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高租金嚇走小店 東區商圈掀退租潮 強者進駐!忠孝東路四段變「快時尚」一級戰區

2015-09-28  TWM

房東天價招租,寧願空置也不願降價,口袋不夠深的品牌很難在此插旗,商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店,不是轉戰西門町,就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一%保衛戰,除了出口表現欠佳,占國內經濟總額比重最大的內需市場,也呈現疲弱態勢,連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈,也掀起房客退租潮,不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號,「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件,景氣差、消費力不振的衝擊,讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒,突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容,目前東區店面空置情況嚴重,至少有二成以上,包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後,至今仍找不到租客,走進頂好名店城內,隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說,現在東區店面一旦退租後,至少要再花好幾個月以上才租得出去,不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租;但詭異的是,目前租金仍文風不動,房東仍不 願降租,最主要的原因,是這幾年東區店面售價狂飆,接手的投資客都買在高檔,為了維持二%投報率,房東不得不調高租金,而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的,就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排,退至忠孝東路四段一八一巷內,原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中,近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後,不再與房東續租,速食店與書店的退場,也見證東區零售業形態的大幅轉變,「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局,口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說,五年前,UNIQLO進駐明曜百貨後,吸引國際快時尚品牌進駐卡位,這些品牌共同特徵是價格在五百元以下,除了少量 多樣因應快時尚機制,平價是吸引年輕人搶購主因,這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾,甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈,連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席,該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後,旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO,受惠於韓星代言加持,今年中開幕以來,每月營業額高達新台幣一億元,創下國際平價 服飾品牌來台之最,也難怪每月租金高達三千萬元,衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下,首當其衝的,不只包括東區獨立服飾店,連百貨公司都受波及,「近年東區百貨公司要拚業績成長不易,以今年上半年為例,SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二%,除非是利基型行業,否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下,很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻,早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店,但去年開始,受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊,她已經收掉好幾間,現在只剩一間在經營,生意還是不如以往。

據了解,東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」,女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷,實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿,每月租金只要十萬元內,節省龐大成本,包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下,無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢,又受到高租金擠壓獲利,林小姐嘆氣地說,可以感受到台灣景氣明顯轉差,雖然東區逛街人潮看似不少, 但提袋率很低,以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額,現在腰斬只剩一半,如果房東再繼續調高租金,不排除把店收掉。

事實上,東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行,替東區高租金行情起漲揭開序曲,此後就以一年一成的漲幅飆升,帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例,原本月租金約二百八十萬元,一年前房東調高至三百九十萬元,原本H&M有意承租,但該店為屈臣氏全台業績「店王」,最後仍咬牙吃下,為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過,並非每間店面命運都如此順利,亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面,是首家中資在台購買的店面,曾轟動一時,但是在安泰銀行租約到期 後,立刻調高三倍,以每月二百五十萬元對外招租,不過因租金開價過高乏人問津,後來一度淪為寢具短拍賣場,直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套, 目前該店面分割為二間,其中一間由服飾店承租,另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢,背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析,這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設,不少自由行陸客因為住宿方便性,也直接在西門町逛街,去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO(加拿大品牌鞋店)店面、頂好名店城店面轉戰西區,顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說,台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅,東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點,相較之下,西門町因為人潮多與租金合理,也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變,是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說,部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小,廣告效益不佳,無法吸引國際品牌進駐,但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租,自然吸引不到可以負擔高租金的租客,若短時間景氣復甦力道弱,東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲,租客無力負擔投資客房東買在高點,為維持2%投報率,不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起,人潮移轉中國遊客眾多,加上當地租金相對便宜,吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳,乏人問津空間坪數太小,無法吸引國際品牌,但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋


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尖東藥坊提早退租執笠

1 : GS(14)@2015-09-25 01:13:49

■尖東半島中心地下G10及G19A號舖的華泰藥業已執笠。 鍾偉德攝


【本報訊】早年受惠自由行,尖東藥坊開到成行成市,但隨住自由行褪色,藥坊退租潮浮現。位於尖東半島中心地下G10及G19A號舖的華泰藥業,租約尚有一年才到期,惟一周前已執包袱,提早執笠。



招頂租不果

記者現場直擊該舖,位於半島中心商場其中一個入口旁,屬於自由行旅客熱門遊經之地,人流暢旺,舖外已掛上招租牌。據了解,華泰藥業於2011年起承租該舖,月租8萬元,至去年5月續租,租金加至11.7萬元,加幅逾46%。原本續租後,至明年5月才約滿,但華泰藥業在今年6月起已有意提早走人,舖位推出頂租,叫價13萬元,到近期已減至平過舊租的11萬元,仍無租戶願出承租。對於尖東出現藥坊退租,市民李小姐表示:「藥坊執笠係好事,成條來來去去唔係屈臣氏,就是藥坊,藥坊賣嘅嘢都一樣,如果藥坊執笠,由其他店舖承租,例如食肆,咁會好啲。」核心區藥坊退租個案近期持續出現,單是上月已有最少兩宗,分別是銅鑼灣波斯富街70號地舖,將原價不用二百元的黑鬼藥油賣到近兩萬元一支的聲望藥房搵人頂租不果,最終執笠;以及尖沙嘴重慶大廈地下千呎舖,去年由藥房以105萬元承租,租約2017年才到期,惟開業不足10個月已退租。





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劉嘉玲灣仔高級家品店退租 新租客43萬洽

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:32

【明報專訊】近年高檔消費品銷售放緩,由藝人劉嘉玲投資千萬元和已故慈善家鄧肇堅長孫、中國傳統服裝品牌「上海灘」創辦人鄧永鏘爵士合資的家品店「Tang Tang Tang Tang」,現時租用的灣仔莊士敦道60至66號地下1A舖,開業3年後即將退租上址,於12月遷往新舖。

投資千萬開業3年遷舖

市場消息指出,上址面積為3877方呎,近月以43萬元推出招租,呎租約111元;市傳上址亦已獲意向租客洽租至尾聲,呎租亦逾百元。

現時租用的家品店於2013年11月開張,當時邀得英國名模Kate Moss來港剪綵,而劉嘉玲丈夫梁朝偉亦有「撐場」。

黃埔唐樓地舖3000萬易手

另一方面,港鐵觀塘延線將於明日通車,市場消息指,紅磡明安街1至29號黃埔唐樓地下C103號舖,面積約600方呎,最新以3000萬元成交,呎價約5萬元,上址現租客為食肆。

原業主於1990年以292萬元購入,帳面獲利2708萬元或逾9倍。

利嘉閣地產商舖部首席營業董事黃國柱表示,近月舖位買賣登記有回暖趨勢,根據土地註冊處最新資料,九月份全港共錄109宗舖位物業買賣,而十月份截至19日為止,舖位買賣登記已有約83宗,推算本月整月舖位買賣登記量最終有機會上試140宗的水平,料按月再升近三成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6820&issue=20161022
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楊書健:從Page One結業到A&F退租

1 : GS(14)@2016-11-28 08:03:49

【明報專訊】本周零售巿場迎來兩單消息,分別是Page One結業及A&F提早退租。在零售前景大好之時,水漲船高,公司結業的機會比較小。但正如巴菲特所言:「只有潮退時,方知誰在裸泳。」淡季之下,淘汰弱勢企業,迫使其他業者改革,從而改善經濟體的整體企業質素,反而有利長期發展。

科技突破成創造性破壞

坊間雖有評論,認為Page One結業跟香港人的閱讀習慣有關,不過實體書店面對寒冬,並非香港獨有之事。外國著名書店,過去十幾年亦見結業潮,只因科技改變了行業結構。報紙、書本、以及光碟等影音產品,皆是以實物傳載資訊,因此互聯網發達,舊有行業制度自然面臨衝擊。基本上,當資訊能以電子信號直接傳送給用家之後,以植物或塑膠等方式傳送資料,則顯得過時。科技突破瓶頸,往往出現「創造性破壞」,摧毀行業的傳統模式。從業者別無他選,只能尋找新商業模式,與時並進。

不過筆者預期,書本出版並不會完全被取締。九十年代,互聯網第一代的創業家保羅‧格雷厄姆在《黑客與畫家》一書之中,就認為當某項技術被成本更低,速度更快的新技術取代之後,舊有技術就會逐漸演變成藝術。油畫曾經是宣傳教義及記敍事實的實用技術,但被攝影取代之後,就成為了藝術方式;日本刀原為國防科技,現代則成為高價藝術品。書本亦有可能走上同樣道路,成為詳細發展論述,宣傳重要理論的媒介,而一般資訊傳遞,則由電子方式取代。

美國服裝品牌A&F在中環退租,則是全球化的另一副作用。在過去,舶來品數量稀少,因此物以罕為貴,售價往往是原產地價格的數倍。在中世紀,胡椒經印度、中東、及威尼斯三層經銷商運輸,層層加價,在西歐售價比同等重量的黃金更貴。西歐國家希望打破陸路貿易限制,才發展出大航海時代,繼而揭開了現代世界史的序幕。

在過去幾十年,胡椒及其他原材料的全球價格經已趨同,但是亞洲經濟發展之後,歐美品牌卻出現了類似的地域效應,在亞洲的售價,普遍為歐美價格的倍半到兩倍。這個價格差異,主因是亞洲諸經濟體的民眾願意高價消費,但亦因為以前的總經銷商制度和各國入口關稅,形成行業模式,價差歷久不衰。

全球化拉近各地物價水平

過去十年的資訊科技,卻打破了這些常規。在透明度高的經濟體,跨國企業實際上就不再需要總經銷商,從而省卻一層成本。自由貿易體制之下,各國關稅亦大幅削減。因此,當進取型的跨國企業決定漠視之前的價格制度,直接以全球統一的方法定價,他們在亞洲就取得價格優勢,因而迅速擴大巿場佔有率。A&F在香港是後來者,先天已經失去了價差制度的保障,又在港走高端路線,先天不足,後天失衡,撤退實非意料之外。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6925&issue=20161128
楊書 書健 Page One 結業 退租
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agnès b.提早退租 皇九舖劈五成放租

1 : GS(14)@2017-09-22 10:26:13

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7095&issue=20170922

【明報專訊】作為全港最貴重的地區,中環現今卻吉舖處處,來自法國的服裝品牌agnès b.,期租用的皇后大道中9號嘉軒廣場地舖,在租約期滿前半年忽然提早離場,業主最新以25萬元放租,較agnès b.舊租平一半。

退租前月租50萬

上述嘉軒廣場地下3號舖,面積約1614方呎,原由agnès b.於2012年租用,租期至2018年2月,是該品牌較為少有的街舖,據悉,退租前租金約50萬元,呎租約309元。就現場所見,該舖於本月初已結業,距租約期仍有約半年時間,為該品牌首次錄得未滿租約期已提早離場個案。

傳I.T品牌22萬租鄰舖

據代理指,有關舖位現正以約25萬元放租,較舊租平50%。事實上,嘉軒廣場雖位於中環心臟地帶,樓上的皇后大道中9號寫字樓部分,更多次創下全港商廈新高,但舖位部分卻錄得多宗減租,如成立於1967年的鐘表店DAVID WATCH,原以55萬元承租的5號舖位,今年初亦已丟空,並以30萬元放租,最新有傳獲I.T(0999)旗下品牌以22萬元承租,較舊租平67%,以舖位面積1285方呎計,呎租171元。

至於曾由法國針織女王創立的服裝品牌Sonia Rykiel租用的4號舖,今年初同樣已撤出,該舖面積約1600方呎,據悉已由一個海外樓盤租用作售樓處,月租約28萬元,呎租175元,較舊租75萬元低63%。
agn b. 提早 退租 皇九 九舖 舖劈 五成 放租
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