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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做?? Home Blogger

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Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。

青衣將有不少新供應仲要係居屋,區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平,會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤,但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底,你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。

如你手上有間賺左四成以上既樓,可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:

1.        考慮加按到五成或七成,即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成,減去你現時爭銀行之金額後,就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。

2.        加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下,正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。

3.        評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還,每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年,先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處,簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。

4.        加按左舊錢出黎,如果舊錢係你五年都儲唔到既,請你小心保管。做人仔定期算數,搵間細銀行比個靚兌價你,再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.

5.        請你target定兩到三個大型屋苑,勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手,好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓,原因係真係平些少既野,通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢,agent報價你根本就朦查查。

6.        對psy見解,應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期,用一成錢放入中國建材,得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁,冇得冇失(當然要輸時間)。

7.        至於買樓,以psy財力不宜在今時出擊,自新政策在2012年10月尾推出後,可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢,用開心錢博下又係別話。

七個 步驟 有間 間賺 四成 以上 既樓 樓點 點做 Home Blogger
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唔想再租樓可以點做?(答) Home Blogger

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採用本網傳統解答流程,先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元,老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息,但一日美國不加息,小型銀行續可取得低息資金渠道,大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓,故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際,貿然加息就像球隊將主力出售套現,可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%筆者認為這是一個有參考性之訊號,亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合,即中國兩會之前樓市有力,兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出,再行定奪。本段趁機來個周未總結。

 

根據現行按揭一般年息,即年息2.15%,如分30年供,每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil50%原因是他首次置房,負擔比率可高至總入息之50%另不受雙倍從價印花稅所限,按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差,他在睇樓之銀碼選擇,己大約做好了即於旺市買入總負擔能力之一半,原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房,進可攻退可守。

縱然不打算生育,購入一房不建議。因再售出時客路少,何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁,只是購買力向下流,加上居屋價推升效應之表象,兩邊一齊出力所以效果顯眼。

 

屋苑實用建築成交價(百萬)樓齡實用呎價備註(沒有提及即兩房)
P5316944.05107627沒有地鐵、只有屋村巴士
M4675974.41>309443地鐵上蓋
G4715983.40246800十分鐘小巴到地鐵
N341-2.70279642一房,地鐵上蓋
L379-4.501011873一房,步行五分鐘有地鐵
L511-5.501010763步行五分鐘有地鐵
T4455113.83308600地鐵上蓋
B5726684.25247400三房,十分鐘小巴到地鐵
S4637413.81>208229沒有地鐵、有巴士小巴

另一問題是買入那個屋苑,可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處,而筆者建議大哥何處你可發表意見,明天再解。

唔想 想再 再租 租樓 可以 點做 Home Blogger
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卡賓服飾(2030)可以點做數?

這一隻股票,雖然近年品牌真是較為出名,但數字實在太過波動同古怪,所以有點興趣寫寫,第一部分就寫寫它的銷售和盈利的技巧,第二部分就寫他的存貨和應收帳的處理技巧。

1. 銷售額及盈利
(1)  銷售額

1. 公司透過不多的分銷商進行銷售,在2011年每個分銷商的銷售數字增長非常驚人,連同業利郎的速度也不及,分店數目的增加也不能解釋。雖然這公司銷售基數少,但是從另外一些應收款及存貨看出,增長的比率是較營業額大出不少,所以銷售數字肯定有過度銷售的成分,在招股書的財務分析一節,解釋銷售增加的原因稱「由於市場策略轉變而令部分新零售店舖並無開業。該等額外產品其後於2011年出售予終端客戶」,亦可以瞭解到其實當年銷售確實有點激進,但是他們如何把這些應收款及存貨處理,下面我們會再解釋。


(2) 盈利
當然2011年銷售暴增,亦盈利大幅增加,也可能因為瘋狂投入廣告,知名度大增,反過來用來促使分銷商大幅增加訂貨金額。但2012年業績增長放緩,但盈利卻有增長,一來是減少了廣告開支催谷了增長,但更有用的原因是在2012年把自製服飾的生產部分和存貨出售給石獅市豪宇服飾有限公司,並由其主力負責生產,還可以分期支付款項,這樣優惠的條件,可能就是要他暫時蝕蝕底,使毛利率由31.85%,增加至40.45%,為業務提升估值提供強勁的動力。但出售生產部分卻有另外一個效果,詳看下一節。

至於2013年,公司銷售下降20.73%,至3.35億,但盈利仍然持續增長,其實是靠補貼達成的,如果沒有補貼,公司的盈利是下降的,所以其實賣出大約17.71億的價格,年化市盈率大約11倍,加上發水的成份,相對同業,似乎作價有點貴。



2. 存貨及應收帳
(1) 存貨
這公司在2011年的存貨由9,376萬增加至1.27億,至2012年大幅下降至4,102.5萬,2013年又降至2,132.2萬,但銷售在2012年仍保持增長,2013年銷售也只是下降了20.40%,但存貨卻下降了接近一半,這是可以如何做到的呢?

剛才說到,公司把生產業務出售予獨立第三方石獅市豪宇服飾有限公司,存貨之類也出售予該公司,這樣以後原料和在製中的貨物已經減少,這已經造成存貨大減的情形,並交由他們生產,他們生產的貨物出售予上市公司後,再銷予分銷商,其實只要生產商和分銷售兩者配合,一方面出貨慢一些,一方面銷售快一些,每人多吃一些貨,其實存貨很快就可以下降不少了,我不知道是否ERP軟件的效果導致的,但這可能是一個能說服的理由。


(2) 應收款
筆者利用一些簡單的估量數字的方法,製成了下表,可以看到所需的營運資金總量和現金和借款數量的分別。在2011年仍吻合情況,但2012年和2013年其實是持有過量現金的,甚至不需借款。但這些現金並沒有用作派息之用,卻是不知為何保留在上市公司體內,或者有些更低利息成本的方法例如內保外貸等,把現金打出來,然後公然把現金派息,然後利用上市所得償還這部分債務。就算這樣,公司部分大資產是以現金持有,活期利率也不高,但借錢的利息卻是大約2%,明擺著就是虧錢。如果派發出來,這就可以省下不少稅項和支出,大股東也賺得資金,但公司沒有做很多事情,為甚麼?





筆者相信,這些所謂存款可能是擔保分銷商付款予上市公司的款項,雖然這些錢表面上是無抵押,列作活期存款,但已經利用作支持分銷商擴張銷售的方式,利用這些活期存款支持的支付給上市公司,使應收款低估了,存貨也變相低估,好像當年新加坡鴻星爾克的調查也有提及這類銷售方式,所以也不是沒有先例。在這情況而言,筆者相信這公司也有採取這樣的方式,導致現金水平高估了。其實筆者相信,近來有幾家上市公司也採取此類方式。

總的來說,這種激進的銷售方式,卻是速成上市公司的手段,但如果未來仍採取這方式,好像吃毒品一樣,債務愈來愈多,導致未來銷售崩潰,但如果不採取這類方式,銷售勢必下降,所以他們做法可能是左右為難。但無論如何,對投資者來說,短期內這兩種公司可做的模式投資的方式,也可以不同的,但筆者不願參進這混水入面了。
卡賓 服飾 2030 可以 點做 做數
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File#581 趕書展之死亡六月 之 諗唔島點做訪問

原載《東Touch》1047期 (23Jun2015)
File 581 書展 死亡 六月 諗唔 唔島 島點 點做 訪問
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[大發現]如果你借到4,200萬,你會點做?

1 : GS(14)@2011-12-12 22:01:09

段估都唔會學佢...
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=15883732
將數千萬輸光的萬姓男子年約 30多歲,是江西南昌人,原在深圳做食品生意,發展不錯,之前他找許多同村親友借錢也是有借必還。從今年八月份左右開始,萬某說自己做生意需要用錢,分別向一、兩百個親戚借了錢,金額從幾千到上百萬不等,總計 4,200萬。不料,到本月 7日,債主們才得悉,萬某將借的錢全用於購買足球彩票。
2 : idsdown(1658)@2011-12-12 22:05:33

嘩!!! 今鋪玩大的
3 : 游浪潮(3792)@2011-12-12 22:35:13

借到 4 千個,就唸計買個官黎做,老老實實「回饋」同鄉
4 : 龍生(798)@2011-12-12 23:51:57

真係可惜, 應該走佬嘛...

足球彩票, 益晒莊家, 正白痴
5 : 亞力士(1473)@2011-12-13 00:01:32

佢條乜村 咁多富親戚
大發 如果 你借 借到 200 你會 會點 點做
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一眼睇晒!如果特朗普贏咗,點做投資部署?

1 : GS(14)@2016-11-10 07:31:52

過去10日,全球股市、匯市及商品市場,都跟住美國總統大選預測波動,雖然個別影響短暫,不過最好做好準備!美國大選於本港時間9日早上開始點票,《彭博》統計華爾街分析師,列出特朗普或希拉莉當選對市場的影響。1、股市特朗普當選:影響負面,波動增加,尤其對息口敏感的股票,長遠基建股會跑出。希拉莉當選:美股因大選的壓抑過去,將重展升勢。憂慮加強監管,料藥廠、銀行跑輸。2、美元特朗普當選:較日圓、瑞士法郎等已發展貨幣貶值,較發展中貨貨升值,包括墨西哥披索沖擊最大。其後當減稅、政府開支增加後,美元或轉強。希拉莉當選:升升升!基於加息憧憬,較已發展貨幣升值,對發展中貨幣中性,但墨西哥披索、俄羅斯貨幣會升值。3、美國國債特朗普當選:避險需求增,息率下跌,但減稅及政府開支增,資金流至股市,國債息率再升希拉莉當選:美股再上試,國債價格下跌,息率上升。4、商品、能源特朗普當選:對金價、貴金屬非常利好,油價向好,支持煤價,天然氣價受壓,銅價或因基建刺激上升。希拉莉當選:支持環保,對油、煤價有壓力,新能源造好5、新興市場特朗普當選:影響負面,除了特朗普經常示好的俄羅斯例外,墨西哥、東南亞、中國最受影響。希拉莉當選:非常正面,市場風險胃納上升,對新興市場興趣提高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161109/19827913
一眼 睇曬 如果 特朗普 特朗 贏咗 點做 投資 部署
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狂歡後肌膚SOS周汶錡Fiona會點做?

1 : GS(14)@2016-12-27 12:32:08

聖誕一輪Party狂歡之後,皮膚狀態跌晒watt,女士們一定要做好急救保養工夫,等肌膚好好修復。擁有白滑美肌的薛凱琪(Fiona)同周汶錡(Kathy)都有不同的急救肌膚心得。
Fiona話好多女仔都會敷mask急救,不過敷之前她特別注重清潔程序,「在敷上任何mask之前都會做下磨砂,因為如果有好多死皮,幾好嘅mask功效都減半。」至於Kathy就話一定要飲多啲湯水滋潤一下,「當然外在保養都要敷一啲水份較重或者多collagen嘅面膜,mask基本係每晚都會敷嘅。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161227/19878135
狂歡 肌膚 SOS 周汶 汶錡 Fiona 會點 點做
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【社工教路】朋友情緒崩潰最忌教佢點做 聆聽陪伴足以救命

1 : GS(14)@2017-03-04 10:19:52

遇上朋友情緒困擾,叫他「不要哭、不要不開心」沒甚麼用,也不要太快談論如何解決問題。



想在朋友情緒崩潰時安撫,沒想像般困難。只消花十五分鐘真誠的陪伴,一個情緒陷入危機的人跟人接通了,已經舒服很多。



阿Miu經歷失敗婚姻,最終離婚收場,經常內疚覺得愧對子女。「是我帶給他們不幸。」幾年前,她患上抑鬱症,不能入睡。「我有時想,有甚麼回憶讓我可以開心、可以笑,完全想不到。我很想找人傾訴,但沒人願意聽。」前夫不理解她的痛苦,看到她失眠沒精神,竟說她「被鬼纏,想太多」。孤立無援,她想過去自殺。「甚麼藥溝甚麼藥,我都試過上網去找。」求診後,她很感激一位醫務護士讓她盡情訴苦。「雖然她沒有安慰我甚麼,但她讓我哭,她願意聆聽,令我覺得很舒服,我終於覺得釋放。」她在街上總是看到好像這位姑娘的身影。「好想見到她,跟她說聲多謝。」有時不用說甚麼,聆聽、陪伴已經可以救人一命。十三歲被診斷患上精神病,看了廿幾三十年精神科醫生的鄭仲仁,現在是位精神健康服務社工。他提到安撫別人,有些話不能說,例如:別想太多、正面一點、不要想歪、明天會更好等表面看似鼓勵的話。「對情緒危機的人來說,這是落閘關門的話,好像不想他繼續講。不應讓對方覺得他的負面情緒不好。」「其實你可以這樣做啦」也是大忌。「好像不接納他,他會覺得被指使。」這一刻其實應先讓他紓緩情緒,往後才跟他思考怎樣解決問題。到底應說些甚麼呢?可以先噓寒問暖作連繫:「冷不冷,你是否很辛苦。」另外,把自己的經歷跟對方分享,讓對方感到支持,也是好方法。「我以前都試過這樣……」如果有人傳短訊跟你訴苦,不應只單純用文字回覆。「文字容易被誤解,特別有情緒困擾的人對文字特別敏感。建議立即打電話約對方出來。起碼聽到語氣,知道他這一刻的真實情緒。」記者:葉青霞攝影:劉永發、徐振國


鄭仲仁認為情緒困擾的人困在自己的世界,走不出來,有時15分鐘的陪伴已經可以舒緩很多,甚至讓對方看到希望。

如朋友傳短訊訴苦,甚至提及「想死」,最好還是打電話給對方。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170304/19946696
社工 教路 朋友 情緒 崩潰 最忌 忌教 教佢 佢點 點做 聆聽 陪伴 足以 救命
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【蜘蛛俠回歸】情迷第一代FANS:無腦點做奸角?

1 : GS(14)@2017-07-09 03:55:28

《蜘蛛俠:強勢回歸》即將於7月6上映,今集由年僅19歲的湯賀蘭(Tom Holland)擔任蜘蛛俠,Marvel公司更表示這是歷來最貼近漫畫的蜘蛛俠。



「能力越大,責任越大」相信大家對蜘蛛俠一點也不陌生,無論是漫畫或者電影,他一直是漫威旗下最受歡迎的超級英雄之一,因為他除了面對超級英雄該肩負的責任,同時也和大家一樣,必須應付一些青春期時普遍會遇到的麻煩,亦因此與讀者觀眾產生共鳴。再加上蜘蛛俠經常面對不同人物性格的反派,例如:受慾望操控的緣魔、瘋狂科學家八爪魚博士、愛女心切的沙魔、為醫治殘疾而變成怪物的蜥蜴教授等,正因為有這麼出色的反派襯托,才會令整個故事更完整刺激。



由羅拔唐尼(Robert Downey Jr.)飾演的Iron Man更會化身「英雄叔叔」指導蜘蛛俠適應超級英雄生活。

瑪麗莎·托梅(Marisa Tomei)同羅拔唐尼(Robert Downey Jr.)呢對經典螢幕情侶再次同場出現,將會飾演照顧蜘蛛俠長大成人的梅姨。

今集重頭戲之一是由曾經演過蝙蝠俠、也是「鳥人」的資深演員麥可·基頓(Michael Keaton)來飾演反派禿鷹(Vulture)。

《蜘蛛俠:強勢回歸》即將於7月6上映,日前動主播採訪多個蜘蛛俠 fans,發現最受大家歡迎的依然是初代蜘蛛俠--杜比·麥奎爾(Tobey Maguire),fans更分享對於電影中出現過的多位反派的看法,想知道他們的答案和你心目中的是否一樣?立即去片!採訪:Sapna攝錄:馮峰剪接:林春特效:Ivan




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170707/20081471
蜘蛛俠 蜘蛛 回歸 情迷 一代 FANS 無腦 腦點 點做 做奸 奸角
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收市閒情:學習點做Social精

1 : GS(14)@2017-10-09 04:02:45

行走江潮,最忌唔識Social,連如何Hi點樣Bye都唔識?唔使騰,記住呢個字得啦:「騷」。「騷」,做Show也!出得嚟行,當然Say Hi都要Say得浮誇!大家練習一吓:(吸氣!大聲!)「Wei~(拖長、漸細),好耐冇見呀,你呢期點呀……」成句句子重點係個「Wei」,只要重音、長度拿捏得精準,自然順利向各路人馬下馬威!進階嘅「Social精」,更加會配合肢體動作,加深對方印象:兩手食指一前一後擺,指住對方,面帶微笑,至於眼神就更加係精髓:瞇起少少,想像吓挑逗得來帶點挑釁,咁就中晒!後面兩句音調都唔好忽視!「好~耐冇見呀」,重音喺個「好」字,呢句要畀少少感情,交啲啲戲,要有一種彷如隔世嘅感覺。只要前兩句交到戲,去到第三句就可輕描淡寫啲,順利將話題伸延。正所謂「行船爭解纜,Say Hi要講先」,行走Social場合,見到一個識你嘅人,最緊要先發制人!特別係咩情況?就係你完全、根本、100%對你面前呢條友零印象!主導對話內容,你就更易猜度對方,到底係咩頭咩路住喺邊一度。嗱!做戲做全套,做騷都係有道具好,一張勁嘅卡片就少不了。如果本身份工Title唔夠照,唔怕!自己卡片自己作,你諗到咩Title就寫晒落去,咩「港九新界潮汕福建X氏宗親會創會會員」「Mensa十年資深會員」「圍威喂協會總幹事」「XXXX University BSc(Hons) in Waterblowing」……當你寫到張卡片要對摺,咁就Perfect池!識做「騷」,你行走Social場合,真係事半功倍,無往不利(可能係)。不過,呃得一時,呃唔到一世。只係識得吹水做騷畀Jetso又點?最後一個人有冇朋友,睇真誠;成唔成功,睇實力。試問,你幾時見過李嘉誠行出嚟「Wei~(拖長、漸細)」;難道朱克伯格行出嚟,你問佢「Where's your card?」所以,四圍派張「對摺卡片」嘅人,都係環保啲、慳啲啦!



千頌C
http://www.fb.com/winbigwok本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170927/20165532
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