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世紀21的故事-資本策略(497)、冠中地產(193)、21控股(1003)


今日,21控股的控價暴跌,其後停牌,令我非常好奇。


21世紀地產,香港人應該非常熟悉,其業務主要是以多家地頭蟲組成聯盟,然後交換資訊的地產代理。據21控股(1003,前稱樂家集團、興旺行、當時稱為真樂發控股)收購世紀21的全部股權中稱:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080506/LTN20080506348_C.pdf


目標集團於一九九三年由賣方創辦。


根據分特許經營協議,世紀21香港獲授永久獨家權可轉授特許若干Century 21商標,並可授出Century 21特許經營權予持牌房地產經紀,及使用由Century 21 US開發之Century 21系統以在香港及澳門成立、發展及經營房地產代理公司。


Century 21 US為全球最大之住宅房地產銷售集團之原有特許經營權擁有人,於全球58個國家及地區擁有超過8,400個獨立擁有及特許經營代理公司。Century 21 US設計及開發出標準化之標誌、代表性佩章、名片、文具、業務表格、辦公程序手冊、中央推廣計劃、銷售培訓計劃及人事管理及監控系統。


世紀21香港根據分特許經營協議已獲授於香港及澳門使用上述系統之權利。


...


世 紀21香港主要從事提供特許經營、顧問及物業代理服務;世紀21物業代理主要從事提供物業代理服務;而世紀21測量行主要從事提供測量、物業項目顧問服 務、物業估值、物業代理服務、拍賣及招標服務。目標集團現時在香港及澳門經營超過120間(包括4間由目標集團擁有)持牌房地產代理公司。


但是世紀21的大股東是誰呢?其實來來去去只是一個人持有,就是吳啟民先生了。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090623/LTN20090623298_C.pdf


吳 先生,五十五歲,於二零零八年七月加入本公司,擔任執行董事,另獲委任為本公司若干附屬公司之董事。吳先生持有英國倫敦大學倫敦經濟及政治學院之碩士學 位。吳先生曾於文華行地產顧問有限公司、美國大通銀行、世貿中心集團及廣東銀行擔任高級職位。彼於房地產行業擁有豐富經驗,並為世紀21香港有限公司之創 辦人。吳先生為本公司一間非全資附屬公司(即欣明,稍後會詳說。)之董事兼股東之胞兄。


但世紀21卻用了不同的載體,但亦有淵源的公司來控股,讓我們來回顧一下,另由於關係太複雜,有部分細節將會被忽略。



http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20010711/LTN20010711028_C.doc

2001年1月,資本策略(497,前稱海洋資訊、創見太平洋控股)購入吳啟民先生持有的Consective Profits Limited 80%股權,其持有世紀21 82.5%股權,即購入世紀21的66%股權。


Consective Profits Limited 80%股權作價1,905萬,以200萬現金,剩餘1,705萬,以每股55仙發行3,100萬股支付。


即當時世紀21的估價為:


1,905 / (82.5% x 80%)


= 2,886.36萬。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030110/LTN20030110081_C.pdf


2003年1月,資本策略(497)購入慶屋國際(193,後稱冠中地產)的24.7%股權,即1.43億股,每股22仙,作價3,150萬。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030325/LTN20030325001_C.pdf



2003年3月,資本策略(497)購入樂家集團(1003,後稱興旺行、真樂發控股、21控股)的即28.08%股權,即2億股股份,每股30仙,作價6,000萬。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030909/LTN20030909035_C.pdf


2003年9月,資本策略(497)把Consective Profits Limited 80%股權售予冠中地產(193,前稱慶屋國際),作價600萬,較前2年的1,905萬,下降68.05%。


至今世紀21的股權,由資本策略,轉移至冠中地產。


當時的估值為: 


600 / (82.5% x 80%)


= 909萬。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20031112/LTN20031112028_C.pdf


2003年11月,資本策略(497)把興旺行(1003,後稱興旺行、真樂發控股、21控股)的2.01億股,以每股30.35仙轉讓予梁先生及黃先生,作價6,100萬,資本策略算是微賺。


據2005年10月,資本企業家雜誌對梁黃二人的專訪,兩人稱「2000年至2004年是公司的高速發展階段,經過數年之後,我們遇到一位朋友,他對我們說:「香港做生意的人很多,但有多少人有條件當上市公司主席?」透過上市公司,我們可以加快實現理想。」


那位朋友是誰?應該是吳先生了。


http://202.66.146.82/listco/hk/21holdings/annual/2005/ar2005.pdf


2004年1月,因並沒有出公告收購,並在年報中發現,並從據21控股(1003,前稱興旺行、當時稱為真樂發控股)收購世紀21的全部股權反證,相信是向吳啟民先生弟弟購入欣科60%股權,作價600萬元。


據年報稱,欣科是買賣及製造玩具、禮品及贈品。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040204/LTN20040204064_C.pdf


2004年2月,資本策略(497)的29.37%股權,即450,364,000股,轉移至鍾楚義先生,作價7,300萬,當時其履歷如下:


鍾楚義先生,43歲,英國倫敦大學畢業,一九八三年獲法律學位。鍾先生於一九八六年取得香港執業律師資格。


鍾先生於一九八八年任職渣打(亞洲)有限公司,一九九零年成為奔達國際有限公司(268,前稱國泰京華集團,即後來的世貿集團,鵬利集團,已在2003年私有化)之董事兼總經理,其後於一九九二年加入中策集團有限公司(235)。一九九九年三月,鍾先生加入電訊盈科集團,現為電訊盈科有限公司(8,前稱德信佳)執行董事。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050518/LTN20050518022_C.pdf


2005年5月,資本策略(497)出售859,864,000股冠中地產(193)予朱年耀先生,作價4,041萬元,每股均價約4.7仙。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070801/LTN20070801316_C.pdf


2007年7月,冠中地產(193)出售Consective Profits Limited 80%股權售予久違了的吳啟民先生,作價400萬,較前4年的600萬,下降33.33%。


當時世紀21的估值為: 


400 / (82.5% x 80%)


= 606萬。

奇妙之旅至此開始。


真樂發(1003,後稱21控股)經過一輪清洗及出售業務予舊股東後,在2008年5月有一項宣佈。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080506/LTN20080506348_C.pdf


公司宣佈5合1。


另外,其宣佈收購除之前的世紀21香港外,亦收購世紀21物業代理及世紀21測量行,作價4.3億元,其中2億以現金支付,1億以年息3厘承兌票據支付,剩下1.3億以年息2厘的可換股債支付,換股價是合股後13.75仙(即20合1後的2.75元)。


其擔保盈利為2,300萬,如低於此數,其代價需作一定扣減。


同時,公司配售4億股,每股12.5仙,及1億元年息2厘可換股票據,換股價13.75仙。


若全部行使,吳先生將持有28.48%股權,成為大股東。


但從其公告上,前兩年並無1年的合併盈利多於這個數字的20%。


但是其後通函稱:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080627/LTN20080627502_C.pdf


根據分別載於本通函附錄五、六及七之世紀21香港、世紀21物業代理及世紀21測量行會計師報告,於世紀21香港、世紀21物業代理及世紀21測量行截至二零零八年三月三十一日止年度經審核財務報表反映之目標集團除稅前總溢利約為24,980,000港元。


因此,該金額已達至保證溢利金額,賣方無須與Kingbox作出任何補償。


為何盈利會突然暴增,連報告內也看不出太多,相信大家非常清楚。


另外,估值更達4.65億元,較之前的一部分值606萬(其餘兩項的合共帳面值為負),不知這位估值師是否沒飯吃,需要做出誇張的估值。


在這項交易中,吳先生當然是最大受益者,把一件值數百萬的東西賣到4.3億元,其中2億更是現金,雖之前批股失敗,但暫時亦取得1,000萬現金,足夠補回購入Consective Profits Limited 的代價之餘,還賺600萬,所以他真的賺翻了。


所以他的股票可稱無本。


但最後市況好轉,公司推出更兇狠的批股計劃:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081222/LTN20081222545_C.pdf


公司宣佈20合1,然後由恆利批新股2.2億,股價為合併後15仙(即合併前0.75仙),結好批可換股債1.2億,年息2.25%,換股價18仙(即合併前0.9仙),集資淨額1.51億,目的在償付吳先生的代價。


其後股價暴升至2元以上,這批新股及可換股債接貨者獲利豐厚,就算今日暴跌,也賺約3倍。

現時,該批作收購吳先生資產之用的可換股債行使價已下降至1.006元,但是換不換已沒所謂了。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090730/LTN20090730866_C.pdf


其後,公司放出的消息都是散貨手段。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090907/LTN20090907255_C.PDF


今日停牌,都是因為這件事可能告吹吧。


不過任務完成,已沒所謂呢。


P.S.還有一件事提醒大家,老x集團的412、913及273已進駐,真要小心。

Heritage International Holdings Limited 102(L)
    13,888,888(L)
4.37(L)
31/07/2009
Unity Investments Holdings Limited 102(L)
    13,888,888(L)
4.37(L)
31/07/2009
Willie International Holdings Limited 102(L)
14,444,444(L)
  14,444,444(L)
4.54(L)
31/07/2009



世紀 21 故事 資本 策略 497 冠中 地產 193 控股 1003
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壹傳媒(282)﹑資本策略(497)﹑建福(464) – 中期業績簡評 天知 - 價值投資者 BLOG

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/217762/index

 

壹傳媒

 

除了台灣電視業務仍然在大幅虧損之外,其他部分總算不過不失。它的權益值大概32億,以電視業務每6個月虧損5億計的話,3年就可以把股東的錢燒清光。而何時才能扭虧為盈,仍然是一個大問號。

 

 

 

資本策略

 

它的業績,其實是完全可以預期的。股東權益值增加30%55億,使這間市值不過167億的公司變得很吸引,因為正如之前所講,它的帳面資產離它實際以市值計的資產還有一段很大的距離。

 

不派中期息是它一貫的做法,但作為小股東當然會有微言,這也是無可厚非的。

 

 

 

建福

 

建福是一間我最近經常留意的公司,它是一間美髮產品製造商,自2005上市多年來一直沒有大展鴻圖,只是輕微發展一下,但公司的ROE卻驚人地出色,五年平均ROE21%,兼且沒有什麼負債。加上派息慷慨,派息比率達一半。

 

 


百萬港元

五年總溢利

234

五年平均股東權益

224

五年平均ROE

21%

五年總CFO

250

五年總CFI

84

五年總FCF

166

五年總派息

 

104

 

 

 

剛公布了中期業績,上半年賺2千萬,如果下半年也賺2千萬,以一家市值不足2億的公司,市盈率5倍,派一半即息率10%,好像不錯!

 

唯一令人擔憂的地方是它的資產負債表有一點變壞跡象,存貨大升54% (正常9月比3月應升25%左右),應收款增加,現金減少。

 

不過,我現在正在收集它!


傳媒 282 資本 策略 497 建福 464 中期 業績 簡評 天知 價值 投資者 投資 BLOG
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資本策略(497.HK) - 利潤最大化 天知 - 價值投資者 BLOG

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/600209/index

 

有朋友跟我說,如果你以現價買入經擴大後相當於25%的資本策略,然後接受鐘楚義的收購,這樣可策略利潤最大化,而且是無風險的。我且將他的說法以不同個案去分析一下。

 

總括而言,我們可以將它分為六個個案,可見下表。

 

有閒置現金?

將閒置現金買入更多股票?

接受股份收購?

個案一

沒有

na

個案二

沒有

na

個案三

個案四

個案五

個案六

 

 

如假設現價為$0.24,下表將展列了收購完成後股價所代表的回報。


$0.22

$0.24

$0.255

$0.27

$0.29

個案一

-8.3%

0.0%

6.3%

12.5%

20.8%

個案二

-4.7%

1.6%

6.3%

10.9%

17.2%

個案三

-8.3%

0.0%

6.3%

12.5%

20.8%

個案四

-4.7%

1.6%

6.3%

10.9%

17.2%

個案五

-6.3%

0.0%

4.7%

9.4%

15.6%

個案六

-4.3%

0.4%

3.9%

7.4%

12.1%

 

由上表可觀察到幾項事情:

 

l   個案一和三﹑二和四是一樣的,即代表如果你將閒置現金投入以現價買入更多股票,與你沒有閒置資金的時候是一樣的,無論你接不接受。

 

l   個案一至四可見,如果之後股價等於$0.255,回報將一樣。而當之後股價低於$0.255,個案二和四比一和三好,當高於時,則一和三比二和四好。

 

l   大部分其他情況下,每個個案都不要股價下都有機會比其他優勝,唯獨是,個案五的回報在任何情況下都比個案四低1.5625%,即是說,如果你有閒置現金,既不接受收購,又不買進更多股票,回報將會比一位既接受收購,又買進更多股票的投資者吃虧1.5625%

 

 

附錄:


現股價

現持股

股票總值





0.24

300,000

72,000











個案一: 不接受股份收購







之後股價

持股

股票總值

套回現金

總回報



0.22

300,000

66,000

0

-8.3%



0.24

300,000

72,000

0

0.0%



0.255

300,000

76,500

0

6.3%



0.27

300,000

81,000

0

12.5%



0.29

300,000

87,000

0

20.8%









個案二: 接受股份收購







之後股價

持股

股票總值

套回現金

總回報



0.22

225,000

49,500

19,125

-4.7%



0.24

225,000

54,000

19,125

1.6%



0.255

225,000

57,375

19,125

6.3%



0.27

225,000

60,750

19,125

10.9%



0.29

225,000

65,250

19,125

17.2%









個案三: 閒置現金買入部分股票,但不接受股份收購





現股價

現持股

買入股票

股票總值




0.24

300,000

100,000

96,000











之後股價

持股

股票總值

套回現金

總回報



0.22

400,000

88,000

0

-8.3%



0.24

400,000

96,000

0

0.0%



0.255

400,000

102,000

0

6.3%



0.27

400,000

108,000

0

12.5%



0.29

400,000

116,000

0

20.8%









個案四: 閒置現金買入部分股票,接受股份收購,以維持原先持股




現股價

現持股

買入股票

股票總值




0.24

300,000

100,000

96,000











之後股價

持股

股票總值

套回現金

總回報



0.22

300,000

66,000

25,500

-4.7%



0.24

300,000

72,000

25,500

1.6%



0.255

300,000

76,500

25,500

6.3%



0.27

300,000

81,000

25,500

10.9%



0.29

300,000

87,000

25,500

17.2%









個案五: 有閒置現金,不接受股份收購,以維持原先持股




現股價

現持股

股票總值

現金

總值



0.24

300,000

72,000

24,000

96,000










之後股價

持股

股票總值

現金

總回報



0.22

300,000

66,000

24,000

-6.3%



0.24

300,000

72,000

24,000

0.0%



0.255

300,000

76,500

24,000

4.7%



0.27

300,000

81,000

24,000

9.4%



0.29

300,000

87,000

24,000

15.6%









個案六: 有閒置現金,接受股份收購






現股價

現持股

股票總值

現金

總值



0.24

300,000

72,000

24,000

96,000










之後股價

持股

股票總值

套回現金

現金

總回報


0.22

225,000

49,500

18,360

24,000

-4.3%


0.24

225,000

54,000

18,360

24,000

0.4%


0.255

225,000

57,375

18,360

24,000

3.9%


0.27

225,000

60,750

18,360

24,000

7.4%


0.29

225,000

65,250

18,360

24,000

12.1%


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政府上月錄497億盈餘

1 : GS(14)@2017-01-28 12:02:26

【本報訊】政府公佈去年12月份,單月錄得逾497億元盈餘,即截至去年底,財政年度首三季錄654億港元盈餘,同期財政儲備更首次突破9,000億元關口,達9,083億港元。政府發言人表示,12月份的盈餘主要來自利得稅、地價收入和財政儲備投資收入。本財政年度的修訂預算會在2月22日與《2017至18年度財政預算案》同時公佈。早前多間大行估計,本年度盈餘會至少達700億元,相比政府早前估計多出數倍。展望1至3月(財年第四季)屆交稅季節,意味最後埋單計數時,財政盈餘將會繼續創新高。此外,金管局公佈,截至去年12月31日,外滙基金總資產達36,299億港元,較2016年11月底增加401億港元,其中外幣資產增加276億港元,港元資產增加125億港元。外幣資產增加,主要是因為發行負債證明書及外幣投資組合的估值收益。此外,港元資產增加,主要是因為來自財政儲備的存款增加,但有關增幅因政府基金及法定組織提取存款及香港股票市值下跌而被部份抵銷。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170128/19911453
政府 上月 497 盈餘
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