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人和商業危機四伏：巨虧17億 老闆太奢侈丈夫提離婚

　　曾以「防空洞」模式成名的人和商業目前正危機四伏。

　　在剛剛發佈2013年度財報中，人和商業虧損高達人民幣17億元，與此同時，其開發的成都、大慶等地的商業項目由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。

　　由於現金流承壓，穆迪和標準普爾已經多次降低其信用評級。

　　巨虧17億

　　人和商業的高增長神話在今年戛然而止。

　　4月29日，人和商業發佈2013年度財報，報告期內其實現營業收入5.47億元，比去年下降20.4％，其中經營租賃收入4.55億元，轉讓經營權收入9271.8萬元；但虧損卻高達人民幣17億元，去年同期人和商業則盈利8.95億元。

　　「人和商業的虧損並不意外。」中國商業地產聯盟秘書長王永平對21世紀網表示，「他的模式並不具有持續性，商業地產最重要的是後期的管理，人和是把商舖都賣給了散戶，一賣賣那麼多年，並不參與管理。」

　　21世紀網發現，導致人和商業巨額虧損的因素主要有三，第一投資性物業減值8.32億元，2013年，人和商業將其在東莞的一個3.8萬平方米的商場改為了停車場；第二，應收賬款減值5.40億元；第三，融資費用高達4.77億元。

　　根據人和商業公告，這5.40億元的應收賬款減值來自於成都和鞍山兩個項目。

　　在2010年年報中，人和商業曾表示，「透過出售五間全資擁有的英屬維爾京群島附屬公司的全部股本間接轉讓5個項目的經營權，這5個項目分別為成都、濰坊、大連、大慶、鞍山一期項目。」

　　其中成都項目協議價格23.72億港元，鞍山一期項目13.05億港元。

　　但近4年時間，這兩個項目的買家分別仍有6.38億港元和3.45億港元欠款未付，人和商業決定對這些債務進行打折處理。

　　2014年3月6日，人和商業發佈公告稱，集團與買方簽訂成都契據、鞍山契據，買方已同意向集團支付1.90億港元和1.27億港元以結清成都和鞍山項目付款，該付款全部結清後，買方對購買成都項目一事應不再有任何未付或未解除的債項和義務，而成都和鞍山個人擔保也會被解除。

　　對於這種處理方式，人和商業表示，有關成都項目和鞍山項目的未付款已拖欠了一段時間，考慮到採取法律行動可能既昂貴而又費時，簽訂成都契據及鞍山契據將有助取回未付款，並讓集團維持與成都項目和鞍山項目買方各別的持續業務關係及有助改善集團的現金流狀況。

　　但事實上，人和商業此番「斬倉」似乎另有含義。

　　出售項目糾紛不斷

　　2014年初，人和商業轉讓經營權之後的成都、鞍山、大慶等地的「地一大道」項目都由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。

　　4月16日，在成都市人民東路38號地一大道辦公室外，幾十名地一大道商戶靜坐討要說法。

　　據悉，這些商戶於2011年用9-10萬元/平米不等的價格購買位於成都市地一大道的商舖經營權。

　　多位成都地一大道業主對21世紀網稱，在銷售時，開發運營商承諾地一大道將「無縫連接鹽市口、騾馬市、春熙路及天府廣場的17家大型商場，連通地鐵，地一大道將被打造為成都市一流的商業中心。」但3年時間過去了，這些承諾都成了泡影。

　　「十七家商場沒有一家連通不說，任何商業廣告宣傳投入也沒有。」

　　讓這些商戶更加無法接受的是，商場運營方不僅沒有想辦法解決經營管理中的問題，而是將重點放在尾款的追繳上。

　　一位王姓商戶告訴21世紀網，合同中地一大道與商戶明確約定經營期限共計40年，分成兩個階段，每階段20年。人和商業承諾商戶只要支付一半房款（即前20年租金），另一半（後20年租金）由地一大道負責找銀行，授信貸款給商戶。

　　但實際上，這些由人防工程改造而來的商舖根本沒有產權，人和商業最後便要求商戶們拿出自己的住宅房產做抵押，但很多商戶仍因資金不足或其他問題拿不出後20年的租金，矛盾更加激化。

　　「我們的訴求就是退鋪。」據悉，此次要求退款的商戶共256家，涉及鋪面450多個，商舖面積約7500平米，涉及金額或達7億元。

　　但在這些業主看來，人和商業與成都地一大道仍有關聯，在之前的協調中，地一大道總部的一位副總專門來成都聽取商戶們的意見。

　　在鞍山，當地的地一大道項目從2010年招商到2013年底開業，歷時3年多，由於施工塌方、甲方違約等原因，很多業主紛紛要求退鋪。

　　在大慶，由於與運營方大慶頤高投資公司產生糾紛，地一大道近200名業主多次組織維權要求退鋪。

　　大慶地一大道商戶代表表示，當時大慶頤高投資公司稱他們是人和商業的子公司。

　　根據工商資料顯示，大慶頤高投資公司現已更名為大慶頤高商貿有限公司，控股股東為恆盈投資有限公司，法人代表為黃皓。

大慶頤高商貿有限公司 資料圖來源：工商局

　　巧合的是，大連地一大道運營公司大連新天地人和公共設施管理有限公司的法人代表也為黃皓。

　　根據工商資料顯示，大連新天地的股東為香港隆益有限公司，而根據此前的媒體報導香港隆益的法定代表人則為人和商業的董事局主席戴永革。不僅是這些已經出讓經營權的項目，2012年，人和商業正在運營的武漢、邯鄲、莆田、贛州、無錫等多個項目，都曾相繼爆發經營不善與承租商戶發生衝突的問題。

　　「2年前，我曾去過武漢那個項目，很多店舖都是關門的，那麼好的位置，做成這樣真是不應該。」王永平表示。

　　「人和的管理層很多都是從政府出來的，所以地下的拿地很方便，只不過是銷售後的管理很可能出問題。」 商業地產人士魏子棣對21世紀網表示。

　　對於以上這些問題，21世紀網聯繫到人和商業哈爾濱總部，但對方表示，「我們不接受採訪，領導也都不在，都在全國各地走。」

大連新天地工商 資料來源：工商局

　　「防空洞」模式走下神壇

　　人和商業曾經引以為豪的商業模式正在成為其最大的負擔。

　　20世紀90年代，哈爾濱商人戴秀麗和戴永革在國內開創了一種全新的商業模式。他們在各地修建人民防空工程，並在和平時期將其用作商業開發，通過出租商舖和轉讓商舖經營權的方式，以獲取回報，業內稱之為「防空洞」模式。

　　這種以「地一大道」命名的地下商場在國內各地不斷被覆制。

　　人和商業的一位高管曾向媒體表示，由於地下人防工程的開發屬於公益工程，無需支付土地出讓金及土地增值稅，大大降低了開發成本，再加上地下商業的運營成本相對比較低，因此利潤非常可觀。

　　據21世紀網統計，人和商業的毛利率長期保持在70％以上。

　　2008年，人和商業在香港上市融資30億港元，在資本助力下，人和商業在國內不斷「攻城略地」，包括武漢、成都、大連、虎門、贛州等十餘個城市均出現「地一大道」身影。

　　2010年，人和商業運營面積為73.2萬平方米，同比增幅超100％；2011年，這一數字躍升到了139萬平方米，同比增幅90％，在建和儲備建築面積超過500萬平方米。

　　但如今，人和商業正在為他的激進擴張付出代價。

　　由於沒有土地產權，人和商業就無法通過抵押土地獲得貸款，除了經營收入，人和商業的融資的主要途徑就只剩下抵押股權貸款以及發債。

　　人和商業的主營業務收入有兩部分：一是租金收入，另一是經營權轉讓的收入。所謂的經營權轉讓，其實就是商戶一次性付清若干年的租金。

　　「由於人和商業開發的地下空間並沒有土地使用權，因此商舖無法實現產權意義上的轉讓，只能轉讓商舖的經營權。」一位地產分析人士表示，「但經營權轉讓也存在弊端，人和必須不斷開發新項目，以保證持續有商舖經營權可供轉讓。」

　　這就形成了一個死結，一方面為保證現金流人和必須不斷的開發新項目；另一方面，由於融資上的弊端，人和商業的資金實力並不足以支撐其如此大規模的擴張。

　　「地下商業實際上走的是政策擦邊球，一定規模之後還是有限制，不像萬達之類的可以快速複製。」魏子棣表示。

　　王永平認為，人和實際上還是模式出了問題，「如果外界看好它的模式，那麼融資就不是問題，可以通過增資擴股，可以引入投資者。」

　　從2012年開始，人和商業多個項目停滯並大幅延期。

　　21世紀網對比該公司2011年年報與2013年年報的項目儲備情況發現，重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期的預計完工時間已由原計劃的2012年延遲至2014年，廣東東莞虎門項目一期已由2012年調整為至2014年，廣東東莞虎門項目二期則更改為2014~2015年。

　　根據其最新年報，截至2013年末，人和商業的運營面積為126萬平方米，儲備建築面積為481萬平方米，這一數字甚至低於兩年前。

　　基於人和商業現金流承壓，受應收賬款較多等影響，穆迪和標準普爾已多次降低其信用評級。

　　據悉，過去三年，人和商業通過高息票據募集了近9億美元資金。

　　2010年5月18日，人和商業發行了3億美元、2015年到期的優先票據，年利率為11.75％，2011年9月10日和11月15日，人和商業又一共發行了6億美元、2016年到期的優先票據，年利率13％。

　　如今這些票據每年產生的高額利息正演變為沉重的財務負擔，2012年、2013年，人和商業的附息借款利息分別為8.85和8.80億元。

　　4月22日，穆迪再次下調了人和商業的債務評級，由Caa1下調至Caa3。

　　穆迪稱，人和商業有一筆3億美元的美元債券將於2015年5月到期，而截至2013年12月底，該公司持有現金人民幣12.8億元，外加未來12個月內租金收入帶來的運營現金流，仍不足以償付該筆債券。

　　奢侈的老闆

　　業績巨虧、現金告急，但人和商業在其他方面則出手闊綽。

　　據悉，人和商業用上市公司的錢，至少為管理層先後購買過兩架商務飛機。

　　其中一架在2011年6月以2400萬美元賣出，另一架則是在同年，通過收購一家擁有飛機的境外公司的方式獲得。

　　根據2011年年報，人和商業為購買這一架飛機付出的代價是人民幣3.48億元，這還不包括使用飛機所產生的費用，在購買飛機之後兩年，人和商業的營業收入則大幅下滑，2012年銳減7成至6.88億元，2013年則繼續下滑2成僅為5.47億元，並出現了17億元的巨額虧損。

　　與此同時，人和商業則成為戴秀麗的「提款機器」。

　　在人和商業上市前融資籌的35.8億元資金，人和商業的實際控制人戴秀麗只將其中14.3億元用於了上市公司，其餘則全部為個人套現，共計21.5億元。

　　2008年人和商業上市之後，戴秀麗的套現腳步並沒有就此停下。

　　2009年7月，戴秀麗以1.86港元減持10億股，套現18.6億港元，截至目前，戴秀麗持有人和商業的權益已由上市之初的68.96％的權益下降至48.8％。

　　而戴秀麗的胞弟戴永革則在上市公司享受著高額年薪，2010~2013年，戴永革從上市公司領取的酬金分別為6754萬元、4069萬元、4017萬元、3190萬元，這一數字大大超過了國內上市公司的高管。

　　據悉，2013年，國內地產公司中，年薪最高的是萬科王石的1590萬元，而A股上市公司高管的最高年薪則為方大特鋼（行情，問診）董事長的1974萬元。

　　另外值得關注的是，戴秀麗57歲的丈夫托尼 霍肯（TonyHawken）日前接受英國《泰晤士報》訪問時稱，自己已向戴秀麗提出離婚，想要結束兩人21年的婚姻，原因是自己厭倦了太富裕的生活，自己的生活因為妻子的財富收到影響。