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2.15亿港元收购镭射 苏宁借道“铺王”进军香港


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CBN记者 王如晨

苏宁电器(002024.SZ)董事长张近东说话很算话。去年底,他曾经表示,2010年要进入香港。就在人们以为他很难达成时,结果,2009年12月30日,苏宁正式公布了进入香港的消息。

昨天,苏宁电器宣布,已经与香港地区第三大3C连锁零售企业镭射公司达成战略合作,正式进军香港。

战略合作是一种委婉表达,苏宁再度实施的是一次并购。双方协议显示,苏宁电器将出资3500万港元收购镭射公司品牌、业务、网络,同时按照双方约定的价格收购其存货及相关资产,最迟2010年3月底前完成具体交割。苏宁电器最终将付出2.15亿港元的代价。

镭射是香港老牌3C连锁企业,1976年创立。它的控制人正是香港著名商业地产开发商、香港“铺王”邓成波。截至目前,镭射在香港地区共有22家连锁店,覆盖了香港最核心的商圈,其中旺角商圈便拥有7家门店。

镭射公司董事谭学昌表示,一年多前,苏宁电器总裁孙为民与邓成波在香港偶遇,两人谈到香港市场时擦出了合作“火花”。孙为民回来后,立刻派团队在香港注册了苏宁子公司。孙为民说,这家新成立的子公司,正是今年6月收购日本Laox时的承担企业。

镭射门店面积相对较小,大部分不超过100平方米。在3C整体容量250亿港元的香港市场,镭射年营收大约仅13亿港元。这一数据,还不如上海苏宁中山公园店、浦东八佰伴两家门店的营收之和,2009年,后两者营收将近15亿元。

孙为民表示,苏宁自然也看重规模化效应。根据上述连锁发展和经营思路,苏宁电器计划3年内在香港新开出30家店面,完成香港市场50家店面的网点布局,占据香港电器消费市场25%以上的份额。而且,其中将包括4到5家2000平方米的旗舰店。

苏宁当然不会满足于这些。孙为民透露,邓成波是商业地产开发商,22家门店中有30%属于邓家自有地产。未来,苏宁或将与邓家在其他商业地产项目上达成深度合作。

这是苏宁电器2009年继收购日本Laox之后的第二次并购。孙为民表示,事实上,2006年上马新系统时,就已搭起未来国际化的技术平台,而2008年的金融危机则催化了苏宁提前进军香港的周期。他说,香港人口基数和经济发展水平,决定了这里还有相当的增长空间。

2.15 港元 收購 鐳射 蘇寧 借道 鋪王 進軍 香港
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蘇寧買鐳射鋪王金蟬脫殼

2001-01-07  nm





大 陸民企頻頻出手到國外東併西購,連香港的連鎖店也不放過;在國內有一千家分店的蘇寧電器,以兩億元收購「鋪王」鄧成波(波叔)旗下的鐳射影音,並打算以鐳 射品牌大刀闊斧在香港開分店,勢頭好比國美○三年前來港搶灘一樣。在本港炒鋪逾四十年,身經百戰的波叔,又豈會計錯數,蘇寧買鐳射這單交易,波叔才是贏 家。

上週三,蘇寧電器公布收購香港鐳射,包括以三千五百萬收購鐳射品牌、業務及其網絡,並以一億八千萬元收購其存貨及資產,交易預計在今年三月底前完成。

鐳 射的老闆是在香港持有逾八十個鋪位,市值近百億的「鋪王」鄧成波,年前市傳他以三億元向賣相機起家的唐氏兄弟唐志強及唐志榮購入鐳射股份,故是次交易被外 界定為「蝕讓」。為此,負責打理鐳射,波叔的五子鄧耀昇向本刊澄清說:「其實我哋係二億買番嚟,所以只可以話平手。但幾年來嘅租金收入,我哋已經賺咗。」 一名專做鋪位買賣的炒家指出:「以波叔嘅實力又唔使賤賣鐳射,不過佢一個鋪轉手都賺一千幾百萬,每年租金收入都過億,使咩咁辛苦搞鐳射。」

鐳射幫手養鋪

○ 四年時,波叔因財困而把一手湊大的旺角電腦廣場,以近四億元售予大鴻輝,波叔一直耿耿於懷,想把前身為倫敦酒樓的超級數碼廣場搞旺,而鐳射這品牌甚有號召 力,他深信鐳射會受惠於自由行,另一方面可「整靚」旗下的鋪位,鄧耀昇說:「我哋買佢番嚟嘅時候,佢得十五間鋪,我哋嘅目標係開到二十五間。而開多呢十 間,當中有超過一半都係租用老闆(其父波叔)旗下的物業,所以已經淨賺租金。」今年只有廿三歲,在美國讀書的鄧耀昇說得非常坦白:「個租金仲要貴過市價百 分之十,鐳射租番自己鋪,始終有彈性,又可以減少條街或者個商場嘅空置率。我哋除咗租鋪位俾鐳射,老闆喺街上仲有好多廣告位,都租埋俾鐳射。你向街外人 租,一年都要交幾千萬租啦,不如租用自己嗰啲,互惠互利啫。如果做靚咗個位,轉租俾其他人,租金都可以升幅多啲。」

現時西洋菜街已經成為影 音街,每當有鐳射、百老滙等開鋪,都會刺激街鋪的呎價租金,西洋菜街在三、四年間,租金已上升超過一倍,單是○九年已升了兩成。如波叔於○六年初,以二千 零六十萬元購入山東街星際城市地下十三號B鋪,面積約四十呎,呎價五十一萬元,一度成為鋪王。波叔連同其持有的十三號A鋪,逾九千呎的地牢鋪,以五十多萬 月租予泰林。但泰林於○八年十一月結業,並欠租金三個月,波叔隨即以八十五萬租予鐳射作二個月短期租約,再於去年一月以月租九十萬元轉租予卓悅化妝品,令 該鋪位呎租兩個月間升值六成。

奉旨租用波叔鋪位

鐳射乃波叔替鋪頭升值的「好幫手」,雖然易手予蘇寧,波叔卻將會繼續受惠。於九○年由國內商人張近東創立的蘇寧電器,現主售家電和數碼產品,於○四年在深圳證券交易所上市。現時,全國擁一千家連鎖店,去年全國營業額達一千億人民幣,過去的六月更收購了日本老牌電器企業 LaOX。蘇寧公布,希望搶佔香港百分之二十五的市場佔有率,企圖打破百老滙、豐澤等壟斷地位。而據鐳射的行政總裁譚學昌稱,鐳射的市場佔有率為百分之二十。

蘇 寧與波叔協議日後在香港開鋪,會租用波叔的鋪位,鄧耀昇說時數口精明:「佢哋嘅目標係喺香港開夠五十間,宜家已經有二十五間,即係仲會開多二十五間,當佢 只同我哋租十二間,都有成千萬租金;而且佢哋嘅目標係開多間旗艦店,面積會比較大,佢哋嚟香港都要搵鋪,我哋又要搵人租鋪,今次係好好嘅協同效應。」事實 上,於○八年十一月結業的泰林,在結業前亦曾找過蘇寧充當白武士,但遭拒絕,鄧耀昇說:「喺香港做零售,你唔識到啲地產商爭鋪無得做,我哋有好多鋪,所以 佢會肯同我哋合作。」

據鄧耀昇指,他們與蘇寧電器的合作是基於一次巧合:「佢想租我哋喺波斯富街的二萬呎鋪位,就直接搵咗老闆傾,傾傾吓佢 知道老闆有嚿鐳射,覺得可以直頭買咗佢囉。」蘇寧收購鐳射後,除了暫定租用波叔於波斯富街的二萬呎鋪位外,亦已承諾會租用波叔於油麻地的超級數碼廣場和旺 角的星際城市作其中之一間旗艦店。

超級數碼廣場,是波叔於○六年向好友陳茂發購入,條件是於商場收入穩定後才會購入,其間波叔每月繳交租金 一百一十萬元,先做其二房東,「佢哋係老友,先可以攞到呢個條件。」一名地產代理說。波叔於○八年在上址開設鐳射旗艦店,並打算引入其他電子電器商戶,改 造成電腦廣場,但由於出租率仍然低,二、三樓由鐳射租來賣家具充撐場面,亦無改善,故交易遲遲未完成,至去年年中波叔知悉蘇寧打算租用,才落實三億元成 交。不過租予蘇寧的租金多少就未確實,「咁一定唔會貴過市價嘅。」鄧耀昇說。

行頭競爭大毛利低

所謂猛虎不及地頭蟲,波叔肯把鐳射「割愛」,自然是有數得計,早於九七年樓市高峰期,波叔就曾打算把其成功地產上市,他在九六、九七年間在市場大手掃之物業,金額達七十多億元,但一個金融風暴殺到,波叔慘變負資產,上市大計無奈取消,故波叔於○六年收購鐳射,一直被市場指他藉鐳射來圓上市夢。不過,鄧耀昇亦坦承做落發覺競爭非常大、毛利又低:「雖然一年有十三億,不過係營業額,毛利平均只有百分之十二,扣埋百分之四租金、百分之四人工,淨番百分之四仲要睇你點使。當中包括每年廣告費又幾百萬,行政費又幾百萬。」

在香港家電影音業賺錢非易事,有大型電器連鎖店的經理指 出,行家公布的營業額數目亦有「煲大」之嫌:「佢哋(鐳射)話自己有十三億營業額,但其實毛利大概得百分之十,扣埋人工、租金、雜費等,廿幾間分店先賺幾 百萬。其他行家都差唔多,尤其係旺角鋪超貴租,要賺到個租都唔容易。」他指,如店鋪設在大型商場,零售商更要向商場支付一筆租金以外的額外費用,大約是每 月營業額的百分之三。

至於代理食水亦深,「其實個定價好簡單,同代理商八折入貨,再俾個最低定價我哋,我哋唔可以低過呢個價賣嘢,否則代理唔會供貨俾我哋。如果賣家庭電器、影音等,毛利都做到百分之十至十五,但手提電話同電腦嘅毛利只有百分之四至八,想賺多啲都難!」該名經理大呻生意難做。

鋪王穩袋租金

眼 見蘇寧大舉進軍香港市場搵食,這名電器零售商就「潑冷水」說:「蘇寧喺國內雖然有自己嘅供應商,佢話引進更多大陸品牌,但香港人唔鍾意買大陸品牌,大陸人 嚟香港就係為咗買外國進口貨。雖然部分電器都係內地製造,但始終喺香港就會經過晒檢測,相對安全。唔會嚟到香港都仲喺蘇寧買嘢,所以蘇寧未必有優勢。」 以國美為例,○三年為了在市場企穩,更以大特賣作招徠,如「四百元一部康佳電視」、「八元一個國產熨斗」,但發展依然緩慢,花了三年多才開了十多間分店, 埋單計數更蝕了數億元。老闆黃光裕更因經濟犯罪,現仍在北京扣查。

不過蘇寧與國美不同之處是,國美中國與香港是沒有關連,自由行即使在香港 買電器,壞了也不可拿到國美中國維修。相反,蘇寧吸取國美失敗經驗,客人在香港買貨後可拿回任何一間作保養、維修,對於蘇寧來說,鐳射只是作為廣告宣傳之 效。雖然蘇寧能否崛起仍然成謎,但波叔卻能「金蟬脫殼」,更在「合作伙伴」身上穩賺千萬租金。
 



蘇寧 鐳射 鋪王 金蟬 脫殼
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盡沽30億貨還債 鋪王收山

2004-4-8  NM




過去兩個月,樓市急劇升溫,尤其 是鋪市,每天都有投資者大手掃貨的消息。個別鋪位,更升破九七年呎價,鋪市升得熱火朝天之際,有鋪王之稱的鄧成波,卻急不及待要放盤清貨。過去兩個月,他 不停出售物業,當中還包括他已持有十三年的至愛——旺角電腦中心。他密密手散貨,轉眼間已賣出十項物業,至今總共已套現近十億。然而,這筆錢都用了來還 債。原來,他欠下花旗銀行約四十億按揭貸款。故此他不得不趁市旺,賣鋪還債。現在,他手上仍有六十多件貨待沽,估計市值達廿億。鋪王盡沽三十億元鋪位後, 將兩袖清風,還計劃收山退隱大陸。鋪王落得如此田地,皆因在九六、九七期間,為了力谷成功地產上市,他瘋狂掃貨。可是,就在上市前兩個月,發生金融風暴, 不但令鋪王的上市夢玩完,那些鋪位還淪為負資產,令他幾乎沒頂。「金融風暴後,我都睇化啦!我自細一個人,同阿媽一齊,由零開始,現在點都好過以前。」鄧 成波慨嘆說。今年已七十歲的鄧成波,以前每天在中灣游早泳,但自今年起,他已改為在南灣道散步晨運,只在氣溫二十度或以上的日子,他才會下水。「我過年時 返大陸,得零下幾度,着了涼,覺得不是很舒服,所以都逐漸減少游水,人始終是血肉之軀嘛!」鄧成波身體不及以前弗,同樣他的身家,亦已不能與之前相比。追 溯至九七年,他擁有百多個鋪位,市值七十三億元;今日,雖然他擁有的鋪位仍有近百個,但價值已大幅下跌六成至三十億元,而且都淪為負資產。去年十月,一向 是他的大水喉中銀香港,更將他約四十億元的物業按揭貸款,列為不良資產,並以差不多五折的價錢,即二十多億,轉售花旗銀行。銀行界人士估計:「中銀明知佢 還唔到四十億,於是半價賣給花旗,撇賬一半攞番廿幾億都好。鄧成波變咗欠花旗四十億。當然花旗都計好晒數,要鄧成波賣晒批貨,都可以賺到幾億。」

忍 痛賣心頭愛鄧成波亦表示,花旗定下每個鋪位底價,「佢哋叫我唔好賣得咁急,要等吓先。但經過九七金融風暴之後,我而家已經較為保守,趁今次個市一郁,應該 賣啲物業先。花旗買了這批按揭,投資了咁多,都是想賺錢,我減番啲磅,對大家都好。」故於上月,他割愛出售至愛——旺角電腦中心,以三億九千三百萬,售予 同是投資者的大鴻輝。這個旺角電腦中心,原是豪門酒家,鄧成波於九○年,以五千九百萬買入後,將酒樓間成電腦商場,長期租滿,月租收入二百八十萬,有八厘 半回報,是他旗下收租最多,回報率最高的物業。地產經紀透露:「他上個月要賣這個鋪時,曾慨嘆過如今已不能造一個同樣成功的商場,他很捨不得賣。」

為 上市落重注鄧成波今日要盡沽鋪位,歸根究柢,都因為他在九七年時做的上市夢。鄧成波於九七年十二月,計劃將旗下的成功地產上市。為壯大公司的資產值,更於 九六年開始,不停在市場中大手掃貨,如以四億九千萬,買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位,最高峰時期市值七十三億,貸款額達四十億元。回首當初,鄧成波 笑說:「有一次跟銀行的高層食飯,我唔講邊間啦。飯局時其中一人提出話可以幫我上市。我以為佢講過就算。點知第二日他就叫下屬拿我的資料出來研究,當時是 九六年中。他們話銀行貸款利息八厘幾,上市集資洹給小股東只要四、五厘。因為我的貸款銀碼大,所以幾厘息差速好遠。他們話上市,咪上囉!」

欠 債四十億這盞「點」他去上市的「照路明燈」,估計是一直支持他的大水喉中銀香港。「中銀照顧我好耐,我第一間幫襯集友銀行,七○年我開觀塘的好合酒樓,貸 款額係一百四十三萬,它好似供我讀小學。後來(買鋪位)幫襯其他姊妹行做按揭,它們供我讀中學。到它們合併成中銀香港,我多謝它供我讀大學。」成功地產原 計劃在十二月上市,怎料在兩個月前發生金融風暴,鄧成波的上市夢玩完,噩夢隨之而起。他不單欠下周身債,當時他還有價值二十億元的物業,還未完成交易,單 是落訂已用了三億多。為了甩身,他唯有不斷踢契,鄧成波當時不斷入稟法庭,以物業圖則不準確,或業權不清楚為由,要求與業主取消交易並取回訂金,但大部分 都不成功,被殺訂的,至少有一億一千萬。最慘烈的損失,來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址,當時作價三億三千萬,鄧成波落訂四千萬,後來他沒有完 成交易,東方紅將物業以二億二千萬轉售他人,並向他追討一億一千萬元的差額,最後扣除訂金,鄧成波還是付了七千萬予東方紅。「金融風暴後,我都頭痛了十幾 日,諗吓點樣善後,但之後都睇化啦。」自知周轉不靈,鄧成波於九八年五月,將旗下大量物業二按給中銀套現,將貸款額推高至三十七億元。每月供款達五千多萬 元。其後他將其他銀行的按揭貸款轉至中銀,令他共欠中銀四十二億。「最艱難是九九年下半年,那時美國五次加息四分一厘,一次加息二分一厘,租金開始下調, 每個月收租不夠供樓,就靠賣物業填補。」

大屋搬細屋除出售手上鋪位套現,鄧成波亦將自住了近十年的南區大屋出售。鄧成波原本居住南灣道蕙園 的四層五千多呎大屋,大屋有一條小徑可直通出沙灘,方便他每朝游水,九一年買入後,更花了一千萬元及用了一年時間裝修。但於二千年尾,他忍痛以七千八百八 十萬出售。然後以二千一百五十萬買入南灣道一個分層單位,大屋搬細屋。以往他有四個工人,現只剩一個,以照顧九十歲的母親。他說:「總之有兩餐咪得囉!再 多你又食唔完。講真,我無機會再用幾億買間house住,但住house有住house的頭痛,我太太那時話成日要走上走落好辛苦,又要特登請個人睇實唔 好俾沙灘啲人入到我間屋。」鄧成波為那百多件蟹貨,既要四出賣鋪「撲水」,又要跟銀行周旋,但他睇得很開。「身家無咗,但仍有健康。」比那些曾與他齊名的 泳,如「細鄧」鄧博文及羅兆輝,他總算幸運。

留得青山在九七年與他合稱大 細鄧的「細鄧」鄧博文,因為他們的兒子均以「耀」字排名,兩人特別親切投契。「當年細鄧喜歡買一個鋪,間細後出售,容易賣。金融風暴後,他的鋪賣不出去, 找不到裝修數。有次俾人用暴力教訓,返到屋企還收到電話警告;第二次又同裝修佬爭執,差一點俾人用螺絲批插眼。「他夜晚嚟搵我,說還有很多單未找數,我叫 他不如離開香港,因為他現金有問題,我就俾咗幾十萬佢。後來就聯絡不上,可能見香港落得太慘,就算返嚟都未必翻身,索性留在外邊。」至於曾燒炭自殺,後來 神經恍惚行為怪異的羅兆輝,他暗串道:「做人最緊要努力,成敗是非戰之罪,問題是睇唔睇 得開,有些人又燒炭又咩……你留得青山在,有條命或者還有機會!」眼見往日的戰友一個個倒下,鄧成波感慨地說:「我經歷過六十年代廣東信託銀行擠提;七十 年代股災;八十年代中英聯合聲明、六四,和九七金融風暴。四個浪,尤其是九七那個最大的浪,我咩都睇化啦!」鄧成波明言不喜歡兒子沾手地產:「我經歷了咁 多,才明白了少少,他們更不懂。今次是因為○一年開始減息,我才否極泰來,他們未必同樣幸運。」鄧成波慶幸未至於像細鄧一樣要敗走東南亞,但即使他現在盡 沽手上物業,亦未必能還清四十億元債款,估計還要與花旗商討。

享齊人之福鄧成波個人事業固然傳奇,在感情方面亦十分精彩。他共有兩個太太, 一個紅顏知己。他於二十六歲時與第一位妻子結婚,岳父是經營酒樓的,結婚頭三年就生了三個兒子,分別是耀宗、耀文和耀輝。七四年,妻子與兒子移民美國唸 書,夫婦倆聚少離多。八○年,鄧成波認識二奶葉少萍,八四年便與髮妻離婚。他有一個習慣,就是愛用「一六三」車牌,原來因為葉少萍。「以前做車行,有次收 到一架BP163的車回來,我太太話B是波;P是萍,都幾好,跟住我話有『一六三』就買啦。」鄧成波滿臉笑意地說,現時他持有八個「一六三」的車牌。他還 有個紅顏知己,名叫徐月,據說是約十年前在酒樓認識的上海姑娘,現時在廣東道帝國大廈二樓經營艾卡美減肥美容中心,居住在何文田山道住宅。鄧成波說他共有 七個孫,但就始終拒絕透露有多少子女。據知,他至少有六個兒子。長房生的大仔耀宗有自己的事業;次子耀文負責工程,現為父親旗下的店鋪做裝修、改裝工程; 三子耀輝則負責打理父親的愛視美眼鏡。愛視美現時共有十二間分店,及一間售賣較高檔次眼鏡的尊貴視力,位於蘭芳道一號。而二房生的四子耀邦正在廣州讀中 醫,五子耀昇則在美國讀書。據悉,由紅顏知己所生的小兒子,現還在就讀小學。

波叔待售物業表以下67項物業全由花旗銀行做按揭

招 牌生意起家鄧成波經常掛在口邊的,是他讀得書少,沒有「哥呢」。他於三四年出生,五歲時父親過身,由母親獨自撫養成人,故他只讀到小學畢業,十六歲就出來 學師做電燈,十九歲時由電燈轉做光管,他就是在霓虹光管招牌中找到第一桶金。六十年代,他在長發街十三號開鋪,據當時在附近開店的街坊說,他當時做的霓虹 光管多得排滿整條街。後來因常被樓宇的業主投訴,招牌遮擋他們的視線,很多大廈都不准掛霓虹招牌。在生意開始走下坡時,他開始涉足地產,由於他當時居住在 美孚,就在附近買賣住宅投資。其後因為租務管制越來越嚴謹,他才轉戰鋪位。鄧成波除了主力投資店鋪外,二十年來還沾手很多其他生意。最廣為人知的是成功車 行,於八二年開始經營,主要做二手車生意,但十年前已停業。「不是無得做,而是我們不夠膽做,有些車被人拆開組件再合埋,無批文的,我們不能做不合法的 事。」雖然車行仍在,但鋪只用來泊自己車,寫字樓則作地產生意之用,平常只見員工們閒談及吃下午茶,十分悠閒。鄧成波現時生活很優游,晨運後在家裡吃早 餐,就一直留在家中收傳真、聽電話。下午四圍睇鋪,週末就會和朋友到金湖海鮮酒家打麻雀。「我的生活好簡單,消費又唔大,人的年紀大,都是吃魚、菜、豆 腐,吃得多都未必消化到。國內樣樣都好平,生活簡單。而且好多大地產商都上去發展,所以等幾年後,搞掂晒這些物業,返國內生活都幾好。」鄧成波說。

九 七炒鋪紅人去冲邊鄧博文:人稱「細鄧」,九七後因「炒燶鋪」而離開香港,欠下一大筆債項及經紀佣金。現時返回老家越南經營戲院,短期內不會回港。陳國慶: 九七後已無出來投資鋪位,現時不知所終。周南:有鋪俠之稱的周南,今年已六十五歲,現已退身鋪壇,少有再買鋪投資。不過他在旺角還有二十多個鋪位收租,在 旺角區仍有一定影響力。羅兆輝:經自殺及言語失控一役後,已離開香港。據知大劉劉鑾雄已出錢送他到加拿大,安心養病。譚伯榮:已年過七十,只間中買入鋪位摸貨,鮮有露面。黎兆康:有「單邊黎」之稱,揀鋪專揀單邊鋪。去年因癌病過身,剩下少許鋪位給兒子收租。

九七年,一眾商鋪泳聚首一堂,出席地產代理公司的晚宴,今日卻只剩下鄧成波(前左二)和羅家寶(前右二)仍活躍在市場。而「細鄧」鄧博文(後右四)已避走越南;羅兆輝(後左三)燒炭後已隱居加國。

摸 貨炒Б鋪市波叔能夠趁高價出貨減債,全拜近月鋪市大升所賜。事實這三個月來,鋪價成交不單屢創新高,部分竟還重越九七年水平。例如旺角信和中心26、27 號地鋪,原業主九七年以二千五百萬摸頂購入,事隔七年,今年三月賣出,售價竟達二千九百萬,比當年貴近兩成。在這大升市中,原來背後有人興風作浪。這包括 專攻旺角鋪的摸貨大王蔡柏能。今年初起,他摸入逾十二個鋪位,慢則一個月,快則一天內,便告摸出,人稱「快槍手」。地產代理估計,他數月間,賬面閃電賺近 二千萬!今年四十來歲的蔡柏能,在九七年也曾現鋪壇;他說:「我炒鋪贏㗎!不過玩股票孖展,一鋪輸清身家,要走佬之嘛!」今番重出江湖,本錢不多,蔡柏能 自然炒得更「狠」。

與拍檔齊齊搵食「佢炒鋪好勇㗎!專揀十幾廿年無成交嘅靚鋪,出超高價利誘業主放賣;但同時他有兩個條件:成交期要由一般 兩星期延長至一個月,而訂金則由百分之三減至百分之一,務求以最保險及最低成本摸貨。」一名地產代理說。剛以三千五百萬易手,每呎售價達二十二萬,成為全 港最貴鋪的旺角西洋菜南街2Y號單邊鋪,正是蔡柏能的代表作。該鋪原業主在八五年以一百二十萬購入,上月初蔡柏能以三千四百萬元高價買下。不出一個月,蔡 柏能便以三千五百萬賣予另一投資者蕭奇標,鋪價又創新高,蕭奇標並馬上叫價三千八百萬放售。蔡柏能坦白說:「蕭先生係我九七年炒鋪嘅好拍檔,佢鍾意咪賣俾 佢,大家兄弟有錢齊齊搵,以後一定都有合作!」不過這次由老友接貨,地產界卻認為內有玄機。一名地產代理說:「咁樣左手交右手,唔熟行情嘅,咪以為件貨好 搶手囉,最後接貨者就接冲火棒,成為大水魚。」

鋪市步入整固期該鋪現租予賣小食的冰世界,每月收租十四萬,回報率只得四厘多。冰世界老闆王 令之搖頭說:「這鋪無可能係鋪王!呢度人流係旺,每小時有萬多人經過,不過就旺丁唔旺財。我租兩年已算租得最耐,間鋪之前做過文具、手機零件,幾個月玩 完。」當時裝批發出身的蔡柏能,曾是澳門葡京賭場洪福廳的股東之一,近年已轉往新疆經營商場。這次趁市旺回港,旨在「撈」一筆。「我喺新疆都有繼續留意香 港鋪市,嗅到有刋『味』就即刻返落嚟。而家都係贏粒糖啫,甜甜地咁啦!」資深投資者黎永滔說,這次升市由部分投資者「撩起」,後市叉樂觀。這幾個月他亦無 入貨,反而趁勢出貨套現。「個市脫離現實。好多投資者以為自由行有利鋪市,於是用高價買入旺區快要續租嘅鋪位,博租金可大升。但我喺旺角做飲食、電腦等生 意,都唔覺自由行有咩幫助。事實而家已有新晉投資者走出來『接火棒』,我唔排除鋪市快有調整。」


盡沽 30 億貨 還債 鋪王 王收 收山
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$250億「鋪王」揀鋪有法

2011-9-1  NM




香港寸金尺土,鋪租有升無跌已是 鐵一般事實;尖沙咀廣東道化妝連鎖店Colourmix,鋪租由七十四萬跳升至一百五十萬;中環華人行的勞力士,續租金額要二百四十萬,呎租達二千四百 元!連馬鞍山商場細鋪,亦有地產代理搶高租金十一倍承租。對普羅市民來說,買鋪收租,其實並非遙不可及。手持一百五十多個鋪位的大鴻輝集團主席梁紹鴻便 指,數百萬的細價鋪,師奶阿婆買得起,現時仍有得炒。有十多年投資鋪位經驗的他,樂意向初哥授予揀鋪四大心法。梁紹鴻簡歷

梁紹鴻由中環到旺角以至元朗市中心都有鋪在手,連同其他物業投資,市值逾二百五十億元,堪稱「鋪王」。他是舊日怡和買辦兼香港置地董事梁顯利的幼子,大學 畢業後曾擔任股票分析員,又做過外匯、期貨、黃金等買賣。九七年金融風暴後,只持有三個物業的他看好香港前景,成立大鴻輝集團,開始狂掃香港鋪位,尤其○ 三年沙士時,他自稱「財仔都借埋」瘋狂入貨。近年他更進身發展商之列,旗下有八個酒店及服務式住宅項目正在發展。

揀鋪第1睇:邊個係業主?

「講個故事你聽就明。○三年,有個年紀大嘅老業主持有深水埗福榮街一個鋪位,但他老婆就好後生,他死後老婆才爆出有個男朋友,呢個男朋友實叫佢賣鋪分水 啦!」梁紹鴻知道他們不懂營商只想套現,再加上經紀「自動自覺」幫忙壓價,於是爽快地用五千七百萬元買入鋪位,現時該鋪每年回報達十一釐!「又例如謝瑞麟 當年破產賣鋪,佢做零售一定知咩位有得做,實係靚鋪;加上等錢使可㩒價,保證唔會貴!」梁紹鴻說,所以買鋪時他一定第一時間問:「業主係邊個?」,第二個 問題就是:「點解要賣鋪?」最筍的鋪是業主被銀行逼倉,又或老一輩過身要分身家,急着轉售套現。經紀再從中壓價,那些鋪位便有機會平、靚、正。相反,「如 果個業主係李嘉誠,咁你輸梗!因為喺佢手上唔會有筍盤放出來,筍的都唔賣啦。」如果是炒家呢?梁紹鴻表示他們貨如輪轉,而他是作長線投資的,「咁就要睇吓 佢哋開幾大個口喇!仲有一類人講唔出仲咩賣鋪,其實只係想放售『秤身家』,咁就無謂浪費自己時間!」

揀鋪第2睇:行路及消費模式

梁紹鴻認為,鋪位位置最好在每一個地區的中心,而每個中心的人都有不同的走路方向和消費模式,「要觀察那一區的人是怎樣走的,例如從地鐵站下車後是怎樣走 回家?怎樣過馬路?他們回家的時候會經過哪個鋪?」很多人以為斑馬線前面的鋪會有人流聚集,租值會好,「其實唔係,佢哋堆喺度等過馬路,反而仲擋住個鋪。 反而呢個鋪隔籬嗰間鋪,生意及租值會因此更好!」除了行路方向,還要看該鋪附近的消費模式,例如旺角雖然是不夜天,營業時間長,但消費者主要是本地年輕 人,相對銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等多名店及內地有錢客消費的地方,後者租金的調高幅度較大。揀鋪還看租值潛力,梁紹鴻說,上手業主有可能「落錯」行 業,如果找到合適的行業租鋪,變相就是幫鋪位升值,「要諗定該鋪可做咩行業,再主動搵租客sell埋佢哋。有一個新屋邨,業主租俾銀行,但銀行五點就關 門,浪費咗個靚位。呢啲屋邨鋪搵7-11等便利店先適合;你係街坊,夜晚肚餓都想落街就可以買下嘢食啦!而且這些店經營時間長,租金又可加番啲。」

揀鋪第3睇:鋪有鋪形

鋪有鋪形,直接影響該鋪的租金收入。「鋪嘅價值係好難估的,通常行內人及銀行會將一個鋪分割成不同部分去估值,所以一個鋪位同隔鄰鋪嘅價值已可以好唔 同。」梁紹鴻說。一個三十呎深嘅鋪,最值錢已是門面的十呎,佔了鋪價的六、七成;鋪形除了分平常的長形、方形外,還有其他形狀,「當中扇形鋪是最好,因為 門面闊裡面窄,可在門面放多啲貨吸客。而『高頭大馬』嘅鋪位可以間到閣樓放存貨,亦較搶手。」另外如開金鋪,「跑馬場」形的鋪最啱,因夠長夠深無柱位,方 便顧客如「睇晨操」般圍着飾品枱看貨品。

揀鋪第4睇:秤自己身家

買鋪都要講「氣勢」,梁紹鴻強調:「要啲經紀第一時間話俾你知有靚盤?你就要話俾個市場知,你係大買家,成日都有交易,而且落決定要快,啲經紀有貨即刻俾 你!」九八年金融風暴,旺角西洋菜南街百老匯戲院對面、好望角大廈七個相連鋪的原業主,即日資的微笑堂,急於回國搞資本重組,急須賣鋪套現,梁紹鴻即時出 價四點三億,形容為「抵到爛」,並馬上聯絡當時的滙豐銀行管理層趕快籌錢,當時成交期只有一個月,比一般的九個月短。就在這時,更有「水」的麻雀館大王石 鑑輝出價四點一七億,雖然較低,但卻主動提出一個星期便成交,且現兜兜全數現金付款,「我律師話要審閱地契,基本要一個月,即時成交有風險,我哋又要時間 籌錢,結果被石鑑輝攞咗呢批鋪,而家已升值至二、三十億元了!」梁紹鴻失落地說:「買鋪都好講緣分,同間鋪無緣呀!無辦法!」

鋪價高處未算高

現時香港的鋪價屢創新高,加租頻仍,連梁紹鴻也嚇一跳,「我喺海防道有個鋪,現月租三十多萬元,出年六月才交吉,竟有參茸行而家已提出預租一年半,並主動 開價每月一百萬元,放低五個月按金,及放低交足三年租金嘅支票,俾我逐個月攞去入數。而家啲租客咁豪爽,我都嚇咗一跳!」梁紹鴻認為在現今市況,仍可搵到 投資鋪位的機會,「據我知好多師奶兵團都由炒樓轉為炒鋪,有啲鋪幾百萬至千多萬,現收到三釐半回報。現時市況及通貨膨脹下,鋪價加到令回報得番兩釐半至三 釐,仍有人覺得合理會買,加上靚鋪通常已被收起唔賣,貨源少,所以鋪市仍有得升。」


250 鋪王 揀鋪 有法
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億萬「鋪王鄭」慳家成性

2012-7-26  NM




鋪界都知道元朗有個「鋪王鄭」,他是炒元朗鋪的始祖,但素來低調,從不願上鏡,外界對他的發跡史亦所知不多。廿多年來,他只炒賣元朗鋪位,數目超過二百個,更奇跡地做到只賺不蝕,多年來淨賺超過一點六億元。

「鋪王鄭」名叫鄭錦祥,今年七十三歲,原來他是小學老師。坐擁逾三億身家的他,生活卻異常地慳儉,街坊指他午餐只吃三元一個菠蘿包充飢,在士多買四元一件「馬仔」都講價,講價不成便不買,整天消費只是買了十元三個紙杯蛋糕,和一份十五元的娛樂雜誌。

「鋪王鄭」接受本刊訪問,道出他第一間鋪就是這樣「死慳死抵」買回來的;他拿着這間鋪賺來的第一桶金,再不斷在市場翻滾炒鋪,棄筆從商,成為今日的億萬鋪王。

鋪王鄭健步如飛,完全不似年過七十的老人家。本月中,記者見他從元朗合益廣場的辦公室步行往大馬路的滙豐銀行,為了趕及銀行關門,他更起勢跑。速度之快, 比他年輕數十載的記者也險些跟不上。眼前這位億萬鋪王,衣著十分樸素,手上沒戴錶,一連數天都是穿那二、三件同樣款式的衣服,出入街坊公廁。記者連日來跟 着他,發現其生活離不開元朗市中心,連車錢都不用花。辦公室在街市附近的合益廣場,家住合益廣場樓上已供滿的高層住宅單位,他炒賣鋪位的按揭銀行,也是合 益廣場內的中國銀行,和一街之隔的富邦銀行。

在其貼上「鄭氏物業」招牌的辦公室門外,記者趨前欲向鋪王鄭訪問投資心得,他先此聲明:「我從來唔上鏡o架,低調啲好。」鋪王鄭尷尬拒認慳家,他說:「我 平民化啫,我鍾意食菠蘿包嘛。我每日中午都會回家吃飯,以前都有駕車,幾年前都賣埋喇。我無咩鍾意享受,投資鋪位就係我最大嘅享受囉。」

九萬蚊起步

他說七○年買第一間鋪就是在元朗擊壤路一號,「三百呎鋪九萬幾蚊,同銀行借錢買囉,月供一千二百蚊,連利息要供十幾年先供得完o架。」他在元朗柏雨中學畢 業後,在土瓜灣一小學任普通科教師,月入五百元,不夠他供鋪。於是他每個月「死慳死抵」,太太就在那鋪位開士多,賣汽水小吃,賺錢供鋪。鋪王鄭是元朗南邊 圍原居民,自言幾歲死老豆,小時候生活貧困,靠母親做苦力養家,故一直深知搵錢的重要性。當年能夠在大馬路有個鋪位,其實好威水。供足十幾年,直至八八 年,有經紀主動找他賣鋪,他才知道那個鋪位,原來已升值至二百五十多萬元。「當時係無心插柳,之後先知原來投資鋪位賺到錢,到九○年,我連老師都唔做,用 嗰筆錢全職炒鋪。」這個擊壤路一號的鋪位,在元朗大馬路旁的十字路口位,屬單邊鋪,已轉手一次,現租予一間涼茶鋪及錶行,現時估計已升至逾三千萬元。鋪王 鄭一直想再買入這個鋪位,只是現任業主不願出售。

不熟不炒

鋪王鄭自言已炒賣過元朗二百個鋪位,記者翻查土地註冊記錄,替他計計數,多年來至少賺一點六億元,更幾乎有賺無蝕。唯一蝕讓的鋪,就是在九七年衝出元朗, 走到佐敦,以九百萬元買入嘉富商業中心地鋪,最終在○四年蝕二百九十萬元賣出。他見過鬼怕黑,亦悟出不熟不做的道理,堅持只炒元朗鋪。他指不少外邊的經紀 找他,但通通被拒絕:「我連天水圍、屯門都唔買,出面可能有嘢筍過元朗。但係呢度,有鋪我拿上手秤,就知租金值幾多,呎價幾多,十拿九穩。」他對元朗瞭如 指掌,在元朗長大的記者說起小時候就讀、現已拆卸的元朗天主教小學,鄭錦祥即回應道:「你校長係陳一東,早幾年死咗喇。」再說起就讀的天主教崇德英文書 院,他又說:「你校長Mr.Long,我早排喺附近見到佢,對腳唔係行得咁好喇。」就是因為夠熟,他往往掌握第一手資料,以低於市價入市。

秤鋪有一手

就像去年六月,他從博愛醫院手上,以二千三百萬元買入逾千呎位於教育路兆豐樓地鋪連閣樓鋪位,並於十多日後以三千三百萬摸出,賺近一千萬元,他津津樂道地 說:「佢哋之前用四萬蚊租,但其實嗰度租到十幾萬o架,市值好高o架,我見個價錢咁抵,梗係即刻買喇。」江湖傳聞,這間鋪險令鋪王鄭惹來官非,一名行家透 露:「唔知邊個去老廉投訴,懷疑有博愛董事同鋪王鄭夾埋造價。老廉查咗成個月,發現無料到先close file。」他繼續說:「邊有串謀,事實係班董事坐喺office唔知價,間鋪好多年無加租,班董事攞份四萬蚊租約去東亞銀行估價,估得一千七百萬,鋪王 鄭開價二千三百萬,班董事仲以為賺咗好開心。」怎料鋪王鄭十多日後,把鋪以高價摸售,董事們才知少賺千萬。向鋪王鄭買入這鋪的現任業主,元朗區資深投資者 黎啟張不忿氣說:「俾佢中間賺咗成千萬,係唔老泥,不過唔夠佢快,而我又真係睇好呢個鋪仲有得升。」現時他已把鋪租加至約十二萬元,並叫價六千多萬在市場 放售,暫未有聲氣。鋪王鄭還有另外一招,就是「炮製租金」。「○七年買咗一間鋪,原本租俾酒樓,月租近二十萬,七釐息,點知經濟唔好酒樓執笠,幾個月無人 租,成萬呎鋪位好難搵人租。」他不願坐以待斃,於是把鋪一劏十,租予人開美容院、髮型屋等,結果收到的租金比只租予酒樓還多幾萬,最後守了三年,兩年前以 五千多萬元出售,賺二千多萬元。他手上有不少大間的鋪位都被他以劏鋪形式出租,故手上只持有二十個鋪,卻有六十多條鎖匙。又好像他持有,於九一年以七百多 萬買下位於教育路的千多呎鋪位,就被他劏成十多鋪租出,價值又被提高,「本來以前租十萬蚊,而家收緊二十幾萬。」他表示這鋪市值起碼九千萬元,「不過我當 係旗艦,幾多錢都唔賣。」

翻炒贏波叔

在鋪王鄭辦公室的牆上,貼有他自己手寫,提醒自己的語句:「經濟差 獲利不能差」、「要努力 資產才會升值」。鋪王鄭坦言,揀鋪位置重要外,還要看其租金潛力。看得準,令他從另一鋪王「波叔」鄧成波手上賺到近千萬。位於西菁街,現租予日式餐廳夢工 房的鋪位,他○五年以一千九百萬元買入,○八年以二千八百萬元賣予波叔,去年又以五千萬元向波叔買回。「嗰條街,○八年只值咁多,租金亦只值九萬蚊,於是 到價我就賣出去。兩年前,喜尚嘉喜酒樓入咗嚟,仲開咗元氣壽司等幾間食店,變咗元朗新食街。」於是他在那條街物色鋪位,發現夢工房這間鋪租一直維持在九萬 元,波叔無加過租,於是出手翻兜。他緊閉雙眼,雙手揸緊拳頭說 :「呢間係一間靚鋪,就好似一個靚女咁。嘩,幾千呎,雙面鋪,樓底高,最緊要係無柱位。我覺得租金可以加到十八至二十二萬,所以買番囉。」現時他已與夢工 房傾好新租約,十個月後會加至十八萬元,「我叫價一億二連租約放,而家有人開九千八百萬問我賣唔賣,未到價梗係唔賣。」

收租放盤一腳踢

翻查鋪王鄭的投資記錄,他會把部分持有的鋪位,供完後再按予其他銀行,拿取資金再買其他鋪。雖然他進取,但九七年、沙士及金融海嘯等經濟低迷時,亦沒有損 傷,因他預備了足夠的流動現金:「我全部都有造按揭,借足一半,不過我預備大約三年可以用嚟還按揭嘅流動現金,就算三年無租收,個鋪又賣唔出,都無事。」 記者問:「如果三年個鋪市值都升唔番呢?」他攤開雙手,恍似一無所有的說:「三年個市都唔升,我死得!但係,香港都死得。」鋪王鄭會在有待招租的鋪外掛上 紅當蕩的「鄭氏物業」橫額,印有自己的手提及辦公室電話號碼,即使出了街也會把電話飛線,並親自接聽,甚至親手處理買賣鋪位,簽租約甚至收租等事,有時找 來一名七、八十多歲的阿伯員工做跑腿。這做法有別於一般投資者,聘一隊人或找地產經紀代勞。「我自己做,了解多啲,先可以掌握個市場係點,某個鋪值租幾多 錢。」當然,亦有另一個原因:「咁如果有飛來蜢話要買鋪,佣金都慳番。」他又補充說:「不過如果有經紀搵我,我都會俾足一個佣,你賺一千五百萬,俾百幾萬 人哋,好合理。」一名活躍於元朗二十年的地產代理說:「佢係全元朗最早出道嘅投資者。佢咩都自己做,連橫額都係自己貼。佢節儉但唔孤寒,俾足佣,仲教識我 哋好多嘢。」鋪王鄭縱使如何慳儉,對自己的子女卻非常疏爽,有三名子女的他自豪地說:「佢哋而家每人有自己嘅一層樓。」其中一名兒子買了約一千萬元、呎價 萬六由南豐發展的灣仔Queen's Cube豪宅。相比他自己和妻子住在元朗合益廣場樓上的單位,只是四千多元一呎,富貴得多。對思想傳統的他來說,每名子女有一層樓揸手,就是他人生最大的 成就。

億萬 鋪王 王鄭 慳家 成性
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銅鑼灣神話砌低希慎單挑鋪王逆權分割利舞臺


2013-06-06  NM  
 

 

銅鑼灣出現一個神話。一名居住公屋、其貌不揚的裝修工人「阿湯」,以一招「逆權侵佔」,打贏了希慎興業(0014),成功在利舞臺的後巷,獲得兩塊「金三角」土地,估計市值一千八百萬元。 雖然,兩塊「金三角」合共只得二十呎,面積如兩張寫字枱大小,阿湯難以掩飾小市民擊敗大地主的心情,急不及待於週一在「金三角」召開記者招待會分享這場勝利。阿湯說,香港人,要把目光放得更遠。他已決定再下一城,以同一招「逆權侵佔」,單挑毗連波斯富街業主,再次佔領銅鑼灣。而今次阿湯的對手,是在商場上身經百戰、年屆八十,人稱「鋪王」的波叔鄧成波。

本週一,剛晉升為銅鑼灣迷你千萬地主的阿湯(全名:湯華佐),致電各大傳媒到他的「公司」開記者招待會。他所謂的「公司」位於利舞臺重新裝修後大型服裝店Uniqlo旁邊,搭上四個簡陋的紅色帳篷,再以白色木板圍封,圍板上安裝了有鎖木門,防止外人進出。阿湯其貌不揚,留着二撇雞鬍子,一身樸素打扮,牛仔褲加polo恤,踢着人字拖從圍板步出。阿湯宣布,上月二日,高等法院上訴庭判決他勝訴,成功逆權侵佔銅鑼灣黃金地段,獲賠償兩幅三角形的土地,而利舞臺業主希慎興業終於表示,不再上訴。不過他獲判成功侵佔的土地面積只有廿呎,他笑着說︰「以前响度有士多、水族館,可以放一個兩呎闊水櫃賣汽水,而家就算再開士多,根本連雪櫃都放唔到。」有記者建議他開魚蛋檔,他答:「要攞熟食牌喎!很難批……」「不如將三角地賣掉賺大錢吧?」記者又問。他卻陰陰笑回答︰「將來事,將來算啦!」原來,阿湯一手造就的「銅鑼灣神話」,未完。

前鋪後居

阿湯是次「逆權侵佔」獲得的兩幅地總面積二十平方呎。三角形的頂端不多於六吋,底部不多於兩呎,長度約十呎。兩塊三角形土地中間,須騰出三呎闊的行人通道分隔。獲得這「金三角」,殊不容易。全憑湯家五十二年前,在利舞臺旁搭建一間鐵皮屋而起。湯回憶,當年他一家人,正是獅子山下大家庭奮鬥生活的故事。早於二戰後,湯父母從潮州來港。湯父推着木頭車在銅鑼灣附近賣糖果大菜糕,一九六二年,他們一家人從大坑移居,霸佔了銅鑼灣利舞臺宿舍旁邊約二百呎的空地,搭建鐵皮屋,實行前鋪後居,開「湯鴻記」士多、水族館維生。他回憶︰「阿爸同大佬落手落腳搭鐵皮屋,後面更擴充至三層樓高。地下係廁所廚房,二三樓就係阿爸阿媽同八兄妹住。「自六二 年開始有水電費單,旁邊利舞臺大業主沒有出聲或反對,我們亦無交過一塊錢租金。」他形容家庭窮得要唱「落街冇錢買麵包」,「八兄弟姊妹逼晒响唔夠二百呎嘅鐵皮屋入面,要响屋外開枱做功課。我讀到小學六年班就無讀,朝早响鋪頭幫手,晚黑先返夜校。」利舞臺前身是劇院,阿湯說:「李香琴成日去利舞臺踏台板o架!」利舞臺曾經帶給湯家美好的回憶,但利舞臺九一年重建,湯家的噩夢展開。

逆權侵佔

湯家的鐵皮屋被指阻塞走火通道,屋宇署於九三年十月派人拆掉鋪後三層高的居所。翌月,湯家旋即於同一地方重搭鐵皮屋,利舞臺一直重建至九四年才竣工,對再現的鐵皮屋並沒多加理會。當時有傳言利舞臺曾以九百萬「利誘」湯華佐搬出鐵皮屋,湯華佐極力否認。「我聽都未聽過,都唔知係咪『某集團』的策略,想我哋輸官司。」阿湯的鐵皮屋「春風吹又生」,他更乘機將鐵皮屋擴充至原利舞臺宿舍,由二百呎鐵皮屋,擴展至四百呎。父母開設的「湯鴻記」士多和水族館已關閉,留下阿湯一人留守大本營,改裝成裝修公司。○三年,湯華佐及其家人突然收到利舞臺的律師信,要求他及家人立即搬離。於是本來很少看書的阿湯,不斷刨香港法律書籍,看到《時效條例》,指在九一年七月一日前某君完全霸佔該地最少二十年,便可成為該地的新業主。阿湯頓時眼前一亮。有法可循,湯華佐決定放手一搏︰「嗰度明明係我哋嘅地方,搵屋宇署嚟拆我,我就去搵法援,同希慎打官司鬥過。」

法援對大狀

官司排期○九年開審,利舞臺如臨大敵,找來資深大律師陳景生坐鎮。陳景生是前大律師公會主席,曾替陳振聰等富商名人打官司。阿湯一方獲法援受理,找來年資相若的陳志樂大律師對壘。陳志樂也有二十六年大律師資歷,主力打民事案件。由原審到上訴,希慎和阿湯的代表大律師都是陳景生與陳志樂。獲法援署接受處理的案件,通常會考慮到控辯雙方的勝算,所以會為當事人尋找與對方同等資歷的律師團隊協助,但為免無上限使用公帑,會為案件定出一個律師費上限,再作外判,因此代表法援一方的律師,收受的的金額並不會太高。法律界人士表示,以陳志樂的年資,每堂可收三十至四十萬元,但由法援署外判的案件,估計他每日只可收約五萬元,法律諮詢費另計。兩場官司,○九年只打了五日,今年四月的上訴則只審了一天,合共六天。就今次案件,單是堂費涉及公帑約三十萬。是次審訊,湯代表律師以湯氏自一九六一年佔用巷仔為證,引用《時效條例》逆權侵佔利舞臺旁的後巷。○九年八月審訊期間,利舞臺一方找來於七○至九一年在利舞臺宿舍住的梁乃明(譯音)作供,他上庭證供指見過湯家佔用該地方,擺設傢具、神主牌、床褥,有小朋友做功課,又養狗,更曾經營士多,但他卻聲稱未曾目睹湯家居住。湯華佐的代表法援律師,即指該證人的父親曾任職利舞臺經理,其母則在利舞臺經營售賣亭,一家居住的單位是希慎平價租予的,證人一家與希慎關係密切,辯方稱證人的利益衝突,令他的證供不可信。

我心不死

不過,是次審訊,法官判決時考慮到「逆權侵佔」必須要該地段被密封式連續居住在內才作計算,指湯氏一直有讓公眾在後巷通行,直至九○年才完全封閉圍起,故截至二○○三年利舞臺入稟起計,湯家只連續佔用該地十三年,不符合逆權侵佔廿年的要求,○九年十二月一日,判湯華佐敗訴。我心不死,湯不服上訴。「我梗係唔服,個證人講大話,而且我全部有相片,有水電費單做證物。」湯用一個硬皮file把一九六○年開始的舊相、寮屋證件全部收納成一個歷史檔案,方便隨時向外界提供侵佔證供。「所以我死都上訴。」湯咆哮說。今年四月十六日,高等法院就湯的上訴開審。上月二日,高等法院上訴庭重新考慮證人證供,又認為湯氏的確在當年佔用了近勿地臣街經營生意的巷口兩邊賣貨位置,有證據顯示兩邊地方晚上會以物件圍起,以防偷竊,所以屬「逆權侵佔」,故判湯氏上訴「部分」得直,可享該兩處土地業權,但兩邊位置中間讓客人流通買賣的地方,則不在範圍內。法庭判他上訴得直,湯華佐獲利舞臺旁兩個分開的三角形、約二十呎的土地業權。

屋邨仔 VS 大財團

湯終於獲勝,但贏的很少。這場與希慎的官司,一晃眼就用了十年。阿湯心裡當然有恨︰「我以前喺鐵皮屋開裝修公司Style Kitchen﹐○九年政府拆咗我間鋪,扑爛我個飯碗,當時我損失至少五、六萬呀!」失去公司,阿湯亦因為沒有門市,找不到生意。「我本來都算係個小老闆,呢幾年,幫人打工,做裝修。」他嘆氣說:「十年,你估易過?」記者到梅窩銀灣邨找到湯華佐的母親林暹貞。湯母八十三歲,有點老眼昏花。對於利舞臺與兒子湯華佐的官司結果,湯母直言並不滿意︰「賠咁小地方,我好失望呀!個仔做裝修,而家賠嘅地都唔夠佢開鋪做生意,點擺裝修架生?」她說,湯一家都是基層環境捱出來的,十年前,兒子突然要面對財雄勢大的有錢人,她也怕兒子受傷害。「不過個仔話,我哋潮州人,無話驚唔驚,只有做同唔做,場仗決定打,就唔會諗咁多。」不想太多,但記者見湯在接受訪問時,卻不停四處張望,唯恐有人尋仇。「其實我預咗出街被人伏,甚至被人打。你知道,好多業主其實都用呢一招,所以我唔行無人的地方,有人喺街叫我個名,我唔會應。」

關公庇佑

阿湯說,今次與利舞臺打官司期間,早已籌謀另一宗「逆權侵佔」,地點是波斯富街的後巷,亦正是他湯家六十年代前鋪後居時的「後居」位置。現時,阿湯在這舊日的後居位置加建了四個帳篷及一間鐵皮屋,長三十三呎、闊五呎,總面積約一百六十多平方呎。帳篷位置處於銅鑼灣的中心,堵塞了波斯富街八十五至八十九號大廈的走火通道。對面是時代廣場和港鐵站,估計市值近一億元。記者跟阿湯進入帳篷內參觀,發現內裡擺滿貨物,碌架床、水桶、食具,還在入口放了一個關帝像。湯解釋:「我屋企人好迷信,拜關帝、觀音,甚至是齊天大聖孫悟空,總之求個心安理得。好似呢尊關帝,就係我老豆七十年代喺潮州人舉辦的『盂蘭節』會投返嚟。託賴,呢廿幾年打風都冇吹冧間屋。可能係關公保佑。」他要求神好好保佑守住這幾個帳篷,原因帳篷下一百六十多呎土地其實屬於波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓,幕後大業主正是坐擁數百間鋪位,身家過數十億、人稱「鋪王」波叔的鄧成波。

十年逆權抗戰

單挑波叔

記者查閱持有波斯富街八十五號至八十九號的公司,發現鋪王鄧成波持有其中八十七號一個物業。八十五號全幢的大業主是「黃藹雲」和「鄧展英」,二人正是鄧成波的大新抱及二新抱,她們代波叔持有波斯富街的物業。波叔○九和一○年共斥資一億一千二百多萬,買下波斯富街八十五號整幢物業和八十七號兩個單位。阿湯升斗市民擊退希慎興業,現在將槍頭瞄準「鋪王」波叔。身經百戰的波叔大嘆「被玩」︰「我哋做唔到嘢!佢(湯華佐)唔淨只玩我(波斯富街八十五號),仲玩埋隔籬兩幢樓(八十七和八十九號)。」波叔表示知悉其物業被湯氏兄弟的帳篷堵塞,他說︰「我未買入(佢哋)已經霸咗幾十年。」波叔表示會向政府投訴和訴諸法律行動,到時「法庭見」。據知波叔雖然對外聲稱退休,已將生意交給第二代接棒。「我而家八十歲,年紀大喇,做事力不從心,交晒俾信得過嘅人打理。」但波叔仍是家族生意的最高決策人。阿湯稱他不知波斯富街業主背景,但將會把戰線伸延至波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓。他已入稟高等法院「宣示主權」,聲稱會「逆權侵佔」唐樓後巷,據了解,案件正排期審理。湯華佐聳一聳肩說︰「就算法援唔批,我咪唔請律師,親自上陣!「我唔理業主係邊個,係有錢佬咁又點呀?我攞番自己嘅嘢。」阿湯誓要再創銅鑼灣第二個神話。

近年「逆權侵佔」案件

律師黃國桐指出,根據《時效條例》,私人土地若被人連續侵佔達12年,侵佔者有權從業主手上逆權侵佔土地;1991年7月1日以前的侵佔行為則要按舊例處理,故須侵佔20年。官地的侵佔年期更長,官方提出收回土地訴訟權期限為60年。


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霍震霆鋪王有惑

每次特首梁振英及發展局局長陳茂波開腔,指今屆政府如何增加土地和住宅供應,成功地遏止樓價上升,肯定令小市民感到極之反感。正如前文所說,自從梁特首上台後,樓價至今已上升近五成,並且不斷創出新高。說今屆政府土地及房屋政策有成效,實在是癡人說夢話。

過去四年多,特區政府不時推出壓抑樓市的辣招,金管局又再三收緊物業按揭,但這些措施只能短暫地遏止樓價上升。過了數個月至一年後,樓價又重拾升軌,繼續創出新高。

去年11月初,梁特首親自領軍,大幅度調高從價印花稅至15%,以為可以壓抑投資者及內地買家入市,結果卻適得其反。投資者及內地買家反而加速入市,11月份繳付從價印花稅(即雙倍或15%印花稅)及買家印花稅的物業交易大幅上升,政府的辣招稅收再創新高。過去兩個多月,樓價持續上升,內地發展商以天價搶購啟德住宅地。

政府推出的辣招,以及金管局收緊物業按揭的政策,嚴重扭曲本地樓市,妨礙市民換樓,幫助炒家逃避辣稅。小市民想由細屋搬大屋,因最多只能按五成,或者500萬元,售樓套現後所得根本無法應付巨額首期及其他使費(包括巨額印花稅)。

有小市民購入一個大單位,然後沽出手上兩個細單位去換樓,被稅局指不符合「一換一」原則,需要繳付雙倍印花稅。小市民不服申請司法覆核,初審獲判勝訴,但稅局上訴,上訴庭推翻原來判決,小市民又有多少金錢與稅局爭辯至終審法院?

最離譜的是政府的辣招,明顯是偏幫炒家和地產商,搶走二手市場的交易,損害一眾地產代理的生計。根據報章報導,身家300億元的「鋪王」梁紹鴻,與家族成員合共斥資逾12億元購入山頂三個單位。由於他過去一直以公司名義購入物業,今次交易屬於「首次置業」,可免繳付辣稅,節省超過1.3億元印花稅。過去樓市炒家喜愛成立公司,以公司名義購入物業方便炒賣。這些公司不少是以離岸公司方式成立,股東及董事可能只是信託人,最終擁有人的身份完全保密,美其名是為了保障個人私隱,實質上是為了避稅,方便走資、洗黑錢和非法收受利益。以離岸公司持有資產(包括土地、住宅、劏房等)的好處,梁特首和陳局長肯定十分清楚。政府加辣,反而為這些物業炒家帶來一筆橫財。由於以轉讓公司形式出售物業,買家只須繳付0.2%印花稅,對擁有巨額資金的內地買家自然有很大吸引力。因為內地買家除了要支付15%買家印花稅外,現在還要繳付15%從價印花稅,即合共30%。他們透過購入持有物業的公司,可以節省一大筆辣稅。以公司名義持有物業的炒家,知道內地買家可以節省辣稅,出售物業時自然會提高價格至少一、兩成,炒家和內地買家互相得益。近月個別樓盤天價成交,就是以這個方式出售。若然公司註冊地點不在香港,更可免繳利得稅,內地買家身份完全保密(除非再出現巴拿馬文件外洩事件)。政府加辣,調高從價印花稅至15%,對豪宅的影響較輕(因原先要支付8.5%雙倍印花稅)。地產商及炒家變招,把樓價稍為調高,之後再替買家支付額外辣稅,令近月豪宅價格升幅顯著。小市民從報章及其他途徑得悉樓價破頂,必須知道內裡乾坤,政府政策偏幫炒家和地產商,切忌盲目高價追貨,不然日後肯定後悔莫及。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

辣招 招幫 幫鋪 鋪王 王首 首置 置助 內地 走資 2017 12 本利
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ZKIZ Archives @ 2019
2013-07-04 NM  
 

 

盛傳霍啟剛同郭晶晶嘅愛情結晶將會响八月出世,仲要一索得男,最開心當然係準爺爺霍震霆。話晒佗住霍家第四代掌門人,霍家好識做,响家族基金撥出二億,喺沙宣道買咗間獨立屋俾佢哋一家三口,等BB出世之後,可以住得舒服啲。

家有喜事,應使得使,不過早排就有地產代理唔知定,居然撩霍老爺買天價地鋪收租。

當日霍震霆一支公企响時代廣場候車上落區,等司機嚟接佢,企响附近嘅地產代理,見到家族有百億資產嘅霍老爺,於是主動埋去力sell位於銅鑼灣波斯富街、現為周大福珠寶嘅千七呎鋪王,作價7億,每個月可以收128萬租,回報有兩厘二咁多。

7億,對霍家嚟講當然係濕濕碎,但對於每個月只能夠响家族基金入面攞得五萬蚊零用嘅霍震霆,根本有心冇力,見地產死纏爛打,霍老爺雖然左閃右避,又扮講電話,不過都會「射喱眼」


鋪王醫生告父誹謗父:無咗個仔死唔眼閉

2014-01-16  NM
 
 

 

藍田鋪王西醫林傳龍與父親的恩恩怨怨,再次在法庭上演。

幾年前,林傳龍報警指父親到診所亮刀追數,差點送父親入獄。其後父親上訴得直,派傳單控訴兒子「呃錢呃鋪」,結果兒子又把父親告上法庭。

兩父子決裂,皆因錢作怪。父母含辛茹苦供書教學,林傳龍不負所望成為醫生,更因投資有道坐擁藍田廿多個物業。然而,幾百萬的錢銀瓜葛,最終引發兩代反目成仇。

患上抑鬱症的老父,帶淚求饒,卻換來林傳龍厲聲斥責。兩父子的恩怨情仇,沒完沒了。

一一年六月十八日下午,在熙來攘往的港鐵藍田站,七十歲的林成賢手持一疊傳單,一邊派發一邊唸道:「攞張睇吓啦,仔屈老豆啊!」單張上有林成賢上訴得直的報導,再大字標題寫上「藍田林傳龍屈老父坐監」、「呃錢呃鋪」。傳單貼滿藍田的行人路,以及林傳龍子女就讀的旺角、九龍塘名校附近。

對藍田街坊而言,單張的主角並不陌生。藍田鋪王西醫林傳龍與其父親林成賢可謂藍田的「名人」,是因為兩父子不和,鬧到上報章頭版。○九年林傳龍報警指父親在診所亮刀追數,林父事後因刑事恐嚇罪成,判入獄五個月緩刑一年,一一年上訴得直。

正當大家以為兩父子冰釋前嫌,老父卻一直耿耿於懷,事後派傳單控訴兒子不孝,結果遭林傳龍民事控告誹謗,索償八十萬元。

認錯求饒

案件本月七日在高等法院開審,父子在法庭各據一方,互不瞅睬。林伯由太太、四名子女陪同到庭,次子更特意從新加坡回港支持父親,人多勢眾。反觀五十歲的林傳龍只有保鏢相伴,其代表律師問他「人齊未」時,林傳龍不禁自嘲︰「我得一個人,無咁疊馬。」然而林父目光總離不開林傳龍,不斷偷望,對方卻視若無睹。休庭期間林父主動走去與林傳龍攀談,但林傳龍見鬼似的反應甚大,大喊︰「我跪過喺度求你o架啦!」林伯立即淚如雨下。林伯上庭作供,口齒不清,連自己歲數都搞不清楚,但當被律師問及是否仍然疼惜兒子林傳龍時,林伯卻少有地清晰回答:「係,我到而家都仲係好錫佢,我一諗起就好痛苦。法官大人,我唔知去佢診所搵佢就叫做滋擾佢,係佢告我,我先知咁叫滋擾,早知道我就唔會去搵佢啦!」暫委法官陸啟康於是充當「和事老」,「如果只係錢作怪,我會感到十分失望」,希望兩父子可以和解。林伯於是低聲下氣向兒子認錯:「我呢兩年好攰喇,已經睇緊精神科,唔想再諗喇,係我錯喇。」林伯透過律師提出多項和解協議,包括向子道歉、賠償八萬多元,以及支付今次十萬元訟費等,但林傳龍不為所動。案件將於下週二作結案陳詞。

抑鬱焦慮

「其實佢(老公)唔係有心貼街招o架,佢係情緒病發,我唔俾,佢又要喊住跳樓,又話個心好難受,咁我惟有跟佢落去囉,佢一路貼,我一路撕……」林成賢太太慨嘆,丈夫自從○九年被長子林傳龍告上法庭後,食不下嚥又失眠,兩年前患上抑鬱症和焦慮症,要定時到容鳳書精神科中心覆診。「我見到警察好驚啊,驚佢又嚟拉我啊!佢(林傳龍)仲搵個保鏢嚟影我貼街招,我依家仲俾佢搞到成日都好驚,好緊張,好抑鬱。」林成賢說,當日兒子報警指他亮刀指嚇,他被警察用手銬鎖鏈拘捕後留有陰影,現時在街上見到警察「個心噗噗跳」。

溺愛長子

林伯林老太年事已高,家中沒有傭人打點,但仍然把住所打理得井井有條。他們知慳識儉,平時都是清茶淡飯,說罷從雪櫃拿出昨日食剩的烏頭魚,「好又一餐,唔好又一餐,食幾多著幾多整定。」兩老省吃儉用,把積蓄、心機都花在長子林傳龍身上。林成賢與妻子六十年代從潮州來港,林母當年揹着林傳龍偷渡來港的情景,至今仍歷歷在目,「嗰時帶住佢偷渡咗五次,有次仲俾公安拉咗,扣留咗成晚,嚇到我啊!嗰時真係好辛苦,但我攬住個仔,我知我哋點都捱過咗。」當年的揹帶,林母珍而重之,保存至今。他們來港初期住在徙置區,後來獲安排上樓到藍田德田邨。父親賣豬肉,母親穿膠花,生活雖然艱苦,但兩老一手一腳湊大六子一女。七名子女中,兩人不諱言最疼錫長子林傳龍:「佢點都係大仔,又係醫生,佢係最叻嘅,點都係縱佢o架喇。」母親亦指林傳龍被寵壞了,在弟妹面前十足訓導主任,「佢係好霸道o架,啲細佬妹唔啱,要一個一個排喺度俾佢打手板。」她小心翼翼地從抽屜取出她的「心肝椗」,就是多年來一家人的合照,長子林傳龍的照片更是用相架鑲好,「其他(子女)我都無用相架鑲得咁靚,唯獨係佢先有!」

出資置業

林傳龍結果不負所望,九○年於香港大學醫科畢業。林家出了個醫生,林父自然喜上眉梢,給兩萬元林傳龍到美國畢業旅行以作獎勵。初期林傳龍在別人的診所駐診,奔走多間診所,「試過喺的士食飯盒」。九五年底林成賢打本給林傳龍自立門戶,在藍田匯景商場開診所,一直營運至今,每天工作至少十二小時,年中無休,街坊都大讚他勤力細心。就算審訊期間的午休時間,他亦把握時間,由金鐘飛車返藍田診所應診一小時,相當賣力。林傳龍投資有道,在匯景商場買下廿多個物業,成為鋪王醫生。直至現時,林傳龍在匯景花園商場擁有二十五個鋪位、七個住宅單位、四個商業單位和一間西貢獨立屋等,市值二億六千多萬。

為錢反目

林傳龍身家豐厚,卻在物業買賣上與父親出現分歧,終令父子決裂。九八年林傳龍的長子出生,父親出資一百五十萬元作首期及裝修費,買入西貢銀線灣獨立屋,但林傳龍未有還款。而林伯出資以妻子名義購買的藍田匯景商場三個鋪位,林傳龍被指於○六年說服母親轉至其名下,並強行付母親五萬一千元作訂金,又答應會償還日後三個鋪位升值,約二百多萬的差價。同一時間,五弟失業,林伯建議向林傳龍租鋪做飲食生意,正當一切如火如荼之際,林傳龍卻反口,以低價把鋪位租予外人。此舉令林伯深深不忿,想不通兒子為何不念親情,故決心向兒子追討多年舊賬。但林傳龍說,部分欠款早已還清,部分指控不實,總之雙方已經不拖不欠。自此兒子不斷狀告父母,先是林傳龍報警指父親恐嚇,後來又民事入稟要求母親交出所住物業,之後又申請禁制令禁止父親騷擾,現在又因誹謗一事而對簿公堂。「我都願意低頭認錯,佢唔認我都無所謂喇,我都就死。我辛辛苦苦,望子成龍,最後我只想講,一家人有咩唔啱講到啱,點解要為咗個錢字搞成咁,我無咗個仔,我死唔眼閉啊!」自言「嗰頭近」的林伯,日思夜想兒子和孫兒,盼望一家人和好如初。


鋪王鄧成波「碌卡」救東海

2014-05-08  NM  
 

 

由已故「廚神」鍾錦創辦、曾有名人飯堂之譽的東海‧海都酒家(下稱東海),突然易手,新主竟是人稱波叔的「鋪王」鄧成波。

擁有十一間分店的東海,自鍾錦去世後,由徒弟楊克鳴等人打理,名氣生意都大不如前。由股東變回打工仔的楊克鳴承認,今次波叔「打救咗六百二十個(員工)家庭。」

八十歲的波叔,馳騁物業界半個世紀,身家以百億計。是次以白武士身份買下東海全部股權,只因當年曾在東海吃過記憶中「最好吃的一餐飯」。七十年代已涉足酒樓生意的波叔,封這行為「最難做嘅行業」,正好以此鍛鍊兩位八十後兒子,而揸弗的正是最得寵的五子鄧耀昇。「我一毫子都唔使攞出嚟,銀行個個都爭住俾(信用)額我哋,即係『拉卡』(碌卡),簽個字,第日先找數。」擺明錢多的波叔,豪言要重振東海之名,兒子鄧耀昇一語道破:「我哋目標係要收復(失地),追落後!」

訪問主角原是東海‧海都新任行政總裁鄧耀昇(Stan),即波叔第五子,時間是本週一中午,在金鐘中信大廈海都酒家。其間與銀行家在另一貴賓房午膳的波叔,為撐兒子,「過房」探訪,即時取代兒子成為「主角」。

自言對飲食「好奄尖」的波叔,近期幾乎日日在東海食飯,這天他就當著記者面前,捉住出品部總監陳偉雄道﹕「尋日介紹我哋食個蔥油鴨,話(質感)好似鹽水鴨咁(腍),吃落真係好香,可惜我戴假牙(咬唔到),但太腍後生仔又唔啱,或者嗰度調校嚇。」再追問﹕「啲鴨仔幾重﹖」「一斤多。」波叔即鬼馬道﹕「咁應該好嫩,可能係我啲牙嘅問題。」

打救過氣富豪飯堂

問到何以睇中東海,波叔即代言人上身:「全香港我認為呢度啲嘢最靚,喺第二度食唔番。」他指很多年前,首次到東海食飯是恆生銀行的職員請客,一餐晚飯盛惠五千大元,菜式美味,至今難忘。身旁的兒子鄧耀昇插口指還有一個重要原因,就是名字改得好,波叔即哈哈笑道﹕「真係改得好,福如東海,即係東海好有福!」東海旗下有八間東海酒家,三間走高檔路線的海都酒家,內地有一間分店,位於東莞。早年已認識「廚神」鍾錦的波叔,近年透過銀行界朋友認識繼承鍾錦衣鉢﹑成為東海代言人的楊克鳴等人。去年底,波叔得知東海有意放盤,透過中銀賓架搭路,傾談入股事宜,更連三十多年來一直持股收息的鍾錦家人亦聯絡上,最終於今年二月買下全數股份。市傳賣盤金額以億元計,波叔三緘其口,僅笑笑口指大家有誠意,作價是象徵性數字,「我講老實說話啦,我哋一毫子都唔使攞出嚟,銀行現在個個都爭住俾(信用)額我哋,即係『拉卡』(碌卡),拉咗卡,簽咗個字,第日先找數,咁我哋啲物業每年升值一個巴仙都已經夠找。」以波叔手揸逾百億物業推算,買盤價應逾一億元。波叔說得輕鬆,由股東變回打工仔的楊克鳴就坦言:「係波叔挽救咗東海‧海都,打救咗六百二十個(員工)家庭。」面對租金及食材價格上升等壓力,近年酒樓生意難做,熟悉商舖市場的波叔透露﹕「而家大型商場注重零售,最近就有兩間酒樓被收回舖位,突然無咗旗艦店,真係好傷,唔係俾唔起租,係人哋唔肯租俾你。好像奧海城嘅聯邦大酒樓,因為大業主要擴大商場而被收鋪,東海好彩喺另一邊,唔黐住商場先無事。」

Ling姐:只有鍾錦一個老闆!

追隨東海‧海都創辦人鍾錦廿多年、由知客做起的譚綺玲(人稱Ling姐),離開東海四年多,如今是銅鑼灣名人飯堂「名廚」的老闆娘。她指早已收到風,知道東海賣盤,坦言多少有點遺憾、不捨:「咁多年心血,咁就賣咗俾第二個,真係好唔捨得。不過,總好過連個招牌都無咗。錦哥○八年離開(去世)後,東海就好似條船無咗船長,龍頭人物都唔喺度,所有叻人都走曬,連我唔叻嘅都出嚟創業。」鍾錦掌舵的年代,東海是行內的少林寺,人才輩出,鴻星、金龍船的老闆都是鍾錦的徒弟。Ling姐慨嘆:「一山點能夠藏咁多隻虎;以前錦哥好闊綽,每年大年初三,都豪花幾十萬喺會展同員工開party,又大派利是。自從錦哥病咗嗰年開始就取消咗,氣氛唔同曬。」

名人飯堂唔易做

以精緻粵菜聞名的東海,曾是香港首屈一指的「名人飯堂」,國家前領導人朱鎔基、榮毅仁都是座上客。Ling姐回憶道:「以前東海嘅老闆個個都係『巨星』,每個人帶幾個朋友嚟就已經滿座,好似徐董事(即證券界老行尊,「順隆三劍俠」之一的徐國炯),他是海派上海人,識好多名流、紳士、政府官。」對於沒有鍾錦的東海,Ling姐直言:「打工唔同做老闆,廚師睇曬成盤生意,佢哋唔精,就好似讀書都分科啦,近期有客講,東海食飯做到五折。」對於新老闆要重振東海之名,Ling姐認為唔係易事:「營商環境唔同咗,選擇多咗,要打造『名人飯堂』唔係容易嘅事,尤其曾經有過、無咗,要再做番,更加難。」

鍛鍊孻子接班

現年八十歲的波叔,思路清晰,為人爽快健談,記者未及發問,已自我剖白:「講真嗰句,靠酒樓賺錢真係好困難,係俾佢兩兄弟學嚇嘢,落嚟學嚇營運,學得到做酒樓,就做乜都得o架啦,係最困難嘅一行。」對於「酒樓」,波叔並非「門外漢」,四十多年前,已曾經營酒樓生意,「由七○年做到七九年,當時一籠蝦餃賣八毫子。」他指為是次買盤,事前還認真地做了深入研究,「香港第一間上市的酒樓,叫『夏香』(後來先後改名東方紅地產、國際德祥,現為金匡企業),喺海運商場,之後一路落,酒樓都較難上市,不過我哋唔係要上市,係研究嚇。」現時,波叔亦是鴻星酒家股東之一,持股百分之二點六。「今次都有同鴻星打招呼,不過多年來我唔參與決策,係業主身份多,而且佢哋(鴻星行政總廚周權忠與楊克鳴)都係師兄弟,錦哥(鍾錦)以前都係鴻星大股東。」

收復追落後

易主後的東海‧海都,原有管理層均「有得留低」,尤其作為酒樓靈魂的廚房部,繼續以楊克鳴為首,他留任董事,掌管採購物流;跟隨他三十年的大廚陳偉雄亦出任董事兼出品部總監;新官上任的行政總裁鄧耀昇負責財務,宣傳推廣則由其兄長鄧耀邦負責。得到父親力撐的鄧耀昇,開口埋口以「老闆」稱呼父親,他指目前其中一個目標,就是要為海都重拾「富豪飯堂」之名。他表示,鍾錦打骰時,是「一言堂」,公司由樓面、廚房到公關,行動一致。但自鍾去世後,東海即陣腳大亂,管理層意見與行動都不如以往一致,鄧耀昇指﹕「好像去新場開分店,有同事會諗係咪想試新嘢呢﹖但又唔夠其他行家放膽去試。」因此,他第一步做的,就是重整架構,並陸續從同行中挖角,壯大團隊。兒子主內,波叔則變身「大公關」,頻頻邀請富豪朋友、銀行家等,於海都飯聚,鄧耀昇笑稱此舉是「收復(失地)。」波叔插口道:「有個富豪,年幾無嚟,而家一個月起碼嚟一次家庭聚餐,一訂就兩、三圍。」鄧耀昇補充:「呢位富豪係家族主理人,話一家人最緊要坐埋一齊食飯,即係老一輩講嘅圓枱文化,老闆(父親)都有呢種情意結。」

鋪王十年兩風浪

近年鮮有出席公開場合的波叔,今次現身與記者侃侃而談,還主動提及上一次接受本刊專訪,正好是十年前,慨嘆:「○四年仲話要退休,一係去澳洲,一係返鄉下(廣東南海)。十年人事幾番新,都幾感慨。」年幼喪父,由母親撫養長大的波叔,只讀到小學畢業。十六歲學師做電燈,後轉做光管。六十年代在長發街開舖,做霓虹光管,賺到第一桶金。後來生意走下坡,才轉攻地產,開設成功地產,沾手車行及開設愛視美眼鏡。九六、九七年,波叔為谷公司上市,瘋狂掃貨。一場金融風暴,不但令上市大計泡湯,更因舖位淪為負資產,差點沒頂。○四年,波叔因欠下銀行四十億元,要賤價沽貨套現還錢,包括他至愛的旺角電腦中心。如今東山再起,對於上市,波叔說得斬釘截鐵:「百分之一百唔會!我哋要上嘅話,隨便一個商場都可以上到,而家賣一個商場都十幾億元,好多上市公司仔都係值幾個億。」當年捱過事業低谷,身體卻出狀況,有傳患上胃癌,多年來深居簡出。戰勝病魔的波叔,雖然瘦了兩圈,但精神抖擻。六三年開始堅持游冬泳打下的底子沒白費,現時說話仍中氣十足,轉數亦非常快,記性超好,尤其對物業資產,更是如數家珍:「我個腦不停諗嘢,一無嘢做就悶,我叫啲鋪做靚女,每日都想睇,買唔買都睇o架。」

結婚婚宴一條龍

波叔育有五名兒子,最得寵是年僅二十八歲的五子鄧耀昇,經常帶在身邊,親自教導。一一年,鄧耀昇已獲父親打本,在旺角父親持有的物業,開設婚禮統籌公司「拉斐特」。他接受本刊訪問時,講明是要學習「腳踏實地做生意」。當年,行家「奇妙恩典」突然結業,未正式開業的拉斐特,免費為受影響的準新人籌辦婚禮,大收宣傳之效。現時,拉斐特會場內的駐場廚房,屬鴻星旗下。如今擁有自家酒樓,與婚禮統籌可產生協同效應,做到一條龍服務。鄧耀昇笑說﹕「雖然未必個個客都啱,但作為姊妹公司,一定有宣傳效應。」另一如意算盤就同老本行有關。近年仍活躍於物業市場﹑手持數以百億物業的波叔斷言,將來商場難以預留大樓面予酒樓使用,所以東海以後擴充及發展都會轉用鄧氏旗下物業,「二千呎以下嘅鋪,會做精品點心,大嘅鋪就以婚宴為主打。」波叔講起東海未來發展便雙眼發光﹕「劉鑾雄好益我哋,賣咗荃灣樂悠居商場俾我,樓上有三萬幾呎,地下有萬八呎,扶手梯可以落到門口,希望做到第一間婚宴場,仲有兩層停車場。我哋現在的策略,一定要有停車場作配套,方便客人。」講到兩個兒子,他即慈父上身﹕「新買嘅物業好多都會放手俾佢哋搞,佢兩兄弟同一個阿媽嘛,拍住上啱o架啦。」


食街變鬼城神秘鋪王掃大坑37物業

2016-08-11  NM

毗鄰銅鑼灣、每年中秋節都會上演舞火龍慶典的大坑舊區,大約十年前起變身成為食街兼潮人蒲點,一幢幢的唐樓地下,開了一間間酒吧和特色食肆,是小商戶創業的心血結晶,也為老區注入活力。業主眼見食街興旺,幾年間瘋狂加租,其中在食街核心區擁有三十七個物業(估值逾五億元)的大坑鋪王,人稱「神秘白頭佬」的周勝記置業第二代掌舵人周炳權,近年他的鋪位加租幅度高達兩、三倍,多名他的租戶向本刊表示「撐得好辛苦」,皆因在零售寒冬之下,大業主也無意減租與小店共渡時艱,令它們走到近乎絕路。大坑已有多間食肆結業,昔日華燈璀璨的繁華食街幾近沒落,如今處處可見吉鋪,入夜後更如鬼城。但大業主依然企硬,和區內即將上馬的多個大地產商豪宅項目,一同抹去小店辛辛苦苦捱出頭的光輝歲月。本刊連番追查,揭開這位大坑鋪王的神秘面紗。

在大坑京街開業三十六年的康記粥店,三個月前宣布「因租金上漲」結業引起關注。一週前,它以「新康記粥店」之名,在僅一步之隔的鄰鋪重新開業,街坊再來支持招牌菜炸一腸(炸兩迷你版)及綿滑白粥。康記老闆陳漢華記得,舊鋪結業前,曾經主動致電業主周先生要求減租,「月租五萬多元,我哋賣十多元一碗粥,近年經濟轉差少了三、四成生意,根本沒可能承擔這租金。」陳漢華說,周先生旗下的公司,○七年買入鋪位後,一二年加租一倍,由一萬五千元加到三萬元,一四年再加至五萬元。陳漢華未有透露具體生意額,他得知減租無望,便到處物色新鋪,終租下舊鋪旁邊、由另一業主持有的鋪位,月租只需二萬四千元友情價,更比舊鋪(約五百呎)寬闊一點,「計埋裝修費都平過續租。」陳漢華口中的舊業主周先生,是老牌建築商周勝記置業第二代話事人周炳權,還有他的兒子周嘉賢。周氏父子是大坑鋪王,○六年起即食街出現之初,他們開始大舉掃鋪,目前在大坑食街共有三十七個物業,包括:廿六個地鋪、四幢大廈、七個單位,超過九成都沒造按揭現兜兜買入,可見周家財力非常雄厚,現時總估值高逾五億元。大坑主街浣紗街上,有名的火車頭越南餐室(其中一鋪)、影星林子善的龍鳳冰室、百佳超市等鋪位,都由周氏父子的公司持有。周勝記置業在二○一○年以近二千四百萬元,買入大坑第二巷的一幢特色三級歷史建築,全幢四層,總樓面面積約二千四百呎,前租戶Unar Coffee Company用地鋪開咖啡店及懷舊傢俬店,樓上改為工作室,假日會擺手作攤檔,也會辦露天音樂會。去年租金突然由八萬多元加至十三萬元,老闆無力承擔要結業,整幢特色建築丟空九個月,上月有指以十萬元租予食肆。

食肆生意跌三成

大坑食街由八條街組成,周炳權近三十個地鋪,大約有八間已變吉鋪現正招租,記者致電問價,發現租金仍然企硬,康記舊鋪現時放租五萬八千元。本刊訪問了周氏父子的多個租客,他們都表示,業主數年前大幅加租後,租金並無回落,令他們在當前的零售寒冬中,非常難捱。專賣串燒的巴別橋,在大坑開業六年,是三十多歲的Mike和柏衡兩表兄弟首次創業,現於區內已有名氣,累積了一批熟客。柏衡以前從事廣告業,經常來大坑取景拍攝,覺得這個老區很有味道,一○年便以二萬六千元,租下安庶庇街三百呎鋪位開巴別橋,表兄弟共花了三十萬元創業,為了省錢,牆上的油漆和每一道門他們都一手一腳整,「嗰時我睇住自己戶口,錢唔多大概十萬元,一直跌到幾乎零。我老婆有正職,將佢嘅錢分一半俾我用,Mike老婆都係。」柏衡續說:「最辛苦嗰陣,我朝朝早由香港仔屋企附近街市,買新鮮食材,左手拿着一個大膠桶,裝晒蝦、蟶子、貝殼類海產,右手攞住幾廿條粟米和好多斤菜,仲要搭巴士返嚟大坑。正常人係無可能拎到,但我咁樣維持咗半年。」巴別橋開業半年後闖出名堂,每晚六點至凌晨十二點營業,全盛時期一晚做四輪生意,有一段時間能維持每天做過萬元生意,但業主卻在此時大幅加租。周炳權旗下公司,在他租鋪後兩個月,以一千二百萬元買入鋪位後,一二年加租至三萬元,一四年再加至四萬五千元。去年起經濟下滑,食客減少,周炳權不但沒有減租,更想加租。Mike記得:「原本佢想加到四萬七千元,我話真係做唔住,今年跌咗至少三成生意額,再加就唔租啦,佢先唔再加。」他們剛續約兩年,但若生意繼續跌、業主再加租的話便要找新鋪搬,「無辦法啊,佢似乎唔志在,又有咁多間鋪。我哋當然想繼續喺呢度,同埋班伙記跟咗我哋五年,唔想打爛佢哋飯碗,但真係捱唔住都無辦法。」

租金有加無減

西餐廳La Breeza最先在上環開業,六年前老闆決定轉戰大坑京街,主打小食和手工啤酒,店員說:「當初呢度係一間爛車房,乜間隔連廁所都無,我哋淨係裝修都用咗一百萬元。但現在人流比最旺嗰時少咗七成,唔知點做落去。」La Breeza一○年三月來到大坑,四百呎鋪月租兩萬八千元。一二年周炳權的公司買入鋪位,周與他們簽新約時,本想大幅加租至五萬六千元,最終雙方傾至四萬元,但不包差餉地租。一四年再加至五萬六千元,店員指:「佢見你放咁多錢裝修,就坐地起價。」市道雖然不好,La Breeza的老闆一直堅持食物質素,如它們的招牌烤肉配菇,一定要用雞髀肉;慢煮八爪魚必定要用北海道的來貨。「生意最好時,每日做到兩至三萬蚊,現在最淡可以得幾百蚊一日。」鋪位租約至明年三月,已做定最壞打算要結業。最誇張是另一間食肆New York Club,原來的五百呎舊鋪位於布朗街,周炳權旗下公司在一一年購入該鋪,翌年New York Club約滿,業主要求大幅加租,由一萬五千加至四萬五千元,店主晴天霹靂:「我一碟小菜賣五、六十蚊,就算炒到手斷,都回唔到本,仲有人工呢。」原本打算就此結業,但有區內業主是熟客,指不捨得他們的食物,以較舊鋪租金低三成的價錢,出租了另一個較偏僻的鋪位,讓餐廳重開至今。

賣銅鑼灣鋪大賺逾億

綜合多間小店的經歷,可見周炳權這個大坑鋪王的企硬作風,多名店主形容:「周炳權是個白髮、高大、約六十多歲的老人,他以前經常坐一架銀色Toyota七人車來大坑巡鋪,不過近幾個月已不再見他。」在康記加租事件發生後,區內代理都指無見過周炳權落區,但周的手下有為他護航,有代理說:「佢同我哋講,其實係粥鋪跳草裙舞,但出面就鬧佢無良業主!」租戶指,通常租約期滿前半年至一年,會主動致電周炳權或他手下傾租。平日周會派出一個四眼男,定時定候到各小店收租。周炳權家族的發跡十分神秘,他的父親周勝妹,五十年代用了四萬元,買入大角咀塘尾道廿五號地皮,九三年興建周勝記商業大廈,現時大廈仍由周氏家族持有作收租之用。周勝妹七十年代成立周勝記置業有限公司,○五年離世。周勝妹共有十名子女,周炳權是長子,目前是周勝記的大股東,持有約五成股份。周勝記成立初時,公司註冊地址是銅鑼灣波斯富街,此後銅鑼灣及灣仔成為家族發跡地,除了買鋪,周炳權十多年前,在灣仔軒尼詩道開藥房,有藥房老行尊指他不愛打交道,亦不會像他們一樣互相「拆貨」,「佢自己有自己做,賣嘅嘢比較貴。但未有自由行之前,灣仔藥房得幾間,所以佢都賺得幾多。」然而,藥房只是他的「副業」,賺的始終是「濕碎錢」,他的「正職」是炒鋪。周炳權在市場響朵之作,是○九年登龍街一役。當年銅鑼灣登龍街只是一條樓上酒吧街,地鋪的食店未像現時那麼多,但周炳權早着先機,在九十年代分別以二百五十萬及五百萬買入兩個鋪位,再在○八年用三百多萬買多一個單位,三個物業之後賣予一間私募基金,後來基金轉售予化妝品龍頭莎莎(0178)主席郭少明的公司,興建商廈V Point,周炳權大賺一億六千萬元。目前周勝記的辦公室,位於軒尼詩道越興大廈。

有當年曾與他在登龍街交手的收樓中間人指,當年一間叫豐泰的私募基金,欲收購登龍街八至廿二號所有單位重建,過程中這名中間人欲接觸周炳權,但他一直不願直接傾談,「叫我哋有乜就同佢律師傾,但其實乜都傾唔到,直到佢知所有人都賣晒喇,先肯埋牙傾價錢,咁佢個價梗係最靚啦。」到約實上律師樓簽約當日,周氏臨門再吊高嚟賣,叫多一口價,而這口價,是足足多一倍價錢,「佢叫一個double,佢話你肯就買,唔肯就算,但個重建就爭佢呢一伙,最終個私募基金讓佢囉。」

女賣甜品子做律師

大坑大幅加租,令到很多想透過創業實現夢想的人,最終死在昂貴租金之下。周炳權的女兒周凱儀(Tracy),有阿爸做後盾,故有能力在灣仔盧押道的旺街開鋪,賣法式西餅,實現自己夢想。她的小店叫Pomme,這間鋪是周勝記置業於八七年,以二百多萬元買入地鋪連一樓至今,Pomme○九年開業,賣的是三、四十蚊一件的法式西餅,店內只有約十四個位,其中一角更闢出來賣懷舊飾物。記者曾在下午茶時間去幫襯,連記者與攝影師在內,一小時只有三枱共六個客,環境非常寧靜,有如置身法國的小店。Tracy當日亦有親自看鋪,但大部分時間由職員負責招呼客人。Tracy當年開業時,曾接受過不同傳媒訪問,她稱自己在加拿大及澳洲讀商科畢業,後來因對工作及人工不滿意,於是去了法國學做甜品,並到日本實習。她說開甜品店最大挑戰是食材穩定性、競爭及客源。但其實在現實的香港,租金往往才是致命傷。周炳權的兒子周嘉賢是大律師,今年廿八歲,先後在英國華威大學及香港中文大學讀法律,周炳權擔任董事的十四間公司當中,五間周嘉賢有份做董事,一同和父親擁有物業。他曾是港隊花樣滑冰代表,現已退役。

恒基金朝陽建豪宅

周炳權在零售寒冬中企硬,目前他在大坑的三十多個物業當中,大約有八間未有人承租變吉鋪。大坑食街合共八條街中,現有約四十三間吉鋪(包括周炳權的鋪位),其中九間門外貼了田生地產的封條,並有一個租務熱線,記者致電表示想租鋪,職員說鋪位只收購並不出租,但不願透露幫什麼地產商收購。本刊查冊發現,貼了田生封條的鋪位,部分屬於順享有限公司及粵洋投資有限公司,兩間公司的董事同為禤寶華及羅泰安,以往有報導指,二人多次為田生、恒基等地產商收地和收舊樓。大坑食街大約在二○○六年出現,順享在一○年購入大坑新村街地鋪,一二年發生新村街一幢唐樓被掛巨型鬼畫事件,該唐樓及其對面的樓宇,是田生的收購目標,目前大部分單位住客已搬出。此外,恒基也收購了新村街九至十三號合共三幢唐樓八成以上業權成為話事人,唐樓早於一○年由順享先行收購。恒基正與金朝陽在區內合作發展住宅項目「雋琚」(恒基佔79.762%),共一百一十九個單位,即將開賣明年入伙。金朝陽在大坑近年已有兩幢豪宅落成。此外,紅色資金也正蠢蠢欲動,與大坑食街一梯之隔的大坑道重建項目,由深圳中洲集團旗下的中洲控股持有,公司近年才開始活躍於香港地產界,分別買下火炭及大坑兩塊地,集團董事長為全國政協委員黃光苗。公司向城規會申請將唐樓重建成三十層高豪宅,提供二十三個單位(個別單位最大面積逾一萬呎),並計劃將連接着的綠化帶改建為私家車路,引來居民反對。大坑有多個豪宅項目陸續上馬,穿梭唐樓的食街小店,在這個氛圍下沒落,大概數年後就會變成一幢幢的豪宅,唔怪得大業主企硬。金朝陽回覆本刊指,沒有在大坑與田生或周炳權的公司合作。恒基則沒有回覆。據悉,有份在大坑落釘的田生,暫時無意向周炳權收購鋪位。

鬼城治安變差

周炳權以往從未受訪,平日作風低調。記者到周勝記辦公室門外等候,他一見鏡頭便以公事包掩面,走進一間便利店。記者追問他如何回應大坑租戶指他大幅加租、是否幫地產商收地,他都沒有回答,要求記者離開。記者之後向周炳權作書面查詢,他沒有回覆。昔日的大坑食街,是個只有雜貨店和車房的老區。十二年前,第一間咖啡店「Cafe on the corner 」開業至今,老闆記得:「大坑以前很靜,全部係唐樓。」老區當年因租金平,吸引了創業者小試牛刀,後來餐廳愈開愈多成為潮人蒲點,令小商戶成功發圍,但同時也成為地產商獵物,最終還是敵不過財雄勢大的地主。不少租戶都有感,大坑最光輝的高峰期已過,「香港人一窩蜂嚟,又一窩蜂咁走,我諗係一個循環。」大坑區議員楊雪盈說,區內鋪租逆市上升,吉鋪愈來愈多,入夜後,燈光轉弱影響治安,近日已有兩、三單搶劫案發生,亦有餐廳貼出「沒有留下現金」的告示,可見吉鋪潮對社區民生造成負面影響。說到底,又是那香港式的地產霸權,一手摧殘輝煌的創業天堂,變成令人黯然神傷的鬼城。

周炳權家族持有大坑物業

浣紗街:10個鋪位、3個單位新村街:2幢物業、2個鋪位、1個單位京街:1幢物業、7個鋪位、3個單位布朗街:3個鋪位第二巷:1幢物業施弼街:2個鋪位安庶庇街:2個鋪位市值:約$5億

客家人聚居地

大坑最有名的舞火龍,相傳是百多年前,村民用來擊退瘟疫的方法,自此成為每年中秋節的盛事,每次都舞足三天,祈求平安,至今仍有不少大坑原居民參與,並吸引外來遊客。十九世紀香港開埠初期,在大坑現時浣紗街近蓮花街位置,有條大水坑,匯合山上各條支流河水,流進維多利亞港,大坑因此得名。大水坑兩旁是過千名客家人的聚居地,遍布客家人的金字瓦頂居所。現時浣紗街近光明臺位置,於四、五十年代是大水坑的上游,曾有許多洗衣工人利用河水清潔衣物。那時大水坑經常氾濫,一落雨便容易有山泥傾瀉和水浸。大水坑在六十年代開始被填平,一二年完工。四十年代,大坑後山開發礦場,吸引外來人居住,山上建有臨時平房區,現已成為豪宅集中地。六十年代,大坑收地潮盛,所有客家村屋被拆掉,換成五、六層高一梯一伙的唐樓,即現時食街位置,但仍保留第二巷四號、建於三十年代的古樓,被列為三級歷史建築,現為周炳權物業。

撰文:關卓凌、梁佩均攝影:高仲明攝錄:葉漢華、李育明資料:資料組插圖:祝健中news@nextdigital.com.hk

 

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2017-01-12  NM