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$250億「鋪王」揀鋪有法

2011-9-1  NM




香港寸金尺土,鋪租有升無跌已是 鐵一般事實;尖沙咀廣東道化妝連鎖店Colourmix,鋪租由七十四萬跳升至一百五十萬;中環華人行的勞力士,續租金額要二百四十萬,呎租達二千四百 元!連馬鞍山商場細鋪,亦有地產代理搶高租金十一倍承租。對普羅市民來說,買鋪收租,其實並非遙不可及。手持一百五十多個鋪位的大鴻輝集團主席梁紹鴻便 指,數百萬的細價鋪,師奶阿婆買得起,現時仍有得炒。有十多年投資鋪位經驗的他,樂意向初哥授予揀鋪四大心法。梁紹鴻簡歷

梁紹鴻由中環到旺角以至元朗市中心都有鋪在手,連同其他物業投資,市值逾二百五十億元,堪稱「鋪王」。他是舊日怡和買辦兼香港置地董事梁顯利的幼子,大學 畢業後曾擔任股票分析員,又做過外匯、期貨、黃金等買賣。九七年金融風暴後,只持有三個物業的他看好香港前景,成立大鴻輝集團,開始狂掃香港鋪位,尤其○ 三年沙士時,他自稱「財仔都借埋」瘋狂入貨。近年他更進身發展商之列,旗下有八個酒店及服務式住宅項目正在發展。

揀鋪第1睇:邊個係業主?

「講個故事你聽就明。○三年,有個年紀大嘅老業主持有深水埗福榮街一個鋪位,但他老婆就好後生,他死後老婆才爆出有個男朋友,呢個男朋友實叫佢賣鋪分水 啦!」梁紹鴻知道他們不懂營商只想套現,再加上經紀「自動自覺」幫忙壓價,於是爽快地用五千七百萬元買入鋪位,現時該鋪每年回報達十一釐!「又例如謝瑞麟 當年破產賣鋪,佢做零售一定知咩位有得做,實係靚鋪;加上等錢使可㩒價,保證唔會貴!」梁紹鴻說,所以買鋪時他一定第一時間問:「業主係邊個?」,第二個 問題就是:「點解要賣鋪?」最筍的鋪是業主被銀行逼倉,又或老一輩過身要分身家,急着轉售套現。經紀再從中壓價,那些鋪位便有機會平、靚、正。相反,「如 果個業主係李嘉誠,咁你輸梗!因為喺佢手上唔會有筍盤放出來,筍的都唔賣啦。」如果是炒家呢?梁紹鴻表示他們貨如輪轉,而他是作長線投資的,「咁就要睇吓 佢哋開幾大個口喇!仲有一類人講唔出仲咩賣鋪,其實只係想放售『秤身家』,咁就無謂浪費自己時間!」

揀鋪第2睇:行路及消費模式

梁紹鴻認為,鋪位位置最好在每一個地區的中心,而每個中心的人都有不同的走路方向和消費模式,「要觀察那一區的人是怎樣走的,例如從地鐵站下車後是怎樣走 回家?怎樣過馬路?他們回家的時候會經過哪個鋪?」很多人以為斑馬線前面的鋪會有人流聚集,租值會好,「其實唔係,佢哋堆喺度等過馬路,反而仲擋住個鋪。 反而呢個鋪隔籬嗰間鋪,生意及租值會因此更好!」除了行路方向,還要看該鋪附近的消費模式,例如旺角雖然是不夜天,營業時間長,但消費者主要是本地年輕 人,相對銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等多名店及內地有錢客消費的地方,後者租金的調高幅度較大。揀鋪還看租值潛力,梁紹鴻說,上手業主有可能「落錯」行 業,如果找到合適的行業租鋪,變相就是幫鋪位升值,「要諗定該鋪可做咩行業,再主動搵租客sell埋佢哋。有一個新屋邨,業主租俾銀行,但銀行五點就關 門,浪費咗個靚位。呢啲屋邨鋪搵7-11等便利店先適合;你係街坊,夜晚肚餓都想落街就可以買下嘢食啦!而且這些店經營時間長,租金又可加番啲。」

揀鋪第3睇:鋪有鋪形

鋪有鋪形,直接影響該鋪的租金收入。「鋪嘅價值係好難估的,通常行內人及銀行會將一個鋪分割成不同部分去估值,所以一個鋪位同隔鄰鋪嘅價值已可以好唔 同。」梁紹鴻說。一個三十呎深嘅鋪,最值錢已是門面的十呎,佔了鋪價的六、七成;鋪形除了分平常的長形、方形外,還有其他形狀,「當中扇形鋪是最好,因為 門面闊裡面窄,可在門面放多啲貨吸客。而『高頭大馬』嘅鋪位可以間到閣樓放存貨,亦較搶手。」另外如開金鋪,「跑馬場」形的鋪最啱,因夠長夠深無柱位,方 便顧客如「睇晨操」般圍着飾品枱看貨品。

揀鋪第4睇:秤自己身家

買鋪都要講「氣勢」,梁紹鴻強調:「要啲經紀第一時間話俾你知有靚盤?你就要話俾個市場知,你係大買家,成日都有交易,而且落決定要快,啲經紀有貨即刻俾 你!」九八年金融風暴,旺角西洋菜南街百老匯戲院對面、好望角大廈七個相連鋪的原業主,即日資的微笑堂,急於回國搞資本重組,急須賣鋪套現,梁紹鴻即時出 價四點三億,形容為「抵到爛」,並馬上聯絡當時的滙豐銀行管理層趕快籌錢,當時成交期只有一個月,比一般的九個月短。就在這時,更有「水」的麻雀館大王石 鑑輝出價四點一七億,雖然較低,但卻主動提出一個星期便成交,且現兜兜全數現金付款,「我律師話要審閱地契,基本要一個月,即時成交有風險,我哋又要時間 籌錢,結果被石鑑輝攞咗呢批鋪,而家已升值至二、三十億元了!」梁紹鴻失落地說:「買鋪都好講緣分,同間鋪無緣呀!無辦法!」

鋪價高處未算高

現時香港的鋪價屢創新高,加租頻仍,連梁紹鴻也嚇一跳,「我喺海防道有個鋪,現月租三十多萬元,出年六月才交吉,竟有參茸行而家已提出預租一年半,並主動 開價每月一百萬元,放低五個月按金,及放低交足三年租金嘅支票,俾我逐個月攞去入數。而家啲租客咁豪爽,我都嚇咗一跳!」梁紹鴻認為在現今市況,仍可搵到 投資鋪位的機會,「據我知好多師奶兵團都由炒樓轉為炒鋪,有啲鋪幾百萬至千多萬,現收到三釐半回報。現時市況及通貨膨脹下,鋪價加到令回報得番兩釐半至三 釐,仍有人覺得合理會買,加上靚鋪通常已被收起唔賣,貨源少,所以鋪市仍有得升。」


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