補償機制完善保存都市歷史記憶香港市建局主導都更創造三贏

2012-7-9 TWM

香港啟動都市更新已長達十幾年，歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也歷經數次修正，香港政府設立「市區重建局」主導都市更新，由政府擔負起「公共利益」的責任，創造都更戶、建商、政府三贏，作法值得台灣借鏡。

撰文‧燕珍宜

二○一○年初，九龍馬頭圍道一棟樓齡超過五十年的六層樓老屋，不幸發生崩塌慘劇，震驚全港。根據香港市區重建局統計，香港屋齡超過三十年的房子高達一．六萬棟；而屋齡超過五十年的房子，更超過四千多棟。

都市更新在香港，不單是建築老化問題，更是嚴重的社會問題。許多破落的大樓，住的多是一些外來移民與弱勢居民，居住品質惡劣，更容易衍生治安問題。

公營單位主導「不以營利為目的」因此，香港啟動都市更新已長達十幾年，迄今共完成五十五個重建項目，共有近三萬四千戶，平均每年推動五個案子。其中歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也數次修正，「香港經驗」的成功與失敗之處，值得我們借鏡參考，並引以為戒。

首先，為何台灣的都更案，建商與都更戶總是糾紛不斷，香港則無此問題，原因與誰來主導都更計畫有關。

台灣都市更新模式，由於政府害怕被扣上「與民爭利」的帽子，因此自動退位、將角色降到最低，由建商來發動都更，讓利益、立場對立的私部門（建商與住戶），自行談判所謂的分配問題。這先天利益衝突的雙方，誰的餅畫大一點，另一方的餅就一定會縮小，導致利益分配的糾紛與衝突層出不窮，也引發各界批評，都更的龐大利益由建商獨攬。

香港的都市更新是由政府出資，設立「市區重建局」（市建局）來主導。市建局成立於○一年，從規畫、收地、賠償、標售、業權，都是由市建局統整後，才公開招標由建商接手。

市建局的最高權力架構是董事會，董事會的成員有政府官員、立法會議員、專家、學者與社會工作者等，他們的工作都與市區更新有關。市建局啟動的營運資本，來自政府注資的一百億港幣，以及豁免都市重建項目的地價。

由公營單位主導的都更計畫，與建商啟動的都更最大不同在於，「不以營利為目的」。市建局企業傳訊總監邱松鶴解釋：「市建局也會開展一些無利可圖，甚至虧損的都更專案，這是我們與發展商（建商）最大的分別，這精神也比較符合都更的公共利益原則。」○八年市建局就曾因房價大跌而虧損四十五億港幣，後來則因為房價回漲，○九年變成六十九億港幣盈餘，盈餘會投入在拆遷賠償以及新的都更項目中。在都更執行過程中，市建局會協助原住戶尋找新住處，至於釘子戶，因為市建局有強制拆遷權力，因此釘子戶的問題並不嚴重。

補償機制透明化、制度化

由建商主導的都更案，一般不會賠償弱勢的承租戶，但是香港市建局則根據《業主與租客（綜合）條例》，補償額約是租戶三年半租金的總和，補償下限為七萬港幣。對於一些不希望拿錢的租戶，市建局會協助他們申請香港的公共房屋。

台大建築與城鄉研究所所長黃麗玲表示，台灣都市更新中，政府的角色非常弱，讓私部門去談分配問題，政府沒有承擔起審議、保障人民財產等責任。都市重建龐大的開發利益由建商獨享，是否嚴重違反都市更新政策開宗明義所標舉「公共利益」的大旗，值得檢討。

一九九○年代末期，市建局前身「土地發展公司」，即因被批評官商勾結，讓重建的大部分利益落入合作的地產商口袋，而不是給了社會或公營的土地發展公司，最後，香港政府只好關閉土地發展公司。而今，即使已有由市建局主導，執行不以營利為目的的都更計畫，但若建商可以自行整合改建舊樓，符合雙方利益，並非一定得由市建局主導，同樣可以進行。

香港另一成功之處是補償機制透明化、制度化。以下是台灣每戶都更戶都會遇到的棘手問題：「建商給的條件是三十五坪實坪加十三坪公設，現在住的坪數是三十三坪，建商要我們家用一坪四十五萬元的價格買多出來的十五坪……，請問如此這般的條件合理嗎？」「建商給的條件合理嗎？」每戶都更戶都怕被建商占便宜，都想成為最後一位簽同意書的人，都想談到最好的條件。台灣都更設計，每位都更戶得到的補償利益可能都不相同，似乎只要會吵會鬧就有糖吃，既不透明、又不符合公平原則，這也是都更案爭端不斷、延宕落後的主因。

香港都更的補償機制是經由立法會（類似台灣的立法院）批准，有一套客觀標準，以達透明與制度化。此補償公式為以「同區七年樓」的單位價格乘以收購面積：是指在重建區同一或近似的區域內，樓齡約七年樓房的單位平均價，按照此單位價，乘以收購樓房的面積，就可以得出補償金額。此為一樓以上住宅的方式，至於一樓店面，則再加三五％的面積計算。

這個「同區七年樓」的單位價，不是由市建局估計的，而是以抽籤方式選出七位獨立估價師估價，最後把估值最高與最低的剔除，再把其餘五家估價師的估價除以五，得出平均數。這樣的補償設計，暫且不論都更戶是否覺得「足夠」，但是至少不會有同一樓房不同價格的情形出現。

邱松鶴補充表示，對於都更原住戶，原本，香港︽市區重建策略︾規定一律採取現金補償，但後因許多民眾反映希望能以樓換樓，因此，新法規也開放改建後，原住戶可以簽約當時新樓單位價回購。

積極保存歷史文化

站在香港島的灣仔區或荃灣新天地，放眼望去，一棟棟嶄新的商業大樓與豪宅取代市井小民舊式唐樓，擺滿國際精品的豪華商場取代了街道小商鋪。拆舊樓蓋豪宅，引來香港居民對都市更新最後都簡化成「一切都只為了錢」的批評聲浪。

二○○六年香港政府強硬拆除具歷史意義的天星碼頭與皇后碼頭，引發群眾聚集抗議，香港社會趨向保存具歷史特色建築。香港社會工作人員協會榮譽會長吳水麗表示，不論是政府或私人機構進行市區更新時，對樓房的修復工作及具有保存價值的建築物應給予充分保護。

市建局也從善如流，採納各界的建議，不但展開六十棟具有歷史價值戰前樓宇的保育工作，並透過協商收購與資助修復的方式，展開騎樓式建築保育計畫。其中，位於灣仔的四棟騎樓式建築──和昌大押，即透過細緻的保育翻新工作，如今成為有特色的餐廳；而香港中環街市大樓，則規畫成為「城中綠洲」，並採納原住戶意見，拒絕ＬＶ等國際精品進駐。

房地產開發豪宅化，往往就是驅逐當地小的商家，邱松鶴表示他們也注意到這個問題，已開始規畫小商鋪的安置計畫。

台北市長郝龍斌一一年二月參訪香港的都市更新時，即表示要評估成立台北市的都市更新公司。都市更新應是整體都市計畫中的一環，都市更新不能以私人利益為目的，而涉及公共利益的都市更新，政府更不應該缺席。

都市更新

台、港兩樣情

台灣

實施時間 1998年公布《都市更新條例》已拆遷數 122件，共15395戶

都更實施者私人建商

土地所有權私人

拆遷補償機制談判制、金額不透明

釘子戶不能強制徵收

香港

實施時間 1988（土地發展公司）已拆遷數 55個重建項目，共約3.4萬戶都更實施者公營機構市建局

土地所有權政府

拆遷補償機制補償規定公開透明

釘子戶強制收回

補償機制完善保存都市歷史記憶香港市香港建局主導都更創造三贏

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2015-03-02 TWM
把翻土當練功樂當農場裡的男主角從陽台到屋頂，藝人許傑輝在水泥叢林中耕種近十年，耕種教會他的，不只是辨認植物種子或土壤酸鹼值，更教會他在五光十色的演藝圈中，保持身心平衡。

撰文‧鄭淳予

「爸，我們來和香蕉合照一張，你站前面，給你當男主角！」許傑輝拉著八十八歲的父親往香蕉樹下站，許爸爸笑得合不攏嘴，視線卻越過鏡頭，往後面一串青色香蕉飄去：「這香蕉生這樣可以採了啦！」新店溪上游的直潭淨水廠周圍，坐落了好幾幢別墅型住宅，四十多年前，這裡是一整片的三合院村落與稻田，不到十歲的許傑輝在這裡度過童年。每天下午，他都要和弟弟一起抬著竹簍，送鹹粥到田裡給阿公當點心。

但在一九七三年時，台北市政府向直潭聚落徵收土地以興建淨水廠，上萬戶居民為此遷離，許傑輝也只好隨家人離開依山傍水的童年。在都市叢林闖蕩多年後，他又再次回到這裡，和老爸一起，有時也有老媽，踩在「家鄉」的泥土上。

其實，許傑輝「好耕種」這件事在演藝圈早就不是新聞了，在他的臉書上，他與他的「頂樓農場」始終有最新鮮的動態：白柚樹又開花了、香蕉收成了……。他自家頂樓的一方小天地，儼然是他的「開心農場」，他也樂得自比「都市自耕農」。

想起阿公「耕種魂」大爆發說起來，這股「耕種魂」一直藏在許傑輝的骨子裡，靜待某個福至心靈的召喚。他回憶道：「大概是一九九二年，我已經在演藝圈多年了，想找個休閒活動，有天在路上看到店家丟棄的保麗龍箱，不知為何，我想起阿公，就決定撿回去種菜。」「接著，只要出外景看到有土，我就會用塑膠袋扒一點回家。」愛吃茼蒿菜的他，歡天喜地到苗行買種子，整包全撒進土裡。小小的茼蒿苗還真的長了出來，「但是每株都小小的，跟超市賣的完全不一樣。再繼續等，竟然開出黃色的花來，才知道已經不能吃了。」許傑輝比手畫腳說著，種菜初體驗的錯誤，就是土壤不夠厚，種子的生長空間又太擁擠。

不久後，放在陽台的保麗龍箱不堪日曬雨淋，許傑輝開始勤跑建國花市，「除了買盆，那些工作用的鏟子、小鋤頭，我都很有興趣。」會在花市裡被撩起購物欲，可見真正妝點他生活的，不再只是一盆植物。

「有段時間，我的葉菜底下會長白斑，手一捏就粉碎，也是請教苗行才知道，原來是患了粉介殼蟲害。」許傑輝說，自己剛開始常常犯了貪心的毛病，種得太密，通風就不好，「植物跟人一樣，再好的家人、朋友，也要保持一定的距離啊！」說完，他自爆有一回生媽媽的氣，就是因為當時還住在他家樓下的媽媽，順手摘了他好不容易拉拔大的七顆小番茄。

後來，許傑輝離家自住，就鎖定要有個比陽台更大的空間，能裝下他想種的各種作物。於是，「陽台農場」終於在○三年他購新居時，轉型為「頂樓農場」。

苗行老闆也成了許傑輝的好朋友，知道他愛嘗鮮，有新品種一定介紹給他，紫色的花椰菜、櫻桃蘿蔔，或是嫁接品種的「包甜」百香果，許傑輝都種過。為了多方嘗試，許氏頂樓農場的作物整齊地規畫在栽種盆裡，除了栽種區和育苗區，還有一池錦鯉，因為「池子裡的水是有機活水，拿來灌溉作物最好。」多方嘗鮮還會自製肥料土「種菜就兩個字而已，但學問真是學不完！」許傑輝有感而發。舉土壤來說，只要種過作物，土壤就會變黏，這時他就會倒一些椰子殼打碎拌過的「椰土」，增加土壤中的空隙，椰子殼也會化成土壤的肥料。

每回作物收成，可不是把戰利品拍照上傳臉書就算了，這時更是許傑輝驗收土質的時刻。「每一盆的土都要倒出來，蚯蚓最少的，就需要『調整』一下。」許傑輝有一套做肥料土的祕方，平日他以防潮箱收集一層果皮樹葉、一層土，再淋上過期牛奶，靜置發酵半年後再拌入碎椰子殼。

這個看似麻煩的步驟，為的是他耕種生活中的重頭戲——翻土。許傑輝舞動雙手，像是打太極一樣：「我常常把翻土當成運動，赤手或是拿個鏟子，像個男人一樣汗流浹背，然後『嘩！哈！』喊出聲音來。」赤腳踩土感受快樂菌上身有時，他乾脆赤腳踩在泥土上，「德國科學家在泥土裡找到某種成分，稱作『快樂菌』，常接觸這種成分的人比較不會憂鬱。」許傑輝得意地說，他有雙像農夫一樣的寬腳板。

前陣子，台北市長柯文哲擬將市府廣場規畫給民眾種菜，許傑輝馬上在自己的臉書自告奮勇要去當義工。「我們都市人不應該放棄接觸大自然的機會，這能教育我們的下一代食物生長的樣貌，也會更珍惜糧食。」除了把收成的作物分送給演藝圈內的好朋友，他也極力推廣耕種。

「如果你覺得自己很煩躁，不妨找個方式，一個人安靜地做些事情，能讓自己和自己獨處，會是一種力量。」許傑輝由衷說著，不愛應酬、不愛打牌，也不愛打高爾夫的他，就選擇一個人在自家頂樓，和自己的作物說話。

「你覺得我現在好不好？從模仿秀離開後，好像沒有節目可上，應該不太好；但其實，我到大陸做了二年節目，走出另一條路來。那現在很好嘍？也沒有，我面臨某個年紀，不太想像以前那樣搞笑了；那就不好嘍？其實不會，因為我開始教人表演，對表演又有進階的感受……。」許傑輝說著，演藝圈中花花綠綠的心思，就在泥土與葉綠素安靜的相伴中慢慢沉澱。

直潭淨水廠在八○年代落成後，市政府讓原地主優惠購回淨水廠附近的保留地，已經搬離直潭的許家也買下一塊約一百坪的土地，沒有蓋別墅，單只拿來種菜。

「我會和我爸爸相約來這裡種菜，我手上這把鋤頭就是他送我的，做到哪，算到哪，沒有壓力。」在揮汗鋤地的「嚓」、「嚓」聲中，許傑輝又回到自己童年的那張臉。

許傑輝

出生：1966年

現職：演員、節目製作人

耕種成績單：住處頂樓，逾10年，種過白柚、百香果、紫色花椰菜、櫻桃蘿蔔與十字花科葉菜類等近20種作物。

耕種帶給許傑輝的禮物

與家人感情更麻吉

「有時，一棵樹開了５、６百朵花，有時什麼都沒有，作物有時長得很醜，有時被鳥蟲吃光，沒有定數。這讓我學會，每件事情都可用不同角度看待。」入行20餘年，許傑輝不曾演出男主角，但他的表演實力，大家有目共睹，這是在泥土堆中「蹲」出來的心理素質。

過去，許媽媽曾沉迷賭博，讓許傑輝警惕一定要找個不讓自己迷失的休閒活動，開始耕種之後，他與父母一起經營家裡的田，媽媽也已戒賭多年，許傑輝得到的禮物，也是一家人的禮物。