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「瓏門」效應 屯門樓雞犬皆升

2012-4-12 NM

一登瓏門,升價十倍!說的是即將發售的屯門站上蓋項目「瓏門」。這個屯門區十二年來第一個大型新盤,能否如發展商新鴻基地產(016)所願,每呎賣過萬,打破該區紀錄,尚是未知之數;但附近的物業,就早已因瓏門效應「升價」不少。 過去兩年間,在瓏門十五分鐘步程內,不論住宅、鋪位,又或寫字樓,價格已升了四、五成!區內市中心住宅跑贏大市,呎價更不斷破歷史新高,連帶四十年樓齡的唐樓亦多人吼。有不少屯門人,早年以十數萬元買鋪做小生意,現時這些鋪位已升值至四、五千萬!一鋪發過豬頭丙。


正 正位於瓏門對面的彩玉茶餐廳,每天營業時間由晨早七點到夜晚八點,人流疏落,繁忙時間亦少有爆場,但茶餐廳老闆娘區太,悠悠閒未有擔心。她主動向記者說: 「隔籬鋪因瓏門效應,去年以二千八百幾萬賣出啦!」說時笑到見牙唔見眼。 區太經營的茶餐廳,位於鄉事會路冠興樓,夫家早在七三年一手買入該鋪位,作價十六萬七千元,八一年區先生再以三百一十萬購入毗連另一鋪位,並打通為二千呎 相連鋪,經營茶餐廳至今。去年毗鄰茶餐廳、由投資者持有的另一個鋪位,以二千八百二十八萬元高價賣出。按此推斷,區太的茶餐廳估價達五千三百多萬元,即數 十年間升值一百多倍!

鋪市 兩年升六成
「我唔賣住㗎!都守咗咁耐啦,當然等埋瓏門入伙!」區太呵呵笑謂:「瓏門個位 以前係公屋嚟,好旺㗎,後來市中心開八佰伴,條邨又拆咗,先愈來愈靜。我哋守咗十幾年,一於唔賣住,睇吓到時人流有幾旺先。」區太笑指,他們早已供斷,鋪 位與瓏門只一街之隔,未來會有行人天橋打通連接兩邊,屆時人流自然就會向她的茶餐廳走來。瓏門共提供一千多個單位,項目下方的三十萬呎商場V city,亦已有名店如agnès b.、利苑集團及一田百貨等承租。 故此瓏門對出的鄉事會路一段,現時雖人跡罕至,合共十八間鋪不是做財務公司,便是銀行、律師行,中段還有間香燭鋪,仍因瓏門概念被不斷炒高。就如區太所 指,去年成交二千多萬的茶餐廳旁鋪位,兩年間已四度易主,升值六成,當中不乏資深鋪位炒家。該鋪一○年二月以一千八百萬賣出,同年八月由專摸鋪的冼仲彥牙 醫,以二千零五十萬元買入。持貨僅十九日,他又以二千二百八十萬元摸出,速賺二百三十萬。去年三月該接貨者再轉手予現時業主,作價二千八百多萬。鋪位丟空 多時,上月以六萬六千元月租租予詩琳美容,租金回報率兩釐八。

收租好過賣校服
除了屯門鄉事會路一段,其他街道亦受瓏 門效應帶挈。距離瓏門近十分鐘步程的啟發徑,近月多了數間金鋪及藥行開業。區內經紀指,是受惠於瓏門商場V city,「內地人最喜愛shopping,但商場不會租俾細型金鋪及藥行,所以他們開始在附近搵位。」 金鋪及藥行向來付租能力較高,連開業四十九年、專賣校服的陳炳記,亦抵受不了租金誘惑。「已搵到租客,但未簽實唔公開住了,俾得起租嘅來來去去嗰幾個行業 啦!而家租出去唔使養住咁多人,又多啲時間陪屋企人。」第二代負責人陳炳權笑謂。區內經紀則透露,該鋪的放租價為每月十八萬元。 現正掛上「光榮結業」幾個大字的陳炳記,每套校服平至百多元有交易,幾十年來幾乎包攬了屯門及元朗區各中、小學及幼稚園校服。鋪位所在的萬成大廈,七三年 入伙,陳家在七四年五月,以一手價十一萬五千元購入該鋪,「當時好似其他家庭咁,邊做生意邊供鋪。父母幾十年前,由當時的青山新墟大馬路嘅木搭檔仔做起, 當年不只賣校服,還賣家庭用品,是舊式百貨店。」由於鋪位可說是祖業,所以陳炳權未有出售的打算,就算記者告知他的鋪位現估值達五千四百萬元,他亦不為所 動。

寫字樓 柏麗變身零售
地鋪買少見少,業主比較惜售。相對來說,持有寫字樓的大業主則把握瓏門效應出貨套現。屯門市中心唯一賣散的商廈項目柏麗廣場,發展商大昌地產(088),也在今年二月將最後持有的物業頂樓全層拆售,並由永隆銀行創辦人伍氏家族成員,以近六千三百萬元購入當中八成半樓面。
持有該廈約五千五百呎樓面的屯門區地膽經紀行祥益地產,老闆汪敦敬指:「高價當然係多得瓏門,住宅有SSD(額外印花稅),炒家唔敢掂,鋪位又唔 係個個有咁多錢,所以只好買商廈!」汪氏去年分兩次買入的樓面,如今升值百分之六,賬面值二千一百多萬。他強調會留作自用:「我哋係呢座大廈少數仍做寫字 樓的公司,好多業主見租金升到叭叭聲,都出租俾補習社、playgroup、美容,甚至零售店。」事實上,該廈近兩年的呎租,已升了超過一倍,「兩年前呎 租十一元,仲有盤可以慢慢揀,但今個月剛租出的眼鏡店,呎租去到二十三點七元!」
現時柏麗廣場最大的寫字樓業主,為原本在該廈二十五樓做貿易生意的阮小寶,他○二年買下單位自用,至一○年六月及十月,分別增持二十一樓全層及十九樓部分樓面,總計兩萬六千多呎。以永隆伍家每呎三千九百元的入貨價計,阮小寶持有的柏麗廣場,市值逾一億元,持貨升值逾四成。

瓏門發跡地
今 日瓏門誓言要賣一萬蚊一呎,但時光倒流四十年,該處以前只是四座「第六型」徙置大廈設計的公共屋邨。 一九七一年,屯門首個公共屋邨青山邨,在瓏門現址落成兼入伙,兩年後「屯門新市鎮」才正式成立。一九七四年,港英政府決定以「屯門」取代「青山」之名,並 將青山邨改名「新發邨」,以表揚前新界鄉議局主席、有「新界教父」之稱的陳日新,以及他的「」、當時屯門鄉事委員會副主席劉皇發的貢獻。 直至○一年,政府把新發邨居民遷往新落成的富泰邨,並於○二年將新發邨清拆。不過該地皮受輕鐵及西鐵的發展計劃左右,拖至○六年八月才由新地投得發展權, 並於該年年尾完成近三十九億元的補地價,計算每呎補地價為二千五百元。多年來,瓏門附近居民,引頸以待該項目落成,如以前對正新發邨球場的彩玉餐廳,老闆 娘區太說:「以前仲係新發邨時,呢度好旺,後來人流去晒屯門市廣場等市中心項目,這裡變得冷清。」如今彩玉茶餐廳只營業至晚上八時,足見人流疏落,區太對 瓏門帶旺人流甚有寄望。

住宅 市中心破九七
兩年升值四成的,還包括市中心一帶的住宅單位,「早喺○八、○九年,我已 叫朋友入嚟屯門買樓,當時呎價三千餘元,全部二百萬元以下且任揀,到今日想搵二百五十萬以下嘅盤,難呀!」汪敦敬笑言,住宅的升勢已受SSD阻礙,「如果 唔係升得仲多!」 的確,市中心的屯門市廣場及時代廣場,樓齡已二十多年,近月破九七價後,仍連連破頂,上月中時代廣場錄得一宗中層單位呎價貼五千三百元,不出二十四小時, 另一個中層單位,便以超過五千五百元呎價易手;該單位面積六百多呎,即成交價要三百四十萬元。而且,升勢不局限於交投活躍的市中心一帶,連帶向來用家主導 的二線屋苑康麗花園及雅都花園,近月亦追落後。

百萬樓已絕跡
「一年前,康麗、雅都五百呎的單位只是一百三十萬,如今 已升至百七、百八萬了。」汪氏指,甚至乎離市中心二十分鐘車程、輕鐵亦橫跨三個站的置樂花園附近單幢樓,近日樓價亦高見百三萬。該區有三幢單幢樓,被稱 「置樂三寶」,均已三十年樓齡,包括萬寶大廈、麗寶大廈及利寶大廈。由於三寶全數單位的面積都小於四百呎,所以特別受上車人士歡迎,而且因銀碼細,成為炒 家樂園。利寶大廈一個高層單位,一○年十一月以九十九萬元易手後,兩星期前以一百二十八萬元賣出,一年多升值三成。 區內經紀指,近兩三年,還不時有投資者在瓏門附近的唐樓尋寶,數年前三五十萬元的單位,現已要過百萬,「只是你精,業主都唔笨,十個有九個都封盤唔賣,近 日聽聞有個唐樓單位成交咗,口價去到一百五十五萬,都四十年樓,咁都要平均兩千幾蚊呎。成個區都癲成咁,值唔值,自己諗啦。」 ####


瓏門 效應 門樓 雞犬 犬皆 皆升
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樓民講場:想買屯門樓 原來都咁難

1 : GS(14)@2012-02-11 11:10:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16060665
好多住喺外區的人都話唔會喺屯門買樓,我就唔係咁睇。我喺屯門土生土長三十年,三年前做咗老竇,現在一家三口同阿媽一齊住在六百幾呎的公屋單位,其實個仔滿月時,已經想過買樓,好讓屋企人有更多空間。我已經不算貪心,一直心儀屋企對面的兆麟苑,不過是百多萬貨仔。可是一場金融海嘯,原本保守的我,原以為藍籌股唔死得人,都把我預備作為首期的積蓄陰乾到剩餘十多萬元,即使勉強上車,也不足以做個簡約的裝修。
兩年後的今日,做經紀仔的我,死跑爛跑,算是跑番股票蝕去的廿多萬元,叫做賺夠三成首期去上車,加上老婆見到個仔的玩具越來越多,覺得長此下去不是辦法,成日催我買樓、要上車,於是過去半年,我不停去睇樓,當然點睇都只是睇兆麟苑。
鍾意兆麟苑,原因好簡單,因為近阿媽,他日兩公婆去遊埠,都可以叫阿媽過來睇住阿仔,平時又可以返去睇阿媽,兼且食飯。
好可惜,睇了不知多少個單位,一直也沒有我理想中的高層向海戶,你可以話我揀擇,但希望擁有相關單位的街坊,假若你們飛黃騰達,請以合理價出讓,以圓小弟多年的心願。屯門黃仔
2 : calvinx(8907)@2012-02-11 11:21:34

無睇全文, 不過個標題好有問題, 吾係買樓難, 係買屯門海景樓難.
3 : Wilbur(1931)@2012-02-11 18:15:33

我係業主睇完篇野知道自己件貨咁有市場即刻封盤嗌高D啦

屯門黃仔... smiley
4 : 龍生(798)@2012-02-16 15:39:15

呢的文章, 信一成都死

分分鐘佢係業主....
5 : GS(14)@2012-02-16 20:56:01

4樓提及
呢的文章, 信一成都死

分分鐘佢係業主....


我都覺得有機會是
樓民 民講 講場 想買 買屯 門樓 原來 都咁 咁難
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