鳳德邨膺九龍綠表公屋王
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GS(14)@2017-05-07 14:04:49【明報專訊】昨日一手市場成交冷清，但二手仍有破頂成交。公屋富戶新政年底實施，近期市場出現不少居屋王或公屋王，其中黃大仙鳳德邨一單位，獲東九公屋富戶客以331萬元購入，成九龍區未補地價公屋王。
公屋富戶實呎6825元購入
富誠地產高級分區經理陳錫金表示，鳳德邨1座硃鳳樓中層16室，實用485方呎（建築634方呎），2房間隔，坐向西望市景，日前以331萬元（未補地價）易手，實呎6825元（建呎5221元），成交價為九龍區未補地價公屋新高。
他續稱，買家為一名原居於東九龍的公屋富戶，眼見年底極有機會因新政策被「收樓」，故不惜以高價入市。原業主於2007年12月以85萬元購入，持有單位9年，是次轉手帳面獲利約246萬元，其間升值近3倍。陳錫金又表示，隨着樓價上升，部分公屋單位叫價極之「離地」，如同邨雪鳳樓一個實用598方呎的高層單位，業主開價594萬元，呎價9933元。
維港頌昨推售49伙未有成交
另元朗二線屋苑朗晴居，剛錄雙破頂買賣，消息稱，屋苑5座頂層單位，實用739方呎，屬三房間隔，連車位以735萬元成交，實呎9946元，成交價及呎價均屬屋苑新高。
原業主於2012年以375萬元買入單位，持貨5年帳面獲利360萬元，賺幅接近一倍。
恒地翰林峰收逾500票 超額近3倍
綜合昨日一手市場，合共錄得約20宗成交，長實（1113）及郭炳湘合作發展的阿皆老街君柏，售出4伙，但同為長實發展的北角維港頒昨推售49伙，則未聞成交。至於恒地（0012）粉嶺哥爾夫．御苑售出4伙，上周五（5日）首推的遠展（0035）沙頭角禁區盤尚澄，昨日則再沽兩伙。
恒地西環翰林峰昨首日開放示範單位及收票，市場人士稱，項目即日收逾500票，較首張價單130伙超額逾2.8倍。翰林峰首批折實平均實呎約2.61萬元，折實入場費472.7萬元，發展商將於本月16日發售首輪63伙。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4384&issue=20170507
公屋富戶綠表331萬買鳳德
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GS(14)@2017-05-07 15:22:56■西營盤翰林峰昨接受認購登記，收票逾500張。 黃耀興攝
【本報訊】公屋居民購買力驚人，部份富戶交還租住的公屋後，再以綠表資格買起九龍最貴公屋王。鑽石山鳳德邨1伙公屋遺產貨，剛以高達331萬元綠表價易手，創下九龍未補地價公屋最貴紀錄。房委會收緊公屋富戶政策後，部份富戶怕將來被房署趕走，趁最後機會用綠表買免補價居屋或公屋，令近期公屋及居屋的居二市場頻現天價樓王。富誠地產陳錫金表示，鳳德邨硃鳳樓中層16室「遺產貨」，實用485方呎，兩房間隔，原叫價335萬元，放盤約兩星期即賣出，成交價331萬元，實用呎價6,825元。是次成交金額，打破九龍灣彩霞邨於今年3月造出的326萬元紀錄，成為九龍史上最貴未補地價公屋，全港則屬第三貴，僅次於鴨脷洲利東邨350萬元及青衣邨335萬元。買家為區內公屋居民，交出租住公屋後入市。原業主於2007年12月以85萬元購入，持單位9年，轉手賬面獲利246萬元，升值2.9倍。消息指，紅磡黃埔花園12期5座中層F室三房戶，實用738方呎，放盤不足1個月，零議價下以1,030萬元售出，呎價14,148元，貼近市價。另元朗朗晴居5座頂層三房戶，實用739方呎，剛以735萬元連車位易手，呎價9,946元，樓價及呎價均創屋苑新高。
翰林峰首日收票 超額7倍
新盤方面，恒地（012）西營盤翰林峰昨首日接受認購登記，消息指首日收票逾500張，以周二發售的63伙計，超額認購近7倍。一手市場昨錄逾20宗成交，長實（1113）北角維港頌及馬頭角君柏推出65伙發售，有指兩盤共售出7伙，維港頌佔2伙。恒地上水高爾夫．御苑亦售出5伙。沙頭角尚澄亦再售2伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170507/20013364
鳳德邨實呎14682元 屋苑新高
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GS(14)@2017-06-18 10:56:02【明報專訊】黃大仙公屋鳳德邨再錄高價成交，消息指，鳳德邨銀鳳樓低層54室，實用126方呎，剛以185萬元（已補地價）售出，實呎14682元，呎價創屋苑歷史新高，並為九龍第二貴呎價公屋。資料顯示，原業主於1999年以5.2萬元（未補地價）購入，持貨18年賺幅可觀。
同樣以微型單位作招徠的深水埗AVA 61，入場費277萬元，昨首日收票，美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，即使受天雨影響，反應仍不錯，截至晚上8時，有逾220組客睇樓，項目首日暫收逾50票，最大手有一組客有意購3伙，有信心即日足額認購。
AVA 61首日收50票
他又指，項目睇樓客中，年輕客佔逾四成，當中40%獲父母資助首期。該項目由投資者盧華旗下維達創建公司發展。
另外，沙田欣廷軒2座高層G室，實用419方呎（建築549方呎），以673萬元成交，實呎16085元（建呎12276元），以成交價計創屋苑新高。原業主於2010年以295萬元購入，持貨7年帳面獲利獲利378萬元，賺幅1.2倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9458&issue=20170618
近鑽石山站 開放式綠表叫100萬 鳳德邨兩房最平250萬
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GS(14)@2017-06-18 22:04:55■廚房改開放式，加強大廳空間感。
【搵屋指南】鑽石山鳳德邨為全港首批可供租戶選擇購入的租置公屋之一，物業鄰近港鐵鑽石山站，為區內熱門租置公屋。撇除客源較窄的實用面積100餘方呎開放式單位，以可間隔兩房的實用面積300餘方呎單位為例，只可售予綠表人士的第二市場樓價由約250萬元起，需要補地價的自由市場入場價約460萬元。記者：伍志輝攝影：黃耀興
鳳德邨於1991至1992年落成入伙，共建7座提供5,313個單位，實用面積126至598方呎，包括新長型、Y3型及Y4型三款公屋設計，自設商場及街市，另有社區會堂、平台花園、兒童遊樂設施、健身設施、各類球場、滾軸溜冰場等，屋邨外設有巴士及小巴站，提供多條路線來往港九新界多個地區，另建有行人天橋接駁至龍蟠街及商場荷里活廣場，5至10分鐘行程可抵鑽石山站，社區配套方便就腳。
■鳳德邨提供逾五千個單位。
■屋邨商場有各類商舖食肆。
三房綠表叫價近600萬
1998年政府推出第1期租者置其屋計劃，鳳德邨是其中一個可供租戶購入的屋邨，最早期的折扣率約55至56%，歷年來持續有租戶選擇購入租住單位，由於樓價高企，近年的折扣率已調升至60至70%以上。鳳德邨放盤集中第二市場，自由市場放盤多屬早期購入單位，多年前已經補地價轉為收租物業又或已經轉售，近年補地價成本太高，自由市場全新盤源可謂少之又少。物業最細碼單位為實用面積100餘方呎的開放式單人戶，第二市場放盤叫價最平100萬元，自由市場開價達220萬元。實用300餘至400餘方呎單位，可以間隔兩房，第二市場樓價由250萬元起，自由市場最低消費約460萬元。可以間隔三房的實用500餘方呎單位，盤源極之罕有，第二市場叫價貼近600萬元，自由市場幾乎沒有放盤。
睡房闊窗望翠綠樹景
介紹單位為實用面積381方呎兩房戶，多年前已補地價，自由市場放盤叫價458萬元，為同類單位入場之選。單位兩間睡房有寬闊窗戶，向東北望附近山坡綠樹，觀感綠化無環境噪音。客飯廳無窗，由於廚房改開放式，大廳未致於完全昏暗無光，打開睡房門亦有光源入廳。全屋裝修企理，地磚及廚廁設備完好，可以節省翻新開支。世紀21富山地產劉倩彤表示，鳳德邨近期成交俱為第二市場，8座斑鳳樓實用366方呎單位成交價210萬元，7座銀鳳樓實用354方呎單位則以235萬元易手。自由市場成交要追溯至今年初，2座碧鳳樓實用147方呎單位，作價170萬元。
■睡房設有特闊窗戶，外望養眼樹景。
■睡房向東北，前臨山坡，環境清靜。
■廚房設備簡單，保養尚可。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058459
一日兩誕公屋王景林邨呎價$15,359 老翁為仔還債鳳德邨呎價$15,476 四按爆煲放售
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GS(14)@2017-08-03 07:59:54■鑽石山鳳德邨天價單位業主被指遭財務公司逼賣樓還債。陳善南攝
【本報訊】樓市重現瘋潮，一日內兩誕公屋王。昨早將軍澳景林邨先傳出易手，呎價15,359元破全港最貴公屋紀錄。惟景林邨只做了半日公屋王，隨即被鑽石山鳳德邨每呎賣貴117元再破紀錄，呎價15,476元。兩宗天價成交，各有賣樓故事。景林邨公屋王業主86歲老翁賣樓入住老人院，目的是為兒子還債。而鳳德邨單位天價成交，有指業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，惟資不抵債，被財務公司逼賣樓套現還債。記者：朱連峰 黃嘉銘
■將軍澳景林邨昨做了半日公屋王，呎價紀錄隨即再被打破。黃耀興攝
政府公佈樓價指數連升15個月，新界更創下史上首宗呎價達1.5萬元的公屋王，為將軍澳景林邨景桃樓高層28室，屬開放式一人公屋。差餉物業估價署資料顯示，全屋實用面積14.2平方米，即153方呎。昨早傳出單位以天價易手消息，連地價以235萬元易手，每呎15,359元，打破藍田公屋德田邨今年5月創下的每呎15,030元紀錄，成全港史上呎價最貴公屋王。有「將軍澳樓王」之稱的天晉，近期個別二手成交呎價約1.6萬元，景林邨直逼「天晉價」。新買家為本地投資收租客，料每月收租8,000至9,000元。
■景林邨公屋王業主鮑伯昨受訪時稱「唔知個仔搞乜」。
■將軍澳景林邨公屋王屬開放式一人公屋，不設任何間隔。
86歲業主：搬去老人院
景林邨公屋王的賣方是一名86歲姓鮑的老翁，於2013年4月以租置身份向房委會以13.85萬元買入公屋，料扣除補地價後，賬面獲利逾100萬元。不過鮑伯並非看淡後市沽樓，而是賣樓幫兒子還債。記者昨黃昏到公屋王單位直擊，隔住鐵閘見到有一名長者在屋內，他稱姓鮑、86歲，行動自如，他剛正在睡覺，只願睡在床上受訪。鮑伯承認單位已賣出，表明不知單位是創新高價賣出，是兒子找代理賣的，10月9日交樓，住了此單位約4年，自己獨居；至於賣出單位套現的錢是給兒子還債，之後會搬去元朗老人院生活。他語帶不滿指「唔知個仔搞乜」，本身住在上水老人院，幾年前以10多萬元買入此單位，但現時又要住老人院。但他稱沒不開心或不捨，因住過老人院，不擔心適應問題。
記者昨同時直擊公屋王樓下低4層，單位面積164方呎的景桃樓高層27室，是市場目前僅有一伙劏房戶型放盤，而且屬鎖匙盤。單位「一眼睇晒」，亦沒裝修可言，由大門到窗戶13步走完。窗口旁空間可放置6呎長4呎闊的床。單位有獨立廚廁，好過不少私樓劏房盤，但浴室無淋浴間，洗澡時需站於馬桶旁。廚房亦只可容納一個人站在內。景觀方面，單位外望同區私樓新都城樓景及學校，感覺算開揚，而且廳、廚、廁都有窗，頗為通風。伯伯為仔賣樓，網民反應不一。有網民予以同情，「伯伯，我好欣賞你為仔仔無言的付出，無私的愛，希望你在老人院生活得開心」、「老人家真慘！」亦有網民則鬧爆兒子不孝。
鳳德邨業主借貸年息42厘
景林邨只是做了半日公屋王，紀錄同日被鑽石山鳳德邨打破。富誠地產陳錫金表示，銀鳳樓低層53室，實用面積126方呎，剛以195萬元連地價易手，呎價15,476元，打破景林邨造出的每呎15,359元紀錄，成全港最貴公屋王。鳳德邨的天價成交，業主被指因資不抵債，遭財務公司逼賣樓套現還債。土地註冊處資料顯示，業主1999年僅以9.69萬元買入單位，買樓首期僅4,845元。於2013年3月至2016年10月期間，業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，每次借貸不斷提升，由5萬、7萬、12萬元，到最後一次的65萬元，年息介乎25.2%至42.08%，令單位淪為「四按」公屋王。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20110315
直逼太古城 鳳德盤叫價每呎近1.8萬
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GS(14)@2017-08-03 07:59:54■太古城現時平均呎價1.8萬元。
【本報訊】公屋呎價炒到1.5萬元，歸根究柢是因全港300萬元以內上車盤正步向絕迹，實力不足的買家惟有借「公屋劏房」上車。根據中原地產網上放盤統計，目前全港33,264個二手放盤當中，叫價低於300萬元的已跌穿200個水平，只剩199伙，當中大部份為未補價公屋及居屋。上車盤供應告急，不足200方呎的公屋劏房頓成「上車恩物」，惟放盤量有限，造成業主趁勢開天殺價。剛誕下全港最貴公屋王的鑽石山鳳德邨，出現兩伙天價公屋放盤。富誠地產陳錫金稱，公屋呎價已貴過私樓，鳳德邨現有兩伙開放式單位放售，每呎叫價近1.8萬元，不但貴過同區私樓，甚至媲美平均呎價1.8萬元的太古城。兩伙分別是黛鳳樓中層20A室及同座高層20B，實用面積140及160方呎，現於自由市場分別開價250萬及285萬元，呎價1.78萬元挑戰全港最貴公屋紀錄，比屋苑最新成交呎價1.54萬元再貴16%。兩伙同屬連租約物業，不設睇樓。上述兩伙的業主同於2015年分別以185萬及180萬元買入，即使持貨未夠額外印花稅（SSD）3年期，趁劏房有價，分別狂加價35%及58%放售，但叫價已包括10%辣稅。
「99%都係買嚟收租」
陳錫金表示，公屋劏房買家多為投資者，「我哋做咗咁多間，99%都係買嚟收租」，因為不會有人願意放棄綠表資格，去買一間只有百多方呎的公屋。投資者買劏房收租，只看樓價，而非呎價；就像鳳德邨，其呎價1.5萬元已大幅拋離東九龍不少私樓屋苑，如九龍灣德福花園，目前平均呎價只約1.1萬元。對於將軍澳公屋呎價升破1.5萬元，世紀21將軍澳鄺志輝表示，現時將軍澳私樓入場費接近600萬元，居屋都要400萬以上，基本上除了未補地價的居屋及公屋，將軍澳400萬元內的上車盤早已絕迹。他補充，要買300萬元內物業，區內只有車位或「咁細間嘅公屋」。■記者朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20110028
鳳德邨實呎7713元 貴絕九龍公屋
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GS(14)@2017-08-17 07:33:39http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5853&issue=20170817
【明報專訊】本月雖暫錄22宗居二市場成交，卻不乏新高個案。黃大仙鳳德邨有2房戶未補價實呎直逼8000元，創九龍公屋新高。
公屋富戶第二市場290萬購入
綜合房委會及代理資料，鳳德邨雪鳳樓低層11室，實用376方呎，以290萬元（未補地價）成交，實呎7713元，呎價創九龍公屋新高。原業主於1998年以20.8萬元（未補地價）購入，帳面獲利269.2萬元或近13倍。事實上，同面積的中層細兩房單位，今年3月做價亦僅195萬元（未補地價），意味同類單位樓價不足半年已急升近100萬元或近五成。富誠地產分行經理陳錫金表示，新買家為居於區內的公屋富戶，見新修訂的公屋富戶政策將於10月實施而購入上址。
顯徑邨未補價383萬 新界次高
另房委會顯示，大圍顯徑邨一個實用566方呎大單位，以383萬元（未補地價）易手，實呎6767元，成交價創新界公屋次高。目前新界最貴未補地價公屋為馬鞍山耀安邨，6月份最高做價為390萬元。
世宙首錄二手 額印貨實蝕20萬
另元朗世宙首錄二手成交。中原營業經理王勤學表示，世宙2座中層B室，實用429方呎，採兩房間隔，以550萬元成交，實呎12,821元。原業主於2016年1月以508萬元一手買入單位，持貨僅1年多，帳面雖升值8%，但若扣除約55萬元額印稅及其他使費後，實蝕約20萬元或4%。
鳳德邨綠表呎價撲八千元
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GS(14)@2017-08-17 08:06:06【本報訊】公屋王鳳德邨又有新高成交。房委會資料顯示，雪鳳樓低層11室，一個實用面積376方呎單位，以290萬元（未補地價）成交，實用呎價7,713元，呎價創九龍綠表公屋新高。
原業主大賺13倍
資料顯示，原業主於1998年以20.8萬元（未補地價）購入，持貨19年獲利269.2萬元離場，升值近13倍。富誠地產陳錫金表示，上址於6月底開價300萬元，議價10萬元後，減至290萬元售出。據了解，新買家為居於區內的公屋富戶，見新修訂的公屋富戶政策將實施，因此入市。另大圍顯徑邨都有高價成交。房委會資料顯示，顯徑邨一個實用566方呎大單位，以383萬元（未補地價）易手，實用呎價6,767元，成交價創新界公屋次高。目前新界最貴未補地價公屋為馬鞍山耀安邨，最高造價為390萬元。將軍澳居屋煜明苑都有新高成交。代理指，煜明苑A座中層14室，實用面積440方呎，以525萬元（自由市場）成交，實用呎價11,932元，創屋苑新高紀錄。據悉，原業主於1996年以85.2萬元（未補地價）購入，估計扣除補地價後，仍可獲利200多萬元離場。美聯物業表示，7月份居屋及公屋第二市場成交宗數合共錄154宗，較6月份122宗按月回升約26.2%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170817/20123997
鳳德邨不足150呎租8000元
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GS(14)@2017-12-10 20:31:57【明報專訊】近年不少投資者追捧公屋迷你戶，除價細容易負擔外，回報亦貼近私人屋苑。向來盛產公屋王的黃大仙鳳德邨，一伙實用面積不足150方呎單位，新近以8000元租出，呎租高達54元，呎租媲美半山豪宅。另元朗錦田爾巒本月「開齋」，額印鬆綁單位3年間升值約三成。
呎租54元 媲美半山豪宅
市場消息表示，鳳德邨紫鳳樓高層6室，實用149方呎，以月租8000元租出單位，實用呎租高達54元；業主為投資者，今年以202萬元（已補地價）購入單位，以其買入價計，租金回報率近4.8厘。
爾巒3房額印鬆綁 774萬沽升三成
另富誠地產客戶主任禤昌霖表示，牛池灣海港花園第2座高層A室，實用面積601方呎（建築面積813方呎），3房間隔，望海景，新近以654萬元成交，實呎10,882元（建呎8044元）；原業主1990年10月129萬元購入，帳面獲利525萬元或4.1倍。
元朗爾巒錄得本月首宗成交，中原分區營業經理王勤學表示，爾巒茵羅洛斯大道6B座中層B室，實用面積696方呎（建築面積907方呎），3房套房間隔，以774萬元成交，實呎11,121元；原業主則於2014年3月以593萬元買入，持貨3年多額印鬆綁後沽出，帳面獲利181萬元或31%。
單日最少新增4伙銀主盤放售
此外，據世紀21網頁資料顯示，該行昨日新增4伙銀主盤放售，分別位於天水圍天頌苑、馬鞍山錦豐苑、將軍澳南豐廣場及荔枝角美孚新邨，其中2伙為居屋單位。
其中天頌苑頌波閣高層4室，實用506方呎，未補地價叫價329萬元，自由市場叫價480萬元，實呎分別為6502元及9486元。業主2013年164.55萬元買入，其後先後6次向銀行及財務公司加按及借貸涉逾240萬元。
另馬鞍山錦豐苑錦莉閣中層5室，實用535方呎，未補地價叫價480萬元，自由市場叫價630萬元，實呎分別為8972元及11,776元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1852&issue=20171206
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