在回過頭來看，汗顏！我妹妹當時正在濱江區看房，當時還未結婚，立即與遠在芬蘭出差學習半年的妹夫聯繫確認，決定買，第二天一早打車過去金色錢塘（蕭山區，不屬杭州主城區）售樓部，定了一套120方的房子，單價6.8K，一年多後，金地在附近2公里左右（同屬蕭山區）拍了塊地，樓麵價約1.4萬（目前在賣的金地天逸）。
到4月底按揭都批下來了，開始四套房的按揭，現金流有點吃緊，8月份，夢琴灣價格已經回到8K以上，我本來預計需要兩年，結果半年不到就到了目標價，開始準備賣房，畢竟現金流的安全很重要。當時創業板快推出，覺得是個機會，正好有人出到心裡價位，就出手了。結果房子賣了沒1個月，隔離500米左右土地拍賣，樓麵價7.5K,第二天周邊小區的二手房都飆到1萬以上了，現在看來沒有賣在合適的賣點，晚2個月就多一輛A4L，教訓啊！
後來一直到11月才拿到房款，把欠的債都還清了，剩下的全部入了股市，回頭一看入市在3300點，高高的山崗上，第一把買了61元的中國平安，一直套到現在。當然10、11、12年一直在追加投資，整體是賺錢的，主要持有銀行、保險、汽車、白酒、房地產。
11年初保利東灣的2套房子交房，90房的簡裝後出租了，算了下，如果毛坯出租收益率才1%出頭，就在年中賣掉了61方的小房子，大約是買入價的2.1倍，因為首付只有20%，槓桿達5倍，投資收益還是非常好的，所得款項進入股市。
但是，禍福相依，07、09年房產投資的成功讓自己的自信心過度膨脹，後面就有了10~11年在股市的痛苦掙扎，最大浮虧接近30%，直到在論壇中瞎逛時看到一些新浪價值投資博客，瘋狂的追著看，纏中說禪（現在不感興趣）、SOSME、段永平網易博客等甚至從第一篇文章看到最後一篇，再後面就到了雪球，進行持續的學習、修煉，現在天涯論壇等都不去了，新浪博客只看關注的信息，雪球是主要學習交流的地方。
特別的教訓，11年3月，本人所在公司的控股集團公司改制引入PE中科招商，以8倍PE購買手上的原始股（06年入股，到11年3月稅前收益40倍），我持有一部分集團的股份，當時可以選擇賣掉套現200萬（級別較高的必須鎖定不能賣），當時想著公司以後會上市，對比創業板50倍以上市盈率，賣掉太虧了，選擇持股保留，改制後這些股權已經過戶的個人名下，但11年公司業績下滑30%多，12年也無改善，且公司運營老化，問題不少，目前看上市遙遙無期，只能拿到每年3%~4%的分紅。如果能在當時套現，買入4倍PE的銀行，或許幾年後財務自由不遠了。
寫了這麼多，最後分享下自己的感悟與反思：
1、 人生是一系列隨機事件的組合，一時的好運會為後面的大跟頭埋下伏筆，反之同樣，關鍵在於個人的價值觀、能力、研判邏輯是否有進步，否則飛的越高，摔得越狠。
2、 在進入股市前，最好擁有一套自己的房子，房價再高的城市也有買房的時機，關鍵是思路、理念、金錢支配方式，對一般人來說，買第一套房很難，買第2、3套房子反而容易；
3、 跟任何其它商品一樣，最終決定房價的是供需關係。首付上調、利率提高降低人們的購買力，需求降低，房價看跌，反之提高購買力，增加需求，房價看漲；房產稅提高房產持有成本（稅收最終是買、賣雙方買單，政府得益），供需關係不改變無法降房價。政府壟斷土地出讓，控制土地供應，可決定漲跌。入戶/小孩上學必須要有房子，增加需求看漲，等等！房價不是那一個因素決定的，是由各種政策、資金、人群預期所形成的市場合力決定。
4、 世界上沒有只漲不跌的商品，只有低估或高估的商品，最終會回歸價值。
5、 沒必要對高房價恐懼，想清楚自己想要的生活，物質的享受？前擁後戴的虛榮？家人的關心和諧？平靜而悠然自得的生活？其實相當一部分人更在乎後兩項，沒有房子一樣可過得很好，直到房價低估，買房時機到來。（不努力工作不存錢不理財的月光族除外）。
6、 關注自己的核心需求，每個人都可以快樂的活著！