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22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後，市場相信美國聯儲局今年加息機會低，更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低，人們對地產股的態度有了一點轉變，尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和，但由於中長期供應仍然緊張，加上低息環境有望延續，以及預期有資金或湧入，住宅市場近月明顯回暖，新盤銷售再次熾熱起來，令本地地產股投資價值再現。 另外，香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩，市場部分人士開始估計下半年轉升，亦是地產股轉強的原因之一。 本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。 ■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 與內地相似，香港奢侈品及中高檔消費放緩，但是聯儲局加息預期降溫，地產發展商和本地收租股的希慎（0014）和九倉（0004）股價轉強，鷹君（0041）更屢創紀錄新高，更高見38元。 筆者6月評論新地（0016），當時股價是92.7元，市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元，市帳率上升至0.69倍，仍然低於長遠平均水平。 新鴻基地產（0016） : 巿賬率 新地（0016）2015年12月底的每股資產淨值為157.52元，現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元，現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字，現價遠低於平均數的0.9倍，亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 收租股： 恒隆 恒隆地產（0101）收益由兩部分組成，首先是投資收益，集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售，但恒隆地產多年已沒有投地。 所以，恒隆是收租佬，數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務，提供資金往內地發展中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高，逐漸成為以內地為主的收租股。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半，物業租賃佔8成半。 恒隆地產從90年代起拓展內地市場，在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，公司積極拓展版圖，在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目，全部均以「恒隆廣場」品牌命名。 恒隆地產（0101）旗下香港商場出租率甚高，反觀內地因地點問題而較為參差。 恒隆將於7月28日（星期四）公布中期業績。

■　 18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,600億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,700億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,160億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	830億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	850億元	--
6	恒隆地產（0101）	750億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,100億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,280億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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恒隆地產（0101）

恒隆地產（0101） 本是香港地產發展商，90年代初已經進軍內地商業地產市場，其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目，恒隆更因這兩大「傑作」，令其於內地的名聲大增，更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產（0101）過去數年將重心放在內地市場，在內地的發展主要透過投資、管理商業物業，從中獲得租金管理費收益。 恒隆（0101）積極發展內地城市，包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明，務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆（0101）在2010年11月，以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份，佔恒隆擴大之已發行股本6.58%，籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。







恒隆地產（0101） 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績，純利50.92億元，按年跌56.49%；每股盈利1.13元；派末期息58仙。計及中期息，全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億，按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內，收入89.48億元，按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃，按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%；內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位，物業銷售收入按年跌87.8%，至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。




發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元，在中國的昆明和武漢興建購物中心，並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。

主席陳啟宗指出，集團考慮在內地收購土地，又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出，未來累計要投入內地項目發展金額達400億元，每年資本開支約50至60億元，公司手持現金逾300億元，有少許淨負債，也屬正常。由於人民幣貶值，恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後，錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸，降低風險。

陳啟宗指出，集團上海業務錄得增長，較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難，但長期仍看好內地市場，因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產（0101）去年度在香港共售出大約130個住宅單位，餘下可供出售的住宅單位大約700個，當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。




香港物業

恒隆地產（0101）的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊，以及九龍灣的淘大商場等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%，至港幣35.57億元及港幣29.89億元。


內地物業

恒隆地產（0101）去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米，相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目，包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場，

隨著以上項目相繼落成後，恒隆地產（0101）在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

#	年度	內地出租物業總樓面面積	租出率
1	2012年	117萬平方米	97%
2	2013年	141萬平方米	93%
3	2014年	176萬平方米	81%
4	2015年	232萬平方米	78%
5	已承諾項目竣工後	390萬平方米

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 （淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔，扣除現金及銀行存款） 為1.1% （2014年： 0%）。




短評

恒隆地產（0101）早於90年已經逐鹿神州，大多集中發展一線城市的收租物業，是成功發展內地的例子之一，約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆（0101）旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。 在國內，「恒隆」是優質的的地產品牌，公司對品牌重視，統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，包括上海在內，恒隆（0101）已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。










( 未完 )





















市盈率，息率

恒隆地產（0101）現價16.60元，市盈率14.7倍，市帳率0.58倍，息率4.5厘。

簡單估計，2016年度派息0.75元左右，預期息率4.5厘。





1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

香港交易所搞錯了恆隆地產(0101)週年大會上的投票

1 : GS(14)@2010-11-07 17:19:09

http://www.hkex.com.hk/chi/newsc ... 10/101104news_c.htm


HKSCC is owned by HKEx and operates the Central Clearing and Automated Settlement System (CCASS). Looking at the Webb-site CCASS Analysis, we can see that the 873.982m missing votes exactly matches the number of shares held by subsidiaries of Hang Lung Group Ltd (0010) in their Investor Participant accounts. Ironically, HKEx Chairman Ronald Arculli has been an INED of HLP for 30 years.    

香港結算由香港交易所持有，它是主要經營香港中央結算系統(CCASS)，從Webb-site中央結算系統分析可見，這8.73982億股票相等於恆隆集團(0010)附屬的投資者戶口所持有的股票。香港交易所的主席夏佳理是在30年前已經為恆隆地產非執行董事。

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恆隆系新聞專區-恒隆集團(0010)、恆隆地產(0101，前淘大)

1 : GS(14)@2011-05-18 21:37:06

五、恆隆集團
恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到
香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回
港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。
1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文
換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。
1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元
價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中
的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，
已初其規模。
恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆
隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。
恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環
走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977
年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。
恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時
平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。
1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位
和部分商場，總投資達9.4億元。
1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給
予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。
恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各
項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬
方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億
元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出，全港轟動。
這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有
的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。
80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆
因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。
不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙
方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低
補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億
元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公
司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建
築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。
不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日
遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華
利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆
隆的盈利。
1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公
司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業
務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。
1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後
與其他地產集團看齊。
不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物
業。
1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。

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2 : GS(14)@2011-07-30 12:33:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478435

恒隆地產實際少賺 59%
2011年07月30日

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3 : idsdown(1658)@2011-08-17 20:26:42

陳啟宗：“希望故宮不要有銅臭”
2011-08-16

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-16/xNMDY5XzM1NzcxNQ.html

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