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鄂爾多斯:「鬼城」填空題

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鄂爾多斯自己出了一份考卷,如今它必須為之尋找答案。康巴什新區造城之後的空城難題,需要大量人口填空。公務員、農牧民、產業工人……答案遠非這些。

這是一道中國目前許多新城、新區面臨的填空題,也是一道中國式城鎮化的歷史題。

鄂爾多斯的官員們大多反感這座城市被扣上「鬼城」的帽子,2013年9月17日,南方週末記者在市委宣傳部採訪,一名官員很不解:「這兒氣候多好,空氣多好,怎麼會是鬼城?大家可以來看啊!」

「這這這,太離譜了!」一名分管外宣的官員指著電腦屏幕說,屏幕上,顯示著最近一篇唱衰鄂爾多斯房地產的文章。為此,鄂爾多斯市政府還專門通過新華網進行闢謠。

最近,敏感詞又增多了,有媒體報導稱,鄂爾多斯正在實施龐大的引人計劃,來填補空城人氣。南方週末記者一談到「引人」,官員都選擇三緘其口,也可能是一段極其嚴肅的談話。

「過去大多數時候我們不說。」上述官員表示,「但是現在國家打擊謠言的辦法出來之後,我們已經把一些對鄂爾多斯造謠的相關材料往公安部門報了。」他表示,有許多是跨省的材料,沒那麼快出結果。

官員們脆弱的神經來自鄂爾多斯自己出的一份「考卷」。10年前,這座因煤炭資源迅速崛起的明星城市開始建設康巴什新城,總面積352平方公里,耗資五十多億元,歷時5年。4平方公里中心城區設計為「草原上升起不落的太陽」。然而,「太陽」招致的更多是非議,被外媒冠以「鬼城」稱號。

不為外界所熟知的是,在康巴什建設期間,鄂爾多斯已開始在著手解答這道「填空題」。近期媒體報導的大規模引人步驟,早在2005年已悄然運作。

城裡的農村生活

兩年前,劉文和老伴兒從毛烏素沙地邊的馬王廟村搬進康巴什新城北區的移民村,家在三樓。

這是鄂爾多斯2007年開始實施的「三區規劃」成果。這個規劃將鄂爾多斯所轄農村、牧區,針對是否適合農牧業繼續發展,劃分為優化發展區、限制發展區和禁止發展區。禁止發展區的農牧民將被遷出,這個區域佔到大約一半的全市國土面積。

尤其在禁止開發區,「政策性的整村推進,必須一戶不留。」鄂爾多斯市現代農牧業辦公室工作人員曹福中說,在限制發展區,就能保留數戶。

按照鄂爾多斯市現代農牧業辦公室提供的數據,到2012年底,全市共轉移農牧民41.5萬人。這些農牧民按照就近原則,進入新造的「城鎮中心」。

這個被康巴什人稱為「北區」的地方,共有四個小區,擁有數十棟樓房,漂亮的棗紅色潔亮外牆,大多朝南採光,有著很好的品質。

儘管進城了,但農民的身份並未改變。「他們戶口還是在農村,我們鼓勵落戶城市。但是因為現在農村戶口很多時候享受的待遇更好,大多數人都沒有落戶城市。」曹福中說。

農村的生活習慣依然保留著。空閒時光,老人們還是像在村裡一樣,聚集在社區門口,打牌、聊天、抽煙。人多時熱鬧非凡,人少時三兩個老人也會靠著牆,偶爾搖頭晃腦,沉默地坐在夕陽裡。

在82歲的苗三秀家裡,臥室裡擺著一張如同「炕」一樣的物件:貼住牆角,大出一般床單的紅色格子布將「炕」罩住,只露出一排沖外的櫃門,紅布上頭再放上個小桌子。儘管在現代化樓房裡,已無需用到炕,但老人們依然保留著舊時習慣。

和大多數進城農牧民一樣,劉文失去了傳統的收入渠道,老伴兒當上了環衛工人。

她對南方週末記者說,雖然村裡好多人搬過來住了,但還是覺得,家是用來吃飯和睡覺的,「哪能用來上廁所?」於是,不少人跑到小區外面來「方便」。附近恰有不少工地在建或停工,路邊的犄角旮旯成了方便之所。

這也成了她工作的一部分,清理犄角旮旯裡不時出現的大便。路上偶爾出現的紙屑,她也立即消滅。

她甚至一度懷念曾經在院子裡養雞和養羊,那時每家都有幾隻。「不過現在沒地,條件也不允許,不衛生。」

年輕人受此困擾則幾乎為零。他們對於城市生活的適應相對自然:上班、下班,回家時還幫著老人操作他們不會用的洗衣機。

老人們的生活習慣也逐漸在扭轉。剛搬過來時,上樓梯的不習慣和對農村自給自足生活的懷念,在兩年之間很快散去。如今的村民們,更看重這裡的教育資源、衛生條件、一系列現代化的設施和每人每年六千元的補貼。

「哪還有得釣啊,剛在市場買的!」在小區西門邊,一個中年男子提著兩條魚走過,與坐在地上休息的劉文老伴打招呼。

每天,寫著「4路」的大客車免費將移民們住的北區與康巴什市中心連接起來。經過幾年搬遷,鄂爾多斯的城鎮化率已達到72%,超過全國平均水平23個百分點。

填空題的答案

「不管大家對城鎮化的理解程度怎麼樣,老百姓對現狀基本還是滿意的。」2013年9月17日,一名公安系統的公務員對南方週末記者說。

最近,他剛加入到遷往康巴什新區的大軍中。他所住的小區還未完全綠化,但已陸續有人入住。他「試住」了兩天,「覺得真的非常好,空氣清新。」在電話裡,他總結道,「多幫忙,少添亂。」

這是在農牧民之外,另一支搬遷大軍:公務員。

時間回撥到2006年7月31日上午,在康巴什新區嶄新的市政大樓廣場上,鄂爾多斯市委、市政府舉行了隆重的駐地搬遷儀式。在當時的報導中,這被譽為「鄂爾多斯發展史上的又一新起點、鄂爾多斯城市建設的里程碑」。搬遷市政府,被稱為是構築百萬人口中心城區發展戰略的重要一步。

市政府和51個市直機關陸續遷入康巴什新區後,數以萬計的公務員也陸續搬到新區。從東勝老城區到康巴什新區,自駕車往返需要約兩個小時。這種鐘擺般的生活成了以前許多公務員的工作節奏。

目前,鄂爾多斯公務員的上班時間是9點。「這並不符合全國的慣例。」一個不願具名的公務員稱,在大多數公務員都不用從東勝趕過來上班之後,也許現在這個上班的時間會被提前。

前述宣傳部負責人也準備在年底搬到新區,省下每天往返時間和汽油費。除了公務員之外,還有龐大的家屬團,這樣新引進的人口規模就達到數萬人。這至少能基本保證工作日裡,康巴什核心辦公區域的人氣。

目前,鄂爾多斯興建了150多棟、上萬套公務員房。在烏蘭木倫河南面,公務員小區住房針對公務員的限價售賣,成為另一個政府動員搬遷的槓桿。目前,小區住房針對公務員的售價大約在3300-3400元每平方米,而對外銷售的價格大約在3500-3800元每平方米不等。

鄂爾多斯另一條引人思路是,大型企業落地,帶來大量產業工人,將康巴什新區作為他們的生活服務提供地。

這是鄂爾多斯著力發展非煤產業的客觀結果。康巴什新區房地產管理中心副主任田永飛介紹說,神華康城是神華集團為安置員工而建造的小區,先後建成六十多萬平方米,將陸續帶來六七萬的人口入住。鄂爾多斯市宣傳部工作人員亦透露,「裝備基地」旁的2800套新房剛交鑰匙,奇瑞汽車就申請了1800戶。實際總申請量達到了3200套,超出了交房量。

此前,鄂爾多斯想的是用煤炭吸引企業的辦法。2005年起,就用兩個煤礦為交換條件,引來了華泰汽車。隨後,生產轎車的奇瑞、生產卡車的精功、生產房車的中歐國際,甚至還有美國最大的直升機製造商,紛紛來到鄂爾多斯。

2009年,《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》發佈,鄂爾多斯市商務局招商科一名負責人介紹說,是在對招商政策不斷做修訂。這次最重要的內容就是允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源,每20億元投資配1億噸煤。

然而,3年後的2012年10月,意識到一些企業意在淘「煤」,鄂爾多斯又做出決定,對非煤企業不再給予煤炭資源配置,只對煤炭產業鏈上相關的企業進行配置。此後的招商過程就開始變得困難:一批長期在談判的項目投資方都開始「糾結」。

儘管產業工人規模大,但是在工作日,大多數工人都在煤礦附近的工作區,對市區內的人氣聚集也起不到什麼作用。一名神華的工人就說,大柳塔經常比康巴什還熱鬧,雖然那邊只是個鎮子。

後續乏力

「蒙K」是鄂爾多斯車牌的代碼,在當地人念來,就像「猛開」。這輛「猛開」的「煤炭」車在2011年秋開始減速,煤炭市場開始冷淡,煤炭價格暴跌。

據官方統計,2013年1-7月,鄂爾多斯地方財政收入同比降低6.6%,告別一度高達兩位數的增長,轉入負增長,在內蒙古墊底。地方財政的緊縮,直接影響著「三區規劃」的實施。

城市對於農民的吸引力,事實上來自於鄂爾多斯財政的慷慨。

鄂爾多斯市現代農牧業辦公室工作人員曹福中介紹,「三區規劃」為每一個搬遷的農牧民提供一套住房、找到一份工作、落實一份社保、發放一份補貼。財力雄厚的前幾年,這項政策執行順暢,但現在財政緊張,進展一下子就緩慢下來。

「現在的情況是,我們能做的,還趕不上農牧民的需求。」曹福中說,「現在有很多想遷的,但是你得有錢,有(資金)保障才能遷。」

2012年底,招商引資也開始變得困難。

2013年1月21日,在康巴什新區政府工作報告中,新區管委會主任高志華曾專門提到,「力爭吉利整車生產項目順利落地」。而按照目前的形勢看來,情況不容樂觀。鄂爾多斯商務局負責招商的一位幹部告訴南方週末記者,「煤炭資源配置這一塊緊了之後,招商就困難了。」

「我們仍然是希望以項目為中心來聚集人氣。」上述官員表示,他們已經在想新的方式作為投資引導。當南方週末記者致電鄂爾多斯市發改委黨組書記韓昀祥時,他不願就任何招商引資的情況發言。

不多的好消息是,2012年11月26日,空港物流園區的富士康工程開工。這個以勞動密集型代工產業和一度頻繁發生的自殺事件而聞名於中國乃至全世界的最大代工廠,或將在煤炭市場的寒冬,給鄂爾多斯帶來渴望已久的一波新人氣。

這似乎是一道難解的「填空題」。儘管鄂爾多斯市政府多面出擊,但依然有待時間考驗。南京大學社會學院城市科學研究院副院長胡小武在接受南方週末記者採訪時表示,新型城鎮化不能靠行政來推動,應該靠市場來推動,政府要做的是頂層設計。

如今,在一些空曠的路面上,最多的是清潔工,他們的橘紅色背心就是人行道上唯一移動著的亮色。35歲的老劉是外來務工者,他負責24根電線杆距離內的衛生清潔。他抱怨道,工資太低,一度想去開超市補貼家用。於是他花了大半年時間在康巴什新區裡溜躂,琢磨哪兒人氣高,開超市有錢掙。

可結論讓他絕望:有人氣的地方都已經有店,剩下的地方人太少了。

對於老劉來說,這裡是個好城市,有著清新的空氣和漂亮的建築。他們為壯麗的博物館、歌劇院而傾倒,老劉還在申請麗日家園小區的公租房,但兩年填了四回申請表,沒有結果。他覺得,自己不久後可能會離開。

劉文的老家馬王廟村現在還剩下百十口人,都是不願意搬遷的。他們依舊種著自己的一畝三分地,而羊已經不讓放了,說是破壞草場。對比他們,劉文老伴說自己「享受到了」。

資料鏈接

中國空城求解

鄭東新區:招商引資

經過十年的發展,鄭東新區人口已達百萬。鄭東新區招商的重點,是引進金融機構和大企業總部,爭取與跨國公司、國外大財團、國內知名企業合作,對外商給予很大的優惠政策,如減免市政相關費用、返還土地出讓金等。目前,蘋果、惠普等42家世界500強、56家國內500強企業在此設立了公司或分支機構。

松江新城:改善交通

松江新城是上海規模最大的市郊新城開發項目之一,第一輪建設片面強調人口低密度,導致生活不夠便捷。2007年底,軌道交通9號線一期開通,縮短了松江與市區的距離。但換乘、接駁其他交通工具不便。如今,9號線南延伸段有望開通,松江新城將不再作為終點站,南延伸段將穿城而過。與此同時,其他道路交通也在建設中。

呈貢新區:搬遷政府機關

呈貢新區被昆明市委、市政府作為現代新昆明建設的突破口。為帶動工商業投資,市級行政機關將分批搬遷至新區。然而,2011年有媒體報導稱,該區13座「美輪美奐的地方政府大樓」卻門可羅雀,原因在於相關學校、醫療、餐飲等配套設施不完善。

鄂爾 多斯 鬼城 填空
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經濟學人:中國「鬼城」

http://wallstreetcn.com/node/64266

中國房價能永久上漲,至少樂觀派是這麼認為的。他們指出,中國正經歷史上最大的城市化進程,大批從農村走向城市的移民都需要住房。而數量日益增長的中產階級所居住的房屋大多建於上世紀80年代,他們同樣急切地盼望搬進夢想的居所。這導致過去的十年中國房產業以驚人速度蓬勃發展。

經濟學人發佈的圖來看,似乎房地產「美好時代」仍在延續。據華爾街見聞報導,中國10月70個大中城市新建商品住宅價格中,65城環比上漲,69城同比上漲。北京、上海、廣州、深圳房價同比漲幅均超20%。

資金流向何方?

即便這些跡象表明房地產業的健康水平,但一些房地產大佬卻越發感到不安。萬科董事長王石認為,現在地產業處於泡沫之中。而地產巨頭大連萬達集團已進軍娛樂業,中國新晉首富、董事長王健林承認,國內部分地區正經歷房地產泡沫,不過他認為那些都是「可控的」。香港大亨李嘉誠長期看多中國經濟,但最近也開始出售名下的大陸資產。

中國房價問題其實並不在於房價高得離譜的城市;這些城市房價可能還將上漲。各地人湧入北京或上海買房,這促使當地房價同曼哈頓和倫敦市中心房價一樣富有彈性。事實上,旨在嚴控投機行為的政策也人為地壓低了大城市的房屋需求。

繼北京之後,上海、深圳最近也出台政策要求購置第二套房的居民首付比例不得少於房價的70%。在北京銷售第二套房需繳納20%的資本利得稅。報導稱,經常有擁有兩套房的夫妻為了避稅而離婚。

不過,在類似於遼寧營口產業基地等地區,房產需求看起來就不那麼強勁了。成排成列的房屋空置,街上寥寥數人;售樓員宣稱諸如可口可樂、中石油等大型企業將在附近建立廠房。當地政府發起此項目意圖作為未來經濟活動中心,但未來卻「遙遙無期」。即便官媒新華社也對此表示質疑:除了幾盞路燈和偶爾經過的車輛,基地儼然一片漆黑。

諸如營口沿海基地,許多在大城市周邊興建的房產也都開始呈現「鬼城」趨勢。評級機構穆迪稱,大量新房供應都湧向小城市,且這一趨勢還在繼續。《人民日報》近期嚴厲譴責類似的建設屬於「對資源的極大浪費」。然而官方數據顯示,來自12個省份中的144座城市計劃新建200座衛星城。

事實上新房的庫存正在飆升。諮詢公司GaveKal發佈的數據顯示,經歷了過去十年的不足供給,中國房地產市場正向「結構性供給過剩」轉變。去年竣工的房屋面積升至11億平方米,較2008年前的數字接近翻番。聯博基金(AllianceBernstein)同樣對房屋建設速度超過房屋銷售速度感到擔憂。這導致越來越多接近於完工,卻賣不出去的樓宇堆積在那裡。

更糟的是,銷售數據似乎具有誤導性。研究公司J Capital的Anne Stevenson-Yang表示,新房中有很大一部分並非是由個人買入的,而是由地方政府、銀行和國企購買。而比例具體是多少?不得而知。

另一個令人擔憂的點在於負債纍纍的房地產開發商。聯博基金分析師認為,中國房地產業處於十年來債務最重的階段,這就使得房地產行業有高度的下行風險。一旦中國經濟不景氣、房產銷售下滑,那麼房價可能陷入下跌的惡性循環中。

問題在於,中國房地產大亨們的錢將投向何處?幾乎每個星期都有關於中國開發商海外投資或併購海外企業的報導。

不過,即便是悲觀主義者也不會預期災難即刻會到來。Stevenson-Yang表示,地產泡沫至多可能要5年才會破裂,屆時房價將從目前水平下跌40%。而更為樂觀的人則堅信,價格飛漲的小城市房價破裂不會損傷全國經濟。但不得不說,那些從中國房產市場繁榮中獲益最多的人,已經開始尋求其他投資機會了。

經濟 學人 中國 鬼城
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“熱錢”西進 倫敦正淪為“鬼城”?

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歐洲市場首屈一指的全球知名房地產投資管理及服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)認為,境外投資者湧入房地產的“全球避險天堂”倫敦購買房產卻又讓它們空置,這種外資帶來的風險正在讓倫敦的一些城鎮成為“鬼城”。 仲量聯行歐洲公司首席執行官Christian Ulbrich向英國每日電訊報這樣評價: 倫敦不僅是全球的避險天堂,也正在成為全球最熱門的城市之一。 它集多種特性於一身:是極具活力的城市、提供絕佳商機的城市,還是很安全的投資地。 Ulbrich提到,巴西等新興市場的動蕩使大量投資湧入發達市場,特別是歐洲市場。 (境外)投資會首先去哪兒?就是倫敦。 和其他地方不同,我還沒有碰到誰對我說“我不會在這兒投資”。 Ulbrich預計,由於將倫敦視為美國和亞洲往來的門戶,大範圍的境外投資者將充當倫敦房價的推手,當地明年的住房均價將突破50萬英鎊。 英國國家統計局(ONS)數據顯示,在英國,一套住房的平均價格為22.8萬英鎊,而倫敦地區是44.1萬英鎊,比全國均價高90%以上。 去年12月,英國皇家特許測量師學會(RICS)公布的房價指數為56,逼近2002年以來最高峰,10-12月平均房價預期由59升至61,持平1999年以來最高值。 英國央行行長卡尼(Mark Carney)表示,英國房產市場將在2014年進一步走高。 不過,英國的房產市場發展並不平衡。 華爾街見聞曾報道,截至去年10月,倫敦房產價格年內已經較去年上漲9.7%,沒有任何下滑的跡象。 而從全英國來看,如此大幅度的房價上漲只發生在倫敦,其他地方增長緩慢,蘇格蘭的房價甚至在下跌。 當時金融時報報道披露,倫敦市中心82%的優質房產均被海外買家現金購入。他們購置房產並非用於自己居住,而是找房客出租。 Ulbrich預計倫敦的房價還會繼續上漲,但不擔心當前的低利率和去年英國財政部推出的“購房支持計劃”會產生全國範圍的泡沫。 不過,Ulbrich警告,數百萬英鎊的房屋需求已經在倫敦某些最富庶的地區產生了“鬼城”。 我擔心倫敦的是許多高端住房,它們賣給了一些不會入住的買家,那些買家甚至都不會用來出租。 這些空置的房屋相當於買家資金的避險天堂。 晚上到我們設在Mayfair的辦公室附近走一圈,你會看到周圍漆黑一片,人跡罕至,因為那條街沒人住。 這就是正在發展演變的趨勢。 而且,Ulbrich認為,這種空置高檔房產的行為很難制止,征稅不可能真正奏效,找到解決方法談何容易, 有些國家對空置房產征稅,比如德國就是這麽做的。 可那不能解決倫敦的問題,因為能在Mayfair買得起一套1000萬英鎊的公寓,就不會害怕因為房屋空置得繳1-2萬英鎊的稅。 本月仲量聯行發布的城市發展動力指數(City Momentum Index)顯示,過去三個月里,倫敦是最具活力的歐洲城市。 以短期房價上漲的形勢來看,倫敦僅次於舊金山,排名第二。
熱錢 西進 倫敦 淪為 鬼城
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“鬼屋”林立 倫敦富人區竟成“鬼城”

來源: http://wallstreetcn.com/node/75833

倫敦北區的大街上鱗次櫛比地坐落著一座座豪宅,儼然一副富人區的派頭。但現實是,其中的許多屋子從竣工之日起就沒住過人。在這富麗堂皇的外表下,正掩藏著一顆顆逐漸枯萎的內心。 不過這對倫敦的居民來說已經算不上什麽新故事了。事實上,在數年前開始本地居民因不堪倫敦過高的房價物價,已展開了一場名為“逃離倫敦”的運動,越來越多的英國人開始搬離倫敦——但令人費解的是這卻不是“鬼屋”的來由。盡管居民流失,倫敦的房價在2013年還是上漲了9.7%之多,究其原因:倫敦市中心的房產已經不再是為了普通居民提供居所而存在,如今他們的意義是為富人提供安全的高收益的資產。因為安全資產的稀缺,國際大都市的中心城區已成了避險投資者眼中的“香餑餑”。 據英國衛報調查顯示,在這主教大街(Bishops Avenue)上三分之一的房子是空著的,其中一些大宅在經歷了二十多年的空置後甚至已經瀕臨垮塌,要知道,這里可是過去北倫敦最負盛名的地區之一!盡管如此,這條“億萬富翁街”的身價卻沒有貶值,位列去年英國最貴街道排名的第二位,單是閑置房產就值大約3.5億英鎊之多。 一位名叫Anil Varma的業主向記者表示:這條大街上空置的房屋數達到了120間之多,已經稱得上是全世界最貴的荒地之一了。 這些閑置的房屋中包括10幢價值7300萬英鎊的豪宅,自1989年至1993年間,幾位沙特阿拉伯皇室成員買下它們後,這些房子就再也沒有人使用過。 而現在這些房子的境況可謂慘不忍睹,墻壁因滲水而腐爛,野草在地板縫隙中生長,屋頂瀕臨垮塌,房間內遍布著鳥類屍骸。 可以看到,盡管這些房子的物理結構在土崩瓦解,但它們的價格卻兀自一路飆升。自沙特皇族1988年以112.5萬英鎊的價格買下它們後,如今它們的身價已翻了數十倍,高達7300萬英鎊。 尤其值得註意的是,除了沙特王室之外,這條街上最貴的那些房子都被登記在一些公司的名下。而這些公司則都是設立在維京群島、庫拉索群島、巴哈馬群島、聖巴巴拉群島以及巴拿馬這樣避稅港的公司,這些公司的所有者則來自世界各地,但都是匿名的。 這讓很多人都感到不滿,尤其是在每年都會新增10萬戶家庭陷入住房緊缺問題的英國。於是政府開始提出利用閑置房屋解決住房困難的設想,當然,該提案立刻引發了巨大的爭議。 Boris Johnson曾在唐寧街上公開抗議這些買下房子後便棄之不顧的行徑,他呼籲這些不願居住自己房子的業主應該將它們租出去。但顯然他的建議並沒有得到更多地支持,政府駁回了議會對空置兩年以上房屋額外征稅的提案。 倫敦空置地產協會的主席David Ireland向記者表示: 豪宅空置顯示了倫敦房產市場的嚴重失衡。這些高價值的房產被單純用作了一種投資手段,購買房子的人根本就沒想過要住。但在倫敦的其他地區,房屋的短缺問題非常嚴重,這些富豪的所作所為是非常不道德的。 但道德問題顯然不足以影響這里的業主,他們包括了:一位被最高法院控告60億美元銀行詐騙案的哈薩克斯坦商人;以及一位來自巴基斯坦的前部長級高官——他購置的物業都用鐵條將窗戶封得死死的。 Anil Varma告訴記者: 這條街上居住的本地居民很少,大部分買主都是像沙特皇室那樣的超級富豪;我們調查過一些水電系統的信息,發現這里的房子從售出之日起就沒有住過人,時間超過了25年。 即便是一些確實居住在這條街上的人也顯得很神秘,一名埃及裔的醫生業主告訴記者,他從來沒有見過其他鄰居,並認為這條街上真正在用的房子不超過三幢。 事實上,在倫敦富人區購置房產是世界各地富豪的一貫傳統。而隨著新興市場的崛起,越來越多來自中東、俄國、乃至中國的買家湧入了倫敦的房市,在未來的一段日子里,倫敦的“鬼屋”恐怕只會有增無減。 面對這種情況,一名倫敦的房產開發商表示,在這些地區興建一些價格適中的公寓或是將人氣帶回富人區的好辦法。 而另一位經銷商則表示,建造公寓或許是個好主意,但如果政府試圖介入或是對空置房產征稅則是“十分錯誤的決定”,他認為人們有權任意處置自己的資產,而在英國,人的自由意誌是神聖不可侵犯的。 不過一種更普遍的觀點則是,一旦英國政府開始對空置房產征稅,那麽這些富豪很可能放棄數十年以來的“優良傳統”,轉投蒙特卡洛或是米蘭這些城市的房市。 但說到底——這些朽壞的倫敦豪宅就像是古代高堂廟宇,拜的人多,住的人少;只是這廟里供奉的已不是神明,而是資本。盡管相去甚遠,但兩者在現代人眼中卻有著異曲同工之妙,拜佛不過是破財消災,拜金倒也能趨吉避兇。而這些倫敦大宅,就是一幢幢用鈔票堆砌起來的避難所了。
鬼屋 林立 倫敦 富人 區竟 竟成 鬼城
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豪宅鬼城 一屋七按 樓市敲喪鐘

2014-02-27  NM
 
 

 

有人無屋住,有屋無人住,正正是香港樓市的寫照。

近日,網上瘋傳一張「香港鬼城」的照片,圖中的樓盤上水天巒,三百多座洋房,在入夜後竟然漆黑一片,鬼影無隻,恍如陰森的死城,好不淒清。本刊發現,這個一○年開售、一一年入夥的豪宅盤,原來被大批強國人丟空,並以物業作抵押狂向財仔借錢,令豪宅變身提款機。其中一個單位,更加有七次加按記錄,非常誇張!

這些丟空盤,只是冰山一角,「香港版」鬼城已在新界區如元朗、粉嶺及市區的九龍站、奧運站等湧現。若然政府不正視空置率嚴重的問題,不斷增加供應,隨時變九七年八萬五的翻版。

由三百三十座洋房組成的天巒,位於中港邊境,毗鄰雙魚河,遠望猶如一座自成一國的城堡。上週末黃昏,記者到天巒睇樓,只見一排排的洋房,光潔如新,地下無雜物、無垃圾,部分在玻璃上貼上租售廣告。逗留近兩小時,眼見住客十隻手指數得曬。租住其中一座洋房的Jessie笑言:「一年前搬嚟,成條街計埋我,得三戶咋!我就係貪呢度又大又靜。」

而趁週末悠閒洗車的業主陳先生,八個月前執「平貨」,以約三千三百萬元買入洋房自住,「最近都跌咗三百萬o架,不過自住無所謂!我呢條富爾大道(按:天巒每條路都有不同名稱),入住率五成啦!旁邊呢兩個單位,好少人返,佢哋係潮州人,買呢度係炒樓嘅。嗰邊四間,無人住丟空嘅,應該都係炒家貨。」

據該區地產經紀透露,現時天巒有一百三十個放盤,佔屋苑總數四成,而且大部分都是交吉放盤,再計埋廿多個租盤,亦即屋苑空置率起碼四成!過去能賣出甩身的,大都是蝕讓離場,甚至有物業已被釘契。時光回到一○年,政府還未推出任何辣招、買樓仍是投資移民項目時,新地(16)發展的天巒,打著系內十五年來最大型洋房群的旗號,於國慶檔期開售。八日內賣掉二百餘座洋房,套現逾六十五億元。

洋房提款十六次

時至今日,這些當日被狂掃的單位,終體現其「功能」。記者翻查土地註冊處資料,發現大部分單位,都有承造二按或以上。其中一名持內地身份證、叫鄧振龍的強國買家,當年豪擲九千四百萬元,買下三座洋房,其中一座洋房按了三次,另外兩座竟於過去兩年間,分別被狂按了七次及六次!根據資料,鄧振龍在購入後,一年內交付了三成首期,一一年尾入夥時,不見按揭記錄,亦即他「現兜兜」付足尾數。不過在一二年中開始,這三座豪宅突然變了鄧振龍的「提款機」,先後被「撳」了十六次,其間並無贖契記錄,而且每次皆是找亨運財務承按。亨運於九五年成立,辦公室在金鐘海富中心。鄧振龍一如其他強國炒家,在港登記的只是秘書公司、會計師樓及律師行等地址,記者找到他位於深圳福田的辦公室,發現該處掛上「深圳市佳旺基房地產開發」及「奧林投資」招牌。記者進門後發現,該處彷彿又是另一間空殼公司,裡面只得一男一女兩名職員,枱上不單沒有電腦,連紙也沒一張,只有一個電話,而且整間辦公室也沒開燈,非常陰暗。記者佯裝買家找鄧振龍洽談天巒單位,但鄧以沒有放盤為由,著職員婉拒應約。記者再放蛇查問本地的亨運財務,原來借錢真的「so easy」!亨運的員工說:「你上來交齊銀行結單、俾番工種同收入嘅資料,如果初步評估有得做,跟住會上門同間屋做估值,之後就決定批唔批o架啦!」亨運的息口相當揦脷,該職員續稱:「月息兩釐八,以五百萬元計,如果你想分十年還,每個月大約還十四萬。」按此計算,只是向亨運借五百萬元,十年後連本帶利其實還了一千六百八十萬元!

豪宅變藝術館

記者又找到另一買家、著名鋼琴家劉詩昆的愛徒孫穎,她自稱一口氣買下四個天巒單位。現居於火炭御龍山的她透過電話說:「當時發展商要買間大單位,先會分啲細單位俾你,咁我咪買一個大嘅,配搭三個細嘅。大單位當做度假屋,得閒咪返去住嚇,細單位就諗住用嚟做藝術館,收藏鋼琴名畫等,四個單位都無放租,亦無諗過放賣。」從土地註冊處資料中可見,其中兩座洋房,共作價六千餘萬元,都在上會時先向渣打銀行承造一按,繼而分別向永信物業及新地旗下忠誠財務借二按,而劉詩昆的長子劉曉迎,亦買下一間天巒洋房,上會時同樣在渣打造一按,並向忠誠財務借二按,一個多月後,更向新鴻基財務借三按。「我而家供嘅數都係負擔能力之內!」孫穎說。她又強調買天巒時,就是看中地點夠靜,「我買四間屋嘅價錢,喺淺水灣先買到一間。而且天巒少人先至好,如果車水馬龍,就唔符合我買嘅心意!」相較孫穎,另一強國炒家丘偉,就對市況較為


咪貪平租嚴選三大「鬼城」


2014-04-24  NM
 
 

 

近幾個月,不少新盤陸續入夥,租盤急增,又一輪劈、劈、劈。市場現流傳三大平租「筍盤」:位於將軍澳的長實(1)峻瀅,低於一萬蚊住新樓;恆基(12)的元朗尚悅,入場租金只需八千,租客可享「超豪華會所」;而中國海外(688)的上水歌賦嶺,兩萬多可租住整楝獨立屋!

係咪好筍?咪住。記者為此親自觀察,發現內有乾坤。在陰森的峻瀅,記者因夜間看不清前路而踩上狗屎;尚悅的睡房,原來容不下一張床;歌賦嶺伸手可摸到人家的祖墳,與陰宅為鄰,屬名副其實的「鬼城」。來到這三個樓盤,就如《那夜凌晨,我坐上旺角開往大埔的紅van》,進入無人地帶,叫天不應,叫地不聞……堆填區峻瀅狗屎出沒注意

位於將軍澳的長實峻瀅,上週陸續交匙入夥,不少業主急不及待把鎖匙轉交地產代理,幫忙放租。樓盤位於石角路8號,亦即將軍澳堆填區內。附近是邵氏影城及將軍澳污水廠,隔著一條環保大道,就是同系的屋苑「日出康城」,不過樓盤仍然如鬧市中的孤島,記者更遇上人生最不想遇到的事!

上週晚上六時,記者先坐港鐵至康城站,再跨過環保大道前往峻瀅。當然亦可揀選行人隧道,但由於非常幽靜,更加陰森。在這個時間,仍有不少大型垃圾車及工程車在環保大道行走。現時政府正爭取擴建堆填區,安排水車不停在環保大道灑水,減輕麈土飛揚的情況,但反效果是,一地泥水。行過時一腳泥濘,大車駛過水氹,更向路人濺起污水。走過環保大道,行人又要經過已停工的捷和神鋼製鋼廠。沿途燈光不足,記者行著行著,「哎呀!」腳下已是一大堆狗屎,還是新鮮熱辣!估計是在附近多個地盤的流浪狗留下,住客出入可真要「步步為營」!

臭味是常識

無遮無擋,記者行足十五分鐘;而來到「心曠神怡」的堆填區,有臭味是常識吧!翌日天朗氣清,記者在樓盤外站了兩小時,已隱約聞到飄來的陣陣臭味,回家後,臭味一直縈繞不散。不過買了這個樓盤的業主,一於「死忍」!前年以四百多萬買入三房單位的葉先生說:「暫時唔覺有味,人哋話天氣差先會有。」另一業主劉先生說:「已親身上樓驗證,確定無味﹗」記者在毗鄰日出康城的網上論壇,發現不少「post」,表示不滿峻瀅業主為「托住」樓價而「死忍」,「我哋爭取緊關閉堆填區,佢哋就不斷話唔臭!」有康城住客則以過來人身份呼籲:「峻瀅朋友,要長期觀察先知是否有味,唔好以三兩日觀察就咁快下結論。」這兩個樓盤的業主,同樣樓價愈劈愈低,卻未能同氣連枝,一致對外。家住寶琳的詹濟南曾檢驗峻瀅,他一鎚定音:「呢度質素已唔好,不過最嚴重係陣味,一開窗就聞到,尤其落完雨同曬過後,好臭!」正如《紅van》主角說:「大家不要再假裝說一切正常,大家是時候停一停,面對我們見到的現實。」

平絕將軍澳

峻瀅於一二年開賣,走用家路線,平均呎價約五千三百元,比同區居屋二手價更平,長實樓神趙國雄當時更形容為「Win硬價」,又傳出藝員陳小春、周秀娜等爭相入飛,長實宣傳時指這個盤出租潛力一流,「大學宿舍數目唔夠,唔少大學生會入來住。」又傳可以做TVB宿舍。然而近日收樓,業主心知樓盤質素「輸在起跑線」,故把租金狂劈,平絕將軍澳私樓。同是四百多呎兩房單位,峻瀅叫價只需九千多元,比調景嶺港鐵站上蓋都會駅,平了足足五成有多。這裡無商場、無餐廳、無街市,會所亦未開。住客要食飯,先要行去康城站,但這裡只有一間惠康,入會所食飯要有住客證;即是要從康城站再搭車到將軍澳站,才會有飯開。不想搭地鐵,經堆填區的巴士只開早上至黃昏時段,經紀指峻瀅不設穿梭巴士,該區區議員正爭取綠van行駛,希望可於年底前通車,正等待「成功爭取」。

孤城尚悅創出「房半」單位

位於元朗的尚悅,可謂全港最「別有洞天」的樓盤;每一座之間,竟有六個窿,各個窿內都有一些村屋,是發展商收地時未能收下的「釘子戶」。根據樓書內的租契條款,「釘子戶」可利用樓盤的通道往返村屋,亦即非尚悅的住戶亦可自由進出屋苑。記者睇樓當日,便成功從其中一間村屋走進屋苑內,過程完全無保安查問﹗這裡還有一個「創舉」,就是地產代理口中的「房半」單位。一般單位只有「一房」、「兩房」,但尚悅的「兩房」被諷為「房半」。記者走進租客阿Ling的三百多呎兩房單位,其中一間房,只有六十呎,實質即半間房大,約五呎二吋的記者伸直雙手,已可觸及兩幅牆,根本不能放下一張床。經紀坦白的說:「係瞓唔到人o架,可以做嚇書房嘅,或者放張BB床。」走出客廳,雖然放得下梳化,但容不下電視櫃,阿Ling只好把電視放在地下,低下頭欣賞。她以八千五百元租下這「房半」單位,也覺得單位不實用,但因只是自己一個人住才接受。她指著細房說:「我諗住遲啲買曬衫架,喺度晾嚇衫囉!」前年開賣的尚悅,即供呎價約為六千一百,兩房單位入場費約三百四十萬元。屋苑三個月前開始入夥,但位置吊腳,未有穿梭巴士,要出市區,須步行十五分鐘到元朗西鐵站,沿途「好天曬、落雨淋」。業主為了順利出租,自願減價,「房半」單位叫租由一萬元減至八千五百元,經紀更指有信心可說服業主減到八千。扣去管理費,業主回報率僅百分之二點四。雖然尚悅有兩千五百八十伙,但周邊配套全無,會所「趕工中」,未有開放時間表。記者佯裝租客睇樓,經紀對記者說:「附近啲村有士多嘅,少少嘢可以去嗰度買。」有附近村落的居民,睇準多了數千人要開飯,即在尚悅旁邊以鐵皮搭了一間名叫「尚悅茶座」的露天食肆,成為尚悅居民最佳嘆茶之地。

上水歌賦嶺與「鬼」為鄰

唔使三萬蚊,就可以入住近二千呎、三層高的獨立屋?附近還有上水高爾夫球場,環境清幽恬靜?這個價錢,仲平過租金四萬元的太古城一千呎單位!來到睇樓,冷不防地產經紀明言:「不過呢,睡房見到先人個墳,真係好近好近,你介唔介意呢?」來到歌賦嶺,屋苑外是一間荒廢破舊的小學,鐵欄上掛滿一塊塊白布,寫著「滅我家園」!再行到屋苑入口,除了幾個保安,望進去竟空無一人。唯一的鄰居,就是那些山墳。走入其中一間獨立屋內,二樓主人套房的「景色」最為陰森,雖然發展商已經在圍牆上種草,人墳「分隔」,但山墳近在咫尺,在風吹草動之際,仍清楚可見,半夜起床,很易自己嚇自己,心神不定。上到天台,「墳景」就更加明顯。

四個月零成交

整個屋苑二百多伙,有五成以上單位都「近距離」看到山墳,其他景觀就是對著附近原居民的舊屋、或發展商在爛地上的臨時辦公室。這裡入夥四個月,竟然一宗租務成交也沒有!行勻整個屋苑,肉眼觀察也不多於十戶入夥,代理坦言:「嗰時賣樓花,業主無睇樓,佢哋都知有墳,但唔知咁近囉!」屋苑於一二年初發售,入場費一千五百萬元以上,當時傳出南華班主羅傑承斥二億元掃入十伙,其中一批單位更創出五小時沽清紀錄,之後不斷提價。不過去年十二月收樓後,就陸續有蝕讓個案,想收租的業主更自願劈價,由四萬減至三萬,「我可以幫你試埋兩萬八,應該無問題。佢哋只係想cover到嗰供款。始終係中國人,係有啲禁忌,附近上水天巒發展商係新鴻基,都係租緊四萬幾蚊,啲客都寧願揀嗰邊啦!」

驗樓師詹濟南指,歌賦嶺在設計上還有先天缺陷,「係地勢問題。佢有幾個單位特別低,一落雨全個屋苑嘅水會湧曬去嗰邊。上次黑雨,有幾個單位嘅車房浸咗兩、三吋。」歌賦嶺以其會所設施做賣點,代理補充說:「其實人少仲好啦,個會所咁多健身器材,你一個人用晒﹗」扣除歌賦嶺管理費每呎三元三角,一幢約四千七百元,加上獨立屋設兩個車位,租值約三千,實質租「住」的金額只是約兩萬。臨走前,代理再向記者力銷:「其實你唔使介意喎,多山墳表示呢度風水好,得祖先庇佑﹗」不過,大家都不同祖宗﹗事實上,近排新盤入夥遭逢樓市下滑,加上位置吊腳,以及衣食住行皆「無」的問題現形;不劈租硬銷,還有出路嗎?

 

食街變鬼城神秘鋪王掃大坑37物業

2016-08-11  NM

毗鄰銅鑼灣、每年中秋節都會上演舞火龍慶典的大坑舊區,大約十年前起變身成為食街兼潮人蒲點,一幢幢的唐樓地下,開了一間間酒吧和特色食肆,是小商戶創業的心血結晶,也為老區注入活力。業主眼見食街興旺,幾年間瘋狂加租,其中在食街核心區擁有三十七個物業(估值逾五億元)的大坑鋪王,人稱「神秘白頭佬」的周勝記置業第二代掌舵人周炳權,近年他的鋪位加租幅度高達兩、三倍,多名他的租戶向本刊表示「撐得好辛苦」,皆因在零售寒冬之下,大業主也無意減租與小店共渡時艱,令它們走到近乎絕路。大坑已有多間食肆結業,昔日華燈璀璨的繁華食街幾近沒落,如今處處可見吉鋪,入夜後更如鬼城。但大業主依然企硬,和區內即將上馬的多個大地產商豪宅項目,一同抹去小店辛辛苦苦捱出頭的光輝歲月。本刊連番追查,揭開這位大坑鋪王的神秘面紗。

在大坑京街開業三十六年的康記粥店,三個月前宣布「因租金上漲」結業引起關注。一週前,它以「新康記粥店」之名,在僅一步之隔的鄰鋪重新開業,街坊再來支持招牌菜炸一腸(炸兩迷你版)及綿滑白粥。康記老闆陳漢華記得,舊鋪結業前,曾經主動致電業主周先生要求減租,「月租五萬多元,我哋賣十多元一碗粥,近年經濟轉差少了三、四成生意,根本沒可能承擔這租金。」陳漢華說,周先生旗下的公司,○七年買入鋪位後,一二年加租一倍,由一萬五千元加到三萬元,一四年再加至五萬元。陳漢華未有透露具體生意額,他得知減租無望,便到處物色新鋪,終租下舊鋪旁邊、由另一業主持有的鋪位,月租只需二萬四千元友情價,更比舊鋪(約五百呎)寬闊一點,「計埋裝修費都平過續租。」陳漢華口中的舊業主周先生,是老牌建築商周勝記置業第二代話事人周炳權,還有他的兒子周嘉賢。周氏父子是大坑鋪王,○六年起即食街出現之初,他們開始大舉掃鋪,目前在大坑食街共有三十七個物業,包括:廿六個地鋪、四幢大廈、七個單位,超過九成都沒造按揭現兜兜買入,可見周家財力非常雄厚,現時總估值高逾五億元。大坑主街浣紗街上,有名的火車頭越南餐室(其中一鋪)、影星林子善的龍鳳冰室、百佳超市等鋪位,都由周氏父子的公司持有。周勝記置業在二○一○年以近二千四百萬元,買入大坑第二巷的一幢特色三級歷史建築,全幢四層,總樓面面積約二千四百呎,前租戶Unar Coffee Company用地鋪開咖啡店及懷舊傢俬店,樓上改為工作室,假日會擺手作攤檔,也會辦露天音樂會。去年租金突然由八萬多元加至十三萬元,老闆無力承擔要結業,整幢特色建築丟空九個月,上月有指以十萬元租予食肆。

食肆生意跌三成

大坑食街由八條街組成,周炳權近三十個地鋪,大約有八間已變吉鋪現正招租,記者致電問價,發現租金仍然企硬,康記舊鋪現時放租五萬八千元。本刊訪問了周氏父子的多個租客,他們都表示,業主數年前大幅加租後,租金並無回落,令他們在當前的零售寒冬中,非常難捱。專賣串燒的巴別橋,在大坑開業六年,是三十多歲的Mike和柏衡兩表兄弟首次創業,現於區內已有名氣,累積了一批熟客。柏衡以前從事廣告業,經常來大坑取景拍攝,覺得這個老區很有味道,一○年便以二萬六千元,租下安庶庇街三百呎鋪位開巴別橋,表兄弟共花了三十萬元創業,為了省錢,牆上的油漆和每一道門他們都一手一腳整,「嗰時我睇住自己戶口,錢唔多大概十萬元,一直跌到幾乎零。我老婆有正職,將佢嘅錢分一半俾我用,Mike老婆都係。」柏衡續說:「最辛苦嗰陣,我朝朝早由香港仔屋企附近街市,買新鮮食材,左手拿着一個大膠桶,裝晒蝦、蟶子、貝殼類海產,右手攞住幾廿條粟米和好多斤菜,仲要搭巴士返嚟大坑。正常人係無可能拎到,但我咁樣維持咗半年。」巴別橋開業半年後闖出名堂,每晚六點至凌晨十二點營業,全盛時期一晚做四輪生意,有一段時間能維持每天做過萬元生意,但業主卻在此時大幅加租。周炳權旗下公司,在他租鋪後兩個月,以一千二百萬元買入鋪位後,一二年加租至三萬元,一四年再加至四萬五千元。去年起經濟下滑,食客減少,周炳權不但沒有減租,更想加租。Mike記得:「原本佢想加到四萬七千元,我話真係做唔住,今年跌咗至少三成生意額,再加就唔租啦,佢先唔再加。」他們剛續約兩年,但若生意繼續跌、業主再加租的話便要找新鋪搬,「無辦法啊,佢似乎唔志在,又有咁多間鋪。我哋當然想繼續喺呢度,同埋班伙記跟咗我哋五年,唔想打爛佢哋飯碗,但真係捱唔住都無辦法。」

租金有加無減

西餐廳La Breeza最先在上環開業,六年前老闆決定轉戰大坑京街,主打小食和手工啤酒,店員說:「當初呢度係一間爛車房,乜間隔連廁所都無,我哋淨係裝修都用咗一百萬元。但現在人流比最旺嗰時少咗七成,唔知點做落去。」La Breeza一○年三月來到大坑,四百呎鋪月租兩萬八千元。一二年周炳權的公司買入鋪位,周與他們簽新約時,本想大幅加租至五萬六千元,最終雙方傾至四萬元,但不包差餉地租。一四年再加至五萬六千元,店員指:「佢見你放咁多錢裝修,就坐地起價。」市道雖然不好,La Breeza的老闆一直堅持食物質素,如它們的招牌烤肉配菇,一定要用雞髀肉;慢煮八爪魚必定要用北海道的來貨。「生意最好時,每日做到兩至三萬蚊,現在最淡可以得幾百蚊一日。」鋪位租約至明年三月,已做定最壞打算要結業。最誇張是另一間食肆New York Club,原來的五百呎舊鋪位於布朗街,周炳權旗下公司在一一年購入該鋪,翌年New York Club約滿,業主要求大幅加租,由一萬五千加至四萬五千元,店主晴天霹靂:「我一碟小菜賣五、六十蚊,就算炒到手斷,都回唔到本,仲有人工呢。」原本打算就此結業,但有區內業主是熟客,指不捨得他們的食物,以較舊鋪租金低三成的價錢,出租了另一個較偏僻的鋪位,讓餐廳重開至今。

賣銅鑼灣鋪大賺逾億

綜合多間小店的經歷,可見周炳權這個大坑鋪王的企硬作風,多名店主形容:「周炳權是個白髮、高大、約六十多歲的老人,他以前經常坐一架銀色Toyota七人車來大坑巡鋪,不過近幾個月已不再見他。」在康記加租事件發生後,區內代理都指無見過周炳權落區,但周的手下有為他護航,有代理說:「佢同我哋講,其實係粥鋪跳草裙舞,但出面就鬧佢無良業主!」租戶指,通常租約期滿前半年至一年,會主動致電周炳權或他手下傾租。平日周會派出一個四眼男,定時定候到各小店收租。周炳權家族的發跡十分神秘,他的父親周勝妹,五十年代用了四萬元,買入大角咀塘尾道廿五號地皮,九三年興建周勝記商業大廈,現時大廈仍由周氏家族持有作收租之用。周勝妹七十年代成立周勝記置業有限公司,○五年離世。周勝妹共有十名子女,周炳權是長子,目前是周勝記的大股東,持有約五成股份。周勝記成立初時,公司註冊地址是銅鑼灣波斯富街,此後銅鑼灣及灣仔成為家族發跡地,除了買鋪,周炳權十多年前,在灣仔軒尼詩道開藥房,有藥房老行尊指他不愛打交道,亦不會像他們一樣互相「拆貨」,「佢自己有自己做,賣嘅嘢比較貴。但未有自由行之前,灣仔藥房得幾間,所以佢都賺得幾多。」然而,藥房只是他的「副業」,賺的始終是「濕碎錢」,他的「正職」是炒鋪。周炳權在市場響朵之作,是○九年登龍街一役。當年銅鑼灣登龍街只是一條樓上酒吧街,地鋪的食店未像現時那麼多,但周炳權早着先機,在九十年代分別以二百五十萬及五百萬買入兩個鋪位,再在○八年用三百多萬買多一個單位,三個物業之後賣予一間私募基金,後來基金轉售予化妝品龍頭莎莎(0178)主席郭少明的公司,興建商廈V Point,周炳權大賺一億六千萬元。目前周勝記的辦公室,位於軒尼詩道越興大廈。

有當年曾與他在登龍街交手的收樓中間人指,當年一間叫豐泰的私募基金,欲收購登龍街八至廿二號所有單位重建,過程中這名中間人欲接觸周炳權,但他一直不願直接傾談,「叫我哋有乜就同佢律師傾,但其實乜都傾唔到,直到佢知所有人都賣晒喇,先肯埋牙傾價錢,咁佢個價梗係最靚啦。」到約實上律師樓簽約當日,周氏臨門再吊高嚟賣,叫多一口價,而這口價,是足足多一倍價錢,「佢叫一個double,佢話你肯就買,唔肯就算,但個重建就爭佢呢一伙,最終個私募基金讓佢囉。」

女賣甜品子做律師

大坑大幅加租,令到很多想透過創業實現夢想的人,最終死在昂貴租金之下。周炳權的女兒周凱儀(Tracy),有阿爸做後盾,故有能力在灣仔盧押道的旺街開鋪,賣法式西餅,實現自己夢想。她的小店叫Pomme,這間鋪是周勝記置業於八七年,以二百多萬元買入地鋪連一樓至今,Pomme○九年開業,賣的是三、四十蚊一件的法式西餅,店內只有約十四個位,其中一角更闢出來賣懷舊飾物。記者曾在下午茶時間去幫襯,連記者與攝影師在內,一小時只有三枱共六個客,環境非常寧靜,有如置身法國的小店。Tracy當日亦有親自看鋪,但大部分時間由職員負責招呼客人。Tracy當年開業時,曾接受過不同傳媒訪問,她稱自己在加拿大及澳洲讀商科畢業,後來因對工作及人工不滿意,於是去了法國學做甜品,並到日本實習。她說開甜品店最大挑戰是食材穩定性、競爭及客源。但其實在現實的香港,租金往往才是致命傷。周炳權的兒子周嘉賢是大律師,今年廿八歲,先後在英國華威大學及香港中文大學讀法律,周炳權擔任董事的十四間公司當中,五間周嘉賢有份做董事,一同和父親擁有物業。他曾是港隊花樣滑冰代表,現已退役。

恒基金朝陽建豪宅

周炳權在零售寒冬中企硬,目前他在大坑的三十多個物業當中,大約有八間未有人承租變吉鋪。大坑食街合共八條街中,現有約四十三間吉鋪(包括周炳權的鋪位),其中九間門外貼了田生地產的封條,並有一個租務熱線,記者致電表示想租鋪,職員說鋪位只收購並不出租,但不願透露幫什麼地產商收購。本刊查冊發現,貼了田生封條的鋪位,部分屬於順享有限公司及粵洋投資有限公司,兩間公司的董事同為禤寶華及羅泰安,以往有報導指,二人多次為田生、恒基等地產商收地和收舊樓。大坑食街大約在二○○六年出現,順享在一○年購入大坑新村街地鋪,一二年發生新村街一幢唐樓被掛巨型鬼畫事件,該唐樓及其對面的樓宇,是田生的收購目標,目前大部分單位住客已搬出。此外,恒基也收購了新村街九至十三號合共三幢唐樓八成以上業權成為話事人,唐樓早於一○年由順享先行收購。恒基正與金朝陽在區內合作發展住宅項目「雋琚」(恒基佔79.762%),共一百一十九個單位,即將開賣明年入伙。金朝陽在大坑近年已有兩幢豪宅落成。此外,紅色資金也正蠢蠢欲動,與大坑食街一梯之隔的大坑道重建項目,由深圳中洲集團旗下的中洲控股持有,公司近年才開始活躍於香港地產界,分別買下火炭及大坑兩塊地,集團董事長為全國政協委員黃光苗。公司向城規會申請將唐樓重建成三十層高豪宅,提供二十三個單位(個別單位最大面積逾一萬呎),並計劃將連接着的綠化帶改建為私家車路,引來居民反對。大坑有多個豪宅項目陸續上馬,穿梭唐樓的食街小店,在這個氛圍下沒落,大概數年後就會變成一幢幢的豪宅,唔怪得大業主企硬。金朝陽回覆本刊指,沒有在大坑與田生或周炳權的公司合作。恒基則沒有回覆。據悉,有份在大坑落釘的田生,暫時無意向周炳權收購鋪位。

鬼城治安變差

周炳權以往從未受訪,平日作風低調。記者到周勝記辦公室門外等候,他一見鏡頭便以公事包掩面,走進一間便利店。記者追問他如何回應大坑租戶指他大幅加租、是否幫地產商收地,他都沒有回答,要求記者離開。記者之後向周炳權作書面查詢,他沒有回覆。昔日的大坑食街,是個只有雜貨店和車房的老區。十二年前,第一間咖啡店「Cafe on the corner 」開業至今,老闆記得:「大坑以前很靜,全部係唐樓。」老區當年因租金平,吸引了創業者小試牛刀,後來餐廳愈開愈多成為潮人蒲點,令小商戶成功發圍,但同時也成為地產商獵物,最終還是敵不過財雄勢大的地主。不少租戶都有感,大坑最光輝的高峰期已過,「香港人一窩蜂嚟,又一窩蜂咁走,我諗係一個循環。」大坑區議員楊雪盈說,區內鋪租逆市上升,吉鋪愈來愈多,入夜後,燈光轉弱影響治安,近日已有兩、三單搶劫案發生,亦有餐廳貼出「沒有留下現金」的告示,可見吉鋪潮對社區民生造成負面影響。說到底,又是那香港式的地產霸權,一手摧殘輝煌的創業天堂,變成令人黯然神傷的鬼城。

周炳權家族持有大坑物業

浣紗街:10個鋪位、3個單位新村街:2幢物業、2個鋪位、1個單位京街:1幢物業、7個鋪位、3個單位布朗街:3個鋪位第二巷:1幢物業施弼街:2個鋪位安庶庇街:2個鋪位市值:約$5億

客家人聚居地

大坑最有名的舞火龍,相傳是百多年前,村民用來擊退瘟疫的方法,自此成為每年中秋節的盛事,每次都舞足三天,祈求平安,至今仍有不少大坑原居民參與,並吸引外來遊客。十九世紀香港開埠初期,在大坑現時浣紗街近蓮花街位置,有條大水坑,匯合山上各條支流河水,流進維多利亞港,大坑因此得名。大水坑兩旁是過千名客家人的聚居地,遍布客家人的金字瓦頂居所。現時浣紗街近光明臺位置,於四、五十年代是大水坑的上游,曾有許多洗衣工人利用河水清潔衣物。那時大水坑經常氾濫,一落雨便容易有山泥傾瀉和水浸。大水坑在六十年代開始被填平,一二年完工。四十年代,大坑後山開發礦場,吸引外來人居住,山上建有臨時平房區,現已成為豪宅集中地。六十年代,大坑收地潮盛,所有客家村屋被拆掉,換成五、六層高一梯一伙的唐樓,即現時食街位置,但仍保留第二巷四號、建於三十年代的古樓,被列為三級歷史建築,現為周炳權物業。

撰文:關卓凌、梁佩均攝影:高仲明攝錄:葉漢華、李育明資料:資料組插圖:祝健中news@nextdigital.com.hk

 

恒基400億大茶飯淪全港最大鬼城

2016-12-15  NM

自稱「舊樓收購王」的四叔,近年多次收地重建,劏出多個「精品盤」,北角尚譽、何文田加多利軒、九龍城曉薈,最「精品」的單位一百六十多呎。這些單幢樓已經不能滿足四叔,四叔目前於紅磡的發展大計,涉及七十七個門牌號,三十八幢唐樓,屬於恒基現時最大的收地計劃,恒基估計重建後可建面積為二百五十萬平方呎,保守估計將來以呎價萬五元開售,是近四百億的巨型項目,相信是四叔退休前要食的尾胡。但這黃埔五街,自一○年收購開始,逐漸淪為鬼城。樓上空置的單位引來賊人偷竊,更無故失火、漏水、電線被剪斷,失修之下曾出現石屎剝落及糞水倒灌。舊樓問題叢生,看似自然,實情是否必然?

由紅磡火車站,經過往理工大學宿舍的天橋,見到猶如縮細版屏風樓,矮矮的唐樓群,便開始踏入紅磡五街,這條食街有多間特色小店吸引區外客前來光顧,四叔看中其中四街,包括:黃埔街、寶其利街、必嘉街和機利士南路。一共七十七個門牌號,三十八座唐樓,其中三十二座已經收足八成。屬恒基年報所知最大的收購項目。

四叔尾胡

消息指一四年田生已收到約半數業權,惟梁振英推出雙辣招,市場一度傳出煞停收購的消息。不過相信田生未有放軟手腳,恒基一四年年報中尚未有顯示在五街中收夠八成,而一五年年報才公布共有二十七幢收夠八成的舊樓,今年中期業績公布再添多十一幢至三十二幢。這些唐樓群恒基估計重建後的可建面積為二百五十萬平方呎,保守估計將來以呎價萬五元開售,是涉資四百億的巨型項目。而恒基過往兩年的銷售物業收入亦不過一百六十八億,絕對有資格成為四叔退休前的尾胡。以恒基近年愈劏愈細的跡象,這裡或會成為一個「劏房之城」。六年間能有如此成績,經紀透露田生出手雖然高,「一○年呢區唐樓呎價大概二千蚊左右,佢就出六千幾。依家樓價升到八、九千,佢就出萬五至二萬。而地鋪開頭大約開一千萬至千三萬之間,依家開二千五至三千萬。」但能極速收樓,或者另有玄機,這幾條街的唐樓群,近幾年多次出現事故。尚住其中的業主都希望盡快搬走。育有兩子的張太每次出入都提心吊膽,只可惜丈夫不肯賣,「我一個女人梗係危險啦,又污糟,我都想搬走呀,不過我老公唔肯賣,田生好似出萬五蚊呎,我老公要萬七。」抱住兒子,又要拿着嬰兒車走到三樓家門前,她喘着氣指着單位旁邊的鐵閘,「你睇呢度有撬過痕跡,旁邊全部都撬開晒啦!都驚會撬埋我屋企,不過我全日都喺屋企應該無事啩。」

無故失火、漏水

據附近的「地膽」經紀憶述,收樓計劃開始後曾多次失火,「機利士南路四號、黃埔街二十四號都試過火燭,點解火燭我都唔知,間屋無人住嘅,你自己諗啦。」翻查當時新聞報導,機利士南路四號火警單位早已空置,消防員發現無自然起火原因,認為火警有可疑。另外,黃埔街二十號一個空置單位,雖然報章未有報導,但記者到場看見消防處的告示,指今年中曾發生過火警。該經紀指另有更多斷水、斷電的問題未曾有報導,「機利士南路四號,除咗火燭電線都俾人剪過,大熱天時斷咗三日電無冷氣。黃埔街三十號試過水管被人截斷。佢唔理你係業主定租客,總之有燈着,就突然漏水。譬如佢叫嗰啲南亞裔人士,話邊度我收咗,你鍾意就去拆熱水爐、水喉,拆完咪漏水,一層層漏落去。但收咗嘅單位,應該水、電都截晒。」

屎水湧出街

因法團不再運作,出問題的還有黃埔街六號。一三、一四年間開始有糞水倒灌問題,鄰近商鋪的店主抱怨生意大受影響,「好耐啦,早兩個月先整過,好似市政嚟。(那你們怎做生意呀那麼臭?)咁都沒有辦法呀,所以叫人來整囉。」她帶記者到旁邊的大廈入口,「水從樓上流下來,坑渠去唔切呀,(直情在裡面湧出來?)對呀,在裡面。在天井那邊。(那時是看到糞便湧到出街?)對呀,(湧到去哪裡?整條街嗎?)有些湧到出馬路。」當年的民協區議員任國棟曾受訪,指法團委員早將單位賣出,大廈問題無人處理,而大業主田生往往待淤塞一段日子才以高壓槍通渠,根本未有處理地下沙井及糞渠倒灌的問題。

一梯老鼠屎

田生收購了大部分單位成為大業主,但未有為大廈的清潔負責。大廈內的衞生環境非常惡劣,甫踏進去,已經聞到一陣陣惡臭的垃圾味,彷彿凝固在悶熱的空氣中。記者巡視多幢大廈,爛蘋果、汽水罐棄在梯間,簷篷上甚至有整盒白飯。空置的單位大多沒有上鎖,雜物散滿一地,成為老鼠的藏身之所。在照明失修的昏暗走廊,間中會見到一道陰影,從垃圾堆、空置的單位快速竄出,又消失在另一角。「(那些是老鼠屎嗎?布滿整條樓梯。)盲的都知道啦。(這裡很多老鼠嗎?)當然多啦。(怎樣多法?)唔識講,沒有人住當然老鼠多,有啲食物喺度,無人理。」拖着一大袋垃圾的工人,走到布滿垃圾老鼠屎的梯間說。該名工人只負責清理垃圾桶的廢物,並不包括大廈清潔,「現在隔日倒一次垃圾,(之前呢?)之前每天倒,但現在沒有人住,沒有人住怎樣做?田生無理。」

瓦解法團

黃埔街一帶的舊樓,都有超過五十年的樓齡,失去法團的大廈,維修便無人負責。現時除了少數還有法團運作的大廈,其餘大廈鐵閘皆被拆走,中門大開如同無掩雞籠,空置單位的鎖被剪開,亦能自出自入。區永華過往接受本刊訪問時指會與業主立案法團主席先「溝通」。湊巧機利士南路四號的法團成員,於一一年同時辭任法團。全靠有熱心業主自發組織互委會處理大廈的維修、清潔,大廈才不致無人打理。不過黃埔街五至七號的法團,據知原欲申請房協的樓宇管理維修綜合計劃,但田生搶先收購法團主席和委員單位,令維修計劃胎死腹中,後來發生簷篷倒塌事故。翻查土地註冊處記錄,八人的業主立案法團,其中三人的單位於簷篷倒塌前已被收購,其中一個更低於市價,以一百七十七萬出售。現時尚有法團的大廈,雖然同樣面對收購大廈而十室九空,但起碼燈火通明,走廊沒有擺放雜物和垃圾,更不會有食物讓老鼠為患。黃埔街二十二號的法團委員關先生指:「每戶每個月要交百幾蚊清潔費。另外樓下有大閘,雖然都有人剪爛空置單位嘅鎖偷嘢,不過剪爛咗我哋有加番新鎖。」法團亦會按政府要求為大廈維修,如新式的電錶便是早幾年更換,「政府隔一段時間就有人驗樓,佢出信話邊度要維修,我哋都會整。」收購進入尾聲,就着衞生環境差、單位十室九空的安全問題,記者訪問其中一名租客,她猶豫一會,回答說沒有問題。但當記者反問:「(沒有問題還是沒有辦法?因為這裡平租?)對呀。(多少錢租呀?)二千多元啦。」她雖不滿田生收樓造成的狀況,但無奈只能向現實低頭。

收樓業務踢出田生(0138)

區永華曾經非常風光,○七年借全美國際的殼將田生上市,一一年的業績全年收入4.85億元,賺1.68億元,能於電視豪擲千金大賣溫情廣告。不過田生收樓期間,大廈往往怪事連連,有住戶被潑屎水、恐怖鬼畫掛外牆、無故起火。近年政府不斷推出辣招加重印花稅,令田生收樓成本上升,一二年盈利跌至二千九百萬元,隨後更連續兩年錄得一點九億元虧損。一五年田生將區永華的舊樓業務踢出上市公司0138,並將0138改名宏輝。而區永華的收樓業務,繼續以田生地產運作。

懷疑收樓新招

早前公民黨立法會議員譚文豪,揭發收樓公司於保發大廈天台,種植粗生的植物,破壞天台的防水層,引致頂樓漏水。唐樓林立的廟街,有一幢大廈天台生長了一棵被人稱為「名木聖樹」的植物,但天台另有一角,長滿大量粗生植物,是人為種植抑或自然生長,無從稽考,懷疑同樣為收樓公司的新手段。

早兩代收樓天王

蕭承忠人稱「白鞋蕭」,曾經有「李兆基軍師」的稱號。當紅時期,可直接接觸李兆基,連坊間地產經紀也說:「想見四叔,最有效方法,就是通過蕭承忠。」他曾幫四叔充當收購美麗華酒店的說客,袋了一千三百萬佣金,宏安道和電氣道AIA大廈、荷李活道九十六號,他都有份參與。於九○年代開始轉做恒基集團發展顧問,並於九六年淡出地產界。近年他投資五千萬元興建中藥港,在荃灣、佐敦等地開設中藥診所,周年活動時李兆基亦有親臨到賀,賓主之情仍在。

楊世杭人稱「雪茄楊」或「肥楊」,有「山東李嘉誠」的稱號,常到陸羽茶室飲茶。早於八七年,楊世杭收購永樂街一○六號等地皮,並由恒基將地皮合併,重建為現時的安泰金融中心。一名行內人說:「以前恒基仲未有規模,好多嘢都由四叔親力親為,結果楊世杭就同佢熟落咗,大家好有默契o架。後來四叔搵佢收樓,仲會先科水,等佢唔使咁手緊。」恒基的干德道三十九號樂基山項目、土瓜灣的金都豪苑及北角匯豪峰項目等,後兩者楊世杭還有份發展,可與四叔齊齊搵大錢。

撰文:孫樂祈攝影:關永浩、林志謙插圖:祝健中news@nextdigital.com.hk


【地產】鄭東新區的魔幻之旅:曾經中國最大鬼城 到如今限購、限購再限購

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11812&summary=

【地產】鄭東新區的魔幻之旅:曾經中國最大鬼城 到如今限購、限購再限購

東新區,建於2000年,距離鄭州市老城區僅隔一條中州大道。一直到2013年,鄭東新區的特點都是空置率高,少有人居住,到了夜晚漆黑一片,所以曾和內蒙古鄂爾多斯康巴什新區被媒體並稱為“中國最大鬼城”。

不過,到了2014年,鄭東新區開始有了改觀,冷清不再。從2014年起,鄭東新區商品房已經基本沒有嚴重壓庫存的情況。2014年之後,鄭東新區達到出售條件的商用、民用的房子基本售罄,核心區住宅入住率超七成。新老城區分界線也成為了鄭州市房價的分水嶺:西邊老城區房價基本在一萬以下,而東邊新城區則在1.5萬以上。鄭東新區不僅了脫掉“鬼城”的帽子,還帶動了整個鄭州市的房地產銷售和投資:2014年以來鄭州的房地產投資、銷售增速快於全國整體水平,房價穩中有升。




我們用數據說話,帶您從一個鬼城的蛻變看中國城市化的進程和房地產市場基本面的演進。

鬼城的蛻變(一):內部人口流動與城市功能升級(城市化的第一階段)

誰在買鄭東新區?

從2010年和2015年鄭州市常住人口分布的數據可以看到鄭州市內人口的流向呈現出從老城區(如中原區、金水區)向新城區(如鄭東新區、航空港區)流入的趨勢。鄭州老城區常住人口皆有所下降,而截至2015年,鄭東新區常駐人口已達到47.05萬人。



為什麽老城區居民買鄭東新區的房子?

這是一個城市功能升級的故事。

第一,隨著城市化進程不斷推進,鄭州老城區的基礎設施已經不能滿足居民生活的需求。一直以來,老城區的規劃和交通問題凸出,但由於鄭州中心城區面積小,還受到京廣鐵路和隴海鐵路的交叉分割,拓展空間受到極大的制約。而新區對CBD商業區、高校園區、科技金融園區和居住區等有較完備的規劃,同時地鐵線與公交線路連接,交通和配套設施的便利性與老城區相比優勢明顯,這是老城區居民用腳投票的原因之一。

第二,產業轉移和城市功能升級。市政府、金融區、跨國公司、鄭州商品交易所搬到了新城區,升級了城市功能,補充了鄭州以工業為主的產業結構。城市化不僅是把城市的餅攤大,還要升級城市功能,讓高效率的產業集聚在規劃配套設施更完善的地區。這也是其他鬼城相比鄭東新區沒能做到的。

第三,鄭東新區與老城區相鄰,有助於人口在兩區之間的流動。鄭東新區緊鄰鄭州市人口最多、最發達的城區—金水區,離老城區較近,居民搬遷時並不會有心理上的障礙,類似於通州和北京城六區的關系。而另一個至今仍是鬼城的鄂爾多斯康巴什新區,距離老城區35公里,且兩地之間沒有公交和地鐵相連。



鬼城的蛻變(二):人口虹吸效應(城市化的第二階段)

據克而瑞2016年發布的《1-7月鄭州消費者購房報告》顯示,鄭州外籍購房者比例高達82%,截止8月底,這一比例再次上漲至85%,達到有數據可查的6年來最高。其中鄭州戶籍的購房者僅占18%,省內其他區域的購房者占69%,外省占13%。值得註意的是,一半以上的省內其他區域購房者屬於鄭州常住人口。外來投資客中,占比最大的仍是省內其他區域的投資客。我們雖然不能確定的說河南省內其他區域購房者或投資客買了鄭州老城區的房子,但至少從鄭州市人口流動層面來看,呈現出“河南省內其他地區和鄭州周邊流向鄭州,鄭州老城區流向新城區”的特點。




河南省內常住人口的變動情況也側面反映了在鄭州購房人口的來源。省會城市鄭州吸引人口能力明顯強於周邊地區。鄭州是河南省最大的人口凈流入地區,外省流入河南的人口中37%流入到鄭州市,省內流動人口中的60%流入到鄭州市。安陽市、濮陽市、南陽市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市是河南省流動人口的主要來源地。2010-2015年,鄭州市常駐人口增加91萬人,增長10.92%,年平均增長率為2.09%,鄭州市人口吸虹效應明顯。

在鄭州逐漸完成城市化的第一步(升級城市功能,實現產業轉移)的同時,城市化的第二步(周邊人口的流入,提升城市規模)也越來越明顯。



周邊人口流入提升了住房的需求,使得鄭州的房地產銷售和投資均好於全國整體水平。2014年鄭州市房地產投資增長21%,遠超全國整體水平。2014年鄭州市商品房銷售面積小幅下滑2%,銷售額增長4%,仍好於全國整體水平。近五年來鄭州房價穩中有升,即便是二三線城市房價在14年以來有明顯回落,鄭州房價也依然相對平穩。



只要城市化的第一和第二階段尚未結束,人口年齡結構就不是房價的主要影響因素

2015年河南常住人口中0-14歲少兒人口、15-64歲勞動適齡人口和65歲及以上老年人口分別為2012萬人、6555萬人和913萬人,占常住人口的比重分別為21.22%、69.15%和9.63%。2015年人口總撫養比為44.61%,自2008年達到最低後連續7年上升。按照國際通行標準,65歲及以上人口占總人口的7%以上就進入老年型人口,河南人口從2000年就已經進入了老齡化,並呈逐年加深的態勢。此外,由於河南省是外出人口大省,大量的勞動適齡人口外出到省外務工經商,也進一步加深了河南省常住人口的老齡化程度。



與河南省整體人口結構變化類似,鄭州人口年齡結構中65歲及以上人口的比例也在增加,2015年鄭州市老年人口占比達到7.4%,比2010年增長0.24個百分點,人口老齡化程度加深。對於房地產行業而言,人口年齡結構變化會影響到基本面,25-44歲是購房置業需求的黃金年齡段,既有首次購房需求,又有改善性購房需求。然而我們卻看到,鄭州人口年齡結構的拐點卻並未迎來房價的拐點。雖然老年人口占比增加,但近五年來,鄭州的房價卻穩中有升。

再看我國人口年齡結構的整體情況,我國人口年齡結構的拐點出現在2010年,而我國房價的拐點卻未明顯出現。由此可見,我國人口年齡結構的變化與房價變動的相關性不強。



同樣,美國的人口年齡結構也和房價沒有明顯相關性。美國人口年齡結構的拐點出現在1970年,而美國房價的拐點出現在2007年。因此,人口年齡結構的拐點未必會帶來房地產的拐點。



鄭東新區的蛻變是中國城市化的縮影,除了城市功能升級和產業轉移帶來的內部人口遷移,還有城市升級之後帶來的人口虹吸效應增強。無論從鄭州、中國100大城市還是美國的歷史來看,只要城市化還在繼續,人口年齡結構就不是房地產基本面的決定因素,房地產的基本面價值就仍有空間。

隨著城市化進程和產業結構升級的推進,鄭東新區的蛻變不會是孤例,在中國很多二三線城市都可以找到鄭東新區的影子。雖然從上世紀90年代初中國進入商品房時代開始,從過去的三亞、北海、溫州到如今的學區房,中國房地產市場始終伴隨著資產泡沫問題,但在防泡沫的同時,同樣不可忽視中國房地產市場的基本面演進的能量。

風險提示


部分城市人口流出加劇。


(完)



股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。


中信安哥拉住宅項目被曝淪為「鬼城」

1 : GS(14)@2012-07-05 22:13:10

http://money.163.com/12/0704/04/85HT29AV00253B0H.html
英國廣播公司(BBC)2日報導稱,中信集團在安哥拉承建了一項住宅工程,總投資超過35億美元,歷時3年建成。但這個可以容納50萬人的衛星城卻因售價太高淪為「鬼城」。對於西方媒體的報導,中國駐安哥拉大使館經濟商務處3日對《環球時報》澄清道,此住宅項目尚未完全竣工,但第一期售樓情況已經非常良好,「外媒的報導與實際情況完全不相符」。
BBC報導稱,由中信集團承建的住宅區位於距安哥拉首都羅安達30公里處,這裡有750幢8層高的樓房,還有十幾所學校和100多間商舖。「它是中企在安哥拉建造的多個衛星城中最大的一個」。安哥拉政府為住宅區拍攝了宣傳短片,稱其為該國內戰後「重建王冠」中「璀璨的寶石」。短片中,正在享受新生活的社區居民面帶笑容,「他們遠離羅安達市中心的灰塵和混亂」(羅安達有數百萬人生活在貧民窟)。
不過,現實中的住宅區卻寧靜得「有些詭異」。報導稱,那裡幾乎沒有車輛和行人,公寓樓窗戶緊閉,陽台空蕩一片。BBC稱,大部分安哥拉人無力負擔這裡的房價。報導稱,對於很多人來說,售價在12萬到20萬美元之間的衛星城住宅區簡直就是「天價」,「2/3的安哥拉人每天依靠少於2美元生活」。房地產公司總經理卡斯考認為,很難獲得貸款也是無人購買的原因。雖然安哥拉近來出台新政策,購買者可以從銀行拿到按揭貸款,但連少數的高薪白領都拿不出足夠的首付。南部非洲開放社會研究所專家埃利亞斯說:「絕大多數安哥拉人生活在窩棚裡,政府應優先建低價房。安哥拉沒有中產階級,只有很窮和很富的人。」
《環球時報》記者3日致電中國駐安哥拉大使館經濟商務處。商務處人員說,該住宅項目分3期進行,第一期已經竣工,目前正在銷售,銷售狀況非常好,當地媒體和民眾的反映也很積極。工作人員說,安哥拉政府在建造該住宅區前進行過研討,住宅區為解決當地民生問題發揮良好作用。
據悉,安哥拉總統多斯桑托斯在2008年大選時曾許諾4年內為百姓建造100萬套房屋,由中國承建的衛星城就是「總統履行承諾的重要組成部分」。
中國社科院西亞非洲研究所非洲研究室主任賀文萍3日對《環球時報》說,中國公司在非洲承建了很多經濟適用房。除住房外,中國還在非洲承建了許多基礎設施,如橋樑道路等。賀文萍說,「這是讓所有人受益的工程,也是非洲國家經濟起飛的基礎」。
2 : GS(14)@2012-07-05 22:14:17

http://www.financial-post.com/bb ... embassy-denied.html
British Broadcasting Corporation (BBC) reported that CITIC Group in Angola, the construction of a residential project, a total investment of over 3.5 billion U.S. dollars, which took three years to build. However, this can accommodate 50 million satellite cities because prices are too high to become a “ghost town”. Western media reports, the Economic and Commercial Office of Chinese Embassy in Angola on the 3rd on the “Global Times” clarified, this residential project is not yet fully completed the first phase of sales has been very good, “to foreign media reports and the actual totally inconsistent. ”
The BBC reported that residential construction by the CITIC Group is located away from the Angolan capital, Luanda, 30 kilometers, there are 750 eight-storey buildings, as well as more than a dozen schools and over 100 shops. “It is one of the largest built satellite towns in enterprises in Angola.” Shooting a promotional video of the Government of Angola for residential use, saying the domestic post-war reconstruction crown “in the” bright gem. ” The movie, are enjoying a new life for community residents smile, “They stay away from the dust and chaos of the city center of Luanda” (Luanda, millions of people living in slums).

However, the reality of a residential area but quiet “somewhat strange”. Reported that there are almost no vehicles and pedestrians, the apartment building windows closed, empty a balcony. The BBC said that the majority of Angolans can not afford the prices here. Reported that, for many people, the price of residential satellite towns in between 120000-200000 U.S. dollars is simply “high price”, “2/3 of Angola every day rely on less than $ 2 life”. Real estate, general manager of Fidel test, it is difficult to obtain loans is no one to buy the reasons. Angola recently introduced a new policy, buyers can get a mortgage loan from the bank, but even a few high-paying white-collar workers are unable to have enough down payment. Elias, of the Southern Africa Open Society Institute, said: “The vast majority of Angolans living in the shack, the government should give priority to build affordable housing. Angola there is no middle class, only the very poor and very rich people.”

“Global Times” reporter on the 3rd contact the Economic and Commercial Office of Chinese Embassy in Angola. The Commerce Department said the residential projects in three, the first phase has been completed and is currently selling, sales are very good, very positive reflection of the local media and the public. The staff said that the Angolan Government in the construction of the residential seminars, residential areas to address local livelihood issues play a good role.

It is reported that Angolan President Jose Eduardo dos Santos in the 2008 election, he promised four years for the people to build one million housing units, construction of satellite towns by the Chinese President to fulfill commitment to an important part of “.

West Asia and Africa Institute, Chinese Academy of Social Sciences Research Office for Africa He Wenping, “Global Times” said that Chinese companies in Africa, the construction of affordable housing. In addition to housing, China is still in Africa, the construction of a number of infrastructure such as bridges and roads. He Wenping said, “This is all to benefit the project, but also African countries, the economic take-off basis.
3 : GS(14)@2012-07-05 22:15:29

http://m.bbc.co.uk/news/world-africa-18646243



The ghost towns of China, Ireland and Spain - full of large empty house estates - may be a phenomenon that is on its way to Africa.

Built for people who never move in, they leave those who did with a worthless property they cannot sell.

Perched in an isolated spot some 30km (18 miles) outside Angola's capital, Luanda, Nova Cidade de Kilamba is a brand-new mixed residential development of 750 eight-storey apartment buildings, a dozen schools and more than 100 retail units.

Designed to house up to half a million people when complete, Kilamba has been built by the state-owned China International Trust and Investment Corporation (CITIC) in under three years at a reported cost of $3.5bn (£2.2bn).

Spanning 5,000 hectares (12,355 acres), the development is the largest of several new "satellite cities" being constructed by Chinese firms around Angola, and it is believed to be one of the largest new-build projects on the continent.

  It's very quiet, much calmer than the other city, there's no criminality

Sebastiao Antonio , Kilamba student

The jewel in Angola's post-war reconstruction crown, Kilamba is the star of glossy government promotional videos which show smiling families enjoying a new style of living away from the dust and confusion of central Luanda where millions live in sprawling slums.

But the people in these films are only actors, and despite all the hype, nearly a year since the first batch of 2,800 apartments went on sale, only 220 have been sold.

Eerily quiet

When you visit Kilamba, you cannot help but wonder if even a third of those buyers have moved in yet.

The place is eerily quiet, voices bouncing off all the fresh concrete and wide-open tarred roads.

There are hardly any cars and even fewer people, just dozens of repetitive rows of multi-coloured apartment buildings, their shutters sealed and their balconies empty.

Only a handful of the commercial units are occupied, mostly by utility companies, but there are no actual shops on site, and so - with the exception of a new hypermarket located at one entrance - there is nowhere to buy food.

After driving around for nearly 15 minutes and seeing no-one apart from Chinese labourers, many of whom appear to live in containers next to the site, I came across a tiny pocket of life at a school.
Gardeners The people looking after the lawns cannot afford to stay here

It opened six months ago, bussing in its pupils in from outlying areas because there are no children living on site to attend.

One student, a 17-year-old called Sebastiao Antonio - who spends nearly three hours a day in traffic getting to and from classes from his home 15km away - told me how much he liked the city.

"I really like this place - it's got car parking, places for us to have games like football, basketball and handball," he said.

"It's very quiet, much calmer than the other city, there's no criminality."

But when I asked if he and his family would move there, he just laughed.

"No way, we can't afford this. It's impossible. And there is no work for my parents here," he said.

His sentiments were echoed by Jack Franciso, 32, who started work at Kilamba as a street sweeper four months ago.

"Yes, it's a nice place for sure," he said.

But then he sighed: "To live here, you need a lot of money. People like us don't have money like that to be able to live here."

No mortgages

And therein lies the problem.

Apartments at Kilamba are being advertised online costing between $120,000 and $200,000 - well out of reach of the estimated two-thirds of Angolans who live on less than $2 a day.

However, Paulo Cascao, general Manager at Delta Imobiliaria, the real estate agency handling the sales, told the BBC that the problem was not the price, but difficulty in accessing bank credit.

"The prices are correct for the quality of the apartments and for all the conditions that the city can offer," he said.

  There is no middle class in Angola, just the very poor and the very rich, and so there is no-one to buy these sorts of houses

Elias Isaac, OSISA

"The sales are going slowly due to the difficulty in obtaining mortgages."

A new legal frame work has recently been introduced to allow local banks to give mortgages, but for the majority of Angolans, even the few with well-paid office jobs, just finding enough cash for a deposit would be a struggle.

"The government needs to start giving priority to building low-cost housing because great majority of the population live in shacks with no water, electricity or sanitation," Elias Isaac, country director at the Angolan Office of the Open Society Initiative of Southern Africa (OSISA), told the BBC.

"There is no middle class in Angola, just the very poor and the very rich, and so there is no-one to buy these sorts of houses."

According to Mr Cascao, the government has recently announced a portion of the apartments at Kilamba will be designated social housing, which people on low incomes can rent long-term at low prices.

No-one is quite sure how that scheme will work or who will be eligible, and cynics have dismissed it as a vote-winning stunt ahead of parliamentary elections scheduled to take place on 31 August.

There is also the issue of what will happen to all the full-cost apartments if they do not sell.

Kilamba was financed by a Chinese credit line - which Angola is repaying with oil - so it has technically been paid for.

But if the houses go unsold, then the Angolan government will be left with stock on their hands and a potentially wasted investment.

Election pledge

Manuel Clemente Junior, Angola's deputy construction minister, staunchly defended the scheme and said it would definitely be a success - although he seemed convinced it was possible to purchase a flat for $80,000, much cheaper than is advertised.

"It is with absolute certainty, an excellent project," he told the BBC.

Responding to the complaints about Kilamba's isolated location, he said: "There are always people who criticise but thanks to the new highways which are being built, as a location it is only going to be about 15 to 20 minutes from the city centre."

The city of Kilamba is a government flagship project that goes some way to helping President Jose Eduardo dos Santos fulfil his famous 2008 election pledge to build one million homes in four years.

Allan Cain, head of Angolan non-government organisation Development Workshop that specialises in urban poverty alleviation, has welcomed the investment, but has some reservations.

"What we have been advocating for is a programme of upgrading in situ where people are living now, something which is considered to be international best practice," he said.

"I don't think many places in the world can afford actually to displace and re-house whole populations of cities."
4 : GS(14)@2012-07-05 22:16:13

http://news.sxrb.com/gnxw/1500398.html



 中廣網北京7月4日消息 據中國之聲《央廣新聞》報導,據西方媒體報導,中信集團在安哥拉承建了一項住宅工程因價格太高淪為「鬼城」,對此我國駐安哥拉使館回應稱報導嚴重失實。

  據BBC的報導,中信集團在安哥拉承建了一項住宅工程,總投資超過35億美元,歷時3年建成。但這個可以容納50萬人的衛星城卻因售價太高淪為「鬼城」。報導稱,由中信集團承建的住宅區位於距安哥拉首都羅安達30公里處,這裡有750幢8層高的樓房,還有十幾所學校和100多間商舖。「它是中國企業在安哥拉建造的多個衛星城中最大的一個」。

  但是BBC又稱,大部分安哥拉人無力負擔這裡的房價。對於很多人來說,售價在12萬到20萬美元之間的衛星城住宅區簡直就是「天價」,「2/3的安哥拉人每天依靠少於2美元生活」。BBC引述該房地產公司總經理卡斯考認為,很難獲得貸款也是無人購買的原因。雖然安哥拉近來出台新政策,購買者可以從銀行拿到按揭貸款,但連少數的高薪白領都拿不出足夠的首付。絕大多數安哥拉人生活在貧民窟裡面,安哥拉缺乏中產階級,只有很窮和很富的人。

  對於西方媒體的報導,中國駐安哥拉大使館經濟商務處3日做出回應稱,該住宅項目分3期進行,第一期已經竣工,目前正在銷售,銷售狀況非常好,當地媒體和民眾的反映也很積極。工作人員說,安哥拉政府在建造該住宅區前進行過研討,住宅區為解決當地民生問題發揮良好作用。

  據瞭解,安哥拉總統多斯桑托斯在2008年大選時曾許諾4年內為百姓建造100萬套房屋,由中國承建的衛星城就是「總統履行承諾的重要組成部分」。

  中國社科院西亞非洲研究所賀文萍研究員3日接受《環球時報》採訪表示,中國公司在非洲承建了很多經濟適用房。除住房外,中國還在非洲承建了許多基礎設施,如橋樑道路等。賀文萍說,「這是讓所有人受益的工程,也是非洲國家經濟起飛的基礎」。
5 : GS(14)@2012-07-07 17:47:36

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20120706/16489291



「我們根本負擔不起」

每天花三小時車程來上課的安東尼奧說:「我很喜歡這裏,有地方讓我們踢足球、打籃球和手球等,又非常寧靜,沒有罪案的。」但問他會否考慮搬到這裏,他即耍手擰頭:「不可能吧!我們根本負擔不起,這裏也沒有工作機會給我父母。」
安哥拉超過66%人口,每天生活費不多於2美元(15.6港元),克利安巴公寓標價卻介乎12萬至20萬美元(93.6萬至156萬港元)。難怪開售一年,2,800個單位只售出220個,即使售出的公寓也無人居住,商舖一直空置。
中國為安哥拉人興建一個無人負擔得起的衞星城市,不禁令人質疑中國動機不良,企圖透過經濟活動進行一項規模比18和19世紀西方殖民主義還要大的殖民行動,染指非洲土地資源,解決中國人口膨脹、污染和資源不足的問題。數據顯示,過去10年已有75萬中國人移居非洲,估計北京最終把3億中國人移居非洲。
英國廣播公司/英國《每日郵報》
6 : 龍生(798)@2012-07-07 22:05:18

好喎, 咁我又讚成呀!!

呢招好絕, 拿! 用呢的黎做國民教育的人咪唔反感囉
7 : hh0610(1603)@2012-07-07 22:27:17

關BBC 9 事, 酸葡萄.

在非洲,

歐美拎走資源, 遺下貧窮同聖經.

中國好歹留下基建.
8 : 龍生(798)@2012-07-07 23:13:08

哈哈哈, 將來如果留下一大堆中國人, 幾百年後非洲都是中國的

更妙不可言啊!!
9 : GS(14)@2012-07-07 23:28:08

預備殖民用
10 : hh0610(1603)@2012-07-07 23:43:55

8樓提及
哈哈哈, 將來如果留下一大堆中國人, 幾百年後非洲都是中國的
更妙不可言啊!!


我唔知你係咪唔妥我所講. 在非洲, 這的而且確是事實. 如果話歐美帶給部分國家民主/制度/下刪一百.... , 那帶給非洲的只有災難.

另一方面, 就人口黎講, 非洲只有8億. 而家的確越來越多中國人落地生根. 中國生活壓力咁大, 非洲對中國低下層來說, 確實是一個機會.

珠海惠州新區 恐淪鬼城

1 : GS(14)@2014-05-07 12:28:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140507/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】港人的「後花園」、距離深圳一小時車程的惠州和珠海,極可能成為下一個「鬼城」。憧憬大深圳、港珠澳大橋概念,發展商近年大舉在新城區起樓,但記者日前現場直擊發現,周邊配套不足,人煙稀少,包括佳兆業(1638)、花樣年(1777)等發展商的部分樓盤,仍是一片荒蕪景象。有學者直言「房子蓋在不該蓋的地方」,加上今年中央收緊信貸,樓市交投急跌,業內人士指若市再惡化,此類新區將首當其衝,淪為鬼城。


斗門作為未來對接港珠澳大橋重點區域,是珠海今年樓市供應主力,珠海3月新開工的12個項目,至少一半來自斗門;但在項目集中的湖心路,新盤周邊連行人路都未修好,沒有商店,生活起居非常不便。





位置較遠的佳兆業御金山,被農地包圍,如孤零零的空城。項目早在2012年底陸續交樓,記者在現場鮮有遇到住客。佳兆業公司秘書張鴻光稱,該項目成本很低,售價不高所以賣得不錯,未來會建設配套。

主打高鐵「深惠半小時生活圈」的惠州大亞灣區,比斗門開發得更早,大部分物業銷售不俗,但現場所見,樓盤空置率極高,商舖閒置,街上地產代理比行人還要多。其中翠堤尚園交樓1年多,依然空蕩蕩。住客甘女士告訴記者,該盤入住率僅兩成,「許多買家在深圳打工想搬過來,但是在惠州沒有合適的工作」。

先賣樓後建配套 人口難遷入

合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,新城區一般都是先賣樓,後建配套。政府需有長遠的規劃,沒有產業支持,人口難以遷入,配套必然脫節,項目空置率高,物業難以升值,形成惡性循環。大亞灣區近年均價一直偏低,花樣年當地新盤花郡均價僅4500元(人民幣‧下同),不到深圳均價的兩成,當地不少發展商打出借首期、現金回贈等優惠。

學者:樓市續差 鬼城愈來愈多

至於新區另一個賣為旅遊地產,圖吸引港澳、深圳客來度假,北京大學公共經濟研究院譚世同直言,像大亞灣這類新區不適合度假,「政府缺乏引導,發展商沒有後續運營,該建酒店和旅遊設施的地方,只蓋了房子」。中原地產華南區總裁李耀智坦言,當樓市波動時,面向投資旅遊需求的樓盤受衝擊最大。

多地樓盤出現減價恐慌,譚世同預計,今年樓市將進一步惡化,因房貸收緊、人民幣貶值、政府反貪,對樓市都是負面信號,「已經建好的樓盤消化不了,鬼城只會愈來愈多」。

珠海銷售面積微升 惠州急挫

統計局數字顯示,今年第一季,珠海商品房銷售面積按年僅增0.3%,是21個月以來最慘淡的,庫存更升至19,698伙,以3月成交量計算,去貨周期高達23.6個月,遠高於6至9個月的健康水平。惠州首季商品房銷售面積亦按年下跌62%,以截至3月底的可售面積計算,去貨周期達15個月。整個珠三角今年首季度商品房銷售面積則按年倒退11%。

(珠三角直擊)

明報記者 甄佳佳
2 : GS(14)@2014-05-07 12:34:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140507/news/ea_eaa2.htm



政府靠賣地賺錢 助長鬼城


2014年5月7日





【明報專訊】「鬼城」通常指入住率低、空置率高、配套差、處處空房聳立的無人之城。這種現象跟隨內地城鎮化出現,其中最知名的莫過於2010年被美國《時代周刊》披露的中國最大鬼城內蒙古的鄂爾多斯。今年二、三線城市供應過剩風險陡增,不少學者擔憂鬼城蔓延。


鬼城背後的原因是地方政府揠苗助長,急於賣地,規劃失當,基建配套滯後,也沒有耐心搞第二、第三產業建設,導致一個個樓盤猶如荒島,業主亦抗拒入住。





新盤旁缺行人道 小區僅得1便利店

記者親身直擊珠海斗門,看到一大片新盤建在雙


政府靠賣地賺錢 助長鬼城


2014年5月7日





【明報專訊】「鬼城」通常指入住率低、空置率高、配套差、處處空房聳立的無人之城。這種現象跟隨內地城鎮化出現,其中最知名的莫過於2010年被美國《時代周刊》披露的中國最大鬼城內蒙古的鄂爾多斯。今年二、三線城市供應過剩風險陡增,不少學者擔憂鬼城蔓延。


鬼城背後的原因是地方政府揠苗助長,急於賣地,規劃失當,基建配套滯後,也沒有耐心搞第二、第三產業建設,導致一個個樓盤猶如荒島,業主亦抗拒入住。





新盤旁缺行人道 小區僅得1便利店

記者親身直擊珠海斗門,看到一大片新盤建在雙車道的高速公路兩旁,卻沒有行人街道和行人天橋,過馬路相當危險。佳兆業(1638)在當地樓盤小區內的超市大門緊閉,整個小區只有1間小便利店在營業。在惠州,記者想從高鐵惠陽站前往大亞灣區,路途幾番波折,雖有不少的士司機兜客,但都不按咪表收費。白天的大亞灣區中心,人罕見,只看見附近石化區的油罐車一輛輛呼嘯而過。的士司機說,晚上該區只有一成燈亮起。

北京大學公共經濟研究員譚世同指出,政府開發計劃非常短視,收入不可持續,「房地產應該為產業服務,口說要做旅遊地產、養老地產,但為什不建酒店,不建醫院?」惠州某政府官員曾對內地傳媒表示,即使是鬼城也要賣地,不然沒錢建配套。

經濟學家許小年在最新一篇博客寫道,要發展城鎮化,地方政府對土地財政必須「戒毒」。譚世同則建議,應該讓有知識的現代企業家,重返郊區,推動產業建設。
車道的高速公路兩旁,卻沒有行人街道和行人天橋,過馬路相當危險。佳兆業(1638)在當地樓盤小區內的超市大門緊閉,整個小區只有1間小便利店在營業。在惠州,記者想從高鐵惠陽站前往大亞灣區,路途幾番波折,雖有不少的士司機兜客,但都不按咪表收費。白天的大亞灣區中心,人罕見,只看見附近石化區的油罐車一輛輛呼嘯而過。的士司機說,晚上該區只有一成燈亮起。

北京大學公共經濟研究員譚世同指出,政府開發計劃非常短視,收入不可持續,「房地產應該為產業服務,口說要做旅遊地產、養老地產,但為什不建酒店,不建醫院?」惠州某政府官員曾對內地傳媒表示,即使是鬼城也要賣地,不然沒錢建配套。

經濟學家許小年在最新一篇博客寫道,要發展城鎮化,地方政府對土地財政必須「戒毒」。譚世同則建議,應該讓有知識的現代企業家,重返郊區,推動產業建設。
3 : GS(14)@2014-05-07 12:35:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140507/news/ea_eaa3.htm



行業風險大 避買內房股


2014年5月7日





【明報專訊】內地樓市拐點似乎已經形成,早前有第一家開發商破產,年初的降價潮亦開始蔓延全國,經濟學家陶冬更指今年會出現史無前例的信貸危機。雖然不少大型內房股如恒大(3333)、綠城(3900)、雅居樂(3383)市盈率已跌至3倍,但有分析員指今年行業風險大,要避開現金流壓力大、高負債的內房股。


內地愈來愈多二、三線城市要出招救市,據中國之聲《全國新聞聯播》報道,浙江寧波已悄悄調整樓市限購政策,以往整個寧波市擁有兩套房便不能購房,但現在如果在寧波某區有多套房,在另一個區只有一套或沒有房,都可以在那另一個區再購一套。





中資分析員:今年房價或暴跌

瑞信內房股研究部主管杜勁松認為,今年樓市的確不看好,整個行業有風險,但差到什程度還有待觀察。另有中資內房分析員則指出,今年6月錢緊期間是關鍵,如果屆時有多間房企爆煲,房價可能暴跌。

選股方面,杜勁松建議選擇在2008年、2011年樓市大跌時比較穩健的大型內房股,現金流壓力大、高負債的內房股則要避開。據德銀的預測,大型內房股華潤置地(1109)、恒大及世茂(0813),今年淨現金流出金額最大,恒大和富力(2777)去年的總負債最多。

大和證券中國地產業研究主管林學海則較樂觀,他表示內地房地產行業問題不大,因為需求還在,減價仍是個別現象,發展商亦會根據成交情,審慎推新盤,但預計明年內房股盈利會下跌。他指出:「如果公司做商業地產,或者優質土地資源多,仍可長期持有,因為土地始終有價值。」
4 : Sunny^_^(11601)@2014-05-08 09:45:07

上次番大陸,見識過呢d所謂鬼城…

一間3千呎既分層單位,賣3xx萬 rmb.而且我見都多人住

周邊得行車路,最近既商店都要車程5分鐘
5 : 味皇(1196)@2014-05-09 18:03:56

華南最大型的爛尾樓,就在我鄉下
據說有人來澳門旅遊之後,層樓就停工了


齋炒懶得租出去強國人搞到澳洲多區變鬼城

1 : GS(14)@2015-07-22 02:28:26

澳洲是中國買家置業的首選國家之一,過去兩年中國買家購買大約4,000間新屋,但大部分房屋被丟空,業主只是偶爾飛往澳洲視察,令澳洲出現「有屋無人住」的情況。澳洲兩大城市樓市暢旺,吸引海外投資者到當地置業,雖然他們只能買一手物業,但購買力驚人,有地產經紀表示,很多外國買家身處海外,仍在高尚住宅區置業,有的預先買下留待子女在當地留學居住,也有人買下方便接洽生意。澳洲地產公司「21世紀」主席塔貝(Charles Tarbey)表示,隨著外國投資不斷增加,空置房屋的數量也不斷增加,而且很多業主不會租出單位,買樓只為了升值,他們一年倒貼5萬澳元(28萬港元)租金也沒所謂,「大部分海外投資者買樓,尤其是新樓買家,只想在澳洲投資。如果他們是香港人,不表示他們會搬離香港」。有經濟學家預測,未來5年再有1萬間房屋被空置,而屋主全部來自中國。根據2011年的統計數字,澳洲的空置房屋比率為8%。有居於悉尼的居民,發現奇拉拉(Killara)兩座房子,兩年前相繼被一對亞裔和華裔夫婦買下後一直丟空,他們覺得屋子無人打理、雜草叢生,破壞社區外觀令它貶值,也有人覺得「空屋」,令人感到不安全。澳洲《澳洲人報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150714/19219216

一線城市樓價暴升 三四線鬼城處處官媒催谷畸形樓市泡沫

1 : GS(14)@2016-03-02 15:01:40

■上海多個交易中心日前都出現排隊買樓的人龍。


內地百業凋敝,全民炒房風潮卻再起?近日央視等官媒集中報道上海、北京、深圳等一線城市爆升,被指是畸形「人造房市」的推手。而官方降低首期比例、交易稅費下降、央行放水措施催谷一線城市資產泡沫同時,不少城市樓市卻仍陷泥沼,鬼城處處的瀋陽昨推零首期為求去庫存。央視財經連日報道內地一線城市樓價春節後呈火箭式上升,上海二手房市場成交連續兩個月突破4萬套大關,有去年中買的房八個月漲了500萬漲了七八成,工作再辛苦努力不如買套房成為很多購房者的內心寫照。《中國青年報》指,上海街頭巷尾都談樓價,有老人商量賣房入住養老院:「400萬元到手,住進養老院,每月6,000元算高級房了,能住55年!」人民網報道春節後首周北京二手住宅的網簽量高達6,048套,二手房過戶大廳「一號難求」,籌碼炒到過千元。



■有網民昨在徐匯區房地產交易中心看見大廳冷清,卻沒有媒體所說的人山人海情況。

■瀋陽推出零首期買樓,為鬼城解套。圖為鬼城之一瀋撫新城。楊柏賢攝




「房市股市冰火兩重天」

新華社和《人民日報》昨發評論要給一線樓市「降溫去火」,聲稱由於近期寬鬆的政策一線房價回暖屬正常現象,但要防「虛火」,將房價非理性上漲部份歸咎於開發商行銷做騷和房產仲介哄抬炒作,人為製造出搶房假象,導致購房者恐慌性入市。上海住建委上月28日表示將抑制投資投機性購房;南京政府則表示會遏制開發商「捂盤惜售」等。官媒表演引來質疑,知名財經作家葉檀微博點評:「煽火喊小心。」騰訊證券微信平台的評論更直白:「房市與股市冰火兩重天,只因政府有形之手的操控。」財經網微博昨引述評論呼籲警惕房市蹈去年股市覆轍。央行昨降准0.5個百分點放水7,000億,但上、深指數卻一度雙雙下跌,比起低迷股市,資金更願進樓市。「廣州頻頻上演日光盤!124套房半小時秒光!」昨央視財經又報道廣州樓市熾熱,購房者靠搶。而省政府前日才公佈去庫存計劃,提出廣州市應及時調整執行住房限購政策,省內其他有條件的城市可開放香港、澳門居民購房限制。




瀋陽推零首期買樓

遼寧瀋陽昨也推房產新政,大學生畢業五年內可享受零首期買房;在校生額外有每平米200元獎勵,並全額補貼契稅;其他人申請公積金貸款首期低至10%;農民工購房,子女可在當地讀書並參加公開試(中國戶籍制度一向限制農民工子女城市入學)。網友揶揄:「太拼了!下面就得高考買房加十分了。」《蘋果》記者去年底走訪瀋陽見處處爛尾樓,市郊瀋撫新城更猶如鬼城。河北省住建廳昨也宣佈將調整管控,對需求較大的北京周邊房產加強監測,其餘縣市則制訂去庫存方案。按北師大教授鍾偉推算,內地樓市存貨僅在建和待售的私樓就超過50億平米,起碼5年才能消化。騰訊財經/央視





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160302/19512869

內地34鬼城榜 惠州有份

1 : GS(14)@2016-05-24 10:21:09

【本報訊】內地樓價升勢由一線蔓延至附近三、四線城市,如惠州在國家統計局4月份70城新建商品房樓價指數中,就排名第4;而在中國指數研究院的4月百城房價數據中更名列榜首。然而房價飆升背後,可能是另類「鬼城」出現。高盛本月初發表報告,提到傳統上物業出售後已不計入庫存,然而在內地,大量出售後卻無人居住的「吉屋」,就進一步延長去庫存過程。該行引用數據,現時內地有34個城市在鬼城榜上,這些城市在2014年共貢獻了中國GDP的7.1%。該榜單中亦包括只屬於三線城市的惠州,在2014年為GDP增長貢獻了3,000億元。有外資內房分析員指,政策未干預三、四線城市的樓市,在刺激政策下樓價近年急升,但憧憬「大深圳概念」的炒作未必長久,因現時惠州已由淡水炒到非核心區如惠陽、大亞灣等,但深圳樓市成交持續縮減、惠州自用需求又不高,庫存問題或重臨,當地樓價面臨風險。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160524/19625176

免費旅遊調走居民 杭州變鬼城

1 : GS(14)@2016-09-04 18:03:20

杭州上演新空城計,閉門停工趕人迎列強!西方媒體紛紛形容G20在「鬼城」召開,當局安保至上,封城趕人。旅遊名城杭州,一夜變空城。如今的杭州市中心店舖關門,人車稀疏,街頭和交通工具都有重重關卡,各種武裝警察;還有76萬志願者巡邏,工作包括阻止外國記者拍攝居民區的死寂。



■黃山杭州客如潮湧。

BBC記者有採訪許可也被宣傳官員跟蹤,走在空無一人的街巷,好不容易見到一個居民,跟蹤者馬上對被訪者說:「你不能跟他說話。」不用問也知,這段時間留在杭州,生活是諸多不便。杭州約700萬居民自上周四起放7天G20假。為鼓勵他們離杭旅遊,當局共花了100億人民幣。G20期間,杭州人不但可免費遊覽省內風景名勝、鄰省安徽黃山、遠至貴州省的黃果樹瀑布,都免費玩。黃山前日接待遊客近5萬人,其中超過八成半來自杭州。另外,全國的旅行社從8月28至9月7日都不出團去杭州,免破壞當局下令數百家工廠停工所打造的「G20藍天」。名勝西湖,全面封閉,但外交部長王毅則有特權在湖邊晨跑。路透社/《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160904/19759533

新世界上水囤地 鬼城丟空10年

1 : GS(14)@2016-09-17 17:25:13

■新世界在上水起了多幢「鬼屋」,十年以來既無出租及出售,一直丟空至今。 黎樹雄攝



【本報訊】政府一味強調要增加供應,但梁粉之一鄭家純旗下的新世界發展(017),就一味囤地,在上水起了廿幾幢「鬼屋」,十年以來既無出租、無出售、無裝修,一直丟空至今。新世界解釋是因應上屆政府就該區未來的發展計劃進行公眾諮詢,修訂發展方案申請仍待政府審議。此幅位於上水烏鴉落陽地皮,佔地超過35萬方呎,原為農地及綠化地,由已解散的亞細安資源,在上世紀九十年代開始收購,收購價每方呎最貴僅400元。項目在1997年已獲批低密度住宅發展,2002年初,亞細安財困,將地盤以3億元售予新世界,地段只能作地積比率由0.4倍發展,其後冀發展變為分層住宅,惟一直不獲城規會批准。大規模發展計劃不果,新世界惟有在2005年10月開始動工,將地皮發展成一個約100伙的低密度住宅項目。項目建築期僅一年便火速完工,在翌年2006年10月已獲屋宇署發入伙紙,惟發展規模勁縮,只有20餘幢兩至三層高低密度住宅,即今日眼見的「鬼城」。記者於現場所見,整個項目只是處於「泥水屋」狀態,一幢幢樓高約兩層的低密度的建築物,感覺上應該是想發展成低密度豪宅,但沒有任何裝修設計可言,猶如鬼城一樣。



憧憬新界東北發展

一路丟空的原因,就是因為政府近年力推新界東北以公私營合作模式發展,根據最新規劃,部份地段劃作居屋,餘下地段提升至6倍地積比的高密度住宅區。由於區內其他地段都屬官地,將來新世界可向政府購入,合併發展成大型屋苑,預計可建成數幢12至20層的商住物業,大賺一筆。如果以鄰近屋苑皇府山的二手呎價1萬元計,即是項目市值肯定可以過百億元。新世界回應指,集團過往暫停發展,是因應上屆政府就該區未來的發展計劃進行公眾諮詢。到2013年底,政府就該區的分區計劃大綱草圖刊憲,集團因應草圖內容向政府提出了修訂發展方案,有關申請現仍待政府審議。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19772223

佛州變鬼城

1 : GS(14)@2016-10-10 04:28:19

「馬修」殺到,佛州居民紛紛逃離暫避,昔日的繁華都市頓變鬼城,但也有人千里迢迢南下「追風」玩命。



■佛州弗拉格勒海灘的道路嚴重損毀,變成一堆殘骸。

風暴蹂躪過後的佛州,街道空無一人。在沿海城市聖奧古斯丁,很多地方受到水浸影響,滿地都是塌樹和雜物,所有大橋、商店和海灘全部關閉,平日繁華景象不復見。但仍有人不顧危險,走到戶外檢查船隻。有人因風暴到來而急急逃亡,有人卻想一睹馬修「風采」。新澤西州有兩名18歲少年刻意從家鄉南下逾千公里,到聖奧古斯丁追風。其中博蒂耶里表示:「我是惡劣天氣的狂迷!」但他坦言,家人反對他的危險舉動。南卡州政府眼見颶風將到,呼籲居民緊急疏散,警告沿岸小島可能被淹沒。在多夫斯基島,約100名居民卻未有理會勸告留在島上。70歲男子平克尼在訪問中聲稱,他的屋已用樁子固定好及用帶子綁緊,十分堅固。他更指:「除了威士忌和廁紙外,我甚麼都不缺!」美聯社/法新社/路透社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161009/19795473

國策透視:曹妃甸鬼城的教訓

1 : GS(14)@2017-04-10 23:35:02

中央突然宣佈在北京以南100公里設立雄安新區,稱之為「千年大計」,與深圳和浦東同級,引爆投資市場。但當年北京旁邊曹妃甸新區開發的慘痛經歷,顯示在行政主導下,要打造一個經濟特區是如何艱難。現時判斷雄安新區會否重蹈覆轍言之尚早,但可以肯定的是,當年如果沒有香港這個師傅教路,深圳難以取得現時成就;在這方面的經驗,雄安新區恐怕難以複製。於2007年5月,當時由蔣潔敏出任董事長的中石油(857),宣稱旗下的冀東油田發現10億噸儲存量的南堡油田,同年即簽下380億元(人民幣.下同)的唐山市曹妃甸投資項目。之後首都鋼鐵搬遷至此,中央投資超過3,000億元,將只有4平方公里的沙島,累計填海超過230平方公里,意圖打造成世界級經濟工業城。最終獲批的國家級曹妃甸經濟開發區面積達1943平方公里,與雄安新區規劃面積相同。但曹妃甸的藍圖,本身只是建基於一個美麗謊言,蔣潔敏為推中石油A股上市而虛報儲存量,之後石油幫隨周永康落馬,被一網打盡。曹妃甸亦成為政績工程,被世人遺忘。在千億投資過後,極少大型企業入駐,至今曹妃甸內只有大大小小爛尾工程、未完工的公路和橋樑。本報記者曾往實地探訪,當地已淪為鬼城。在成立浦東新區後,內地近20年內成立十多個國家級新區,大部份位於北方,但發展都未如理想。深圳和浦東的成功秘訣之一,是可以抄香港,在土地管理利用、金融、地方法規有頗多借鑒之處,並且背後有蓬勃的民營經濟支持。而北方各新區都是靠央企投資,啟動時聲勢浩大,但最後都失去活力。中央在4月1日宣佈成立雄安新區後,不足一個禮拜,已經有13家央企表態支持,包括中國石化、中國聯通、中國中冶、中國鐵建等。但這種政治表忠式的投資,對雄安新區其實有害無利,曹妃甸就是教訓。中央將如何吸引民企、外資前來投資,才是雄安新區能否發展壯大的關鍵。黃尹華
http://fb.com/decodepolicy本欄逢周一、二、四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985314

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