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預備苦幹 左丁山

2009-02-02 AppleDaily 今日正式開工,擇正吉時,精神為之一爽。除咗少數人仍然放假之外,二○○九年開工咯,今年經濟唔慌會好,大家勒緊褲頭帶,捲起衫袖,預備苦幹可也,即使係最樂觀之人,都只係敢預測今年下半年先至轉好,但經過去年八月以後發生嘅金融海嘯,將去年上半年啲牛氣冲到無影無蹤之後,o依家邊個敢相信專家之言呀?專家也者,係市升之時講升,市跌之時講跌嘅人,○八年七月油價瘋狂上升,高盛話睇油價二百元一桶;○八年十二月油價跌到似甩綫紙鳶,美林專家話睇三十美元一桶。去年信專家而大搞石油對冲嘅航空公司,無不蝕到嗌救命,現在跌到四十幾美元一桶嘞,航空公司夠唔夠膽對冲呢?溫總理在瑞士發言,不點名指責一啲消費高儲蓄低嘅經濟體系,當然係鬧美國,回敬番美國財長蓋特納指責中國操控匯率之言。溫總一言中的,美國人消費高,儲蓄少,極度倚賴貸款,造成銀行體系信貸過度膨脹,釀成大禍。睇CNBC電視訪問一位財務專家講現時借錢好難,勸美國人做好啲財務策劃。借錢點樣難法?呢位專家講:銀行收緊信貸,要求借款人(一)提供私人財務報表(financial statement),(二)提交數年稅單,(三)提供一成首期,(四)還款與月薪比率不可太高。唉吔吔,我哋香港人問銀行借錢,以上四點根本係最標準條件,首期要三成o忝,以如此條件申請信貸,有何難度呀?但對美國人嚟講,原來已經非常辛苦,唔怪得美國啲銀行壞賬,大到嚇死人。現在叫美國人依照香港水平(其實已比香港寬鬆一啲)嚟借錢,佢哋已經叫苦,正是由奢入儉難,有咁耐風流,必須有咁耐乜乜,先至可以清除佢哋嘅高借貸高消費嘅壞習慣。叫美國人調整消費儲蓄模式,唔係咁易,有排搞,在漫長調整過程中,中國香港廠商嘅訂單必然減少,故此中國要保八嘅話,只能靠自己,靠內需。中國人與美國人相反,儲蓄高,消費低,要中國人增加消費,減少儲蓄,有違民族性,亦唔係咁容易,調整過程是漫長的,我哋睇怕要苦幹幾年至得,不可輕信政府救市。
預備 苦幹 左丁 丁山
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多謝諗兄, 一直做CD ROM, 今日留返個言以示支持, 小弟都想買多層樓收租用(有一層就來供完既樓, 明年底供完), 睇左好耐樓, 舉棋不定, 係咁升, 有時都諗安安份份, 等供完先再作打算.根據我個SHK做既親戚講(瓏門佢有份起), 呢一年幾起樓人手短缺, 各地盤都搶人, 因為去年四月後, 規管發水樓(大家都趕期限前入則), 政府加推地等因素, 起樓需要三至四年(即2014-2015), 未來會供應大增. 個人認為, 政府賣地條款加入限呎樓, 到時細面積單位供應大增, 但價錢未必令未有樓人仕上到車(大西北隴門都萬幾蚊呎, 即四百幾呎都要四百幾萬, 點上車呀), 而有樓人仕想換大面積就冇新供應, 造成左供應斷層。可以想像, 如三年後, 如樓價真如預計下調, 係細樓跌得”甘”過大樓. 小弟愚見, 請指正, TKS

大西北瓏門都萬幾蚊呎?
首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售,其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色,但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬,約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾,瓏門開價十分合理。

至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底,現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北,擴機場同西佢個九開得到車,建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東,必見河西,IT界係2000年科網爆破後行業萎縮,而家IT人個價都升緊,仲有加埋iphone app,相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。

 

再講細樓,確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主,早就換左三房或更大。如果淨係用房比,兩房業主通常防守力較低,加上你住得三房較大機會有小朋友,如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓,較大呎數單位數價多數跑贏細,只有近排細單位確實升過了籠,原因為??

 

都係因為大單位拉升細單位,香港人口袋有錢紮實了,逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及,二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加,如再遇上個經濟不景,確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑,用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二,而家唯有要睇返兩年前數據,加上行內人仕口傳之智了!

 

至於讀者安全系數算高,起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢,完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁,可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數,倒不如先將間樓用黎套錢,放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息,風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH,想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。
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大西北瓏門都萬幾蚊呎? 
首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售,其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色,但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬,約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾,瓏門開價十分合理。 

至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底,現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北,擴機場同西佢個九開得到車,建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東,必見河西,IT界係2000年科網爆破後行業萎縮,而家IT人個價都升緊,仲有加埋iphone app,相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。

 

再講細樓,確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主,早就換左三房或更大。如果淨係用房比,兩房業主通常防守力較低,加上你住得三房較大機會有小朋友,如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓,較大呎數單位數價多數跑贏細,只有近排細單位確實升過了籠,原因為??

 

都係因為大單位拉升細單位,香港人口袋有錢紮實了,逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及,二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加,如再遇上個經濟不景,確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑,用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二,而家唯有要睇返兩年前數據,加上行內人仕口傳之智了!

 

至於讀者安全系數算高,起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢,完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁,可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數,倒不如先將間樓用黎套錢,放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息,風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH,想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。

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優先股預備起

2013-07-22 NCW
 
 

 

分紅能力穩定的大公司試行,上市公司採取公開發行或非公開發行,非上市公司

採取私募發行

◎ 本刊記者 楊璐 鄭斐 文yanglu.blog.caixin.com|zhengfei.blog.caixin.com 優先股終於來了。

7月12日,中國證監會相關部門負責人表示,證監會將儘快發佈實施優先股試點制度。

所謂優先股,是能夠優先拿到股息,清償順序也優于普通股的一種特殊股份。其權利義務因介於普通股和債權之間,對一些希望股權投資同時又有固定回報的投資者而言,是重要的金融產品設計。

比如前一陣中資保險公司集體股權投資中石油“西氣東輸”管道項目,最歡迎優先股的設計,但那時政策還未放開;再如金融危機中日本三菱入股摩根士丹利,是優先股 ;巴菲特投資高盛,也是優先股。

優先股對發行人也有吸引力。5月中旬,證監會討論優先股試點時,農業銀行(601288.SH,01288.HK) 、浦發銀行(600000.SH)人士對發行優先股補充一級資本金,均表示了濃厚興趣。

根據國務院的統一部署,目前監管層正在全面設計優先股的發行與交易政策,初步計劃上市公司和非上市公司均可發行優先股。財新記者瞭解到,目前還不允許在設立階段的股份公司發行優先股,也不允許發行不同清償順序的多系列優先股。

接近監管層的人士表示,優先股的發行會考慮先在分紅能力較穩定的大公司試行,且發行規模不能超過公司股本的一定比例。

發行方式上,初步設想上市公司採取公開發行或非公開發行,非上市公司採取私募發行。

交易上,公開發行的可以進入交易所系統集中交易,私募發行的可以進入轉讓平台進行交易,涉及收購要約時需對普通股和優先股進行分別要約。

滿足不同需求

優先股是由股份有限公司給予個別股東在公司利潤分配和破產清償時,享有優先權的一種特殊類型股份。主要表現在:優先分派股息,當股東大會決定分派股息時,不論公司盈利多少,都可以優先于普通股股東領取股息,因此風險小于普通股 ;優先清償剩餘資產,當股份公司面臨解散、清算時,優先股的受償權 先于普通股,但後于債權人。

發行優先股,對於發行人可滿足其不同形勢下的融資需求 ;對於投資者可滿足其不同類型的投資需求。推行優先股,是通過市場化的手段倡導公司進行現金分紅,還可以豐富市場的投資品種,給理財產品提供良好的投資標的。優先股作為固定收益類股份品種,在國際市場上得到大量應用。

在商業銀行方面,引入優先股可對銀行資本進行補充。美國銀行優先股曾參與美國政府在金融危機中救助銀行,即通過購入可轉換優先股進行注資、補充銀行流動性的資金缺口,並獲得固定的優先股股利,在約定時間內轉換為普通股,在二級市場上流通,進而成功實現投資退出。不僅幫助銀行業渡過危機,自身也實現了可觀的回報。

“優先股可以為企業提供更加多元化的融資渠道,同時也給投資人帶來更多的投資渠道選擇。至於雙方最終是否會選擇優先股,則是投資人與公司就投資回報、投資風險等一系列商業問題充分考慮後決定的。 ” 美國謝爾曼· 思特靈律師事務所律師薛芳表示。

法律不存實質障礙

大成律師事務所的一位律師無奈地嘆氣:優先股目前在中國尚無明確的法律地位,曾備受爭議。

優先股最早出現在1992年頒佈的《國家體改委股份有限公司規範意見》(下稱《規範意見》 )中,其中關於股份有限公司的大部分內容進入《公司法》 ,但關於優先股的規定沒有被納入。現行《公司法》 《證券法》中都沒有提到優先股,不論是普通股還是優先股都以“股票”代替。

不過,一位律師表示, “ 《規範意見》至今未被廢止,在未與現行法律相衝突的情況下,可以發揮規範作用。 ”法律界人士指出,發行優先股不存在實質性法律障礙。漢坤律師事務所合伙人陳漾律師表示, “現行《公司法》規定國務院可以對公司發行本法規以外的其他種類的股份,另行作出規定,但迄今為止,國務院尚沒有關於優先股的法規出台。可以說,法律並沒有相應的禁止規定,這其實是為優先股預留出了法律空間。 ”陳漾表示, 《公司法》中也存在與優先股相矛盾的規定,即“同股同權” 。

其中, 《公司法》第104條關於“股東出席股東大會,所持每一股份有一表決權”的規定,以及第127條中“股份的發行實行公平、公正的原則,同種類的每一股份應當具有同等權利” ,都對“同股同權”作出明確規定。

《證券法》總體適用優先股,有些規定不適用,但需要進行另行規定。

據接近監管層的人士表示,由於涉及法律法規的解釋,對優先股的推進將 會分成三個階段,即國務院出台相關法律法規解釋文件,之後由證監會出台相關規定,最後是交易所出台相關細則。

“這三個層次的工作都完成後,優先股的試點就可正式開始了。 ”

簡單模式先行

優先股兼具普通股票和債券的特點,其收益高于債券,風險又小于普通股,這對於風險偏好低的投資者來說,特別具有吸引力,比如保險公司。

優先股廣泛存在於成熟的資本市場,國內引進優先股大勢所趨。美國黃唐馬文律師事務所合伙人唐兆凡律師告訴財新記者,在國際上,優先股可劃分為四類:按照股息是否累積,可分為累積和非累積優先股 ;按照是否在獲得定額股息後還可與普通股一同繼續參加利潤分配,可分為參加和不參加分配優先股 ;按照是否允許在一定條件下轉換為 普通股,可分為可轉換和不可轉換優先股;按照公司可否贖回股份,可分為可贖回和不可贖回優先股。

“複雜的模式雖然有很多優勢,但試點初期將會採用簡單模式,以便於監管和推進。 ”接近監管層的人士表示。

對於優先股的權利和義務,業內人士指出,優先股應在參與公司經營權和決策權上有一定限制。

“一般情況下,優先股股東對公司事務沒有投票表決權,只享有知情權、建議權和質詢權。雖然普通股不像優先股會給公司造成固定的股息壓力,但在一定程度上其也喪失了表決權,交出了對公司未來收益及經營管理決策的投票權。 ”大成律師事務所的一位律師表示。

“在投資收益方面,優先股股東可按期獲得固定不變的股息,該股息是預先固定的,一般不受公司經營狀況和盈利水平的影響,這就保障了其收益的穩定性,對規避風險的投資者具有一定的吸引力。同時,也會給公司帶來一定程度上的財務負擔。 ”國聯律師事務所田小皖律師告訴財新記者。

基於優先股一系列優先的特點,公司中若存在優先股,容易出現普通股股東和優先股股東之間的利益衝突,所以設置恰當的優先股比例十分關鍵。

某券商保薦人代表坦言, “如果在一個公司中優先股的比例過高,普通股股東在決策時就有可能置優先股股東利益于不顧,從事高風險高收益的投資。

此外,法律上對連續不支付優先股股利的公司也有強制性約束規定,即如果連續規定年限不支付優先股股利,優先股是可以轉換為普通股的。每個國家的具體年限規定不同。 ”據田小皖介紹,巴塞爾Ⅲ確認優先股為合格的其他一級資本工具,優先股在國際主要銀行的股東權益占比呈現持續上升態勢。

掀起債轉股浪潮

“試行優先股,未來可能會搶佔債券市場份額,掀起一輪債轉股浪潮亦有可能。 ”唐兆凡說。

與債券相比,優先股體現的是一種投資關係,作為資本投入無法撤回,只能轉讓,公司對優先股股東只承擔支付股息的義務,且股息由稅後利潤支付,不計入資本金;而債券體現的是一種借貸關係,作為債務,公司既要支付債息,還需償還本金,且利息由稅前利潤支付,計入公司經營成本。

優先股相對債券來說籌資成本略高。 “優先股所支付的股利是要從稅後淨利潤中支付,不能抵稅,因此優先股成本很高。同時,優先股要求支付固定股利,由於不能在稅前扣除,當盈利下降時,優先股的股利會成為公司一項較 重的財務負擔。 ”唐兆凡說。

基於當前投資者更偏向于債類投資的現狀,有市場人士建議,可將優先股設計成為偏債類的產品,如果股息能夠在稅前支付,則大部分公司可能會選擇 發優先股進而取代發債,同時也可以減小對股市的衝擊。

與債券不同的是,優先股股東以金錢出資外,還可以用實物、土地使用權和其他無形資產產權出資,在資產負債 表上,反映為所有者權益,是公司開展經營活動、對外承擔經濟責任的基礎 ;而公司的債權人只能以金錢出資,反映的是負債,是公司對外必須承擔的經濟責任。

因此,優先股的存在不僅對投資者具有降低風險的好處,對公司本身而言,還能起到增加資本金、降低資產負債率的作用,可謂一舉兩得。

優先股從本質上更類似于一個沒有約定還本付息期限的永續債。 “目前國內還不支持發行永續類的債券產品,國際市場上發行的大多數優先股股票都附有贖回條款,與永續債還有所不同。

大成所的律師說。

“從法律概念上說,優先股是股股利的分配取決于企業是否產生足夠的利潤; 而債不同,無論你是否產生利潤債權人都是在利潤稅前,從企業的經營款項中拿到利息。 ”一位投行人士說。

一旦將優先股應用到實際操作中,它的種種優勢會否真正得到體現,現在還是未知數。

唐兆凡說, “優先股在國外的存量遠低於普通股和債券。上市公司優先股的融資額低於總融資額的10%。因為優先股是輔助普通股發行的資本工具,只有公司走到清算程序,才可拿回本金。 ”

類優先股風險

雖然中國資本市場上並無“優先股”概念,但在私募股權融資方面存在變相優先股模式,面臨一定的法律風險。

PE投資過程中常有一些附加協議 :如果在境外投資,並採取境外架構的,可以直接寫明優先股,出現糾紛在國外也有相應的法律基礎。但人民幣 PE 對 內資公司的投資,則不能寫明優先股,而以附加協議、業績對賭、主張權利等方式表述,在一定程度上規避了優先股在中國缺乏法律依據的問題。

有投行人士表示,不少私募基金作為戰略投資人在企業 IPO前與企業簽訂 協議,無論公司未來上市與否,都要獲取保本收益,這是按優先股性質來設計的。一旦公司上市,PE 手中的優先股可轉為普通股流通,若上市未果,則約 定期限分紅退出。 “這些抽屜協議在公司 IPO前都需要清理,雖然這與優先股類似,但又不是真正意義上的優先股,存在法律風險。 ”“在 VC、PE 投資領域比較發達的國家,非上市公司直接向 VC、PE投資人發行優先股。這種優先股可以擁有投票權的,還會有一些其他優于普通股的特殊權利,在公司上市時通常會按比例轉換為普通股票,與已上市公司發行的優先股票不一樣。 ”陳漾表示。

境內VC、PE對非上市公司的股權投資,只能在現有公司法允許的範疇內 適當約定一些優先條款。 “這樣做存在法律瑕疵。 ”陳漾說。

何為優先股?

股利

■ 與債券類似——股利水平在發行

時確定

■ 與普通股類似——公司盈利不足

即不支付股利

表決權

■ 與債券類似——通常規定沒有表

決權

■ 與普通股類似——有些優先股規定, 如果沒有按時支付股利, 則優先股

股東可行使有限表決權

到期期限

■ 有些優先股是永久性的, 沒有到期期限, 與普通股和永久債券類似。 多數優先股有明確的到期期限, 到期時公

司按規定價格贖回優先股

可轉換性

■ 有些優先股可轉換為普通股, 有些

則不可轉換

繳稅

■ 優先股利不能稅前扣除資料來源: 財新記者採訪整理


優先股 優先 預備
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美國動用預備役部隊防控埃博拉

來源: http://wallstreetcn.com/node/209517

美國總統奧巴馬當天簽署行政命令,授權國防部動用國民警衛隊和預備役部隊力量支持美國在西非的援助行動,抗擊埃博拉疫情。

奧巴馬簽署總統令指派美軍幫助西非國家的人道主義醫療救助,凸顯出美國正動用一切力量抗擊埃博拉病毒蔓延。美國本土已經出現三例感染病例,其中兩人是醫護人員。

白宮稱經授權派出的軍事人員將支持美軍在西非開展的人道主義援助。目前美方約有540名軍事人員活躍在利比里亞,幫助國際開發署等機構阻止埃博拉疫情擴散。

國防部發言人柯比16日表示,美方預計將派出4000余名軍事人員赴西非抗擊疫情。據美國媒體報道,新派出的軍事人員將填補美方在工程技術、通信系統、後勤等方面面臨的“缺口”,美軍將在利比里亞幫助建設17個專業醫院。

由於美國已出現三宗埃博拉病例,美國民眾恐慌埃博拉病毒繼續蔓延,已有國會議員要求美國疾控中心主任(CDC)托馬斯·弗里登引咎辭職。

面對公眾的質疑,周四弗里登稱埃博拉病毒“還不是嚴重的公開健康威脅”。

他在書面聽證中寫道:“我們仍然有信心認為,埃博拉沒有對美國構成嚴重的醫療健康威脅。”

“我們認為通過快速診斷,適當的病患分流,以及美國醫院傳染控制能力,能夠阻止埃博拉病毒蔓延。”

德克薩斯州衛生資源臨床總監丹尼爾·瓦爾加當天在出席國會聽證會時就診治美國本土首例埃博拉患者鄧肯時所犯錯誤道歉,稱盡管美方擁有高水平醫療團隊,抱有良好意願,但在對鄧肯的最初診斷中犯了錯誤,沒有將他的癥狀認定為埃博拉,對此深感抱歉。

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美國 動用 預備役 預備 部隊 防控 埃博拉
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法國啟動第二級緊急預備役 動員1萬名軍隊人員和警察

據俄羅斯衛星網20日報道,法國總統奧朗德表示,已下令在加強安全措施框架下動員1萬名軍隊和警察的緊急預備役人員。

奧朗德在國家憲兵培訓中心發表講話時說:“我已下令動員由退役軍人和警察組成的第二級緊急預備役。”

2015年11月的巴黎恐怖襲擊後,法國進入緊急狀態。其實行期限原應於7月26日截止,奧朗德14日還曾表示不會延期,但當晚的尼斯恐襲事件令其改變主意。

法國國民議會(議會下院)7月20日淩晨投票通過了有關將緊急狀態延長6個月的政府法案,將本應於本月26日結束的全國緊急狀態延長至2017年1月底。

此外,奧朗德還說,法國情報部門從2013年起共阻止了16起恐怖襲擊。奧朗德說:“從2013年起共在法國國內阻止16起恐怖襲擊。”

之前,當地時間14日法國國慶日當晚,一輛卡車沖入法國南部旅遊城市尼斯觀賞煙花表演的人群中,造成至少84人死亡。極端組織“伊斯蘭國”宣稱襲擊者是其成員。襲擊事件發生後,總統奧朗德表示,法國將繼續維持最高警戒水平。

(綜合中國新聞網、新華網報道)

法國 啟動 二級 緊急 預備役 預備 動員 萬名 軍隊 人員 警察
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龍湖地產2016年核心凈利增長近12% 加速晉級千億預備班

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-25/1088259.html

每經實習記者 唐潔

上周,碧桂園、中海地產、SOHO中國等龍頭房企集中披露2016年成績單,多項核心指標飄紅。3月初起,內房股集體大漲,已提前做出了反應。

3月24日,龍湖地產(00960,HK)在香港發布了2016年業績,顯示去年簽約銷售額同比增長61.6%至881.4億元,創下歷史新高, 歸屬於股東的凈利91.5億元,核心凈利增長11.8%至77.6億元。

相比今年碧桂園確定的4000億與中海的2100億港元目標等,龍湖給自己的目標是1100億。《每日經濟新聞》記者最近觀察到,旭輝、富力、雅居樂等品牌房企均在瞄準千億級。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示,盡管今年現在的市場整體向好,但是面向未來政策和市場的不確定性是必須考量的因素,所以他們會根據市場的情況力保完成1100億。

核心凈利穩健增長

當前,隨著國內房地產行業走過粗放性增長階段,保持質量效益型增長成為其特別看重的一個核心考量指標,尤其是在香港上市的內地房企。

根據年報表述,龍湖地產2016年歸屬於股東的凈利為91.5億元,減除少數股東權益及評估增值等影響後的核心凈利為77.6億元,同比增長11.8%。

中銀國際2月份發布研報指出,龍湖地產凈資產收益率持續保持在13%以上的穩健水平,且凈負債比處於60%左右的低位,在同行業的非國有企業中表現亮眼,主要得益於公司在價格溢價和低財務成本的基礎上,獲得較高的利潤率。

近日,龍湖地產罕見獲得了國際評級機構穆迪對其較高評級水準,龍湖企業家族評級由Ba1調升到Baa3,高級無擔保債券評級由Ba2調升到Ba1,評級展望為穩定,首次成為境內外全投資級民營房企。

能穩健賺錢的背後,是龍湖地產保持了營業收入高增長。去年,龍湖地產實現簽約銷售金額881.4億元,同比增長61.6%。其中,長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為325.1億元、238.9億元、196.5億元、107.4億元、13.5億元。

按照克而瑞的統計口徑,龍湖地產去年的銷售排名處於全國房企200強的第13位,直逼首次躋身千億級的華潤置地和金地集團。

記者註意到,去年龍湖地產新增土地43幅,項目集中位於北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等一二線城市,而且增加了天津、武漢兩大高鐵路網重地。

依此計算,龍湖地產當前已覆蓋城市增至全國26個,自稱其當前的戰略布局城市為堅持了深耕高能級城市的投資邏輯。

業績發布會上,龍湖集團董事長吳亞軍說,“從心情來講,應該說不錯,同時也忐忑。‘不錯’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發展節奏,比較滿意。忐忑的原因,是下半年的市場或者政策可能有很多不確定性,也需要小心駕馭。”

沖刺“既定目標”1100億

據克而瑞研究統計,在盤點今年房企千億預備班上,龍湖與招商被列入“穩健保送班”,魯能、新城、旭輝首開被劃入“飛速沖刺班”,世茂、陽光城被編入“蓄力黑馬班”。

面對像恒大的4500億元、碧桂園的4000億元、中海的2100億港元等龍頭房企已先後拋出的銷售目標,龍湖地產及時回應了外界對其年度銷售計劃的猜測。

龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼對外透露,該房企2017年銷售目標為1100億,將推出1700億的可售貨值,去化率接近65%,強調要“穩穩站上千億規模並力爭上遊”。

但截至目前,全國40余個城市進入限購等調控從緊狀態,不少實力房企年初曾高調宣布過今年千億級銷售目標計劃,後來卻做了一定下調的謹慎舉措。

業績會上,吳亞軍除了心情“忐忑”之外,她的策略依然是堅持穩健原則。她說,與過去兩年一樣,今年也會量入而出,根據集團整體財務狀況投資,堅持不投過高的“地王”項目。龍湖會保持比較平和的心態,用頻率換概率,積極參與。

據悉,龍湖地產預計2017年土地投入會在400億元到500億元之間。比如3月3日,龍湖地產以6.17億元總價競得大連市高新區騰飛軟件園西側地塊,而3月24日,龍湖地產以單價522萬元/畝、總價4.2億元競得位於合肥瑤海龍崗一幅地塊。

截至2016年底,龍湖地產凈負債率53.9%,現金儲備173.6億元,綜合借貸成本進一步降至4.92%的歷史低位,平均貸款年限拉長至5.9年,非抵押債務占總債務比例提升為75%。

就上述千億預備班來看,招商蛇口基於央企背景同樣有著的安全穩健的財務管理,優質的土地儲備是其進入千億門檻的保障,但近來不斷下降的毛利率也引人關註。憑借95%以上超高出租率進行輕資產模式化的新城控股,近年來增勢迅猛,但其88.67%的負債率使其財務狀況急需改善。

克而瑞研報指出,千億預備班房企達成千億並不是最終目的,基於新的增長點,能有質量的、健康地發展才是正確的路徑。

 
龍湖 地產 2016 核心 增長 12% 加速 晉級 千億 預備班 預備
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國家監察法草案擬6月初審 房地產稅法列入預備及研究論證項目

5月2日,中國人大網今日發布全國人大常委會2017年立法工作計劃。根據計劃,行政監察法修改為國家監察法,擬於今年6月提請全國人大常委會會議初次審議。修改個人所得稅法、制定房地產稅法等列入預備級研究論證項目。根據立法計劃,今年4月將繼續審議證券法修訂草案、測繪法修訂草案、核安全法草案;6月繼續審議中小企業促進法修訂草案、水汙染防治法修訂草案、國家情報法草案;在2016年12月初次審議的電子商務法草案將於今年8月二審。

以下為全文:

全國人大常委會2017年立法工作計劃

(2016年12月12日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第八十四次委員長會議原則通過 2017年4月11日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第九十三次委員長會議修改)

全國人大常委會2017年立法工作的總體要求是:在以習近平同誌為核心的黨中央堅強領導下,高舉中國特色社會主義偉大旗幟,全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神,以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導,深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神和治國理政新理念新思想新戰略,牢固樹立政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識,堅持黨的領導、人民當家作主、依法治國有機統一,圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局,認真落實創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念,發揮立法的引領和推動作用,遵循和把握立法規律,繼續推進科學立法、民主立法,加強重點領域立法,著力提高立法質量,圓滿完成本屆全國人大及其常委會的各項立法任務,以優異成績迎接黨的十九大勝利召開。

一、堅決貫徹黨中央決策部署,認真做好相關法律案起草修改和審議工作

2017年是本屆全國人大及其常委會履職的最後一年,要積極組織實施調整後的立法規劃,加快進度,分清輕重緩急,突出重點領域的立法項目。要按照立法主動適應改革的要求,堅持將黨中央確定的、全面深化改革急需的立法項目作為重點,紮實做好民法總則的審議出臺工作,積極推進民法典各分編的編纂,著力做好深化國家監察體制改革的重點立法工作,做好落實稅收法定原則方面的立法工作,落實好黨中央有關改革舉措實施規劃和年度任務部署的相關立法工作。擬對2017年法律案審議工作作如下安排:

(一)繼續審議的法律案

1. 紅十字會法(修改) (已通過)

2. 民法總則 (已通過)

3. 證券法(修改) (4月)

4. 測繪法(修改) (4月)

5. 核安全法 (4月)

6. 中小企業促進法(修改)(6月)

7. 國家情報法 (6月)

8. 水汙染防治法(修改) (6月)

9. 電子商務法 (8月)

(二)初次審議的法律案

1. 反不正當競爭法(修改) (2月)

2. 標準化法(修改) (4月)

3. 將行政監察法修改為國家監察法 (6月)

4. 農民專業合作社法(修改) (6月)

5. 公共圖書館法 (6月)

6. 土壤汙染防治法 (6月)

7. 國歌法 (6月)

8. 人民法院組織法(修改) (8月)

9. 人民檢察院組織法(修改)(8月)

10. 煙葉稅法 (8月)

11. 船舶噸稅法 (10月)

12. 國際刑事司法協助法 (10月)

13. 社區矯正法 (12月)

14. 基本醫療衛生法 (12月)

以上項目審議時間,可以視情適當調整。

落實黨中央關於全面深化改革、全面推進依法治國、“十三五”規劃等部署需要制定和修改的其他法律,適時安排審議。

(三)預備及研究論證項目

修改法官法、檢察官法、農村土地承包法、專利法、著作權法、現役軍官法、人民防空法、海上交通安全法、職業教育法、土地管理法、個人所得稅法、稅收征收管理法、森林法、計量法、礦山安全法等,制定陸地國界法、海洋基本法、期貨法、房地產稅法、關稅法、耕地占用稅法、原子能法、刑事被害人救助法等。這些立法項目由有關方面抓緊調研和起草工作,視情在2017年或者以後年度安排審議。對有關方面提出的信訪、社會治安綜合治理、農村金融等方面的立法規劃外項目,由有關方面繼續研究論證。

(四)做好改革試點授權決定相關工作

按照黨中央的決策部署,對立法條件還不成熟、需要先行先試的,依法及時作出授權決定。正在實施的授權決定,實施期屆滿後,對實踐證明可行的,由有關方面及時依法提出修改有關法律的議案,適時安排全國人大常委會審議,或者結合相關立法工作統籌考慮;按照要求應向全國人大常委會作出報告的,有關方面要認真做好相關工作。

二、抓住提高立法質量這個關鍵,繼續深入推進科學立法、民主立法

堅持黨對立法工作的領導。認真貫徹執行黨中央關於加強黨領導立法工作的意見。全面貫徹落實黨中央確定的立法工作目標任務。嚴格落實立法工作向黨中央請示報告制度。需要黨中央研究的重大立法事項、法律起草及審議中涉及的重大體制、重大政策調整問題等事項,全國人大常委會黨組及時向黨中央請示報告。不斷完善科學立法工作格局,把黨的領導貫徹到立法工作的全過程和各個方面。

充分發揮全國人大及其常委會在立法工作中的主導作用。在黨中央集中統一領導下,全國人大及其常委會要加強立法工作組織協調。按照立法規劃、計劃,把好立項關,科學合理地安排立法進度。凡涉及改革任務舉措的立法項目,有關專門委員會、常委會工作委員會要主動與中央全面深化改革領導小組辦公室等有關方面溝通協調,共同做好相關工作。在立法起草、論證、協調、審議過程中,要從體制機制和工作程序上有效防止部門利益的法律化和爭權諉責現象。對法律需要制定配套法規的,有關專門委員會、常委會工作委員會要督促有關單位和地方按照要求制定、修改、清理配套法規。尊重人大代表主體地位,做好法律案提請全國人民代表大會審議的相關工作。把辦理好人大代表依法提出的議案、建議與立法工作緊密結合起來,繼續邀請相關人大代表參與立法評估、調研、審議等工作。通過中國人大網代表服務專區等多種途徑為人大代表提供相關立法參閱資料,聽取人大代表關於立法工作的意見和建議。

繼續推進立法工作制度化建設。健全立法論證、聽證機制,做好法律案通過前評估和立法後評估工作,繼續加強法律解釋工作。按照已制定出臺的有關工作規範和實施意見,開展立法項目征集,及時向有關方面了解、征求立法項目建議,對有關方面提出但仍存在較大意見分歧的立法項目,組織開展專題論證;做好全國人大有關專門委員會、常委會工作機構組織起草重要法律草案工作;紮實做好公布法律草案征求意見工作,健全公眾意見采納反饋機制;加強基層立法聯系點建設,進一步發揮各聯系點在聽取基層意見、解剖分析問題、培養鍛煉幹部等方面的作用。

認真總結本屆立法工作,籌劃編制下屆立法規劃。各相關單位要及早籌劃總結本屆全國人大及其常委會立法工作,特別要認真總結黨的十八屆三中、四中全會以來立法工作的成果和經驗,及時啟動編制十三屆全國人大常委會立法規劃的前期準備工作。

切實改進備案審查工作。加強備案審查制度和能力建設。發揮各專門委員會與常委會工作委員會主動審查的作用,對新制定的行政法規和司法解釋逐件進行審查,有重點地對地方性法規進行主動審查。高度重視國家機關和社會團體、企事業組織以及公民提出的審查建議,健全審查建議研究處理機制,認真做好反饋工作。對違反憲法法律的法規、司法解釋,加大監督糾正力度。制定規範性文件備案審查工作規程,加快全國統一的備案審查信息化平臺建設。大力開展備案審查工作培訓、研討和經驗交流,加強對地方人大備案審查工作的指導。

進一步做好中國特色社會主義法治理論研究和立法宣傳工作。註重對立法工作中重大理論問題的研究,及時總結、提煉立法經驗,探索、把握立法規律,為立法工作提供理論指導。研究完善立法技術規範。豐富宣傳方式,拓展宣傳渠道,增強宣傳效果。繼續采取新聞發布會、專題采訪等多種形式,通過電視、報紙以及新型媒體等渠道,開展法律案起草、審議和通過後的宣傳工作,主動回應社會關切,積極引導社會輿論。

加強對地方立法工作的指導。辦好全國地方立法工作座談會,適時召開設區的市地方立法工作專題會議。開展“精準立法、促進社會文明”專題研究,推進相關工作。采取多種方式,加大對地方立法相關人員的培訓力度,繼續舉辦覆蓋立項、起草、審議、備案審查等立法全過程的專題培訓班,逐步建立常態化培訓機制,著力提高設區的市立法能力和水平。

積極推進立法工作隊伍建設。始終將思想政治建設擺在首位,要求立法工作人員堅定理想信念、培養奉獻精神,不忘初心,繼續前進。堅持從嚴教育、從嚴管理、從嚴監督,嚴明政治紀律和政治規矩。積極通過掛職鍛煉、交流培訓、蹲點調研等方式,有計劃、有組織、多層次地加強對立法工作人員的培養,著力提高遵循規律、發揚民主、加強協調、凝聚共識的能力。按照加強法治工作隊伍建設的總體要求,堅持多渠道選拔優秀立法人才,繼續推動建立健全立法人才交流機制。

國家 監察法 監察 草案 初審 房地產 房地 稅法 列入 預備 研究 論證 項目
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稅收法定促煙葉稅法或年內通過 個稅、房地產稅法僅列立法預備

未列入國務院年內力爭完成項目的修訂個人所得稅法、制定房地產稅法,在5月2日公布的全國人大常委會今年立法工作計劃中,也未被列入“審議法律案”,而是放在了“預備及研究論證項目”,視情況在今年或以後年度安排全國人大審議。

中國財稅法學研究會會長劉劍文告訴第一財經,今年個稅改革和房地產稅修訂案提交全國人大審議的概率不大,即便提交,由於這兩部稅法複雜,年內也不會通過。

十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩早在3月4日表示,今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。

不過,去年向公眾征求過意見的煙葉稅法和船舶噸稅法,被全國人大常委會安排在今年8月和10月進行初次審議,劉劍文認為這兩部稅法獲得通過的可能性很大,而這意味著我國將實現首個稅收條例上升到法律,稅收法定原則邁出關鍵一步。

稅收法定原則再邁關鍵一步

今年全國人大常委會工作要點之一,就是落實稅收法定原則,制定煙葉稅法、船舶噸稅法等單行稅法。

稅收取之於民,用之於民,應由法律的形式來規範,而非當前的部門行政法規,目前中國18個稅種中有15個稅種由暫行條例形式來征收,包括現行的煙葉稅暫行條例、船舶噸稅條例等。

2015年3月,黨中央審議通過了《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》,要求對現行稅收條例修改上升為法律或者廢止的時間作出了安排。全國人大常委會法工委負責人曾表示,將力爭在2020年前完成,將稅收暫行條例上升為法律或者廢止。

2016年10月,財政部和國家稅務總局公布了《中華人民共和國煙葉稅法(征求意見稿)》,財政部、海關總署起草了《中華人民共和國船舶噸稅法(征求意見稿)》,向公眾征求意見,正式邁開了稅種暫行條例上升為法律的第一步。

在今年全國人大常委會立法工作計劃中,這兩部法被列入初次審議的法律案,稅收法定原則落實再邁一步。

參與過煙葉稅法等研討的劉劍文告訴第一財經,推進稅收法定目前主要先從小稅種入手,先易後難,因此不出意外煙葉稅、船舶噸稅最快可以在今年內獲得全國人大通過。

第一財經記者發現,煙葉稅法征求意見稿與現行煙葉稅暫行條例內容變化不多,首要的基本原則就是平穩過渡,在現行稅制框架和稅負水平基本不變,平移上升為法律。

除了煙葉稅和船舶噸稅外,關稅法、耕地占用稅法也被列入今年全國人大常委會預備及研究論證項目,成為下一批暫行條例上升為法律的稅種。

除了上述稅種外,在十二屆全國人大常委會立法規劃中,還有增值稅法、資源稅法。

增值稅是中國第一大稅種,收入規模超過5萬億元。福建省人大常委會副主任鄧力平4月21日在“中國財政學會2017年年會暨第21次全國財政理論研討會”上表示,增值稅立法程序目前已經啟動。

個稅改革、房地產稅僅列為預備論證項目

個稅和房地產稅由於直接關系到老百姓“錢袋子”,一直備受關註。

早在2013年11月的十八屆三中全會上,在部署全面深化改革時提出“逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。加快房地產稅立法並適時推進改革”。

財政部部長肖捷在今年全國“兩會”答記者問時表示,目前個稅改革方案正在研究設計和論證中,總的思路是個稅改革要從中國的實際出發,實行綜合與分類相結合,方案總體設計、實施分步到位,逐步建立起適合我國國情的個人所得稅制。

全國人大財政經濟委員會副主任委員郝如玉在去年7月份的第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上表示,目前房地產稅仍在起草過程之中。

劉劍文告訴第一財經記者,個稅和房地產稅屬於直接稅,即向個人和企業直接征收的稅種,相對於其他稅種牽扯面更大,方案設計更為複雜,因此還需要時間去爭取共識,年內不大可能提交全國人大審議。

今年3月20日向公眾公開的國務院2017年立法工作計劃,未涉及修改個稅和制定房地產稅。4月18日,國務院批轉國家發展改革委關於2017年深化經濟體制改革重點工作意見的通知中,也沒有兩個稅種改革的身影。

不久前剛公布的全國人大常委會2017年立法工作計劃中,將修改個稅和制定房地產稅列入預備及研究論證項目。這些立法項目由有關方面抓緊調研和起草工作,視情在2017年或者以後年度安排審議。

第一財經記者註意到,全國人大常委會2016年立法工作計劃未提及修改個稅,而今年則將修改個稅列入預備及研究論證項目,這也意味著個稅改革距離提交全國人大審議進了一步。

中國社科院財經戰略研究院研究員楊誌勇曾告訴第一財經記者,今年個稅改革不大可能正式實施,不過相關改革進展還會繼續推動。

肖捷在上述場合表示,目前個稅改革基本考慮是將部分收入項目,比如工資薪金、勞務報酬、稿酬等,實行按年匯總納稅。對於如財產轉讓所得等其他方面的收入、所得項目,也考慮繼續實行分類征收。

在綜合部分所得的基礎上,為降低個人稅負,肖捷表示還將考慮適當增加與家庭生計相關的專項開支扣除項目,比如“二孩”家庭的教育等支出。並將根據居民消費水平等因素進行綜合測算,以此確定是否提高免征額,該提高就提高。

3月4日,在十二屆全國人大五次會議新聞發布會上,傅瑩表示,加快房地產稅立法並適時推進改革,這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的,所以本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃。當然這部法律涉及面比較廣,也涉及到方方面面的利益,所以圍繞這個問題的討論是比較多的。

“根據我的了解,我們今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。”傅瑩當時說。

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個稅和房地產稅列入全國人大預備項目 今年或以後年度審議

備受關註的個人所得稅(下稱個稅)改革和房地產稅立法有了新的進展。

4月27日,全國人大常委會公布了2018年立法工作計劃,將修改個人所得稅法和制定房地產稅法列入預備審議項目。這些立法項目由有關方面抓緊調研和起草工作,視情在2018年或者以後年度安排審議。

今年政府工作報告明確提出實施個稅改革,主要內容是提高個人所得稅起征點,增加子女教育、大病醫療等專項費用扣除,從而增加個人勞動收入,降低稅負。

時任財政部副部長史耀斌在今年全國兩會答記者問時表示,財政部會根據居民的基本生活消費水平的變化來確定起征點,給出一個政策性的建議。加快啟動個稅改革方案,同時啟動個人所得稅的修法,將個稅改革方案草案提請全國人大常委會按照程序進行審議,審議以後來組織實施。

不過,今年3月14日國務院公布的2018年立法工作計劃中,在明確今年提請全國人大常委會審議的法律草案中,並未提及個稅和房地產稅。不久後財政部條法司的立法工作安排中透露,將力爭在年內完成個人所得稅法(修訂)部內起草工作,及時上報國務院。

正是因為個稅法修訂仍在起草階段,因此全國人大常委會將修改個稅法列為預備審議項目,而非初次審議的法律案。不過今年預算報告明確實施個人所得稅改革,因此部分業內人士認為,年內個稅法有望初審。

備受關註的房地產稅也是如此。今年全國兩會上,全國人大會議發言人張業遂透露,目前正在加快進行起草完善房地產稅法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

為了在2020年落實稅收法定任務,全國人大常委會加快審議相關稅法的進度,不少稅法明確今年審議。

根據全國人大常委會今年立法工作計劃,8月份將初次審議耕地占用稅法、車輛購置稅法,10月初次審議稅收征收管理法(修改),12月審議資源稅法。

在預備審議項目中,除了前述的個稅和房地產稅外,還有消費稅法、契稅法、印花稅法。

去年底,煙葉稅和船舶噸稅立法獲得通過,實現從稅收暫行條例平移上升為法律,成為落實稅收法定原則的第一炮。今年多部稅法進入初次審議,將加快這一進程。

個稅 房地產 房地 列入 全國 人大 預備 項目 今年 以後 年度 審議
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摩通:一成家族企業預備交棒

1 : GS(14)@2015-04-20 15:36:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150420/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】近年本地地產家族新世界(0017)、九倉(0004)等開始交棒,不過據摩根大通亞洲家族企業調查表示,雖然亞洲有逾半家族希望由家族成員繼承祖業,但僅有一成家族準備好交棒。摩根大通私人銀行董事總經理李思穎認為,香港近年不少家族正在接班,他們知道交棒是必須要做,惟不少都不知應如何實行。

調查於去年訪問逾140名亞洲家族企業客戶等,均至少擁有1億美元(約7.8億元)。據調查稱,亞洲有87%家族企業領導者為男性;有47%家族企業成立21至40年,28%則成立41年至60年。

6成未選好繼任人

雖然有91%受訪者希望保留家族企業,然而整體只有12%受訪者已準備好交棒。此外,逾七成家族預計至少5年內不會交棒,而且有61%更未選好繼任人。

不過,未必所有家族都希望由後代繼承家業,因有19%家族選擇家族以外的管理人繼承企業,27%則希望由多名家族成員一同繼任,其餘54%則計劃欽點一名家族成員繼任。香港不少家族均設立基金會,有76%受訪者認為,家族基金會很重要。李思穎表示,因家族價值觀可經由基金會傳承下去,並可維持家族團結,甚至能鍛煉潛在繼任人領導能力。

她又提到,雖然中國傳統會有「富不過三代」的說法,惟其實不同國家均有其語言演繹相同概念,並有不少科學根據支持,例如家族生意可能業務或地區較為集中,未必經得起環境變化,又或者未能適應不同時代的貨幣政策等,未必一定是由家族不和而造成。
摩通 一成 家族 企業 預備 交棒
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醫保費隨年歲增 宜預備充足資金

1 : GS(14)@2015-06-12 14:33:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150612/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】最近,筆者的朋友Lucy,生活上出現巨大變動,在與丈夫辨理離婚手續的同時,爸爸因病過世,Lucy需要獨自肩負照顧媽媽的責任,也意識到自己成為家庭支柱,想重新檢討自己的財務安排,還有媽媽和自己的醫療保障。



  

婚姻有變 需重新檢視理財計劃

首先,筆者提醒Lucy,若婚姻或家庭狀改變,便需定期更新受益人以確保受害人得到應得的保障。而一般計算方法保險的常用方法稱資本保留法,即離世後,家庭成員能靠資產收益維持生活,最後資產本身能夠完整留給後代,現時Lucy一家扣除供樓及保費開支,每年生活開支約為20萬元左右,若Lucy不幸過世,要維持家庭未來開支同時不侵蝕資本,以每年生活費20萬元除以假設每年5%回報計算,便需約400萬元,才足夠提供每年20萬元息口給兒子及媽媽作生活開支,而檢視了Lucy現有的保障,發現現時購買的人壽保額不足100萬元,再加上現時的資產總值約為57萬元,即尚欠約240萬元人壽保額及重大疾病保障。若投保一份沒有儲蓄成分的的純人壽及危疾保險,保障至75歲,每月需620元,建議可從每月盈餘中作分配保險開支。

檢視Lucy現有保障時,其中醫療部分由公司提供,筆者提醒倘若轉換工作或許公司減少員工福利,醫院保障也便隨即受到影響,建議Lucy為自己預備基本醫療保障,以減低風險。

為兒子升學 準備教育基金

此外,Lucy非常關注媽媽的醫療保障,Lucy媽媽今年60歲,沒有購買任何醫療保險。市面上一般醫療保險計劃的投保年齡均設上限,一般為59歲或64歲不等,而且保費會因投保人當時年齡和健康狀而調整,大部分計劃可保證續保及保障期至100歲或甚至終身受保,即若受保人活超過100歲也可以繼續享有醫療保障。

假設Lucy媽媽的健康狀良好,投保一份基本的大房住院保險,每月供款約800元,便可得到基本的醫療保障。但須留意的是,醫保保費會隨年齡增加而調整,需預留足夠的現金流以支付日後遞增之保費開支。

在教育方面的安排上,一般在香港升學學費和生活費每年約14萬元,扣除通脹和學費升幅的因素,假設每年回報5%,預期支出增幅每年3%,每月需儲起約3000元為兒子18歲升學作準備。Lucy可考慮利用市面上每月儲蓄形式的,準備一份教育基金,好處是可以靈活運用現在的現金流,及早作準備。除兒子的教育儲備,小朋友身體抵抗力比成年人弱,醫療開支會相對較大,日後聘請家庭傭工及家庭雜項等開支,建議及早開始準備充足的現金流及定期檢討開支狀,早日達成理財計劃。

最後,那筆200百萬元的保險金,可考慮將其投放在穩定的債券基金上,作收息之用,以增加每月的現金流;同時應盡早購買危疾保障。

黃惠儀

康宏理財服務有限公司 助理聯席董事

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六成長者無預備身後事 家屬爭拗一個死者三場喪禮

1 : GS(14)@2015-10-22 07:31:22

■團體籲市民與長者勿忌諱談身後事;圖為今年5月亞洲殯儀博覽。


【本報訊】死去原知萬事空,但悲身後事無憑。基督教香港信義會社會服務部的調查發現,近六成60歲以上長者對身後事未有任何預備。但生前無安排,可能死也不得安樂。曾有個案因家屬對殯喪的宗教儀式發生爭拗,結果逝者一連「死3次」;一晚舉辦了3場不同儀式的喪禮。調查又顯示有兩成半長者會自撰輓聯,作品包括「死得招積」、「等緊你嚟」,豁達創意有助減低親友傷痛。記者:袁楚雙 麥志榮基督教香港信義會社會服務部今年3至9月進行了一項準備身後事的調查,訪問了全港1,047位不同年齡的市民。調查結果顯示,雖然逾八成人認同身後事由自己主理重要,但只有兩成人真正有落手準備。就算是60歲或以上的受訪者,仍佔近六成未有預備身後事。而四成有開始預備後事的長者當中,不足兩成人預備了喪葬方式及地點,其他如遺產及遺囑等事,就更少有人考慮。



創輓聯「死得招積」

信義會屬下「生死之交」長者生死教育及支援計劃計劃督導冼鳳儀指出,由於不少人生前沒有自主做好安排,往往導致家屬在喪禮細節上出現爭拗,曾經有個案是家人在宗教儀式上無法協調,結果在一個晚上舉行了3次不同宗教儀式的喪禮。調查又發現,大約有兩成半的長者會毫不忌諱地自創輓聯,當中更不乏甚有創意、看透生死的輓詞,包括「死得招積、仲未到你?」、「等緊你嚟」、「有緣再見」。有人則叮囑在生親友「笑多啲啦」、「enjoy your life(享受生命)」等。冼鳳儀指出,不少人並不知道輓聯可以自創,其實長者是希望可以在喪禮上展示個人性格,又或者希望藉着這些自創輓聯減低親友的傷痛。



年輕一輩更怕談死

冼表示,港人受傳統觀念影響,長者認為後事由後人包辦,及「講死」不吉利等,於是長者不敢提、家人不敢問。她接觸過的個案又發現,後生一輩比長者更「怕死」,曾有老人家鼓起勇氣與家人談論身後事處理,但「未到戲肉」家人已搶着說:「阿婆你會長命百歲、身體健康㗎!」令長者十分無奈。她建議,長者可趁其他人的喪禮,向親人提出身後事話題。81歲的陳麗嬋則已寫好自己的生死札記分贈家人。2011年她經歷喪夫之痛,為丈夫安排的西裝壽衣不合身,臨時再覓傳統壽衣卻始終不合心水,觸發她決定提早為自己的身後事做準備,「一個人要嚟得開心,走得開心,搞掂晒(身後事)我就開心」。陳婆婆的札記內容除身後事安排外,還包括若病危是否接受維生治療等指示。



自主身後事清單


‧交代屬意的喪禮細節,包括地點、佈置、宗教儀式及帛金處理等‧擬定邀請出席喪禮的親友名單‧骨灰處理方式,如設靈位或海葬‧確定由誰處理身後事‧選擇遺照、陪葬品及壽衣‧安排遺物及遺產分配資料來源:基督教香港信義會社會服務部





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20151022/19342622
六成 長者 預備 身後 家屬 爭拗 一個 死者 三場 喪禮
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【預備團年飯】師傅達人教路 碎瑤柱入饌省錢好過年

1 : GS(14)@2017-01-18 22:22:53

曾跟江太史家廚後人學藝的周卓雲師傅,將示範炮製兩道瑤柱菜式。



在海味店選瑤柱,由細細隻到珍寶尺寸都有,若然送禮或在酒樓酒家食大圍餸菜及盆菜,當然選M貝以上的大大粒原粒瑤柱較為得體,但若然自家食用,選較細隻一點S貝或SA貝,甚至碎瑤柱會較為化算,味道可能沒大粒瑤柱般濃郁,但選優質的日本北海道瑤柱,風味與口感亦相差不多。當中碎瑤柱其實只是在運送途中不小心撞散的瑤柱,不一定質素差,甚至與原粒貴價瑤柱同級,但價錢就便宜一、兩級,高級雜貨海味店老闆娘Dilys表示,碎瑤柱的需求其實頗大,不少客人會特別等待店家儲夠散出來的瑤柱再買走,只要摸到瑤柱夠乾身,中間更能看到鹽花,就可確保它屬於上品。



而曾跟江太史家廚後人學藝的「中華?館」總廚周卓雲師傅,亦是日本「宗谷」瑤柱的粉絲,他說:「日本瑤柱價錢貴少許,但香一點,如果是國內的瑤柱平一點,但入口只有鹹味。」這次就請他教路,分別用日本M貝及碎瑤柱,炮製兩家中也煮到的團年瑤柱菜──「玉環柱甫」及「桂花炒瑤柱」。中華?館地址:中環士丹利街13號號地好東西地址:灣仔皇后大道東131A地舖記者:黃穎妮攝影:劉永發、潘志恆


送禮或在酒樓酒家食大圍餸菜,選M貝以上的大大粒原粒瑤柱較為得體。

碎瑤柱其實只是在運送途中不小心撞散的瑤柱,不一定質素差,但價錢就便宜一、兩級。散瑤柱每斤$980(好東西)

玉環柱甫


桂花炒瑤柱

炸香的碎瑤柱可以灑在各種不同菜式上,增添香氣及口感。

周卓雲師傅亦是日本「宗谷」瑤柱的粉絲。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170118/19900183
預備 團年飯 團年 師傅 達人 教路 碎瑤 瑤柱 柱入 入饌 省錢 過年
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【馮仁昭四圍超】楊怡預備靚利是封

1 : GS(14)@2017-01-26 07:44:08

(右起)朱慧敏、楊怡、黎燕珊同梁琤喺上海完成20場舞台劇《我和春天有個約會》後,噚日齊齊返港。珊姐爆料話楊怡演到差啲甩裙,楊怡補充話:「係中途甩,我學識執生。因為劇情需要,呢兩個月不停同呂頌賢講我愛你,自己平時都冇講咁多。」楊怡第一年以羅太身份過年,佢話要準備靚利是封:「今個農曆年唔會出埠,?家已經好掛住隻狗。」撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170124/19906571
馮仁 仁昭 四圍 楊怡 預備 靚利 利是 是封
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上帝早有預備 方卓如

1 : GS(14)@2017-02-11 23:34:28

2017-01-17 HJ

調查顯示全世界最有錢的8個人,財富等於地球一半人總和,咪話唔誇張。相信同類調查放在香港,結果都係相似,最有錢嘅8個人,財富總和多過一半香港人。點解咁肯定?香港入息中位數係萬五蚊左右,一個月萬五蚊,你供唔起樓。過去十年如果冇樓喺手,好難累積財富,冇可能同頭8名有錢人鬥。

全世界最富有8個人當中,有一半都係拜科技所賜而帶來財富,從事科技有關嘅事業。香港頭8名有錢人,必定係同地產有關,冇地在手嘅唔會做到有錢人。從事科技嘅靠腦,從事地產嘅靠資本運作,借到賺到還到。一句講晒,要成為全世界最有錢嘅人,蠢啲都唔掂;但要喺香港做有錢人,蠢啲仲好,只要默默地借錢、使錢、賺錢、還錢,餘此類推,大環境就會迫使你成為香港有錢人,冇乜特別技巧。

聰明啲會點?如果聰明到好似講普通話嘅上帝咁,佢會點做?首先佢梗係知道地球對佢有乜作用,香港呢處咁細嘅地方自然都唔例外。佢明白香港有乜用處,搵邊個僕人去看管呢處地方佢梗係心中有數(叫得上帝,必定有好多凡人侍奉佢)。早前侍奉開佢嘅僕人,個個都估佢一個坐定粒六繼續冧莊,凡間個個初四咁嘅面口,食飯都嗌少碟餸。點知上帝唔知幾時發功,令僕人自己走出嚟話唔撈,令凡間十分驚喜。凡間以為,僕人唔撈,一定上帝覺得佢唔夠票。但事實係,夠膽唔畀面上帝嘅,唔會超過三分之一。上帝未必控制晒全部投票嘅人,但可以控制想攞票嘅人。只要上帝唔畀人同僕人爭,佢點會唔夠票?況且僕人揸住支雞毛掃,有點似方丈,唔係咁多人夠膽得罪佢,有5年時間慢慢玩殘你。所以話,僕人唔撈,只係上帝另有想法,同凡間有冇票無關。

僕人唔撈,僕人嘅奶媽想頂上,侍奉上帝。如果你係上帝,你會點諗?僕人都得罪了上帝,奶媽跟從僕人的足跡但求博取歡心,點解唔乾脆留用僕人,要用奶媽?上帝咁令人意想不到,令僕人自己唔撈,全城歡?,會唔會再顯神蹟,連自我製造欽點假象嘅奶媽都剿滅埋,令香港驚喜一浪接一浪?到時候,以往香港人捱嘅所有悶棍,證明完全唔關上帝事,只係僕人團隊自把自為搞出嚟,咁香港人拜服上帝嘅心更加濃厚,呢樣會唔會先係上帝真正意旨?如果屬實,上帝玩政治嘅手段真係出神入化,凡人除咗疊埋心水搵錢超越入息中位數,我諗唔到仲可以有乜嘢其他路數。

#方卓如 #港股分析 #方如玉帥 - 上帝早有預備
上帝 早有 預備 方卓 卓如
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官斥知法犯法 損害香港聲譽 七警全部囚兩年 預備上訴

1 : GS(14)@2017-02-18 09:47:41

■七警昨被鎖上手銬,從荔枝角收押所登囚車前往法庭接受判刑。許頌明攝



【七警罪成】【本報訊】七警於佔領運動期間在金鐘添馬公園暗角毆打公民黨前成員曾健超,他們經審訊後在周二被裁定襲擊致他人受傷罪成。法官昨判刑時斥七警令警隊蒙羞,亦令香港聲譽受損,案情非常嚴重,不適合判緩刑,並強調即使七警在佔領期間受壓,也不能構成任何原因打人。法官宣判各被告入獄兩年,由於區域法院不設保釋申請,七警即時鋃鐺入獄。記者:歐陽聯發


七警在情人節當日被收押,經歷3天鐵窗生活,七警昨再上庭時顯得臉容憔悴,他們在開庭前不時望向公眾席,神情肅穆。當法官杜大衛斥責各人損害警隊聲譽時,各人木無表情,其中黃偉豪全程緊閉雙眼。散庭後,劉卓毅的同袍難掩傷痛,衝向犯人欄與劉交談,劉拜託他照顧其家人。


受壓不構成打人理由


七名被告依次為總督察黃祖成(50歲)、高級督察劉卓毅(31歲)、警長白榮斌(43歲)、警員劉興沛(39歲)、陳少丹(33歲)、關嘉豪(33歲)及黃偉豪(38歲),另陳因在警署掌摑曾健超同時被裁定普通襲擊罪成。全部被告均有意願申請上訴,但律師表示預備上訴文件需時,要先研究判詞,才會向高等法院申請保釋。代表黃祖成的資深大狀駱應淦在庭外表示,黃祖成得知結果後感不開心,但表現冷靜。駱認為判刑不算特別過重,初步估計未必會就刑期上訴,因為有關控罪最高刑期判監3年,法官已扣減半年刑期至2年。據了解,劉興沛和黃偉豪不滿控方的認人證據舉證不足,認為裁決只是單憑法官看片認人,他們或以此為上訴理據。杜官在判刑時指,市民信任警務人員身為執法者應會守法,法庭有責任重判犯法的警員,以防再有警員知法犯法,及重建公眾對警隊的信心。杜官斥責各被告的行為令警隊蒙羞,打人事件成為國際大新聞,有些國家更以頭版刊登事件,令香港的國際形象嚴重受損。雖然曾健超的行為有違法紀,但他已就行為負上刑責;即使被告在佔領期間如何受壓,也不構成任何理由將曾健超抬到暗角毆打。各被告在執勤期間犯罪,尤其嚴重。


案情嚴重不宜判緩刑


杜官指黃祖成和劉卓毅身為高級警務人員,目睹同袍犯罪應制止,但二人連同其餘被告一同抬曾健超到暗角,並對毆打事件袖手旁觀,實際上是鼓勵他們打人。各被告中,黃偉豪是第一名施襲者,劉興沛、陳少丹、關嘉豪及白榮斌接二連三對曾健超拳打腳踢,白更用警棍毆打曾健超。曾健超當時雙手已遭反綁,毫無防衞能力,5名被告對他惡意襲擊,不停拳打腳踢,甚至用警棍毆打,為時30多秒。曾健超的頭、背、胸口及鎖骨等多處受傷,幸好曾沒受重創,案情非常嚴重,根本不適合判處緩刑。法官以兩年半作為量刑起點,考慮各被告在佔領期間面對巨大壓力、各人沒有案底、擔任警員多年服務社會;亦考慮本案定罪後他們將被警隊革職,部份人或失去長俸,加上他們受審時備受壓力,酌情減刑半年。而陳少丹面對的普通襲擊罪,被判監禁1個月,但杜官考慮整體案情,下令同期執行。辯方在求情時呈交多封求情信,指各被告的上司讚揚他們的表現,又指佔中示威者不停辱罵警察,杜官表示毫無疑問警員在佔中期間承受大壓力,判刑時已有考慮。案件編號:DCCC980/15​手機用戶請按此觀看 Timeline:七警案http://bit.ly/7-cops




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170218/19932234
官斥 知法 犯法 損害 香港 聲譽 七警 全部 囚兩 兩年 預備 上訴
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326815

【長氣怪預備】WhatsApp新功能錄音上鎖 輕鬆講足5分鐘

1 : GS(14)@2017-12-05 01:04:43

WhatsApp增加錄音上鎖功能,方便用家錄製長語音訊息。

全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed
WhatsApp再推新功能,今次啱晒一班喜歡錄一大段語音訊息的用家。在不方便打字時,或難以用文字解釋的情況下,語音訊息的確非常方便。今次更新增加錄音上鎖功能,按下錄音鍵上推後就可放開手,錄製長語音訊息時就不用按到手抽筋,或未錄完就發送出去,記者就實試過,長錄5分鐘都冇問題。不過都到了要錄長語音訊息的地步,為什麼不直接打電話呢?


另外WhatsApp也加入畫中畫播放YouTube片的功能,可直接在WhatsApp中觀看YouTube片,跳轉至其他對話時也可繼續播放。不過似乎尚未正式啟用,想試就要再等等。文:梁志穎攝影:周旭文



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171130/20229718
長氣 氣怪 預備 WhatsApp 新功能 錄音 上鎖 輕鬆 講足 分鐘
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