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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做?? Home Blogger

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Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。

青衣將有不少新供應仲要係居屋，區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平，會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤，但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底，你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。

如你手上有間賺左四成以上既樓，可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:

1.        考慮加按到五成或七成，即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成，減去你現時爭銀行之金額後，就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。

2.        加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下，正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。

3.        評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還，每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年，先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處，簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。

4.        加按左舊錢出黎，如果舊錢係你五年都儲唔到既，請你小心保管。做人仔定期算數，搵間細銀行比個靚兌價你，再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.

5.        請你target定兩到三個大型屋苑，勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手，好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓，原因係真係平些少既野，通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢，agent報價你根本就朦查查。

6.        對psy見解，應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期，用一成錢放入中國建材，得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁，冇得冇失(當然要輸時間)。

7.        至於買樓，以psy財力不宜在今時出擊，自新政策在2012年10月尾推出後，可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢，用開心錢博下又係別話。

唔想再租樓可以點做?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6939

採用本網傳統解答流程，先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元，老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息，但一日美國不加息，小型銀行續可取得低息資金渠道，大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓，故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際，貿然加息就像球隊將主力出售套現，可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%，筆者認為這是一個有參考性之訊號，亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合，即中國兩會之前樓市有力，兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出，再行定奪。本段趁機來個周未總結。

 

根據現行按揭一般年息，即年息2.15%，如分30年供，每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil。50%原因是他首次置房，負擔比率可高至總入息之50%，另不受雙倍從價印花稅所限，按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差，他在睇樓之銀碼選擇，己大約做好了! 即於旺市買入總負擔能力之一半，原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房，進可攻退可守。

縱然不打算生育，購入一房不建議。因再售出時客路少，何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁，只是購買力向下流，加上居屋價推升效應之表象，兩邊一齊出力所以效果顯眼。

 

屋苑	實用	建築	成交價(百萬)	樓齡	實用呎價	備註(沒有提及即兩房)
P	531	694	4.05	10	7627	沒有地鐵、只有屋村巴士
M	467	597	4.41	>30	9443	地鐵上蓋
G	471	598	3.40	24	6800	十分鐘小巴到地鐵
N	341	-	2.70	27	9642	一房，地鐵上蓋
L	379	-	4.50	10	11873	一房，步行五分鐘有地鐵
L	511	-	5.50	10	10763	步行五分鐘有地鐵
T	445	511	3.83	30	8600	地鐵上蓋
B	572	668	4.25	24	7400	三房，十分鐘小巴到地鐵
S	463	741	3.81	>20	8229	沒有地鐵、有巴士小巴

另一問題是買入那個屋苑，可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處，而筆者建議大哥何處? 你可發表意見，明天再解。

卡賓服飾(2030)可以點做數?

這一隻股票，雖然近年品牌真是較為出名，但數字實在太過波動同古怪，所以有點興趣寫寫，第一部分就寫寫它的銷售和盈利的技巧，第二部分就寫他的存貨和應收帳的處理技巧。

1. 銷售額及盈利
(1)  銷售額
1. 公司透過不多的分銷商進行銷售，在2011年每個分銷商的銷售數字增長非常驚人，連同業利郎的速度也不及，分店數目的增加也不能解釋。雖然這公司銷售基數少，但是從另外一些應收款及存貨看出，增長的比率是較營業額大出不少，所以銷售數字肯定有過度銷售的成分，在招股書的財務分析一節，解釋銷售增加的原因稱「由於市場策略轉變而令部分新零售店舖並無開業。該等額外產品其後於2011年出售予終端客戶」，亦可以瞭解到其實當年銷售確實有點激進，但是他們如何把這些應收款及存貨處理，下面我們會再解釋。


(2) 盈利
當然2011年銷售暴增，亦盈利大幅增加，也可能因為瘋狂投入廣告，知名度大增，反過來用來促使分銷商大幅增加訂貨金額。但2012年業績增長放緩，但盈利卻有增長，一來是減少了廣告開支催谷了增長，但更有用的原因是在2012年把自製服飾的生產部分和存貨出售給石獅市豪宇服飾有限公司，並由其主力負責生產，還可以分期支付款項，這樣優惠的條件，可能就是要他暫時蝕蝕底，使毛利率由31.85%，增加至40.45%，為業務提升估值提供強勁的動力。但出售生產部分卻有另外一個效果，詳看下一節。

至於2013年，公司銷售下降20.73%，至3.35億，但盈利仍然持續增長，其實是靠補貼達成的，如果沒有補貼，公司的盈利是下降的，所以其實賣出大約17.71億的價格，年化市盈率大約11倍，加上發水的成份，相對同業，似乎作價有點貴。



2. 存貨及應收帳
(1) 存貨
這公司在2011年的存貨由9,376萬增加至1.27億，至2012年大幅下降至4,102.5萬，2013年又降至2,132.2萬，但銷售在2012年仍保持增長，2013年銷售也只是下降了20.40%，但存貨卻下降了接近一半，這是可以如何做到的呢?

剛才說到，公司把生產業務出售予獨立第三方石獅市豪宇服飾有限公司，存貨之類也出售予該公司，這樣以後原料和在製中的貨物已經減少，這已經造成存貨大減的情形，並交由他們生產，他們生產的貨物出售予上市公司後，再銷予分銷商，其實只要生產商和分銷售兩者配合，一方面出貨慢一些，一方面銷售快一些，每人多吃一些貨，其實存貨很快就可以下降不少了，我不知道是否ERP軟件的效果導致的，但這可能是一個能說服的理由。


(2) 應收款
筆者利用一些簡單的估量數字的方法，製成了下表，可以看到所需的營運資金總量和現金和借款數量的分別。在2011年仍吻合情況，但2012年和2013年其實是持有過量現金的，甚至不需借款。但這些現金並沒有用作派息之用，卻是不知為何保留在上市公司體內，或者有些更低利息成本的方法例如內保外貸等，把現金打出來，然後公然把現金派息，然後利用上市所得償還這部分債務。就算這樣，公司部分大資產是以現金持有，活期利率也不高，但借錢的利息卻是大約2%，明擺著就是虧錢。如果派發出來，這就可以省下不少稅項和支出，大股東也賺得資金，但公司沒有做很多事情，為甚麼?





筆者相信，這些所謂存款可能是擔保分銷商付款予上市公司的款項，雖然這些錢表面上是無抵押，列作活期存款，但已經利用作支持分銷商擴張銷售的方式，利用這些活期存款支持的支付給上市公司，使應收款低估了，存貨也變相低估，好像當年新加坡鴻星爾克的調查也有提及這類銷售方式，所以也不是沒有先例。在這情況而言，筆者相信這公司也有採取這樣的方式，導致現金水平高估了。其實筆者相信，近來有幾家上市公司也採取此類方式。

總的來說，這種激進的銷售方式，卻是速成上市公司的手段，但如果未來仍採取這方式，好像吃毒品一樣，債務愈來愈多，導致未來銷售崩潰，但如果不採取這類方式，銷售勢必下降，所以他們做法可能是左右為難。但無論如何，對投資者來說，短期內這兩種公司可做的模式投資的方式，也可以不同的，但筆者不願參進這混水入面了。

File#581 趕書展之死亡六月 之 諗唔島點做訪問

原載《東Touch》1047期 (23Jun2015)

[大發現]如果你借到4,200萬，你會點做?

1 : GS(14)@2011-12-12 22:01:09

段估都唔會學佢...
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=15883732
將數千萬輸光的萬姓男子年約 30多歲，是江西南昌人，原在深圳做食品生意，發展不錯，之前他找許多同村親友借錢也是有借必還。從今年八月份左右開始，萬某說自己做生意需要用錢，分別向一、兩百個親戚借了錢，金額從幾千到上百萬不等，總計 4,200萬。不料，到本月 7日，債主們才得悉，萬某將借的錢全用於購買足球彩票。

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2 : idsdown(1658)@2011-12-12 22:05:33

嘩!!! 今鋪玩大的

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3 : 游浪潮(3792)@2011-12-12 22:35:13

借到 4 千個，就唸計買個官黎做，老老實實「回饋」同鄉

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4 : 龍生(798)@2011-12-12 23:51:57

真係可惜, 應該走佬嘛...

足球彩票, 益晒莊家, 正白痴

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5 : 亞力士(1473)@2011-12-13 00:01:32

佢條乜村 咁多富親戚

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一眼睇晒！如果特朗普贏咗，點做投資部署？

1 : GS(14)@2016-11-10 07:31:52

過去10日，全球股市、匯市及商品市場，都跟住美國總統大選預測波動，雖然個別影響短暫，不過最好做好準備！美國大選於本港時間9日早上開始點票，《彭博》統計華爾街分析師，列出特朗普或希拉莉當選對市場的影響。1、股市特朗普當選：影響負面，波動增加，尤其對息口敏感的股票，長遠基建股會跑出。希拉莉當選：美股因大選的壓抑過去，將重展升勢。憂慮加強監管，料藥廠、銀行跑輸。2、美元特朗普當選：較日圓、瑞士法郎等已發展貨幣貶值，較發展中貨貨升值，包括墨西哥披索沖擊最大。其後當減稅、政府開支增加後，美元或轉強。希拉莉當選：升升升！基於加息憧憬，較已發展貨幣升值，對發展中貨幣中性，但墨西哥披索、俄羅斯貨幣會升值。3、美國國債特朗普當選：避險需求增，息率下跌，但減稅及政府開支增，資金流至股市，國債息率再升希拉莉當選：美股再上試，國債價格下跌，息率上升。4、商品、能源特朗普當選：對金價、貴金屬非常利好，油價向好，支持煤價，天然氣價受壓，銅價或因基建刺激上升。希拉莉當選：支持環保，對油、煤價有壓力，新能源造好5、新興市場特朗普當選：影響負面，除了特朗普經常示好的俄羅斯例外，墨西哥、東南亞、中國最受影響。希拉莉當選：非常正面，市場風險胃納上升，對新興市場興趣提高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161109/19827913

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狂歡後肌膚SOS周汶錡Fiona會點做？

1 : GS(14)@2016-12-27 12:32:08

聖誕一輪Party狂歡之後，皮膚狀態跌晒watt，女士們一定要做好急救保養工夫，等肌膚好好修復。擁有白滑美肌的薛凱琪（Fiona)同周汶錡(Kathy)都有不同的急救肌膚心得。
Fiona話好多女仔都會敷mask急救，不過敷之前她特別注重清潔程序，「在敷上任何mask之前都會做下磨砂，因為如果有好多死皮，幾好嘅mask功效都減半。」至於Kathy就話一定要飲多啲湯水滋潤一下，「當然外在保養都要敷一啲水份較重或者多collagen嘅面膜，mask基本係每晚都會敷嘅。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161227/19878135

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【社工教路】朋友情緒崩潰最忌教佢點做　聆聽陪伴足以救命

1 : GS(14)@2017-03-04 10:19:52

遇上朋友情緒困擾，叫他「不要哭、不要不開心」沒甚麼用，也不要太快談論如何解決問題。



想在朋友情緒崩潰時安撫，沒想像般困難。只消花十五分鐘真誠的陪伴，一個情緒陷入危機的人跟人接通了，已經舒服很多。



阿Miu經歷失敗婚姻，最終離婚收場，經常內疚覺得愧對子女。「是我帶給他們不幸。」幾年前，她患上抑鬱症，不能入睡。「我有時想，有甚麼回憶讓我可以開心、可以笑，完全想不到。我很想找人傾訴，但沒人願意聽。」前夫不理解她的痛苦，看到她失眠沒精神，竟說她「被鬼纏，想太多」。孤立無援，她想過去自殺。「甚麼藥溝甚麼藥，我都試過上網去找。」求診後，她很感激一位醫務護士讓她盡情訴苦。「雖然她沒有安慰我甚麼，但她讓我哭，她願意聆聽，令我覺得很舒服，我終於覺得釋放。」她在街上總是看到好像這位姑娘的身影。「好想見到她，跟她說聲多謝。」有時不用說甚麼，聆聽、陪伴已經可以救人一命。十三歲被診斷患上精神病，看了廿幾三十年精神科醫生的鄭仲仁，現在是位精神健康服務社工。他提到安撫別人，有些話不能說，例如：別想太多、正面一點、不要想歪、明天會更好等表面看似鼓勵的話。「對情緒危機的人來說，這是落閘關門的話，好像不想他繼續講。不應讓對方覺得他的負面情緒不好。」「其實你可以這樣做啦」也是大忌。「好像不接納他，他會覺得被指使。」這一刻其實應先讓他紓緩情緒，往後才跟他思考怎樣解決問題。到底應說些甚麼呢？可以先噓寒問暖作連繫：「冷不冷，你是否很辛苦。」另外，把自己的經歷跟對方分享，讓對方感到支持，也是好方法。「我以前都試過這樣……」如果有人傳短訊跟你訴苦，不應只單純用文字回覆。「文字容易被誤解，特別有情緒困擾的人對文字特別敏感。建議立即打電話約對方出來。起碼聽到語氣，知道他這一刻的真實情緒。」記者：葉青霞攝影：劉永發、徐振國


鄭仲仁認為情緒困擾的人困在自己的世界，走不出來，有時15分鐘的陪伴已經可以舒緩很多，甚至讓對方看到希望。

如朋友傳短訊訴苦，甚至提及「想死」，最好還是打電話給對方。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170304/19946696

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【蜘蛛俠回歸】情迷第一代FANS：無腦點做奸角？

1 : GS(14)@2017-07-09 03:55:28

《蜘蛛俠：強勢回歸》即將於7月6上映，今集由年僅19歲的湯賀蘭（Tom Holland）擔任蜘蛛俠，Marvel公司更表示這是歷來最貼近漫畫的蜘蛛俠。



「能力越大，責任越大」相信大家對蜘蛛俠一點也不陌生，無論是漫畫或者電影，他一直是漫威旗下最受歡迎的超級英雄之一，因為他除了面對超級英雄該肩負的責任，同時也和大家一樣，必須應付一些青春期時普遍會遇到的麻煩，亦因此與讀者觀眾產生共鳴。再加上蜘蛛俠經常面對不同人物性格的反派，例如：受慾望操控的緣魔、瘋狂科學家八爪魚博士、愛女心切的沙魔、為醫治殘疾而變成怪物的蜥蜴教授等，正因為有這麼出色的反派襯托，才會令整個故事更完整刺激。



由羅拔唐尼（Robert Downey Jr.）飾演的Iron Man更會化身「英雄叔叔」指導蜘蛛俠適應超級英雄生活。

瑪麗莎·托梅（Marisa Tomei）同羅拔唐尼（Robert Downey Jr.）呢對經典螢幕情侶再次同場出現，將會飾演照顧蜘蛛俠長大成人的梅姨。

今集重頭戲之一是由曾經演過蝙蝠俠、也是「鳥人」的資深演員麥可·基頓（Michael Keaton）來飾演反派禿鷹（Vulture）。

《蜘蛛俠：強勢回歸》即將於7月6上映，日前動主播採訪多個蜘蛛俠 fans，發現最受大家歡迎的依然是初代蜘蛛俠－－杜比·麥奎爾（Tobey Maguire），fans更分享對於電影中出現過的多位反派的看法，想知道他們的答案和你心目中的是否一樣？立即去片！採訪：Sapna攝錄：馮峰剪接：林春特效：Ivan




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170707/20081471

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收市閒情：學習點做Social精

1 : GS(14)@2017-10-09 04:02:45

行走江潮，最忌唔識Social，連如何Hi點樣Bye都唔識？唔使騰，記住呢個字得啦：「騷」。「騷」，做Show也！出得嚟行，當然Say Hi都要Say得浮誇！大家練習一吓：（吸氣！大聲！）「Wei~（拖長、漸細），好耐冇見呀，你呢期點呀……」成句句子重點係個「Wei」，只要重音、長度拿捏得精準，自然順利向各路人馬下馬威！進階嘅「Social精」，更加會配合肢體動作，加深對方印象：兩手食指一前一後擺，指住對方，面帶微笑，至於眼神就更加係精髓：瞇起少少，想像吓挑逗得來帶點挑釁，咁就中晒！後面兩句音調都唔好忽視！「好~耐冇見呀」，重音喺個「好」字，呢句要畀少少感情，交啲啲戲，要有一種彷如隔世嘅感覺。只要前兩句交到戲，去到第三句就可輕描淡寫啲，順利將話題伸延。正所謂「行船爭解纜，Say Hi要講先」，行走Social場合，見到一個識你嘅人，最緊要先發制人！特別係咩情況？就係你完全、根本、100%對你面前呢條友零印象！主導對話內容，你就更易猜度對方，到底係咩頭咩路住喺邊一度。嗱！做戲做全套，做騷都係有道具好，一張勁嘅卡片就少不了。如果本身份工Title唔夠照，唔怕！自己卡片自己作，你諗到咩Title就寫晒落去，咩「港九新界潮汕福建X氏宗親會創會會員」「Mensa十年資深會員」「圍威喂協會總幹事」「XXXX University BSc(Hons) in Waterblowing」……當你寫到張卡片要對摺，咁就Perfect池！識做「騷」，你行走Social場合，真係事半功倍，無往不利（可能係）。不過，呃得一時，呃唔到一世。只係識得吹水做騷畀Jetso又點？最後一個人有冇朋友，睇真誠；成唔成功，睇實力。試問，你幾時見過李嘉誠行出嚟「Wei~（拖長、漸細）」；難道朱克伯格行出嚟，你問佢「Where's your card?」所以，四圍派張「對摺卡片」嘅人，都係環保啲、慳啲啦！



千頌C
http://www.fb.com/winbigwok本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170927/20165532

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