何國良：內房進整合期 首選龍頭
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GS(14)@2017-01-17 01:45:42【明報專訊】筆者從未給人看個相或批個命，因為總覺得成事在人。在多年人生經歷中，自己當然明白一件事情的成功，除了要有個人的努力之餘，亦需要其他因素相助才可水到渠成。但我相信，這些有利成敗的因素，不是單靠放一兩件法器就能促成，最終還是要通過努力而來的。
這就是筆者對命理術數的基本態度，但身邊的好友都會嘗試用不同的方法「循循善誘」小弟，好讓筆者不會錯過一些他們珍而重之的智慧。根據他們的說法，他們是用一至九來代表循環運轉而走的地運。每個號碼代表20年，八運就由2004年至2023年運行，八運五行屬土，因此，他們有說從2004年起就應買房地產，現在回頭來看，亦難怪不少人對此說深信不疑，因為確實找到了一個很好的進場時機。
除了以20年周期來看行業的盛衰，我們也可以用市場本身的供求來探討房地產的結構發展，最近，亦有劵商房地產分析師以此為題，分析中國房地產的行業發展。
2013年前大小發展商齊高增長
在中國房地產發展中，走過幾個關鍵階段，如果以全國住房銷售總面積為指標，行業發展的初期，跟其他的新興市場一樣，在行業高增長和行業集中度低的情况下，不同的參與者都可以利用自身的優勢去高速發展，行業普遍出現差異性不大的高增長開發商。在2000年至2012年，銷售總面積由少於2億平米增長至逾10億平米，翻了兩番有多。但當銷售總面積在超過10億平米後，整體房地產市場亦達到了供需平衡的情况，因此，在2013年至2016年中，出現不同開發商採納不同銷售和補地的策略，形成分化，這樣的情况促使今年有機會成為行業的分水嶺。首先，我們會看到銷售總面積下滑，在嚴控樓市風險的政策下，將來土地的供應會受到壓抑，開發商將來將比以往更難覓地。結果，過去兩年採取較積極但以較高價拿地的發展商，有望保持過去兩年的高銷售速度去持續發展，以使行業更加集中，有分析推測，十大發展商的市佔率會由20%增加至2020年的35%。而且，在人口結構的影響下，未來的銷售總面積會一直下降，這亦會加快行業整合的速度。
銷售開始見頂 行業大吃小
而且，在城市化的持續進程中，東南西北中5個城市生活圈將會是未來房地產行業發展的主要戰線。因此，在行業選股的偏好上，讀者們要往有望在這發展格局中成為行業龍頭的公司去尋找，這似乎是投資房地產相關股票的重要法門。
最後，從行業景氣來看，由於2016年以來累積的房產價格漲幅已不小，再加上嚴控樓市風險的政策下，整體行業在今年能平衡發展已算是不錯的一個後續，因此，個股的機會會大於行情的機會。大家亦宜多加注意！
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9941&issue=20170116