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向熟人和陌生人買東西-茂業國際(848)、天行國際(993)


茂業國際(848):


公司財技:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/7025


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090804/LTN200908041284_C.pdf


今 日,大股東黃先生以接近帳面值人民幣2,810,000元出售廣告公司予茂業國際(848),但去年公司盈利為3,171,252人民幣,以公司接近19 倍盈利及人民幣1元換1.14元來計,為公司帶來的市值得益達6,549萬元,可見大股東深諳財技,亦可見大股東財政資源不錯。


這才是好財技,懂利用低價注入資產,增加公司盈利,加上高市盈率,使市值增加。


天行國際(993):


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090804/LTN20090804382_C.pdf


公司向獨立第三方太陽國際(8029)主席周先生購入放債業務,作價1.3億,以3,000萬現金及1億元,5%利息的承兌票據支付。


以全年計P/E 4倍,但資產不成比例。


向熟人和陌生人買東西計價果然不同。




向熟 人和 陌生人 陌生 東西 茂業 國際 848 天行 993
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这一年,茂业国际(848.hk)--王晓路


http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750100gonj.html


上周二,12月15日,茂业国际(848.hk)放量大跌,有同伙打电话问我,何故?我一下子有点懵,因为已经不关注。感觉好像跌得有点不寻常。虽然市场往往把它当成半个地产股,而国家又出台了严厉的地产调控措施。但这个跌,有点异常。

 

次日,媒体披露黄茂如出事,股票停牌。一帮人被关门打狗。

 

这两天有空,想起这一年来关注茂业国际的前前后后,还是值得写一笔。

 

一、前传

最初关注茂业,是2008年11月,写中国abc博客(http://blog.sina.com.cn/abc200090708) 的老汪强烈要求开抄底大会,然后,一大帮人在中心书城的尚书吧聚会,记得来了好多好多人,大家都对市场超级关心呐。不过会上好似看空的人居多,以至于召集 抄底的老汪一时也有些疑惑。(当然,几天后,他还是表态,要坚决抄底)会上,有人提出玖龙纸业,已经从26元跌到7毛,是破产价格。在和讯上写流水不争先 博客的TT提出茂业国际可以涨10倍,从3毛涨到3块,恢复到IPO价格。

 

后来找到玖龙纸业和茂业国际是资料看了一下,我一向对工业股不感兴趣,玖龙又是那么多负债,没啥意思。茂业国际则不同,当时市值15-20亿港币,年初 IPO上市融资了26亿港币,基本没用,帐上有25亿现金,负债方面,有息负债13亿。从这些情况看,25亿现金,扣除13亿负债,有12亿现金,市值仅 仅略大于库存现金。公司当时有几栋物业,主要在深圳,招股书上说,中介机构评估的价格超过50亿。此外,茂业还有成商集团(600828.sh)1.3亿 的股权,占总股本的2/3,成商的净资产大概是每股2元左右。因此,这1.3亿股,至少应该值2.5亿。总之,七算八算下来,感觉三、四毛钱买茂业,毕竟 是以招股价跌90%的价格抄底的,安全边际很大。再去看看茂业在华强北的旗舰店,人山人海,车满为患,这样的公司,就算是金融海啸肆虐,破产应该不至于。

 

二、中场

有了基本概念和数据,感觉IPO一折的价格还是有吸引的。虽然当时金融海啸还在高潮,同为潮汕人的黄光裕已经入狱,国美电器(493.hk)也长期停牌, 前途未卜。和几个朋友讨论,包括老汪,大家认为,茂业当时最大的风险是大量批股,因为大股东持股82.7%,如果缺钱了,大量发行新股,黄茂如仍然可以绝 对控股。但我想,如果不是在2元以上,发行新股,对黄茂如的股权摊薄影响太大,加上当时公司刚刚IPO,账面上有25亿现金,百货行业现金流又那么好,公 司断不至于很快再融资。

 

不久,第一上海证券(227.hk)组织了茂业国际的IR(投资者关系)部门的人来交流。看来,对股价跌到这个份上,上市公司也着急,需要向投资者介绍公 司的经营现状和财务情况。茂业国际的IR,是个广东女子,瘦小精干,对公司情况比较了解,也基本上能明白投资者关注的焦点。(顺带说一句,见了一些公司的 IR,大部分是男士,茂业和味千(538.hk)这两家公司是女性。不过味千的这位投资者关系负责人,实在不敢恭维,这位上海女子,生怕大家说公司的不 好,听不得批评的意见,搞得有点紧张。说实在的,味千的产品和服务,需要提高的地方太多了,千方百计为上市公司辩护,不是一个好主意。)

 

通过和茂业国际投资者关系部门的沟通和交流,得知公司在太原的地产项目,成本非常低,如果滚动开发成功,利润应该不菲。在这里,内地投资者和境外投资者在 看待公司的角度、方式,还是凸现了不同。境外投资者对于茂业参与房地产开发甚为不满,你本身定位是零售商业的运营,干嘛还去搞地产开发?前者是高周转,低 风险,低杠杆,但地产开发则是高风险,高利润,高杠杆。而内地投资者则不这么看,有钱赚为何不干?黑猫白猫的,抓到老鼠才是好猫。赚到钱是硬道理。此后, 黄茂如连连出手在低位抄底渤海物流等A股公司,如今算算,账目盈利不菲呀。这些举动,令内地投资者大加称赞,估计境外投资者更加不屑了。

 

在大势回暖、零售数据持续好转、茂业国际所持金融资产持续升值、以及深圳南山茂业分店开业、华强北茂业的物业转让给上市公司等各种因素刺激下,茂业的股价 从3毛起步,回升到2.99元,期间还派过一次中期息。TT同学曾预言,在茂业成功进行异地扩张的前提下,可以用5年时间涨10倍,从3毛涨回到3块。可 是,异地扩张还八字没一撇,这短短一年股票就涨了10倍。资本市场啊,真是令人无语。

 

9月,茂业公布半年报,其后,公司又组织了一次半年报业绩推荐。那天我出差去了,未能参加,后来听同行介绍,还是那位伶俐的广东女子来介绍。任凭她怎样巧 言解释,都不能说清楚大股东和上市公司之间的关联关系,而此时公司现金已经从25亿降低到不足10亿,长期负债从1.6亿增加到近10亿。

 

这时候,茂业的股价已经超过2元,算算市值已经超过100亿。这半年来,翻看港股的小公司,感觉100亿市值已经算中型公司了,在这个市值水平下,似乎能 找到很多更有吸引的公司,比方凤凰卫视(2008.hk)也还不到100亿,而它的潜力显然还远远没有发挥出来。内地只有少数城市允许它落地,通过互联网 等方式还正在拓展中。但凤凰卫视的有一些节目,除了央视,很难有地方台做到这样的水平。此外,小肥羊、味千等市场空间极为广阔的消费类公司,市值才几十 亿。已经形成竞争优势的李宁,市值也才200多亿港币。

 

听了同行关于茂业的半年业绩推荐,慢慢体悟境外投资者为何对茂业进行房地产开发甚为不满,道理何在?感觉我们还是太功利,太短视,而在这短视和功利中,风险逐渐积累,自己却往往不曾察觉。

 

此外,想起第一次和茂业管理层沟通的时候,问过他们折旧政策的问题。其他商业企业,在固定资产折旧政策上都是20年折旧,但茂业是40年。当时听了心里一 惊,因为商业企业,租金成本或物业折旧成本是经营成本中最大的一块。在这个方面,茂业的会计政策如此宽松,公司想作高当期业绩的意图太明显了。假定两家公 司同样的会计利润,另外一家是20年折旧的话,茂业的会计报表,水分就大很多。

 

想明白这些,放弃茂业就是一个很轻松的决定。但没料到,公司竟然会出这么大的问题,想想都惊出一身冷汗。

 

三、后传:算帐和安全边际

从关注到放弃,不到一年的时间,翻10倍,也不过一年多一点点。股市真是浓缩的人生。回顾这段经历,感觉最重要的还是算帐和安全边际。

就事论事而言,茂业在5毛以下,还是有安全边际的,算帐算得过。因此,对茂业的未来,似乎也不一定非常悲观。现成的例子是国美电器。黄光裕如今还在狱中, 甚至还是公司的第一大股东,但公司的资产在,利润和现金流在,那么公司就会有一个合理的估值。当然,在这个过程中,陈晓为首的管理层起到很关键的作用。茂 业的情况会如何发展?还得观察,但就深圳特区内的几家门店,经营似乎没有什么问题。我们不习惯在法制社会下生存,往往放大人的因素,市道好的时候,放大管 理层或大股东的力量,形势不好的时候,又对于大股东或管理层的劣行过于绝望。事实上,英美等国,好多公司(例如航空公司)长年在破产状态下存活,员工、顾 客都正常运作(当然,股东好像比较糟糕)。所以,茂业最终的结局,还未有定论。

 

算帐是一方面,更重要的是安全边际。安全边际一方面源自于算帐,比方茂业在20亿以下市值可以考虑,100亿以上市值就没啥油水,这些都必须基于数据和计 算。当另外一方面,安全边际还不仅仅是算帐这么简单,更多恐怕还是定性层面的。我的搭档,他差不多可以定义为原教旨主义的价值投资者,就认为茂业这样的公 司是有原罪的,治理结构的缺陷是根本性缺陷。对于这种公司,从定性上说是不能冒险去投资的。即便是算帐有安全边际也不行。至于侥幸赚到钱?原教旨主义者的 判断是,如果通过错误的路径和方式,赚再多的钱,也是错误的。

 

再想一想,境外投资者置疑茂业国际投资房地产的时候,就说,我们投资商业企业,是看重黄茂如及其团队的在零售业务上的运营能力,而不是想拿自己的钱去做高 风险高杠杆的地产生意。如果是后者,我们大可以配置中海外(688.hk)或绿城(3900.hk)。的确,茂业在深圳地区的百货,可算得上是标杆了,这 几年流行的买一百送一百,买五百送一千,36小时不休息营业等,都是黄茂如的发明。据说,很少有男人象他那样酷爱逛街的。巴菲特有一句话很经典,但很少人 提及,就是知道自己在干什么。茂业国际(848.hk)在行业定位上显然有问题,黄茂如也没有摆正自己和上市公司之间的关系。而作为股票市场的投资 者,99.99%的人都没有搞明白自己到底是在投资还是在投机。

 

投资是一个不断学习的过程,茂业又给我们上了一课。
這一 一年 茂業 國際 848 hk 王曉 曉路
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茂業國際(848):公司訪問要點

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2426

茂業國際(848):公司訪問要點
作者:王柏俊
首季度同店錄得低單位數的下滑
公司百貨業務在2015年首季度錄得低單位數的同店銷售下滑。分地區來看,華南區表現相對穩定,主要得益於深圳南山店和深圳奧特萊斯店錄得雙位數增長。深圳華強北店仍然受前門處地鐵施工的影響,公司利用這段時間對其進行分層改造,現階段已經基本上結束;如果今年四季度或者明年初地鐵施工結束,預計華強北店將會錄得不錯增長(門店前門處地鐵施工持續達3年,導致華強北店期間銷售停留在15多億元人民幣的水平)。西南地區同店增速整體為負,重慶江北店從去年年底到今年一季度期間正進行改造,錄得較高的負增長,預計今年二季度改造完成後能實現增長。成都春熙路店也因為改造而表現不佳,另外區內的廬州白塔店和南充模範街店在2014年關閉。江蘇地區同店持平或有低單位數下降,區內無錫清揚店有不錯的增長,關閉了江蘇溧陽店。山東地區同店有輕微的負增長,主要由於區內一家門店的改造。最後,秦皇島地區相對穩定。
按品類來看,女裝和運動品錄有不錯的增長。預計2015年整年同店銷售將持平或有低單位數下降。

新店虧損與去年相若
公司2014年虧損門店虧損約1個多億元人民幣(下同),目前公司已關閉或出售數個虧損門店(沈陽金廊店去年虧損3000萬已轉為管理店,南充模範街店去年虧損幾百萬已出售,江蘇溧陽店已關閉),其他虧損門店,如保定國貿和成商菏澤店預計將收窄虧損。考慮到今年新開店因素(新店虧損預計3000萬),預計今年新店和次新店的虧損與去年相若。

新開店和關店計劃
公司2015年已經有兩家新店開業,分別是泰州茂業天地和淄博茂業時代廣場(老店改造之後開業),截止目前兩家新店都有不錯表現。公司泰州新店相比於老店“泰州100”檔次稍高;“泰州100”在當地的良好口碑也為新店的發展奠定了基礎。除這兩家店外,公司包頭新店計劃於20151011月份開業。公司也計劃關閉一些面積小的門店以符合公司發展百貨購物中心化的策略。

百貨業務調整兩主線

公司主業百貨零售的策略主要分為兩條主線:
一方面是加大品類調整,逐步降低標準化產品占比(如3C產品和超市低毛利產品)的比例,增加體驗式消費的比例。在此項措施下,公司百貨業務2014年的毛利率有輕微的上升。預計15年百貨業務毛利率能夠保持在14年的水平。

第二方面是進行百貨購物中心化的改造,公司新的門店都是以百貨購物中心化的模式設計,並且正在一些大店(重慶江北店,淄博店,秦皇島商城店,成都春熙路店)進行改造。改造費用在3000萬到7000萬不等。公司對不便於進行改造的小店進行了處置,比如瀘州白塔店;江蘇溧陽店在租賃期結束後關閉;南充模範街店‐‐自有物業進行了出售)。

地產業務預計扭虧
公司的地產項目皆位於城市核心位置,項目體量較小。公司目前的地產項目除保定(2萬平米存量),太原(10萬平米存量,估計單價大約為16000/米),和泰州(5060萬平存量,估計單價6000元人/平)項目外還有錦州(數萬平米存量,估計單價7000/平)和包頭(數萬平米存量,估計單價8000/平)項目。錦州和包頭項目預計明年實現預售。我們預計2015年公司地產業務預售額為1015億。另外,公司在深圳南山有2萬平米的寫字樓,現已全部出租,租金為180200/平;如出售,估計單價為50000/平。

2014年地產虧損的主要原因,一是公司太原項目有數億的預售由於驗收期過長無法錄入收入,二是去年泰州項目的收入占比較高而其毛利率較低,所以拉低了總體利潤水平。預計去年太原項目的銷售將在今年錄入收入,同時預計今年的毛利率將在2013年(由於主要銷售高單價太原項目,其毛利較高)和2014年(由於主要銷售低單價泰州項目,其毛利較低)之間。預計銷售和毛利率的提升會幫助公司地產業務在15年扭虧。

旗下投資價值提升
公司在今年和去年對於旗下聯營公司茂業物流(A股代碼:000889)做了兩次重組。第一次重組引入了電信/移動互聯網企業,第二次重組將一部分股份轉讓給關聯方。兩次重組後茂業物流的股價都有良好表現,目前公司所持有茂業物流的價值已經從幾個億增長到大約32個億。與此同時,公司旗下附屬公司成商集團(A股代碼:600828)也計劃重組,目前處於停牌中。

除聯營公司和附屬公司外,公司持有的大商股份(A股代碼:600694,公司持股5%)和銀座股份(A股代碼:600858,公司持股10%)的價值都有接近一倍的增長。此外公司還投資一家非上市醫藥企業。近期公司又斥資3億購入中國平安約350萬股,屬短期財務投資。投資中國平安主要原因:一方面公司賬上的現金比較充裕,另一方面公司看好中國平安的管理和員工激勵措施以及具有吸引力的估值。

公司目前持有的上市公司價值大概達90億,預計成商集團在重組後的價值有進一步提升的空間。

杠桿率仍然偏高,目標Debt/EBITDA比例在3.54
公司的杠桿率仍處於較高水平。為降低財務成本,公司對融資利率比較高的負債在做持續性的調整,特別是針對聯營公司沈陽商業城的高息借貸,計劃通過茂業國際的平臺做統籌安排以降低利息成本。公司目標的Debt/EBITDA(公司計算之EBITDA口徑包括非核心資產出售收益)比例在3.54倍之間。(來源:第一上海證券)


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茂業 國際 848 公司 訪問 要點
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浙江:省級派駐紀檢組前5月約談848人次

來源: http://www.infzm.com/content/118405

(新華社/圖)

記者從近日召開的浙江省紀委派駐機構工作交流會上獲悉,今年前5個月,省級紀檢派駐機構共開展監督檢查254次、巡察78次,發現駐在單位落實黨風廉政建設主體責任方面問題314個,提出意見建議463條,開展函詢54件次,談話約談848人次,監督執紀問責成效初顯。

今年是浙江省級派駐機構全覆蓋後的第一年。35家省級單位派駐紀檢組嚴格執行中央和省委、省紀委要求,在中央紀委六次全會、省紀委五次全會和派駐機構全覆蓋工作動員部署會等重大會議召開後,及時向駐在單位黨委(黨組)通報會議精神,召開專題會議學習傳達,研究部署貫徹落實意見,並與實際工作精準對接。

派駐全覆蓋後,根據中央和省委要求,派駐紀檢組不承擔與駐在單位主體責任有關的工作。省直派駐機構強化派駐和監督意識,準確定位,聚焦主業。目前,省直派駐機構幹部在駐在單位的分工兼職均已清理規範到位,駐在單位黨風廉政建設由黨組(黨委)主抓直管、日常工作由相關職能部門承擔已成為常態。

明確職責定位,讓派駐的權威和優勢,更顯著地展現在執紀審查中。今年前5個月,共有22家省直派駐機構對98件問題線索進行調查核實和處理,其中結案59件,提出問責建議19條,並督促相關部門對12名責任人進行責任追究。

此外,省直派駐機構結合駐在部門實際,推進制度建設。據統計,今年1至5月,省直派駐機構為制定完善工作流程和辦法、規範工作程序和監督行為,共出臺相關配套措施70余項。同時,還督促駐在單位黨組(黨委)建立健全相關制度213項。

省紀委相關負責人表示,今年下半年,省直派駐紀檢組將盯緊“四風”問題新動向、新表現,突出監督執紀重點,抓住“關鍵少數”,強化執紀審查,實踐監督執紀“四種形態”,努力打造一支忠誠幹凈擔當的紀檢監察派駐機構幹部隊伍。

 

浙江 省級 派駐 紀檢 組前 月約 約談 848 人次
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南昌一號四房 折實848萬入場

1 : GS(14)@2016-10-09 01:38:44

【明報專訊】繼北角尚譽、何文田加多利軒後,恒地(0012)近一個月來再推另一新盤,旗下28個月樓花的深水埗南昌一號以平均實呎1.63萬元首推50伙,扣除5%折扣後折實平均實呎1.54萬元,與同系同區海柏匯1月首推折實平均實呎1.48萬元相差不大;作為項目亮點的595方呎4房戶,折實價848萬元起。

首批50伙呎價貼海柏匯首批價

恒地營業(一)部總經理林達民指,南昌一號屬貼市價推盤,首批50伙總值3.6億元,希望首批以較低價錢測試市場反應,稍後不排除提價,料整個項目有10%提價空間,而集團亦以上載銷售安排,本月18日首輪賣28伙,市場估計昨首天收逾20張入票。

至於實用595方呎的4房戶,南昌一號首張價單內共有18伙,折實價848萬元(11樓A室)至919萬元(32樓A室);若以折實平均實呎1.5萬餘元計,這款4房戶內面積最細一間約44方呎客房,價值約66萬元。另入場費最低單位,為6樓實用367方呎C室,折實價540萬餘元。可留意的是,南昌一號首推折實均價,與海柏匯首推單位相差無幾,惟海柏匯1月至今已累售近130伙、整體平均實呎1.7萬元。

薈晴實呎14838元貴薈朗一成

另宏安地產(1243)8月開售馬鞍山薈朗近清袋後,同系馬鞍山約27個月樓花薈晴,以折實14,838元首推78伙(定價計市值約3億元),較薈朗首批折實逾1.33萬元高逾一成,亦較同區二手屋苑高至少約兩成。

薈晴今日開始收票,入場費最低為第1座3樓A05室,實用223方呎開放式戶,扣除最高10%折扣,折實價298.8萬元(折實呎價13,399元);相對薈朗8月開售時、首批入場費最低的實用221方呎開放式戶折實價276.8萬元(折實呎價12,525元),以呎價計調高約7%。

宏安地產行政總裁黃耀雄指,薈朗開售時與現市况變化很大,薈朗整體平均成交呎價1.42萬元,與薈晴首批差距不大。

另九建(0034)大角嘴奧城‧西岸,昨以3302萬元售出46、47樓實用1223方呎A室複式戶,實呎2.7萬元;項目上周重推以來售出12伙,套現17億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6765&issue=20161008
南昌 一號 號四 四房 折實 848 入場
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南昌一號四房848萬入場 薈晴同日開價 每呎高逾1.4萬

1 : GS(14)@2016-10-10 00:40:08

■南昌一號對正西九龍走廊,日後入伙料與噪音為伴。 朱永倫攝



【本報訊】恒地(012)炮製的「奇則新盤」長沙灣南昌一號終公佈首批50伙售價,折實540萬元起,四房「神則」戶逾848萬元入場,平均呎價15,482元,較年初開賣的毗鄰海柏匯略高不足5%。相反,馬鞍山薈晴推出78伙,平均呎價高達14,838元,較兩個月前同區薈朗勁加逾11%。記者:程俊華



南昌一號首批50伙,包括兩房及四房單位,面積364至595方呎,定價568.8萬至968萬元,呎價15,007至18,725元。發展商共提供4種付款辦法,即供付款方法折扣最高,照定價減2%,另提供「從價印花稅」津貼優惠,合共最多折扣為5%,折實平均呎價15,482元。毗鄰由香港小輪(050)發展的海柏匯,今年1月開賣首批折實呎價14,790元,以首批計,南昌一號開價高4.7%。


南昌一號兩房560萬

首批中有18伙為「神則」四房單位,入場價折實848.255萬元,為11樓A室,面積595方呎,呎價14,257元,亦為首批呎價最平單位;而最貴則要919.6萬元。發展商在兩房單位上定價明顯較進取,如11樓C室,面積367方呎,折實560.405萬元,呎價15,270元,呎價較同層四房戶貴逾7%。該盤將於本月18日開售28伙。恒地營業(一)部總經理林達民表示,項目首批貼市價,尤其四房單位,市場無同類供應,「符合個別買家要求房數多啲、但樓價低啲,今次以相宜價格起步,可以畀佢哋入場」。以日前龍翔道賣地成績計,料項目呎價可以再上10%,不排除稍後會逐批加價。


薈晴較薈朗貴逾11%

樓市熾熱,劏房當道,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山薈晴,乘同區薈朗熱賣,亦於昨日公佈首張價單,推出78伙,折實平均呎價14,838元,較8月推出的薈朗首批勁加逾11%,平均呎價僅比市區盤南昌一號低644元。



■薈晴示範單位參照1座12樓A08室一房間隔,睡房與客廳的牆身被拆去增加空間感。 李潤芳攝

薈晴首批戶型由開放式至兩房,定價由332萬元到686.4萬元,以最高折扣10%計算,折實298.8萬至617.8萬元,呎價13,399至15,867元。最平入場價為第1座3樓A05室,223方呎,折實價298.8萬元,呎價13,399元,為唯一一伙300萬元以下的單位。宏安地產行政總裁黃耀雄揚言今次是貼市價推,因為薈朗初期是以優惠價出售,如今平均成交呎價已達1.42萬元。目前是根據最新市況定價,「係比二手高少少」。樓盤今日起開放示範單位及收票,本月底開售,有信心「一Q清袋」。而薈朗現時尚餘8伙待售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161008/19794560
南昌 一號 號四 四房 848 入場 薈晴 同日 開價 每呎 高逾 1.4
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地產商高成數按揭 利息高銀行逾倍供848萬單位 買家須多付500萬

1 : GS(14)@2017-09-17 17:36:30

■消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文



【本報訊】地產商睇準港人對住屋需求殷切,以高成數按揭計劃吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家;惟消委會調查按揭計劃利率,以一個售848萬元單位實例,踢爆地產商貸款「賺到盡」,買家向地產商借錢會較銀行多付高逾500萬元利息,足以買多一層樓。消委會又提醒巿民即使向銀行借錢買樓也需貨比三家,借款300萬元,利息可相差20萬元。記者:蔡朗清



消委會上月向21間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭資料,17間銀行回覆共69個按揭計劃,涵蓋香港銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)、按揭保險計劃等。



不同銀行利息可差20萬

消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文指出,巿民選擇按揭計劃首以利率考慮因素,以8月22日H按實際利率計算,由最低匯豐銀行的1.79厘,至最高大新銀行2.32厘等。假設供款期內H維持不變,貸款人購買500萬元物業,按揭成數60%(即借款300萬),供款20年,以1.79厘計,全期利息總開支約57萬元;若以最高2.32厘計,利息總開支達75萬元,兩者相差近20萬,「精明買家一定要比較各銀行按揭計劃,善用銀行網上按揭計算機」。許強調地產商亦會推出高成數按揭計劃,吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家,惟準買家必須留意該等按揭計劃的利率會較銀行高一倍或以上,總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬元。消委會以一個售價848萬元的單位實例,踢爆地產商「賺到盡」。銀行按揭計劃最多只能貸款500萬元,買家付首期348萬元,如以P減2.75%利率計,供款25年,全期總利息支出約154萬元,每月供款約2.1萬。若以地產商的按揭計劃計,可借出樓價八成即約678萬元,首期只需支付170萬,但利率則要P加1%計,首3年只供利息。供款25年總利息開支達667萬元,較銀行多付逾500萬利息,首3年每月供款約3.3萬元,其後22年每月供款高達4.6萬元,足足是銀行按揭供款的一倍多。


應一併考慮優惠手續費

消委會建議,如果資金不足以支付物業四成首期,可選擇香港按揭證券有限公司或由其他保險公司提供的按揭保險,將貸款額最高調升至樓價的九成。但準買家要留意申請限制,如要按揭成數達九成,樓價必須低於400萬、申請人是首次置業等。消委會又指,準買家亦應一併考慮銀行提供的優惠、各類手續費及個別計劃中特定的限制。17間本地銀行中,有16間提供最高貸款額1%至1.6%現金回贈,但如回贈金額高於貸款額的1%,相關現金回贈就需於總貸款額中扣除,很多時要待按揭手續完成後才會發放。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153688
地產 商高 成數 按揭 利息 銀行 逾倍 倍供 848 單位 買家 多付 500
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341211

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