長沙灣劏房盤租金搶高一成租盤速獲承接 呎租媲美豪宅
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GS(14)@2016-07-15 05:12:22【本報訊】市區入伙新樓租盤被搶空，貨源不足帶動租金上升。長沙灣牙籤樓、僅提供187伙的曉悅，放租盤由上月剛入伙時的近50個，急速消化至近期的不足10個，成交呎租更貼近60元，媲美豪宅，同區曉盈更已經出現零租盤的情況。記者：黃嘉銘 朱連峰
代理指，曉悅現時放盤僅餘下不足10個，比起上月剛入伙時的近50個大幅減少，而項目最細的193方呎戶，最平入場租金由上月的9,700元，升至現時的1.1萬元，升幅逾一成。
■曉悅呎租升至近60元，媲美豪宅。 資料圖片
曉悅1.1萬入場 曉盈零租盤
利嘉閣劉酌源表示，現時最平開放式戶入場費1.1萬元，單位為中層D室，實用面積193方呎，每呎叫租約57元。樓盤目前錄得最高呎租紀錄近60元，單位為中層C室，實用面積193方呎的開放式戶，近日以1.15萬元租出，實用呎租59.6元。業主於2014年底以390萬元購入，租金回報率3.1厘。曉悅呎租媲美豪宅，尖沙嘴凱旋門兩個位於朝日閣1A座中層C室，面積約420方呎，月初分別以2.4萬元和2.48萬元租出，呎價57元和59元；至於薄扶林貝沙灣分層租金約平均45元。至於同區曉盈更於上月中開始，出現零租盤的情況。另一區內新入伙盤喜韻，現時亦只約有不足10個放租盤，入場租金約為1.6萬元。事實上，市區租盤有價有市，上月開始入伙的西營盤星鑽，累積有逾30宗租務成交，最新錄得一宗一房單位租賃成交。Q房網陳振興表示，星鑽低層D室單位，以2萬元成功租出，實用面積390方呎，呎租51.3元。據了解，業主曾減價2,000元或9%，單位於2015年2月以786.9萬元購入上述單位，租金回報率約3厘。同區同時有尚嶺和Imperial Kennedy入伙。另外，興勝（896）尖沙嘴The Austine Place高層B室，近期由發展商直接以5萬元，租予外籍公司，呎租57.5元。
屯門市廣場劏房租6,500元
近年劏房有價，小業主亦自製劏房出租，租金收益即時大升。代理指，屯門市廣場8座低層單位，實用351方呎，原為兩房間隔，業主今年收回單位後重新裝修，改裝成兩間劏房，每間房約160方呎，有獨立廁所，廚房則保留。上月放盤不久，即租出其中一間，月租6,500元。至於另一間劏房亦剛以6,200元租出，呎租近39元，較屋苑現時呎租約26元貴五成。兩間劏房業主每月收租共1.27萬元，較獨立單位出租只約9,000元，高出41%。業主1992年一手買入價118.6萬元，現收租回報高達13厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695618
龐寶林：央行入市 英企債看高一線
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GS(14)@2016-08-15 05:26:22【明報專訊】在經歷過脫歐公投的大幅震盪後，今個月初英倫銀行宣布減息0.25厘，指標利率下調至0.25厘的歷史低位，是2009年以來首次減息。同時將買債計劃由3750億英鎊增加600億英鎊，至4350億英鎊，包括於18個月內買入不超過100億英鎊的企業債。不過在減息及加大量寬消息宣布後不久，英倫銀行於9日公開購買債券時，卻未能買入足夠金額的英國政府債券以達至量化寬鬆措施的目標，英倫銀行原計劃買入11.7億鎊的15年期以上國債，但最終只買入總值11.2億鎊的國債，是自2009年實施量寬以來首次，主要原因是機構投資者擔心沽出較長年期債券後，不能以同等的收益率再次買入債券，令債券市場供應緊張。
目前英國債券基金不多，本港可以認購的唯一的英鎊政府債券表現仍不錯，根據理柏的數據顯示，8月初至10日景順英國債券基金C錄得1.56%升幅；年初至今回報達3.87%。但如果以英國債券來看，暫時表現最好的種類已是英國政府債券，其餘的債券種類表現較為失色。今年以來表現最好的純英鎊企業債券已是天利英國公司債券基金機構總累計（英鎊），但仍下跌0.06%，8月初至10日只上升0.67%。這反映英國企業債券過去一直不被投資者看好，經過英國脫歐公投後，投資者更憂慮英國的經濟前景及當地企業的營運狀况，令其回報一直平平無奇。
債息跌利企業發債
不過由於英國債市的規模較小而且流動性較低，符合英倫銀行購買條件的債券規模約只有1500億英鎊，與歐洲央行的企業債規模相比約只有其四分之一，因此英國央行的買債計劃對英國債市應會有很大的威力，甚至能將英鎊企業債收益率推至歷史新低亦不足為奇。現時各大退休金及保險公司惜債如金，寧持有債券亦不願沽出獲利可見一斑，所以在英倫銀行將企業債券都納入買債計劃後，相信英國企業債券的前景將會不錯，其一是買債計劃下對債券需求大，其二是債券流通量及供應量少，足以支持企業債券價格持續上升。
收益率下跌 央行買債見效
雖然債券價格上升有利債券持有人，包括退休金及保險公司，但在預期債息會下跌及債價急升的情况下，卻有可能令英倫銀行的買債計劃難以達標。不過事情總是看結果的，如果在未大量買入債券的情况下已令債券收益率下跌，相信已經達到事半功倍的效果。屆時債息下跌並降低借貸成本，將會促使了更多當地企業發行債券，刺激企業擴張及發展，做到了先聲奪人，相信比起買債不足，英倫銀行亦毋須太多顧慮。
現時英國國債的收益率曲線已經開始轉趨平坦，10年期國債收益率由一個月前的0.843厘下跌至現時的0.601厘；更長年期的30年期國債收益率更由1.583厘下跌至1.251厘。上星期三（10日）於2019年到期的短年期英國國債於交易市場更曾一度跌至負收益率水平，預期在英倫銀行買債計劃下，英國債券收益率將會進一步下跌，當地的債券回報將會不錯。
（讀者請注意基金價格可升亦可跌。本文意見只供參考，文內基金買賣策略亦只是模擬，並不構成投資建議。東驥基金及東驥基金管理的基金組合，有可能持有文中提及的基金。）
東驥基金管理董事總經理
[龐寶林 債市情報]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6839&issue=20160815
布少明：北水湧至 豪宅看高一線
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GS(14)@2016-09-13 00:07:52【明報專訊】上回提及，各路資金護航，樓巿迎來「金九」，三大新盤逾千伙旺銷開局，言猶在耳，中央再開水喉，中保監允許內地保險資金參與滬港通試點業務，意味多達萬億資金隨時南下投港，消息一出，港股應聲衝高，曾上一年高位，預期「北水南下」概念繼續發酵，除為股巿注入動力，對樓巿肯定具利好作用。
豪宅樓價今年料升5％
「資金南下」似乎趨勢漸成，其中一道門路是豪宅巿場，在人民幣貶值及環球低息環境持續預期下，熱錢四出尋求磚頭保值，除中小型單位顯著反彈，豪宅交投亦見暢旺，頻錄大額成交，發展商年內積極推售豪宅新盤，並推優惠吸客，成功吸納富豪買家購買力，今年首8個月逾2000萬元一手豪宅註冊量按年增加兩成半，逼近千宗水平，而逾5000萬元一手豪宅註冊量亦按年增加近16%，除本地實力買家外，內地客乃當中重要動力﹗
根據一二手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，內地買家（以拼音辨別）佔本港一手逾千萬元住宅註冊量比率於首季及次季分別錄得約26%及24%，次季的內地客佔金額比率則由首季23%飈升至32%，創自2012年第四季後的3年半季度新高。
展望發展商瞄準熱錢起舞的不二時機，未來陸續有豪宅新盤應巿，相信將帶動豪宅樓價跑贏大巿，料整體今年有3%至5%升幅，過億元「超級豪宅」樓價有機會錄5%至8%升幅﹗
另一方面，今年內地客租賃卻有放緩之勢，據本行接觸個案所見，今年促成的內地學生租務成交較住年減少，跌幅約一成，以沙田、紅磡、港島西區等傳統旺區最為明顯，相信受來港內地學生人數按年遞減所致，加上個別學生自行與業主接觸洽談租約，惟此舉對整體租金未有帶來壓力，部分內地學生追捧附設家具裝修之物業，不惜以高巿值租金承租。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3215&issue=20160912
非白人連借錢都難啲？亞裔申請人被拒率高一成
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GS(14)@2016-11-06 15:49:07要在樓價高漲的洛杉磯擁有自己一間房子，本來就不是一件簡單的事情，但如果你不是白人，那難度可就更高了。一項最新統計指出，有色人種在洛杉磯向銀行申請房貸遠比白人困難。而黑人族群在洛杉磯申請房貸被拒絕的機率則是多了七成，幾乎成倍！駐洛杉磯記者：陳志豪根據房地產網站Zillow所做的研究，相較於白人族群僅有9.9%的機率在房貸申請的過程遭銀行拒絕，黑人有17%的機率無法通過申請。拉丁族群以12.9%的機率緊追在後，亞裔族群則是11.1%排名第三，申請被拒率跟白人相比高了一成。而從持有物業比率也可以看出一些端倪；洛杉磯的白人高達71％名下有房屋，但是黑人卻只有9%！不過，這項統計並沒有明言有色人種申請被拒是甚麼原因，沒有提及財力、職業或收入等變因，也沒有提到財力相同的情況下，有色人種是否仍較容易被拒。但不論是何種原因，這些數據在在說明，非白人族群在洛城買房相對困難。《蘋果》記者實際採訪幾位有相關經驗的居民。非裔的馬蘭（Marland）是土生土長的「洛城人」，目前自己在外租屋，他表示母親位於洛杉磯市區的家日前差點遭到強制拍賣。為了保住房子，馬蘭的母親花費不少心力，除了找律師幫忙，她也積極向銀行申請貸款，但是過程中卻遭遇了很多困難。馬蘭認為這與母親是非裔美國人「絕對有關」，未來打算買房子的他，也表示自己的房貸申請一定會「因為黑人身份而遭遇更多的困難」。來自墨西哥的里克（Rick）則說「種族在美國一直以來都是一個（銀行評判）因素！」。他認為，房貸應該要依照個人經濟狀況來評量，「該符合資格就符合資格，不該就不該」，但是很明顯的「某些族群比較容易符合資格」。目前待業的里克，抱怨美國社會是「以種族取人」的地方。目前他連應徵最簡單的兼職工作，都得不到面試機會，而「其他國家根本不會有這種情形」。曾經擔任過財務顧問，退休後駕駛Uber消磨時間的羅恩（Ron）則說，他看過形形色色的人，雖然多數美國人都有平等觀念，「但是歧視還是無可避免的」。羅恩也就他過去的專業背景提出一個有趣的論點，他表示「不要以為借到錢就是好事」，因為有些銀行會為了賺取利潤，惡意把錢借給根本不符合資格的申請人，而這種被稱為掠奪性貸款（predatory lending）的行為也可以「被視為一種另類歧視」。羅恩表示，雖然歧視無所不在，「但透過理性討論，這些問題都可以被解決……比起（上個世紀）50、60年代已經好很多了！」。針對這項研究，一位不願露面的銀行主管私下回應，他表示一般銀行的準則絕對是「平等對待所有的客戶」，而房貸通過與否完全依照個人信用、財力、以及其他因素來評量，「不會有歧視的情形發生，與其擔心膚色，還不如加緊建立良好信用」。話你知：「掠奪性貸款」是一種惡意的貸款行為，意指銀行或貸款公司透過誤導性或欺騙的方式，針對特定族群放款以賺取利潤。在美國，會成為掠奪性貸款目標的一般都是信用記錄較低的買樓人士、金融知識較為薄弱的移民、或是老年人。緊貼選情即睇【美國大選】專頁:
http://hk.apple.nextmedia.com/uselection2016
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161106/19824582
呂麗君馬名有心思叫「摩高一丈」同「替天行道」
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GS(14)@2016-11-21 00:05:01呂麗君大戰「巴基之星」？本來有機會㗎！點樣大戰？綠茵場上一決高下囉，呂麗君仲分分鐘會落場……拉頭馬添。但依家呢個可能已經唔存在。因為馬會公佈，第9場14號馬「摩高一丈」(White Magic)因右前腿不良於行已退出競賽。「摩高一丈」馬主就係呂麗君。「摩高一丈」個名特別？2012年榮升馬主嘅呂麗君，名下另一愛駒，叫做「替天行道」(Poetic Justice)，出戰過香港打吡大賽，呂麗君仲帶埋當年得10歲女兒劉秀盈一起為愛駒打氣，但未見大劉出現。不過「替天行道」去年已經退役，由「摩高一丈」接力。不過，呢兩匹馬嘅戰績，似乎都相當麻麻。「替天行道」(已退役)來港出賽：6次戰績：1次第2 1次第4 2次第5總獎金：$969,000最後評分：90分「摩高一丈」(現役)來港出賽：7次戰績：2次第5總獎金：$115,500評分：81分如果呂麗君仲買馬，佢隻馬會叫咩名？
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161120/19839935
【紐約直擊】美國亞裔自僱識英文人工即刻高一倍
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GS(14)@2016-12-09 00:03:41在紐約生活的華人新移民，不諳英語者隨處可見。一項針對亞裔的調查發現，英語水平高低，對自僱人士收入有明顯影響，操流利英文的人士，較完全不懂英語的收入高出逾倍。亞裔組織呼籲政府提供與工作相關的英語學習班，並加強亞裔社區的外展服務，以扶持亞裔小企業發展。駐紐約記者：鄭柏齡亞裔非牟利組織Asian American Federation從包括美國國家統計局在內多個部門，收集2002年至2014年間、有關紐約市亞裔居民的工作數據。其中，以英文為母語的亞裔自僱人士，2014年平均年收入有30,200元，而完全不諳英文者，平均年收入僅得14,100元，兩者相差超過一倍。調查把英文程度分為五個級別，排在中間「良好」級別的，亞裔自僱人士年收入約27,000元，較非亞裔自僱人士高出逾7,000元或37%。負責調查的Asian American Federation政策研究主管時浩煒指，此反映亞裔移民營商能力良好，惟英語好壞，對非美國出生人口收入有明顯影響。另一方面，由亞裔老板經營的公司，員工平均年薪只有約28,000元，遠遠低過市場平均數的75,000元。時浩煒解釋，亞裔企業大多經營交通運輸、餐館、零售等服務性行業，而且規模較細，難與紐約市本地金融業、互聯網公司等員工收入相提並論。雖然言語能力對亞裔工作人口構成障礙，惟調查同時發現，亞裔企業已成為紐約市經濟主要增長引擎。自2002年至2012年十年間，亞裔企業數量增加達72%，而紐約市整體企業數量增長只有33%；期間由亞裔企業新增的11.7萬職位，更佔同期紐約市新增職位的百分之52。因此，Asian American Federation建議紐約市及州政府，加強對亞裔企業的支援及員工培訓。時浩煒舉例說，可為亞裔企業東主及員工提供工作相關成人英語班，此外，雖然紐約市有不少針對小企業優惠政策，惟礙於英文程度有限，亞裔老板難以察覺，故建議政府加強外展服務，包括提供多種語言版本的文件及網站，方便亞裔居民瀏覽。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161208/19859011
轉收租「維生」 新地信置看高一線
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GS(14)@2017-01-02 05:41:18【明報專訊】中資頻繁搶地谷升地價，令本地華資地產商且戰且退，有地產分析員表示，現時部分地價高企已致本地開發商無利可圖，未來華資樓盤供應將減少；惟由於本地開發商現多以收租「維生」，料今年地產股仍值博，看好新地（0016）與信置（0083）。
瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎表示，中資投地拉高本港地價，現已見到有本港地產商因盈利方面「計唔到條數」放棄競標，若該趨勢延續，長遠華資開發商於本港市場份額將逐漸減少。
中信里昂證券房地產研究部主管王艷表示，過去兩年中資在港買地比例已由5%躍升至40%，反映本港地產商認為已有約三成土地沒有利潤；惟若中資地產商缺乏長遠規劃，屆時或有機會於市場轉弱時撤資，倘「蝕價」賣地或將拖低周邊地價，令港商損手。
中資缺規劃 倘撤資或拖低地價
對於明年本港樓市，李智穎認為，「辣招」對細價樓影響較大，貴價樓仍有內地客支持。王艷表示，雖然今年供應仍多，惟本地開發商供應量或將順勢減少。
野村證券地產研究團隊表示，基於樓市銷售下滑與薪資增長停滯等因素，看淡明年樓市，惟對資產負債表穩定的地產股持積極態度；瑞銀與里昂均看好收租物業質素良好且派息穩定的新地。王艷續稱，信置現持230億元現金，約佔市值四分之一，在加息周期中，持有大量現金較為「着數」。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5126&issue=20170102
選戰格局成形 建制高一繼承者們互相靠嚇
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GS(14)@2017-01-13 08:08:55【特首跑馬仔】【本報訊】隨着政務司司長林鄭月娥辭職準備參選，選戰格局大致成形，首先宣佈辭職的財政司司長曾俊華，至今逾一個月仍未獲批；林鄭盛傳有中聯辦在撐腰，以梁振英繼承者姿態參選，被建制看高一線；退休法官胡國興及新民黨主席葉劉淑儀選情被看淡，有學者形容建制陣營選舉策略是鬥嚇走對方，圖以「真命天子」自居爭支持。記者：陳雪玲
林鄭符合國情
政務司司長林鄭月娥在特首梁振英放棄連任後，即表態重新考慮參選特首，更明言要延續梁施政理念，而自她表態後，各方引述中央支持她的消息不脛而走，加上主要對手財政司司長曾俊華遲遲不獲中央批准辭職，不少建制中人演繹為中央挺林鄭棄曾，令其選情被看高一線，有建制派認為林鄭取得選委提名，不會少於梁上屆取得的305個提名。外界盛傳林鄭得中聯辦祝福，被視為是中央心水，日前信和集團執董黃永光為她安排家宴，邀請多名富二代出席，惟長和系李氏家族無赴會惹揣測。有指這股挺林鄭勢力正是中聯辦背後發功，更有傳中聯辦本周再約見各大財團，盼他們出人出錢力撐。
繼承梁路線失民心
此外，不少梁粉亦將直接過戶到林鄭陣營，如上屆有份提名梁振英參選特首的體育界選委足球總會副會長貝鈞奇，已公開表示會考慮提名和投票支持林鄭；民建聯立法會議員梁志祥日前亦表明傾向支持林鄭。建築師學會會長吳永順亦會提名林鄭。中大政治與行政學系副教授馬嶽指：「林鄭比人感覺係梁振英繼承者，會得到梁營支持，但如果大家認定佢係梁振英路線嘅繼承者，相信其民望會消散得好快，要爭取工商界同泛民支持亦好難」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170113/19895514
「經濟引擎」計劃帶動 英格蘭北部看高一線
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GS(14)@2017-01-21 03:31:41【明報專訊】萊坊發布了英國住宅市場樓價預測，數據顯示主流一手住宅市場2017年樓價將升1%，較2016年5%增幅顯著轉差，不過至2018年該情况或將好轉，料錄2.5%增長。倫敦是所有區域中今年唯一可能錄得樓價負增長的城市，料跌1%，並於2018年增長2%（圖2）。「北方經濟引擎」惠及的曼城、利物浦和謝菲爾德、利茲分別所在的西北英格蘭及約克及亨伯的樓市較倫敦樂觀，2017年料分別有0.5%和1%增長，並於2018年分別錄2%和3%增長。不過按2017年開始的5年內，倫敦樓市增長將仍然強勁，料累計升幅達12.5%，高於西北英格蘭區的10.4%，約克及亨伯則料有13.1%增幅。
倫敦中心區租金受壓
報告顯示，倫敦中心區的租務市場面臨租金下調壓力，雖然出租需求一直以來都保持強勁，但這種優勢卻被較為進取的供應而抵消。不過，今年租金下調幅度將較去年輕微。倫敦中心區東部出租市場在2017年由跌轉平，並於2018年升2%，而西部料今年相比去年6.5%跌幅將稍有緩和，2018年止跌回升1%。外圍倫敦區域平穩上升。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9035&issue=20170120
專家論勢：全球鐵路業看高一線
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GS(14)@2017-06-10 12:39:21雖然中國被評級機構下調主權評級，但卻暫時無對股市表現構成重大威脅，環球股市近日依然保持向好。其中，全球上市基建資產亦繼續獲得資金流入，好像鐵路業表現讓人感到欣喜。事實上，鐵路業本身受惠於使用量回升，而且擁有的鐵路網絡為獨特，以及難以被取代或複制，屬極高質素的基建資產，所以投資價值十分具吸引力。此外，再加上美國第一級貨運鐵路業內的營運商，傳統是於雙寡頭壟斷的市場環境下營運，即一個市場只存在兩個競爭者，但如穀物、化學及汽車生產商等眾多客戶卻需要依賴其服務，這令鐵路營運商就長途運輸具備強勁的定價能力，並為行業帶來競爭優勢。因此，有美國鐵路公司管理層在電話會議上有信心地指，2017年首季盈利較預期按年增長40%或以上，並刺激一眾鐵路股上升。總結而言，投資氣氛保持樂觀，我們認為增長型基建的表現較佳。目前個別穩健及大型的客運鐵路營運商的估值依然吸引，好像美國鐵路及日本的子彈火車營運商值得吸納。首域投資（香港）有限公司免責聲明本文件所載只屬一般性資料，並不包括亦不構成投資或投資產品建議。有關資料來自首域投資（「首域」）認為可靠的來源，而且在發表本文件時為準確的資料，首域並無就有關資料的中肯、準確、完整或正確作出明確或隱含的聲明或保證。首域、其任何聯營公司、任何董事、主管人員或僱員概不就任何因使用本文件而直接或間接引致的損失承擔任何責任。本文件僅供一般參考，並不可視為提供全面的資料或特別建議。本文件所述意見為發件人在發表報告時的觀點，並可隨時予以修訂。本文件並非銷售文件，且不構成投資建議。未取得具體的專業意見前，任何人士不應依賴本文內容，及/或有關資料所載的任何事宜為行事基礎。未經首域投資預先同意，不得複製或傳閱本文件的全部或部分資料。本文件只可於符合相關司法管轄區的適用法例下使用及/或收取。於香港，此文件由首域投資(香港)有限公司發行，並未經香港證監會審閱。首域投資是首域投資(香港)有限公司的商業名稱。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170606/20045750
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