再談杭州買房經歷，總結工作、生活與投資的平衡。 Hilong
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@forcode @管我財 @柴迷 @西峯 @自由老木頭 再談杭州買房經歷，總結工作、生活與投資的平衡。 以前在雪球發過一個長文，談自己的工作、買房、買股經歷，總結早期在杭州投資小產權房、07年買第一套商品房，09年3月抄底買房，並因此躲過08年股市大跌，後面因福得禍，錯過了11年將所持公司原始股高價賣給中科招商的機會，賺了不少粉絲，近1年半回到杭州，忙於工作，每天還是刷雪球，但思考和寫東西很少，今天總結發個長文。
兒子09年出生，明年9月讀小學，4月份開始關註小學報名信息，發現濱江區最好的學校江南實驗竟然一表生爆表，有些有房有戶口落戶時間晚的進不去，要接受調劑。自己的房子和戶口在下沙，不想每天開車來回2個多小時在路上，也希望兒子能近點就讀一個好的學校，有一個好的環境和開始，於是5月份開始在濱江區看房。這是被老婆經常追問兒子到底在哪里讀書逼出來的決定，滿倉加部分融資在股市中，近3年一直持有平安、興業、浦發為主，持有或曾經持有招行、上汽、福耀、茅臺、五糧液、老窖、萬科、保利等，在股市2000點出頭，銀行股4倍PE左右去看房，確實是個很痛苦的決定，機會成本很大。但小孩在一天天長大，不可逆轉，錯過了後面無法彌補，最終與妻子達成共識在濱江買學區房，因江南實驗太熱門現在買房落戶已來不及，考慮次優選擇聞濤小學。
兩個月之內在濱江看了近30套房子，逐步鎖定區政府板塊，單價基本都在2萬以上，想一次性改善到位，看中的總價都好過250萬，其中二次出價，差點被中介逼著下單。7月中旬一天突然接到一個離區政府有明顯距離的小中介電話，說有房東離開杭州降價急賣，帶過去看，緊挨區政府、星光大道，135方東邊套三房朝南，戶型很正氣，08年自住裝修，10樓總11樓，報單價1.65萬，滿五年唯一，離聞濤小學只隔1條馬路，不好的有兩點：靠近馬路較吵（非主幹道），04年交房的物業管理差，物業費0.8/平方，顯然好不了。當時比較滿意，談了兩次就定下來了，上周末簽了正式購房合同，打了首付款，等著按揭批下來過戶，遷戶口，這樣明年小孩就可就近入讀好的學校。
感悟總結：
1、如果不是職業投資者，生活、工作、投資重要性依次排列，適當平衡，回首自己，09年10月開始入市買股，5年來投入了大量時間，積蓄都投進去了，賺的錢還不到半年收入，在工作上投入更多的精力收獲會更大一些。
2、人的積蓄一直在累積，因此買第二套房好像遠比第一套容易，對地段好的房子，單價2萬/3萬並非不可接受；
3、一些人員凈流入大的新區，好的學區房市場還是很大，比如杭州濱江，很多樓盤08~11年入住，小孩逐步到學齡，對好學區的渴望加大。
4、首付7成，貸款上浮，一下子折損了70%的本金，清倉萬科、保利、招商B、福耀等，大幅減倉平安、興業、浦發、招行，五糧液、老窖，希望股市再低迷幾年，積蓄力量再戰。估計大概率會成為反向指標，成為黎明前下車的。
5、明年下沙的房子滿五年，行情回暖賣掉再投股市。
目前是買方市場，簡單總結一點看房與買房技巧：
1、要多找幾家中介，特別是要找一些目標房附近的小中介，有些業主圖方便只在1~2家中介掛牌，有助於發現價值窪地房源。大中介（如杭州的我愛我家）有價格發現功能，一套性價比好的房源出來，N多人帶客戶去看，沒有價值窪地；
2、挑市場不景氣、天氣不好的時間去看房，這時競爭者少，願意這時候掛牌深談的業主也是很有誠意的，好砍價；
3、別讓中介知道你正在跟別家中介在談某套房子，他們都可以找到業主信息，為了做成自己的，不惜手段去破壞別家中介跟你的交易，我一次對兩套房都很感興趣，為了壓價給兩家中介都透漏了一些信息（不完全），表示條件談不下來就考慮另外的，結果兩家硬是互相找對方業主擡杠導致業主提價，黃了。
4、有看中的房子，也別簽中介的任何單子，談好中介費折扣，中介會反複說費率是政府定價，最多給九折/八折之類的，實際折扣很自由的，我談的是階梯價，即價格降到一定幅度中介費率可提高，正常價五折。另外，評估費折扣可以到2~3折，大不了自己找有資質機構做幾百塊搞定，中介報價8K。
5、切記不要一次性將中介費付了，後面可能會有很多麻煩事，至少留一半拿到三證後再支付。