ZKIZ Archives


盡沽30億貨還債 鋪王收山

2004-4-8  NM




過去兩個月,樓市急劇升溫,尤其 是鋪市,每天都有投資者大手掃貨的消息。個別鋪位,更升破九七年呎價,鋪市升得熱火朝天之際,有鋪王之稱的鄧成波,卻急不及待要放盤清貨。過去兩個月,他 不停出售物業,當中還包括他已持有十三年的至愛——旺角電腦中心。他密密手散貨,轉眼間已賣出十項物業,至今總共已套現近十億。然而,這筆錢都用了來還 債。原來,他欠下花旗銀行約四十億按揭貸款。故此他不得不趁市旺,賣鋪還債。現在,他手上仍有六十多件貨待沽,估計市值達廿億。鋪王盡沽三十億元鋪位後, 將兩袖清風,還計劃收山退隱大陸。鋪王落得如此田地,皆因在九六、九七期間,為了力谷成功地產上市,他瘋狂掃貨。可是,就在上市前兩個月,發生金融風暴, 不但令鋪王的上市夢玩完,那些鋪位還淪為負資產,令他幾乎沒頂。「金融風暴後,我都睇化啦!我自細一個人,同阿媽一齊,由零開始,現在點都好過以前。」鄧 成波慨嘆說。今年已七十歲的鄧成波,以前每天在中灣游早泳,但自今年起,他已改為在南灣道散步晨運,只在氣溫二十度或以上的日子,他才會下水。「我過年時 返大陸,得零下幾度,着了涼,覺得不是很舒服,所以都逐漸減少游水,人始終是血肉之軀嘛!」鄧成波身體不及以前弗,同樣他的身家,亦已不能與之前相比。追 溯至九七年,他擁有百多個鋪位,市值七十三億元;今日,雖然他擁有的鋪位仍有近百個,但價值已大幅下跌六成至三十億元,而且都淪為負資產。去年十月,一向 是他的大水喉中銀香港,更將他約四十億元的物業按揭貸款,列為不良資產,並以差不多五折的價錢,即二十多億,轉售花旗銀行。銀行界人士估計:「中銀明知佢 還唔到四十億,於是半價賣給花旗,撇賬一半攞番廿幾億都好。鄧成波變咗欠花旗四十億。當然花旗都計好晒數,要鄧成波賣晒批貨,都可以賺到幾億。」

忍 痛賣心頭愛鄧成波亦表示,花旗定下每個鋪位底價,「佢哋叫我唔好賣得咁急,要等吓先。但經過九七金融風暴之後,我而家已經較為保守,趁今次個市一郁,應該 賣啲物業先。花旗買了這批按揭,投資了咁多,都是想賺錢,我減番啲磅,對大家都好。」故於上月,他割愛出售至愛——旺角電腦中心,以三億九千三百萬,售予 同是投資者的大鴻輝。這個旺角電腦中心,原是豪門酒家,鄧成波於九○年,以五千九百萬買入後,將酒樓間成電腦商場,長期租滿,月租收入二百八十萬,有八厘 半回報,是他旗下收租最多,回報率最高的物業。地產經紀透露:「他上個月要賣這個鋪時,曾慨嘆過如今已不能造一個同樣成功的商場,他很捨不得賣。」

為 上市落重注鄧成波今日要盡沽鋪位,歸根究柢,都因為他在九七年時做的上市夢。鄧成波於九七年十二月,計劃將旗下的成功地產上市。為壯大公司的資產值,更於 九六年開始,不停在市場中大手掃貨,如以四億九千萬,買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位,最高峰時期市值七十三億,貸款額達四十億元。回首當初,鄧成波 笑說:「有一次跟銀行的高層食飯,我唔講邊間啦。飯局時其中一人提出話可以幫我上市。我以為佢講過就算。點知第二日他就叫下屬拿我的資料出來研究,當時是 九六年中。他們話銀行貸款利息八厘幾,上市集資洹給小股東只要四、五厘。因為我的貸款銀碼大,所以幾厘息差速好遠。他們話上市,咪上囉!」

欠 債四十億這盞「點」他去上市的「照路明燈」,估計是一直支持他的大水喉中銀香港。「中銀照顧我好耐,我第一間幫襯集友銀行,七○年我開觀塘的好合酒樓,貸 款額係一百四十三萬,它好似供我讀小學。後來(買鋪位)幫襯其他姊妹行做按揭,它們供我讀中學。到它們合併成中銀香港,我多謝它供我讀大學。」成功地產原 計劃在十二月上市,怎料在兩個月前發生金融風暴,鄧成波的上市夢玩完,噩夢隨之而起。他不單欠下周身債,當時他還有價值二十億元的物業,還未完成交易,單 是落訂已用了三億多。為了甩身,他唯有不斷踢契,鄧成波當時不斷入稟法庭,以物業圖則不準確,或業權不清楚為由,要求與業主取消交易並取回訂金,但大部分 都不成功,被殺訂的,至少有一億一千萬。最慘烈的損失,來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址,當時作價三億三千萬,鄧成波落訂四千萬,後來他沒有完 成交易,東方紅將物業以二億二千萬轉售他人,並向他追討一億一千萬元的差額,最後扣除訂金,鄧成波還是付了七千萬予東方紅。「金融風暴後,我都頭痛了十幾 日,諗吓點樣善後,但之後都睇化啦。」自知周轉不靈,鄧成波於九八年五月,將旗下大量物業二按給中銀套現,將貸款額推高至三十七億元。每月供款達五千多萬 元。其後他將其他銀行的按揭貸款轉至中銀,令他共欠中銀四十二億。「最艱難是九九年下半年,那時美國五次加息四分一厘,一次加息二分一厘,租金開始下調, 每個月收租不夠供樓,就靠賣物業填補。」

大屋搬細屋除出售手上鋪位套現,鄧成波亦將自住了近十年的南區大屋出售。鄧成波原本居住南灣道蕙園 的四層五千多呎大屋,大屋有一條小徑可直通出沙灘,方便他每朝游水,九一年買入後,更花了一千萬元及用了一年時間裝修。但於二千年尾,他忍痛以七千八百八 十萬出售。然後以二千一百五十萬買入南灣道一個分層單位,大屋搬細屋。以往他有四個工人,現只剩一個,以照顧九十歲的母親。他說:「總之有兩餐咪得囉!再 多你又食唔完。講真,我無機會再用幾億買間house住,但住house有住house的頭痛,我太太那時話成日要走上走落好辛苦,又要特登請個人睇實唔 好俾沙灘啲人入到我間屋。」鄧成波為那百多件蟹貨,既要四出賣鋪「撲水」,又要跟銀行周旋,但他睇得很開。「身家無咗,但仍有健康。」比那些曾與他齊名的 泳,如「細鄧」鄧博文及羅兆輝,他總算幸運。

留得青山在九七年與他合稱大 細鄧的「細鄧」鄧博文,因為他們的兒子均以「耀」字排名,兩人特別親切投契。「當年細鄧喜歡買一個鋪,間細後出售,容易賣。金融風暴後,他的鋪賣不出去, 找不到裝修數。有次俾人用暴力教訓,返到屋企還收到電話警告;第二次又同裝修佬爭執,差一點俾人用螺絲批插眼。「他夜晚嚟搵我,說還有很多單未找數,我叫 他不如離開香港,因為他現金有問題,我就俾咗幾十萬佢。後來就聯絡不上,可能見香港落得太慘,就算返嚟都未必翻身,索性留在外邊。」至於曾燒炭自殺,後來 神經恍惚行為怪異的羅兆輝,他暗串道:「做人最緊要努力,成敗是非戰之罪,問題是睇唔睇 得開,有些人又燒炭又咩……你留得青山在,有條命或者還有機會!」眼見往日的戰友一個個倒下,鄧成波感慨地說:「我經歷過六十年代廣東信託銀行擠提;七十 年代股災;八十年代中英聯合聲明、六四,和九七金融風暴。四個浪,尤其是九七那個最大的浪,我咩都睇化啦!」鄧成波明言不喜歡兒子沾手地產:「我經歷了咁 多,才明白了少少,他們更不懂。今次是因為○一年開始減息,我才否極泰來,他們未必同樣幸運。」鄧成波慶幸未至於像細鄧一樣要敗走東南亞,但即使他現在盡 沽手上物業,亦未必能還清四十億元債款,估計還要與花旗商討。

享齊人之福鄧成波個人事業固然傳奇,在感情方面亦十分精彩。他共有兩個太太, 一個紅顏知己。他於二十六歲時與第一位妻子結婚,岳父是經營酒樓的,結婚頭三年就生了三個兒子,分別是耀宗、耀文和耀輝。七四年,妻子與兒子移民美國唸 書,夫婦倆聚少離多。八○年,鄧成波認識二奶葉少萍,八四年便與髮妻離婚。他有一個習慣,就是愛用「一六三」車牌,原來因為葉少萍。「以前做車行,有次收 到一架BP163的車回來,我太太話B是波;P是萍,都幾好,跟住我話有『一六三』就買啦。」鄧成波滿臉笑意地說,現時他持有八個「一六三」的車牌。他還 有個紅顏知己,名叫徐月,據說是約十年前在酒樓認識的上海姑娘,現時在廣東道帝國大廈二樓經營艾卡美減肥美容中心,居住在何文田山道住宅。鄧成波說他共有 七個孫,但就始終拒絕透露有多少子女。據知,他至少有六個兒子。長房生的大仔耀宗有自己的事業;次子耀文負責工程,現為父親旗下的店鋪做裝修、改裝工程; 三子耀輝則負責打理父親的愛視美眼鏡。愛視美現時共有十二間分店,及一間售賣較高檔次眼鏡的尊貴視力,位於蘭芳道一號。而二房生的四子耀邦正在廣州讀中 醫,五子耀昇則在美國讀書。據悉,由紅顏知己所生的小兒子,現還在就讀小學。

波叔待售物業表以下67項物業全由花旗銀行做按揭

招 牌生意起家鄧成波經常掛在口邊的,是他讀得書少,沒有「哥呢」。他於三四年出生,五歲時父親過身,由母親獨自撫養成人,故他只讀到小學畢業,十六歲就出來 學師做電燈,十九歲時由電燈轉做光管,他就是在霓虹光管招牌中找到第一桶金。六十年代,他在長發街十三號開鋪,據當時在附近開店的街坊說,他當時做的霓虹 光管多得排滿整條街。後來因常被樓宇的業主投訴,招牌遮擋他們的視線,很多大廈都不准掛霓虹招牌。在生意開始走下坡時,他開始涉足地產,由於他當時居住在 美孚,就在附近買賣住宅投資。其後因為租務管制越來越嚴謹,他才轉戰鋪位。鄧成波除了主力投資店鋪外,二十年來還沾手很多其他生意。最廣為人知的是成功車 行,於八二年開始經營,主要做二手車生意,但十年前已停業。「不是無得做,而是我們不夠膽做,有些車被人拆開組件再合埋,無批文的,我們不能做不合法的 事。」雖然車行仍在,但鋪只用來泊自己車,寫字樓則作地產生意之用,平常只見員工們閒談及吃下午茶,十分悠閒。鄧成波現時生活很優游,晨運後在家裡吃早 餐,就一直留在家中收傳真、聽電話。下午四圍睇鋪,週末就會和朋友到金湖海鮮酒家打麻雀。「我的生活好簡單,消費又唔大,人的年紀大,都是吃魚、菜、豆 腐,吃得多都未必消化到。國內樣樣都好平,生活簡單。而且好多大地產商都上去發展,所以等幾年後,搞掂晒這些物業,返國內生活都幾好。」鄧成波說。

九 七炒鋪紅人去冲邊鄧博文:人稱「細鄧」,九七後因「炒燶鋪」而離開香港,欠下一大筆債項及經紀佣金。現時返回老家越南經營戲院,短期內不會回港。陳國慶: 九七後已無出來投資鋪位,現時不知所終。周南:有鋪俠之稱的周南,今年已六十五歲,現已退身鋪壇,少有再買鋪投資。不過他在旺角還有二十多個鋪位收租,在 旺角區仍有一定影響力。羅兆輝:經自殺及言語失控一役後,已離開香港。據知大劉劉鑾雄已出錢送他到加拿大,安心養病。譚伯榮:已年過七十,只間中買入鋪位摸貨,鮮有露面。黎兆康:有「單邊黎」之稱,揀鋪專揀單邊鋪。去年因癌病過身,剩下少許鋪位給兒子收租。

九七年,一眾商鋪泳聚首一堂,出席地產代理公司的晚宴,今日卻只剩下鄧成波(前左二)和羅家寶(前右二)仍活躍在市場。而「細鄧」鄧博文(後右四)已避走越南;羅兆輝(後左三)燒炭後已隱居加國。

摸 貨炒Б鋪市波叔能夠趁高價出貨減債,全拜近月鋪市大升所賜。事實這三個月來,鋪價成交不單屢創新高,部分竟還重越九七年水平。例如旺角信和中心26、27 號地鋪,原業主九七年以二千五百萬摸頂購入,事隔七年,今年三月賣出,售價竟達二千九百萬,比當年貴近兩成。在這大升市中,原來背後有人興風作浪。這包括 專攻旺角鋪的摸貨大王蔡柏能。今年初起,他摸入逾十二個鋪位,慢則一個月,快則一天內,便告摸出,人稱「快槍手」。地產代理估計,他數月間,賬面閃電賺近 二千萬!今年四十來歲的蔡柏能,在九七年也曾現鋪壇;他說:「我炒鋪贏㗎!不過玩股票孖展,一鋪輸清身家,要走佬之嘛!」今番重出江湖,本錢不多,蔡柏能 自然炒得更「狠」。

與拍檔齊齊搵食「佢炒鋪好勇㗎!專揀十幾廿年無成交嘅靚鋪,出超高價利誘業主放賣;但同時他有兩個條件:成交期要由一般 兩星期延長至一個月,而訂金則由百分之三減至百分之一,務求以最保險及最低成本摸貨。」一名地產代理說。剛以三千五百萬易手,每呎售價達二十二萬,成為全 港最貴鋪的旺角西洋菜南街2Y號單邊鋪,正是蔡柏能的代表作。該鋪原業主在八五年以一百二十萬購入,上月初蔡柏能以三千四百萬元高價買下。不出一個月,蔡 柏能便以三千五百萬賣予另一投資者蕭奇標,鋪價又創新高,蕭奇標並馬上叫價三千八百萬放售。蔡柏能坦白說:「蕭先生係我九七年炒鋪嘅好拍檔,佢鍾意咪賣俾 佢,大家兄弟有錢齊齊搵,以後一定都有合作!」不過這次由老友接貨,地產界卻認為內有玄機。一名地產代理說:「咁樣左手交右手,唔熟行情嘅,咪以為件貨好 搶手囉,最後接貨者就接冲火棒,成為大水魚。」

鋪市步入整固期該鋪現租予賣小食的冰世界,每月收租十四萬,回報率只得四厘多。冰世界老闆王 令之搖頭說:「這鋪無可能係鋪王!呢度人流係旺,每小時有萬多人經過,不過就旺丁唔旺財。我租兩年已算租得最耐,間鋪之前做過文具、手機零件,幾個月玩 完。」當時裝批發出身的蔡柏能,曾是澳門葡京賭場洪福廳的股東之一,近年已轉往新疆經營商場。這次趁市旺回港,旨在「撈」一筆。「我喺新疆都有繼續留意香 港鋪市,嗅到有刋『味』就即刻返落嚟。而家都係贏粒糖啫,甜甜地咁啦!」資深投資者黎永滔說,這次升市由部分投資者「撩起」,後市叉樂觀。這幾個月他亦無 入貨,反而趁勢出貨套現。「個市脫離現實。好多投資者以為自由行有利鋪市,於是用高價買入旺區快要續租嘅鋪位,博租金可大升。但我喺旺角做飲食、電腦等生 意,都唔覺自由行有咩幫助。事實而家已有新晉投資者走出來『接火棒』,我唔排除鋪市快有調整。」


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22101

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019