離婚率與細價樓 會計仔筆記
http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=39868312013 十大預言中左一個, 就是說樓市會再升5%, 政府又出招。我當初這樣想的理由, 是因為香港的房子結構性供不應求。當我們每天洗腦說新樓供應2萬個就夠時, 有沒有想想這可能已經不再正確?
http://cdi.bgca.org.hk/cdi/main/content2c.asp?lang=c&id=482
看看這圖, 抄自小童群益會, 是法院的離婚判決數字, 2011的數字比1997多了10000個, 是每年10000個, 年年上升, 應該和中港接觸越來越多有關, 現在的工作要北上出差的越來越多, 男人包二奶數字或和內地女人結婚的數字也只會不斷上升。如果一條升上20年的chart 都唔叫結構性, 我都唔知咩先算。
每年多出來的一萬人, 可能有部份會搬回和父母同住, 有部份會自己住, 有部份會回大陸住, 無法準備統計, 我自己assume 這10000個extra 離婚每年製造5000個需求。更麻煩的是, 這個10000個extra divorce 的數字現在以很穩定的每年1000-2000個增長中。你說你唔鍾意個仔同姐姐住的需求剛性d, 定係離婚要搬開住的需求剛性d? 當你唔想自己下廚的時候，他們可能每天準時去買街市收工大平賣的菜，又或者５點起身去天光墟入貨。
這群人通常都是租客，但十年來就taking up 數萬flats for rent! 而且, 如果離婚雙方都住公屋的話, 在現有政策下要搬走的一方都會很快地輪到新的一間公屋, 每年20000個離婚, 15000間公屋落成, 雖然唔知有幾多離婚既人係住公屋, 但條數都幾恐怖。輪唔到公屋既人, 自然就走左去買/租私樓, 或者板間房。
話時話, 我當初計既時候, 唔識用法院數字, 用左統計處, 結果就計到每年增加3000個, 統計處既質素真係... 似乎要好好解決做假問題。
還有一樣, 1997之前, 你仲會聽到新婚夫婦會和父母住, 現在幾本上絕跡, 因為冇媳婦肯同奶奶住。這個數字沒法可得, 但我們可從2011 人口普及中得出一些蛛絲馬跡。
2011平均每戶人口2.9個, 2001 3.1個, 這裡應是所有離婚, 死亡, 媳婦唔肯和奶奶等因素加起來的總結果。以2011年700萬人口計, 700萬/3.1 = 2,258,065, 700萬/2.9 = 2,413,793, 戶數增加是155,729. 這個十年加總155,729, 如果你assume 年年一樣, 咁2011年就增加左15573戶; 但如果你assume 2001年增加0戶, 增加數按直線每年上升, 咁2011年戶數就增加了31,445戶。
如果統計處的2.9和3.1只是2.94和3.06的 rounding figure, 咁按平均法和直線法得出的2011戶數增加就是9,337 和 18,674. 注意, 這是是人口居住習慣(離婚/唔肯和奶奶住/三高剩女姑婆屋) 帶來的戶數增加, 並未計香港人口增長, 大陸人來港買樓等。
即係話, 每年既新樓需求係20000個+ (9337 or 15529 or 18674 or 31445) + 大陸人買起果份先夠。我自己既估計, 真實需求未計大陸人大概是25000 - 30000 個一年。宜家個plan 講到2020 都未有20000個, 一味靠兇, 唔駛好耐, 好快果d 結婚離婚既人就會搶貴哂所有租盤, 慢慢又有人覺得供平過租.....
當貴價升到去某一個水平, 價格discourage 左大量居住需求 (不是買樓需求),d 人覺得寧願同奶奶住, 或住板間房都唔租/買樓既時候,市場就會平衡。但由於依d 係極不受歡迎行為, 出現之前, 我估大家樂大快活既客量會大跌, 不如你問下你老婆或女友, 如果迫你選, 你寧願自己下廚帶飯(可在百佳買, 再少量加工) 定同奶奶住。家樂快活未出事, 即係話critical point 未到。
CY 要打擊樓價, 其實就係要對抗demographics, 要d 人同番奶奶住, 要d 要北上工作的男人唔好去包二奶, 同埋令剩女嫁得出。你做到依d mission impossible 既話樓市起碼一年跌5成。
講回投資, 我自己認為, 每年萬多個新樓, 當有1/3 至1/2 係細價樓, 每年25000-30000個需求, 有咩理由賣唔哂? 大價樓就和投資取向關係較大, 依個theory 唔work. 我自己相信, 細價樓由今日數到去年尾, 會繼續上升。而賣細價樓(細面積/新界) 為主的地產商, 亦會因被錯殺而上升。
請勿以本篇文章作為買賣物業的任何依據, 我承擔唔起。
「假離婚」那些事：為售房免稅，為拆遷款
http://www.infzm.com/content/89032近日上海一處婚姻登記中心關於「樓市有風險，離婚需謹慎」的公告引起熱議。樓市和離婚為何會扯上關係？一般夫妻離婚的原因多是因為感情破裂，不過，也有人是出於其它原因而「假離婚」：有的為免去「國五條」規定的「20%個稅」，有的則是拆遷拆出了「假離婚」。
「樓市有風險，離婚需謹慎」
3月1日，國務院出台了樓市調控新政「國五條」細則，規定對個人出售自有住房需按照差額的20%徵收個人所得稅。如何才能免掉這「20%個稅」？不少人想起了國稅總局有關住房轉讓個人所得稅優惠政策中的規定：「對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅」。
於是，有些有多套房產又想賣房的夫妻打起了「假離婚」的主意：夫妻將打算賣出的一套房歸到一方名下，該房產如果出售將無需繳納20%的個稅，房子賣掉之後雙方再復婚。
據廣州《信息時報》3月6日報導，「國五條」頒佈後，當地辦離婚的夫妻明顯增多，廣州天河區3月4日的離婚登記量是平日的兩倍多，有些夫妻辦理離婚手續時在離婚原因一欄填寫「性格不合」或「感情不合」等原因，但明眼人一看就知道是為了房子。以一對有2套房的80後夫妻為例，他們因為急需用錢需要賣1套房，偏又趕上了「國五條」，為避稅只好先「離婚」賣房然後再復婚。
類似的事情也發生在上海。據上海《新聞晨報》3月22日報導，上海市民政局婚姻處證實，在「國五條」頒佈後的幾個工作日內，上海多個區縣離婚數量比平時增加2至3倍，最高的達到4至5倍。多家區縣婚姻登記機構負責人均分析認為，這與「國五條」的出台不無關聯。
閔行區民政局婚姻科科長胡愛民回憶稱，此前在閔行區婚姻登記中心每天只有幾對夫婦辦理離婚，極端高峰也就20多對。但「國五條」出台後，平均每天離婚的基本維持在30多對，個別夫婦竟然是在房產中介陪同下來辦離婚，有的夫婦直接向工作人員坦言，「假離婚」都是為了房子。
我國的《婚姻法》並沒有「假離婚」一說，離婚登記都是有法律效力的，這就是說，若遇上真危機，可能是離婚容易而復婚難。為警示市民，閔行區民政局婚姻登記中心近日特地豎起公告牌，上書「樓市有風險，離婚需謹慎」。多家婚姻登記機關也表示，將對離婚數據進行監控，一旦發現現異常波動將在第一時間向上海市民政局婚管處匯報。
閔行區法制宣傳教育領導小組辦公室也通過其官方微博「@閔行法宣零距離」提醒：最近樓市異常火爆，為規避政策，假離婚購房現象屢見不鮮。夫妻一旦離婚，所有財產將進行分割，萬一「假戲真做」，後果就不言而喻了。
「假離婚」，賺大錢
據瞭解，「假離婚」現象並非因此次「國五條」頒佈才出現。例如，此前曾有人通過「假離婚」來規避樓市「限購令」：夫妻離婚後，相當於兩個家庭，則可獲得額外的購房資格。此外，還有的「假離婚」則是為了賺大錢，多發生在面臨拆遷徵地的地方。
據江蘇《南京晨報》2009年2月報導，南京東郊寺莊村共有300多戶人家，已經有近百對夫妻離婚或準備離婚。原因就是為了多拿點拆遷補償。原來，一對夫妻原來算一戶，離婚分戶後就成了兩戶人家，按照當地的拆遷補償標準，如果在規定期限拆遷，每戶得到1.8萬元的補償款，一對夫妻通過分家就多拿了1.8萬。
若說1.8萬就能讓人「假離婚」，如果遇到上百萬的補償呢？江蘇《現代金報》3月22日報導稱，在寧波高新區上王村，當地一個家庭為了多得拆遷款而在近期發生了這麼一件事：公公和婆婆離婚，兒子和媳婦離婚，然後公公和媳婦結婚，想以夫妻投靠名義把媳婦的戶籍遷移到村裡。如果成功，這個家庭可額外獲得至少100萬元的房屋拆遷補償。但因為村委會拒絕開具證明材料，戶口遷移未遂。公公和媳婦為此將當地公安機關告上法庭，但被寧波市江東區人民法院駁回了訴訟請求。
江東區法院副院長吳啟賢認為，這起案件揭露出我國婚姻法存在的一些漏洞，婚姻自由但更應該真實，希望相關部門對婚姻登記制度進行深入研究並作出適當修改，避免婚姻登記成為某些人謀取非法利益的工具。
【i黑馬法律顧問】創業夥伴離婚會帶來什麼風險？
http://new.iheima.com/detail/2014/0208/58436.html阿創：我和我姐姐共同創辦了一家健康美容護理中心，為了方便，註冊的是個體營業執照,經營者是我姐姐。結果由於姐姐和前任姐夫鬧離婚，前任姐夫過來鬧，用鐵鎖把兩個店門全部鎖了。我報警後，110出警人根據營業執照說健康美容護理中心是夫妻共同財產，他們是夫妻，鎖自己的門，是他們兩口子的事情。我無可奈何只能眼睜睜看著生意做不下去。
目前，經過我對前姐夫的反覆勸說，這個事情已經解決，美容護理中心已經正常營業，但是我們仍然無法肯定他會不會捲土重來？我想問問如何避免這種情況再發生?
1. 目前姐姐已經離婚並辦理相應證件;
2. 我想知道這種事的事先防控以及事後追償問題;
3. 我準備發動員工採用對外加盟的方式，擴大企業的服務範圍，如何避免員工遭遇我遇到的風險;
阿律：1. 目前當事人註冊的是個體戶營業執照，個體戶承擔無限責任，雖然在一定程度上個體戶營業執照從事經營行為可以有效降低稅費,但由於法定代表人並非登記在當事人本人名下，如果發生上述事件中的糾紛時，介入調解的第三方公權力機關無法通過營業執照等判斷出背後其他投資人或股東的情況，因此認為個體工商戶屬於夫妻共同財產，應由夫妻共同協商處理;
2. 根據上述事件以及與當事人溝通的情況分析，建議實施公司化運作，由發起人根據發起協議設立有限責任公司，企業營業執照一般是有限責任公司(XX有限公司)，公司設立後製定相應的公司章程以及公司運作需要的各項的規章制度。
3. 公司設立過程中，在工商登記過程中對出資人以及出資的情況進行詳細的記載，並明確哪方為法定代表人;公司指定相應的公司章程，公司章程對公司而言至關重要，當事人可以在公司章程中明確各方出資人的權利義務，明確其具體的職責，並對退出機制進行約定;對於上述事件，如當事人認為應提前注意規避的，可以在公司章程中寫明發生出資人或法定代表人家屬擾亂公司正常經營時如何處理以及如何進行補償，同時，由於是公司化的運行，可以申請公權力機關對於因上述事件產生的糾紛進行調停，並對擾亂公司正常經營的行為予以制止;
4. 通過目前事件以及與當事人瞭解的情況，當事人的姐姐已經離婚，如當事人還與其姐姐進行合作，可以在發起人協議中寫明，其姐姐的出資為其個人婚前財產，並寫明無論哪方出資人的家屬或其他關係人無權干涉公司的正常經營運作，同時對發生上述情形時的賠償進行約定，也可指引性的說明由公司章程進行詳細的規定;
5. 對於當事人提出，通過鼓勵現有工作人員通過加盟的方式擴展公司的覆蓋區域，建議公司與員工之間通過發起協議設立加盟公司，並在協議中明確員工的權利範圍，對於員工家屬將來可能發生的影響公司整成經營的行為，可以在發起協議或公司章程中予以規定並明確退出機制;
上述建議當事人可以提前通過協議或公司章程進行預防，亦可以根據公司章程或規章制度進行事後的補救，已達到將公司或出資人的損失降到最低的目的。但建議當事人無論在設立個體工商戶或公司時應充分考慮合作夥伴的情況，根據出資人的實際情況進行綜合判斷，在仍不能確定的情況下，建議直接當法定代表人，將財產登記在自己的名下以避免風險。
人和商業危機四伏：巨虧17億 老闆太奢侈丈夫提離婚
http://house.jrj.com.cn/2014/05/04074217145553.shtml人和商業女老闆戴秀麗與丈夫離婚。
曾以「防空洞」模式成名的人和商業目前正危機四伏。
在剛剛發佈2013年度財報中，人和商業虧損高達人民幣17億元，與此同時，其開發的成都、大慶等地的商業項目由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。
由於現金流承壓，穆迪和標準普爾已經多次降低其信用評級。
巨虧17億
人和商業的高增長神話在今年戛然而止。
4月29日，人和商業發佈2013年度財報，報告期內其實現營業收入5.47億元，比去年下降20.4％，其中經營租賃收入4.55億元，轉讓經營權收入9271.8萬元；但虧損卻高達人民幣17億元，去年同期人和商業則盈利8.95億元。
「人和商業的虧損並不意外。」中國商業地產聯盟秘書長王永平對21世紀網表示，「他的模式並不具有持續性，商業地產最重要的是後期的管理，人和是把商舖都賣給了散戶，一賣賣那麼多年，並不參與管理。」
21世紀網發現，導致人和商業巨額虧損的因素主要有三，第一投資性物業減值8.32億元，2013年，人和商業將其在東莞的一個3.8萬平方米的商場改為了停車場；第二，應收賬款減值5.40億元；第三，融資費用高達4.77億元。
根據人和商業公告，這5.40億元的應收賬款減值來自於成都和鞍山兩個項目。
在2010年年報中，人和商業曾表示，「透過出售五間全資擁有的英屬維爾京群島附屬公司的全部股本間接轉讓5個項目的經營權，這5個項目分別為成都、濰坊、大連、大慶、鞍山一期項目。」
其中成都項目協議價格23.72億港元，鞍山一期項目13.05億港元。
但近4年時間，這兩個項目的買家分別仍有6.38億港元和3.45億港元欠款未付，人和商業決定對這些債務進行打折處理。
2014年3月6日，人和商業發佈公告稱，集團與買方簽訂成都契據、鞍山契據，買方已同意向集團支付1.90億港元和1.27億港元以結清成都和鞍山項目付款，該付款全部結清後，買方對購買成都項目一事應不再有任何未付或未解除的債項和義務，而成都和鞍山個人擔保也會被解除。
對於這種處理方式，人和商業表示，有關成都項目和鞍山項目的未付款已拖欠了一段時間，考慮到採取法律行動可能既昂貴而又費時，簽訂成都契據及鞍山契據將有助取回未付款，並讓集團維持與成都項目和鞍山項目買方各別的持續業務關係及有助改善集團的現金流狀況。
但事實上，人和商業此番「斬倉」似乎另有含義。
出售項目糾紛不斷
2014年初，人和商業轉讓經營權之後的成都、鞍山、大慶等地的「地一大道」項目都由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。
4月16日，在成都市人民東路38號地一大道辦公室外，幾十名地一大道商戶靜坐討要說法。
據悉，這些商戶於2011年用9-10萬元/平米不等的價格購買位於成都市地一大道的商舖經營權。
多位成都地一大道業主對21世紀網稱，在銷售時，開發運營商承諾地一大道將「無縫連接鹽市口、騾馬市、春熙路及天府廣場的17家大型商場，連通地鐵，地一大道將被打造為成都市一流的商業中心。」但3年時間過去了，這些承諾都成了泡影。
「十七家商場沒有一家連通不說，任何商業廣告宣傳投入也沒有。」
讓這些商戶更加無法接受的是，商場運營方不僅沒有想辦法解決經營管理中的問題，而是將重點放在尾款的追繳上。
一位王姓商戶告訴21世紀網，合同中地一大道與商戶明確約定經營期限共計40年，分成兩個階段，每階段20年。人和商業承諾商戶只要支付一半房款（即前20年租金），另一半（後20年租金）由地一大道負責找銀行，授信貸款給商戶。
但實際上，這些由人防工程改造而來的商舖根本沒有產權，人和商業最後便要求商戶們拿出自己的住宅房產做抵押，但很多商戶仍因資金不足或其他問題拿不出後20年的租金，矛盾更加激化。
「我們的訴求就是退鋪。」據悉，此次要求退款的商戶共256家，涉及鋪面450多個，商舖面積約7500平米，涉及金額或達7億元。
但在這些業主看來，人和商業與成都地一大道仍有關聯，在之前的協調中，地一大道總部的一位副總專門來成都聽取商戶們的意見。
在鞍山，當地的地一大道項目從2010年招商到2013年底開業，歷時3年多，由於施工塌方、甲方違約等原因，很多業主紛紛要求退鋪。
在大慶，由於與運營方大慶頤高投資公司產生糾紛，地一大道近200名業主多次組織維權要求退鋪。
大慶地一大道商戶代表表示，當時大慶頤高投資公司稱他們是人和商業的子公司。
根據工商資料顯示，大慶頤高投資公司現已更名為大慶頤高商貿有限公司，控股股東為恆盈投資有限公司，法人代表為黃皓。
大慶頤高商貿有限公司 資料圖來源：工商局
巧合的是，大連地一大道運營公司大連新天地人和公共設施管理有限公司的法人代表也為黃皓。
根據工商資料顯示，大連新天地的股東為香港隆益有限公司，而根據此前的媒體報導香港隆益的法定代表人則為人和商業的董事局主席戴永革。不僅是這些已經出讓經營權的項目，2012年，人和商業正在運營的武漢、邯鄲、莆田、贛州、無錫等多個項目，都曾相繼爆發經營不善與承租商戶發生衝突的問題。
「2年前，我曾去過武漢那個項目，很多店舖都是關門的，那麼好的位置，做成這樣真是不應該。」王永平表示。
「人和的管理層很多都是從政府出來的，所以地下的拿地很方便，只不過是銷售後的管理很可能出問題。」 商業地產人士魏子棣對21世紀網表示。
對於以上這些問題，21世紀網聯繫到人和商業哈爾濱總部，但對方表示，「我們不接受採訪，領導也都不在，都在全國各地走。」
大連新天地工商 資料來源：工商局
「防空洞」模式走下神壇
人和商業曾經引以為豪的商業模式正在成為其最大的負擔。
20世紀90年代，哈爾濱商人戴秀麗和戴永革在國內開創了一種全新的商業模式。他們在各地修建人民防空工程，並在和平時期將其用作商業開發，通過出租商舖和轉讓商舖經營權的方式，以獲取回報，業內稱之為「防空洞」模式。
這種以「地一大道」命名的地下商場在國內各地不斷被覆制。
人和商業的一位高管曾向媒體表示，由於地下人防工程的開發屬於公益工程，無需支付土地出讓金及土地增值稅，大大降低了開發成本，再加上地下商業的運營成本相對比較低，因此利潤非常可觀。
據21世紀網統計，人和商業的毛利率長期保持在70％以上。
2008年，人和商業在香港上市融資30億港元，在資本助力下，人和商業在國內不斷「攻城略地」，包括武漢、成都、大連、虎門、贛州等十餘個城市均出現「地一大道」身影。
2010年，人和商業運營面積為73.2萬平方米，同比增幅超100％；2011年，這一數字躍升到了139萬平方米，同比增幅90％，在建和儲備建築面積超過500萬平方米。
但如今，人和商業正在為他的激進擴張付出代價。
由於沒有土地產權，人和商業就無法通過抵押土地獲得貸款，除了經營收入，人和商業的融資的主要途徑就只剩下抵押股權貸款以及發債。
人和商業的主營業務收入有兩部分：一是租金收入，另一是經營權轉讓的收入。所謂的經營權轉讓，其實就是商戶一次性付清若干年的租金。
「由於人和商業開發的地下空間並沒有土地使用權，因此商舖無法實現產權意義上的轉讓，只能轉讓商舖的經營權。」一位地產分析人士表示，「但經營權轉讓也存在弊端，人和必須不斷開發新項目，以保證持續有商舖經營權可供轉讓。」
這就形成了一個死結，一方面為保證現金流人和必須不斷的開發新項目；另一方面，由於融資上的弊端，人和商業的資金實力並不足以支撐其如此大規模的擴張。
「地下商業實際上走的是政策擦邊球，一定規模之後還是有限制，不像萬達之類的可以快速複製。」魏子棣表示。
王永平認為，人和實際上還是模式出了問題，「如果外界看好它的模式，那麼融資就不是問題，可以通過增資擴股，可以引入投資者。」
從2012年開始，人和商業多個項目停滯並大幅延期。
21世紀網對比該公司2011年年報與2013年年報的項目儲備情況發現，重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期的預計完工時間已由原計劃的2012年延遲至2014年，廣東東莞虎門項目一期已由2012年調整為至2014年，廣東東莞虎門項目二期則更改為2014~2015年。
根據其最新年報，截至2013年末，人和商業的運營面積為126萬平方米，儲備建築面積為481萬平方米，這一數字甚至低於兩年前。
基於人和商業現金流承壓，受應收賬款較多等影響，穆迪和標準普爾已多次降低其信用評級。
據悉，過去三年，人和商業通過高息票據募集了近9億美元資金。
2010年5月18日，人和商業發行了3億美元、2015年到期的優先票據，年利率為11.75％，2011年9月10日和11月15日，人和商業又一共發行了6億美元、2016年到期的優先票據，年利率13％。
如今這些票據每年產生的高額利息正演變為沉重的財務負擔，2012年、2013年，人和商業的附息借款利息分別為8.85和8.80億元。
4月22日，穆迪再次下調了人和商業的債務評級，由Caa1下調至Caa3。
穆迪稱，人和商業有一筆3億美元的美元債券將於2015年5月到期，而截至2013年12月底，該公司持有現金人民幣12.8億元，外加未來12個月內租金收入帶來的運營現金流，仍不足以償付該筆債券。
奢侈的老闆
業績巨虧、現金告急，但人和商業在其他方面則出手闊綽。
據悉，人和商業用上市公司的錢，至少為管理層先後購買過兩架商務飛機。
其中一架在2011年6月以2400萬美元賣出，另一架則是在同年，通過收購一家擁有飛機的境外公司的方式獲得。
根據2011年年報，人和商業為購買這一架飛機付出的代價是人民幣3.48億元，這還不包括使用飛機所產生的費用，在購買飛機之後兩年，人和商業的營業收入則大幅下滑，2012年銳減7成至6.88億元，2013年則繼續下滑2成僅為5.47億元，並出現了17億元的巨額虧損。
與此同時，人和商業則成為戴秀麗的「提款機器」。
在人和商業上市前融資籌的35.8億元資金，人和商業的實際控制人戴秀麗只將其中14.3億元用於了上市公司，其餘則全部為個人套現，共計21.5億元。
2008年人和商業上市之後，戴秀麗的套現腳步並沒有就此停下。
2009年7月，戴秀麗以1.86港元減持10億股，套現18.6億港元，截至目前，戴秀麗持有人和商業的權益已由上市之初的68.96％的權益下降至48.8％。
而戴秀麗的胞弟戴永革則在上市公司享受著高額年薪，2010~2013年，戴永革從上市公司領取的酬金分別為6754萬元、4069萬元、4017萬元、3190萬元，這一數字大大超過了國內上市公司的高管。
據悉，2013年，國內地產公司中，年薪最高的是萬科王石的1590萬元，而A股上市公司高管的最高年薪則為方大特鋼（行情，問診）董事長的1974萬元。
另外值得關注的是，戴秀麗57歲的丈夫托尼 霍肯（TonyHawken）日前接受英國《泰晤士報》訪問時稱，自己已向戴秀麗提出離婚，想要結束兩人21年的婚姻，原因是自己厭倦了太富裕的生活，自己的生活因為妻子的財富收到影響。
